失敗しない不動産投資のコツとは？失敗事例から対策を紹介

不動産投資を検討していても、失敗を恐れて、なかなか踏み出せない人も多いのではないでしょうか。大きな資金が動くため、失敗したくないという気持ちは当然といえます。

この記事では、不動産投資における失敗事例や対策を紹介していきます。失敗のポイントや対策を知って、ぜひ不動産投資を成功させましょう。

不動産投資の失敗とは？

不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入して投資活動を行うことです。不動産を売買したり、または賃貸物件として貸し出したりすることで、利益を生み出していきます。

不動産投資における失敗とは、土地や建物の選び方、あるいはそのほかの要因によって赤字になることをいいます。事前に対策を立てておくことが成功のカギとなります。

不動産投資の失敗パターンとは？

不動産投資の失敗にはパターンがあります。ここでは、よく見られる代表的な例を挙げていきます。

物件選定を誤る

不動産投資は、土地あるいは建物などの物件選びが重要となります。しかし、物件選びを誤ることで失敗するパターンが多くあります。具体的な不動産選定の失敗例は後述するので、ぜひ参考にしてください。

シミュレーションが外れる

部屋が思うように埋まらなかったり、収支のバランスが思った以上に崩れてしまったりすることもあります。当初シュミレーションしていたキャッシュフロー通りにならないことで、失敗するケースも少なくありません。

赤字になる

思った以上に物件の改装や管理に費用がかかり、収益より支出が多くなってしまうケースもあります。また、物件を売ってもローンが残り、赤字になるパターンもあります。

不動産投資の失敗事例とは？

実際に、どのような状況で失敗するのでしょうか。ここでは、具体的な失敗事例を挙げていきます。

空室が埋まらない

賃貸物件の空室が埋まらないと、その分の収入は入りません。場合によっては、収入がゼロ、あるいは収支がマイナスになってしまう可能性もあります。

空室の状態が続く原因としては、管理会社が客付け活動を十分に行ってくれていなかったり、利回りの高さだけで物件を選んでしまったりすることが考えられます。回避策としては、単純な利回りの高さで物件を選ばず、入居募集の多い3月などに集中して客付けを行うなど、計画を立てて投資を行うと良いでしょう。

物件選び

不動産投資において、物件選びは非常に重要です。よくある物件選びの失敗例を挙げていきます。

新築の物件

新築物件は購入価格が相対的に高いため利回りが低く、思うように収入がプラスにならないことがあります。また、物件の価値は年数とともに下がってしまうため、売却価格が下がったり、家賃が安くなったりする可能性が高まります。また、利便性が悪いと、まだ新しい物件なのに売れないというケースも少なくないでしょう。

管理費・修繕積立金

管理費や修繕費は、賃貸経営における出費のなかで、ランニングコストとして大きなウェイトを占めます。利回りだけを意識した結果、想定外の修繕費に対応できず、入居者がいても赤字になってしまう可能性があります。

対策としては、物件選びの際に、利回りだけでなく修繕積立金に関しても考慮しておくことが大切です。

利回り

利回りのみに比重をおいて物件を選んでしまうと、思わぬところで赤字を出してしまうケースも少なくありません。空室が多かったりランニングコストがかかったりすると、収支のバランスが崩れてしまいます。

対策としては、利回りのみで物件を選ばずに、リスクやランニングコストを総合的に把握しておくことが大切です。

想定外の事態

想定外の思わぬ事態が起こり、不動産投資に失敗してしまうケースもあります。

事故

火事や入居者の死亡など、事前に対策できないような事態に見舞われることもあります。このような事故に対しては、対策の立てようがほとんどありません。しかし、万一に備えて、ある程度の費用を蓄えておいたり、火災保険に加入しておいたりするなどの最低限できることはしておきましょう。

家賃の未払い

入居者が家賃を支払わないことにより、赤字になってしまう事例もあります。支払いを求めるために弁護士を立てても、弁護士費用などで結局赤字になってしまう場合も少なくありません。

未払いを避けるためには、入居者の状況をしっかりと把握することが大切です。管理会社との契約時に、ある程度入居者の条件を盛り込むなどの対策をしましょう。

節税対策

節税対策のつもりが赤字になってしまう場合も、少なからずあります。その原因として、詳細なシミュレーション不足が挙げられます。

対策としては、事前にしっかりとシミュレーションし、リスクを把握しておくことが大切です。短期ではなく、年単位の長期的な計画を立てましょう。場合によっては、複数物件を所有することで、赤字を回避できる可能性もあります。

不動産会社の営業

不動産会社の質にもばらつきがあり、知識や経験が乏しければ、適切なアドバイスを受けられないこともあります。または、デメリットに関して触れずに物件を紹介してくるような悪質な営業トークを鵜呑みにすると、不動産投資に失敗してしまうリスクが高まります。

対策としては、受け身にならず自ら不動産投資に関して学習することです。地域性や物件の特徴を、冷静に判断することが大切です。

不動産投資の失敗を回避するために必要なことは？

不動産投資に失敗しないためには、3つのポイントがあります。

計画性

不動産投資は、計画性のある運用が重要です。特に、資金管理は安定した運用には欠かせません。投資で得た収入をそのまま使ってしまえば、修繕費や税金が発生したときに支払えなくなります。

また、ローンを利用する場合は、詳細な返済計画を立てておくことも必要です。毎月の返済率はどのくらいが適切なのか、しっかりとシミュレーションしましょう。

勉強

投資や不動産に関する情報収集や知識を深めることは、非常に重要です。物件選びをする際は、ファミリータイプや一人暮らし用など、どのようなタイプの物件が人気を得やすいエリアなのか、というような情報が欠かせません。そのため、積極的に情報収集する必要があります。

また、投資や不動産に関する法律改正にも注意しましょう。資金管理のためには、会計や税金の知識も持っておくことが大切です。

人脈

同じフィールドの人脈から得る情報は、非常に有益性が高いものです。特に、投資を開始したいエリアですでに投資を始めている人とは、積極的につながっていきましょう。物件の選び方や具体的な投資手法などを学べる可能性もあります。

不動産は多額の資金が動く、大きな買い物です。できる限り客観的な意識を持つためにも、人脈は拡げておいて損はありません。

まとめ

不動産投資は、事前にしっかりと対策を立てたり勉強をしたりしておかないと、失敗してしまうケースもあります。事前に対策を進めるためには、プロの力を借りるのもひとつの方法です。