マンション投資をはじめるにあたり、「もしも失敗したらどうしよう」と誰しも不安になるものです。この記事では、投資用マンションの購入を考えている人を対象に、失敗の原因や対策について詳しく解説します。物件の選び方も紹介するので、リスクを回避するためにもぜひ参考にしてください。
投資用マンションとは
投資用マンションとは、居住用と違い、第三者に貸したり売却したりして利益を得ることを目的とした物件のことです。投資用マンションの仕組みには、購入したマンションで家賃収入を得る「インカムゲイン」や、売却して差額で利益を得る「キャピタルゲイン」があります。
インカムゲインは中長期的な利益を見込むため、病院や学校の近くなど需要が集まる場所に建てられていることが多いです。一方、キャピタルゲインは最終的に売却することが目的のため、値上がりが期待できる都市部や人気エリアに物件があるのが特徴です。
投資用マンションの種類
投資用マンションには大きくわけると2種類あります。
1棟マンション建物を丸ごと1棟を所有して賃貸マンションとし部屋を貸し出し、何世帯も管理するタイプです。建物の購入費だけでなく、修繕や保守点検にかかる費用も建物全体に必要になるため、投資額は大きくなります。空室ができても入居者のいる部屋から家賃収入があるので、収入がなくなることはありません。
区分マンション区分マンションは、単身者向けの物件やファミリー向けの物件を1室ずつ購入して貸し出すタイプです。初期投資の費用や維持費は1棟マンションより少なくて済むものの、毎月得られる利益はそれほど多くありません。購入した部屋が空室になると収入が途絶えてしまうので、コンスタントに入居者を得られるようニーズを把握することが大切です。
失敗しない投資用マンションの選び方
投資用マンションを選ぶにあたり、どのようなことに気をつけるべきなのでしょうか。ここでは、4つのポイントを解説します。
立地の条件から探す
物件選びで重要なのは立地です。人気の物件の多くは、立地がよいところに建っています。立地の善し悪しは、駅や商業施設といった施設から近いだけでなく、隣近所の雰囲気や治安も含まれます。マンション近辺はくまなく散策してゴミや騒音の有無、夜の明るさなどもきちんとチェックしましょう。
設備や間取りから探す
マンションの設備が整っている、間取りがちょうどよいという物件には入居希望者が集まりやすいです。オートロックやカメラ付きインターホンなどの防犯設備は、単身者から家族まで幅広く需要があります。また、平米数が少なくても上手に間取りを広く取っている物件も人気です。投資用マンションを購入する際は、入居者の住み心地をイメージすることが大切です。
管理やリフォームの体制から探す
投資用マンションを探すときは管理人の常駐や修繕、リフォームといった管理体制も確認しましょう。管理人の有無や具体的な修繕計画がある物件は、建物を長くよい状態で維持しようとしていることがわかります。管理やリフォームの体制が整っていることは、入居者だけでなく、所有者にとっても資産価値を保つというメリットに関わります。
築年数と耐震基準から探す
耐震基準は1981年に改正されました。これ以前に建設が許可された物件は、新基準には適合していないことになります。新基準を満たしているかだけでなく、築年数が古いとリフォームが必要となるため修繕費もかかります。投資用マンションはそのときの暮らしだけでなく、長い目で見た状況判断も必要になります。
投資用マンションで失敗してしまう原因と対策
ここでは、4つのリスクとそれぞれの対策について紹介します。投資用マンションにはどのような失敗があるのかを認識して、原因と対策を把握しておきましょう。
家賃滞納や空室のリスク
投資用マンションをインカムゲイン目的で運用する場合は、空室が大きなリスクになります。部屋が埋まらなければ、毎月数万〜数十万円以上の収入がなくなります。また、日本では消費者の権利の保護により、家賃を滞納する住人を無理やり追い出すことはできません。家賃の回収が遅れれば遅れるほど収入も下がることになります。
【対策】入居条件をきちんと作り、合致しない希望者は断ることも時には必要です。また、空室状態を長引かせないためにも、管理会社に次の入居者を早めに探してもらいましょう。滞納者に対しては、管理会社に催促を任せたり、家賃保証会社を利用したりすることで、滞納リスクを軽減させられます。
家賃価格が下落した
長年、投資用マンションを運用していると、年数とともに家賃相場が下がっていくのはある程度覚悟しておきましょう。建物は年月を経るごとに老朽化していくものです。また、不況などで地価が下落する可能性もあります。周りのマンションで家賃価格が下がれば、こちらも下げなければ入居者の確保は難しくなります。
【対策】家賃価格を下げないようにするためには、設備投資やリフォームなどで魅力を創出することがポイントです。マンションの価値をまったく下げないことは難しいですが、下落を最小限に留めることはできます。築年数が経っても「防犯設備に力を入れている」など、周辺の物件にはない魅力があれば、家賃を下げなくても入居を希望する人はいるでしょう。
災害などで物件の損害が出た
災害大国の日本では、いつ災害による損害が生じるかわかりません。壁にヒビが入ったりタイルが剥がれ落ちたりしている物件は、資産価値が下がってしまいます。修繕費用もかかるうえ、見た目の問題で入居希望者が減ってしまうリスクもあります。
【対策】損害が出たら、すぐにリフォームやメンテナンスをして修繕しましょう。場合によっては該当箇所を補強するなど、物件の価値を維持する工夫も必要です。さらに、火災保険や地震保険に加入しておけば、保険金でリフォーム代などが賄えます。
不動産会社選びの失敗や知識不足
不動産会社の中には、オーナーの意向よりも自社の利益を優先している会社もあります。そのような会社を選んでしまうと、思うような利益に繋がらないことがあります。また、不動産投資に対する知識不足も、投資用マンションにまつわるリスクを把握しきれず、失敗につながってしまいます。
【対策】不動産会社は長くお付き合いしていくパートナーです。必ず複数とコンタクトを取り、条件を見比べてから決めるようにしましょう。自分でも不動産投資についての知識を増やし、投資が上向くよう努力することも重要です。
「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体 なにタイプでしょう？
投資用マンションの購入で失敗しない方法
どのようなことに気をつければ、投資用マンションの購入時に失敗を避けられるのでしょうか。ここでは、5つの方法を紹介します。
入居者のニーズを把握する
入居者がどのようなマンションに住みたいのかを分析し、ニーズに合う物件を探しましょう。大学近くの単身用マンションでは学生のニーズが、キッチンや収納が広い間取りはファミリー層のニーズが高まります。自分がよいと思ったマンションに暮らす人の生活が、具体的にイメージできるかがポイントです。
物件は内覧をする
投資用マンションの購入は、資料だけで判断するのではなく、実際に内覧してから決めることも重要です。「資料の写真で判断して購入したものの、実物の痛みが予想以上に激しくリフォーム費用がかかった」ということもあり得ます。自分がこれからここに住むような感覚で物件を観察しましょう。壁の厚さや間取り、日当たりなどもチェックしてください。
利回りだけで判断しない
投資ではコストを早く回収したいからと、利回りの良い物件に目がいきがちです。利回りを気にするのは当然であるものの、それだけで判断するのは危険です。物件の資料で出てくる利回りは「表面利回り」で、ランニングコストなどを含めて計算されたものではありません。立地や間取り、入居率といった見るべきポイントはほかにもたくさんあります。
リスクを踏まえた資金計画を立てる
どの投資にもリスクはあるので、きちんとリスクを踏まえた資金計画を立てることが重要です。収支がギリギリの状態で運用していると、空室が出たりメンテナンスが必要になったりしたときに対処できなくなります。資金計画は少し厳しめに見ながら計画を立てるのがポイントとなります。
信頼できる不動産会社を探す
不動産会社によってはサポート体制が整っていたり、耳寄りな情報をくれたりするところがある一方で、自社の利益のみを考えているところもあります。信頼できる不動産会社を見つけるのは不動産投資で成功する第一ステップです。
投資初心者に対しても丁寧な説明をしてくれるか、親身になって話を聞いてくれるか、サービスの質が高いかなど、不動産会社の対応や雰囲気も見るようにしましょう。
まとめ
投資用マンションで失敗しないためには、リスクを十分に理解し、回避策を立てておくことが大切です。積極的な設備投資やリフォームで資産価値の下落を抑えられるほか、現在の入居者や潜在的な入居者にメリットを作ることができます。また、信頼できる不動産会社を見つけることも重要なポイントです。
