投資用マンションを売却する場合、売却の時期や方法、手順のポイントをおさえているか否かで利益の大きさが変わってきます。この記事では、投資用マンションの売却で損をしないための方法を解説しています。売却のポイントもわかりやすく紹介しますので、投資用マンションをこれから購入する人、売却を検討中の人はぜひ参考にしてください。
投資用マンションの価格推移
投資用マンションの価格推移は、主に東京オリンピック開催に関連して推移しています。東京オリンピックの開催決定により、国内・海外双方より日本の不動産への投資は盛んになっている状態です。
開催をピークに不動産価格は下がるといわれていましたが、開催が延期されたことから、2020年以降もすぐに価格が下がることはないと予想されます。また、大阪近辺では2025年に万博開催が決定しているため、価格の伸びや安定はさらに続く見込みです。
投資用マンションを売却する理想的な時期とは？
投資用マンションの売却で得られる利益や取引のスムーズさは時期によって異なるため、売却する理想的な時期を把握しておくことが大切です。ここでは、投資用マンションの理想的な売却時期について解説します。
金利が低い時期
投資用マンションを売却するタイミングは、金利が低い時期が理想的です。金利が下がると、投資用マンションの価格を決める際に使われる「還元利回り」が下がります。投資用マンションの売却価格は、年間の純利益を還元利回りで除して算出するため、還元利回りが下がると売却価格は上がることになります。
金利が下がり、還元利回りが下がることで、投資用マンションをより高額で売却できます。また、定期預金の金利が低い時期は、預金を続けるよりも、リスクを負ってでも投資することで、大きな利益が得られる可能性もあります。
大規模修繕が行われる前
投資用マンションを売却するのは、大規模修繕が行われる前が理想的です。マンションの大規模修繕費用は、基本的に毎月の修繕積立金から支払われます。修繕費用が不足する場合は、追徴金が発生することもあり、予想外の出費がかさむ可能性があります。
また、修繕中は足場を組むなど見た目が悪くなり、非常に売却しにくい時期となります。大規模修繕が行われる時期を避けるとともに、簡単な修繕であれば日頃から行っておくと売却しやすくなります。
購入から5年以上経過した時期
投資用マンションを売却するのは、購入から5年以上経過した時期が理想的です。投資用マンションを売却すると、売却益に対して所得税が課せられます。5年以下では「短期譲渡所得」として、所得税30％、住民税9％が課せられます。5年以上の「長期譲渡所得」では、所得税15％、住民税5％となり、課税額が減少します。
入居中の人がいる時期
投資用マンションを売却するのは、入居中の人がいる時期が理想的です。次の入居者を探す必要がなく、入居募集コストや空室による収益0期間などのリスクを負わずに済むためです。入居中の人がいる状態での売却は「オーナーチェンジ」となり、買い手に人気があります。
ただし、入居者への通達などの手続きと、内覧なしで売却するにあたっての独自対策を行う必要があり点が、少々煩わしく感じる可能性もあります。
売却価格の試算方法
投資用マンションの売却価格の計算方法と計算式を解説します。
居住用マンションとは計算方法が異なる
投資用マンションと居住用マンションでは、売却価格の計算方法が異なります。投資用は、将来生み出される利益から予測する「収益還元法」で計算され、居住用は、近隣マンションの取引価格を基に予測される「取引事例比較法」で計算されます。
収益還元法の計算式
収益還元法による価格は、1年間の純収益を還元利回りで除した算出されます。純収益とは、年間賃料から固定資産税などの諸経費を差し引いた金額で、「NOI」とも呼ばれます。還元利回りは、年間収益総額を不動産価格で除して算出します。
（不動産売却価格）=（1年間の純収益）÷（還元利回り）
1年間の収益が1,200万円、諸経費が200万円、不動産価格が2億円の場合、還元利回りは6％で、純収益が1,000万円となり還元利回り6％を除することで、売却価格は約１億6,660万円となります。
売却時に必要な費用
投資用マンションを売却する際に必要となる費用について解説します。
仲介手数料
仲介手数料は、投資用マンションを売却した際に、不動産会社の売却仲介業務に対して支払われる費用です。仲介手数料の上限は、売却価格帯を3つに分けて算出されます。200万円以下の価格帯は5.4%、200～400万円の価格帯は4.32%、400万円以上の価格帯には3.24%を掛けて算出した額の合計が上限となります。
計算が複雑となるため、通常は簡略化し「売却価格×3%+6万円」で算出します。
・売却価格が1000万円の場合
（200万×5.4%）+（200万×4.32%）+（600万×3.24%）≒ 38万円
1000万×3% + 6万円 ＝ 36万円
