初心者必見！中古マンション投資で失敗しないために知っておきたい5つのポイント

中古マンションへの投資は初心者向けといわれていますが、成功するためにはポイントをおさえた投資が必要です。この記事では、不動産投資を始めたいと考えている人に向けて、中古マンションに投資する際の注意点や成功ポイントなどを解説します。中古マンション投資を失敗に終わらせないために、ぜひ役立ててください。

不動産投資における中古マンションの特徴

不動産投資とは、購入した不動産を貸し出して、地代や家賃から収入を得る投資法です。投資対象には戸建、マンション、土地などがあります。さらに、マンションは一棟投資と区分投資に分かれており、それぞれ特徴が異なります。

ここでは、区分投資を目的とした中古マンションの特徴を紹介します。
 

物件価格が安い

中古マンションは築年数が経っているため、新築に比べて物件価格が安くなっています。なかでもワンルームマンションは手頃な価格の物件が多く、自己資金が少ない人にもおすすめです。

物件購入時には仲介手数料をはじめとした初期費用が発生します。仲介手数料や印紙税は契約金額に応じて変動するため、物件価格が安ければ負担を軽減できるでしょう。不動産投資ローンを利用する場合にも借入金が少なくて済むため、融資審査に通りやすいという点もメリットです。
 

利回りが高い

一般的に、中古マンションは新築マンションに比べて高利回りです。利回りは以下の計算式で求められます。

利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100

つまり、安く購入して安定した家賃収入が得られれば、利回りが高くなる可能性があるということです。新築マンションは人気があり、入居者がつきやすいのがメリットですが、物件価格が高額になるため高い利回りは期待できません。

購入前に管理状態が確認できる

新築マンションは完成前に購入することが多く、どんな人が入居するのかわかりません。入居者がトラブルを起こした場合は、敬遠されがちな物件になってしまいます。また、完成した建物がイメージしていたものと違うこともあります。 その点、中古マンションは購入前に現在の状況を確認できる点がメリットです。入居者にトラブルがないか、管理体制はしっかりしているか、定期的な修繕が行われているなど細かくチェックし、納得してから購入できます。

中古マンション投資で特に意識したいリスクとは

投資にはリスクがつきものです。初心者向けとはいえ、不動産投資にもリスクがあることを理解しましょう。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資といわれています。ここでは、中古マンションへ投資するうえで、特に意識したいリスクについて解説します。

空室リスク

不動産投資で最も注意したいことが「空室リスク」です。空室期間中は家賃収入が得られず、月々のローンの返済や管理費などは持ち出しになってしまいます。

新築マンションは人気があり、やや条件が悪くても入居者が見つかりますが、中古マンションは簡単に入居者が見つからないこともあります。交通の便や周辺環境が悪い物件、管理や修繕が不十分な物件などは敬遠されがちです。そのため、中古マンションへの投資は特に慎重な物件選びが求められます。

家賃下落リスク

建物は年数の経過とともに価値が下がり、家賃相場も下がります。家賃は築10年で5～10％、築20年で20％ほど下がることが一般的です。

オーナーチェンジ物件は購入直後から安定した家賃収入が得られる点がメリットですが、入居者が新築当時から住んでいる場合は注意が必要です。築年数を経て家賃相場が下がった物件でも、入居者は契約当時の家賃を支払っています。退去後に次の入居者を募集するときには周辺の中古マンションの家賃相場にあわせる必要があり、家賃の下げ幅が大きくなりがちです。

経年劣化リスク

マンションオーナーは自身が所有する物件の修繕費用を負担しなくてはなりません。給湯器やエアコン、水まわりなどの住宅設備は10～15年ほどで交換の時期を迎えます。そのため、中古マンションは突発的な修繕が発生するリスクが高いといえるでしょう。

また、建物全体の修繕を行う積立金が不足しているケースもあります。劣化が進んだ中古マンションでは、大規模修繕を行う際に不足分を徴収されたり、修繕積立金が増額されたりすることも珍しくありません。中古マンションは経年劣化による修繕コストが大きいことに注意が必要です。
 

災害リスク

自然災害の多い日本では立地に不安を持つ人も多く、政府発表のハザードマップに該当する地域の物件などは避けられがちです。また、自然災害で建物が損傷を受け、オーナーが修繕費を負担するケースもあります。

特に、建物の耐震性には注意しましょう。近年の建物は震度6強～7程度の揺れに耐えうる「新耐震基準」が適用されています。しかし、1981年5月以前の建築物は構造基準が異なります。耐震性に関する不安をなるべく少なくするには、1981年6月以降に建てられた物件を選ぶことが重要です。

中古マンション投資の失敗を防ぐ5つのポイント

中古マンション投資に関わるさまざまなリスクを知り、投資に対して不安を抱く人もいるでしょう。ここでは、中古マンション投資の失敗を防ぐ5つのポイントを紹介します。
 

ポイント1. ファミリータイプではなくワンルームを選ぶ

2LDKや3LDKなどのファミリータイプではなく、ワンルームマンションを選びましょう。ワンルームであれば学生や未婚の若者、単身赴任の会社員など利用者が多く、ファミリータイプよりも入居者がつきやすいという特徴があります。駅から近く生活の便が良い立地であれば、空室で悩むことはないでしょう。

また、ワンルームマンションは価格が安く、複数の物件を所有することも比較的容易です。物件の複数所有は、空室リスクや自然災害リスクなどの軽減にもつながります。
 

ポイント2. 管理状況をチェックする

物件の管理状況はできる限りチェックすることが大切です。大規模修繕の履歴や修繕積立金の残高、室内設備の修繕履歴などは不動産会社を通して確認できます。近隣であれば実際に足を運び、建物の外観に著しい劣化がないか、エントランスや階段などはきちんと清掃されているかなどを自分の目でチェックします。

また、耐震性をチェックするには築年数が目安です。1981年6月以降に建てられた新耐震基準を満たした物件を選びましょう。
 

ポイント3. 実質利回りでシミュレーションする

中古マンションは高利回りであることを解説しましたが、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。そのうち、本当の収益性を判断できるのは実質利回りです。

中古マンションは突発的な修繕コストが発生することも多く、期待していた利回りが得られない可能性があります。購入を決める前に実質利回りでシミュレーションし、収益が得られるかどうかを確認するようにしましょう。実質利回りは以下の計算式で求められます。

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

ポイント4. 値引き交渉する

物件価格はローンの借入金や仲介手数料などの諸経費にも影響します。そのため、少しでも安い価格で購入するために、値引き交渉をしてみましょう。

物件価格には売主の要望が多分に含まれています。「近隣の似たような物件がいくらで成約している」といった根拠のある値引き交渉なら、応じてもらえる可能性も少なくありません。物件を安く購入できれば、収益性を高めることが可能です。

ポイント5. 自ら情報収集を行う

中古マンション投資で成功するには、物件そのものをチェックするだけでなく、エリアの特徴や賃貸需要など幅広い情報が必要です。インターネット、情報誌、不動産会社が開催する不動産投資セミナーなどを利用して積極的に情報収集を行いましょう。

初心者に特におすすめなのが不動産投資セミナーです。個別の相談に応じてくれることもあり、わからないことや困っていることの解決につながります。
 

まとめ

初めての不動産投資には中古ワンルームマンションがおすすめです。投資を成功させるためにはポイントをおさえた物件選びが重要です。不動産投資について学び、最適な物件を選びましょう。不動産投資について学ぶなら、投資セミナーがおすすめです。

SURE INNOVATION（シュアーイノベーション）では、大阪で中古ワンルームマンションを主とした不動産コンサルティングを行っています。顧客のバックグラウンドや価値観にマッチするライフプランニングなども提案しているので、ぜひ一度ご相談ください。 

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