不動産投資と聞くと、初期費用として多額の資金が必要と思う人も多いのではないでしょうか。実は不動産投資は1万円から投資することができ、利益を出すことも可能です。
この記事では少額で不動産投資を行うことのメリットやデメリット、少額投資の具体的な方法を説明します。手持ちの資金が少なくて不動産投資を諦めていた人は、ぜひ参考にしてください。
目次
初心者が初めて少額投資をするなら何を始めれば良い？
少額不動産投資とは、REIT（不動産投資信託）や不動産小口化商品など、月1万円程度からできる不動産投資のことです。
一般的な不動産投資の場合は、物件によっては数千万円〜数億円の資金が必要です。少額不動産投資であれば、気軽に始めることができます。
月数万円の定額投資が可能なら「区分マンション投資」もおすすめ
区分マンション投資とは、マンションの1部屋を購入して運営する方法のことです。もちろん、マンション1棟を建てるよりも購入コストが低く、月々のローン返済額を上回る賃料で運営できれば毎月の収入になります。
運用できる金額が10万円～100万円程度の人は区分マンション投資もおすすめです。
少額で不動産投資する際のメリット
少額での不動産投資にはいくつものメリットがあります。下記で解説します。
会社員の場合は節税になる
会社員の場合、少額での不動産投資は優れた節税効果をもたらします。通常、会社員は確定申告をする必要がありません。しかし、不動産所得は給与以外の所得となるので、確定申告が必要です。
突然デメリットを書きましたが、確定申告を行うことはメリットになり得ます。 確定申告では所得の申告以外に、必要な経費も計上できます。少額でも不動産投資を行った場合は、固定資産税や減価償却費が経費となるため、この分だけ課税所得を減額できます。また、不動産の取得にかかった交通費などの諸費用も、経費に計上できる場合があります。
損益通算を行うと節税ができる
損益通算とは、赤字を含む複数の所得を一定のルールで合算し、最終的な課税所得を計算することです。不動産所得は損益通算の対象となるため、赤字の場合でも給与所得と合算して課税所得を減らすことができます。
少額でも利益を出すことができる
投資対象の物件と金融機関の選び方さえ間違わなければ、たとえ少額であっても利益を出すことは可能です。発生した利益をもとに少しずつ運用額を上げていけば、大きなリターンを得られるようになるでしょう。
相場以下で少額投資できれば高い利回りが期待できる
投資の基本として、相場よりも安く仕入れて高く売ることができれば大きな利益が発生します。少額投資でも同様のポイントを押さえることで、高い利回りが期待できるでしょう。
低予算で副業を始められる
不動産投資は、一度運用を始めると比較的手間のかからない投資手法です。そのため、忙しいサラリーマンでも無理なく副業にできます。特に、少額投資であれば1万円から始められるため、リスクヘッジの観点からも副業にしやすいといえます。
少額で不動産投資する際のデメリット
不動産投資には、少額ならではのデメリットも存在します。メリットだけでなく、デメリットも押さえておきましょう。
物件数が少なく投資対象が限られる
一般的に数千万円以上もの資金が投入される不動産投資において、少額投資は購入できる物件の数が限られます。限られた数の物件のなかから、きちんと利回りが見込める物件を選ぶことが大切です。
中古物件が多くなってしまう
当然ながら新築物件は価格が高めです。そのため、少額で不動産投資を行う場合は中古物件の購入が中心になります。その他の条件が同じであれば新築よりも中古物件のほうが価値は低くなりますので、借り手がつきにくいというデメリットは避けられません。
手数料が高いと運用効率が落ちる
後述するJ-REITのような投資手法には手数料がかかります。したがって、手数料の分だけ利益が減る点に注意が必要です。利益よりも手数料のほうが高ければ赤字になってしまうため、手数料分を見越したうえで利益の出る物件を選ぶ必要があります。
少額で不動産投資する方法とは？
少額で不動産投資を行う方法はさまざまです。前述の区分マンション投資以外の5つの方法を紹介します。自分に合った方法でチャレンジしてみましょう。
クラウドファンディング
クラウドファンディングとは、インターネット上で事業や新商品開発などの案件を提示し、不特定多数の人から投資を募ることです。不動産投資においても、投資案件を対象としたクラウドファンディングが行われています。
クラウドファンディングは一般的には、寄付型、投資型、購入型、融資型があります。このうち、寄付型と投資型は不動産投資ではなく、新規事業を開始する際の手法です。
不動産投資としてのクラウドファンディングは、主に購入型のことです。購入したい物件に対して複数の投資家が出資し、出資額が購入金額に達するとその物件を購入できます。物件の運用利益は投資額に応じて分配されるのが特徴です。出資額が一部で済むため、すべてのリスクを抱える必要はありません。
融資型は、ソーシャルレンディングとも呼ばれる投資方法です。こちらは次の項目で説明します。
ソーシャルレンディング
ソーシャルレンディングとは、企業が提案する事業に投資を行い、事業によって発生した利息が投資額に応じて分配される手法です。出資先には不動産事業を行うファンドもあるため、不動産投資に含めることもあります。
具体的な投資方法は、企業の提案内容を参考にして投資先を選ぶだけです。また、融資期間が設定されており、期間終了後は投資額が返還されます。案件によっては高い利回りが見込めますが、事業に失敗した場合は投資額が戻ってこないというリスクもあります。
J-REIT（不動産投資信託）
REITとは不動産投資信託のことで、日本国内でのREITをJ-REITと呼びます。
ファンドが投資家から出資を募って不動産投資を行い、得た利益を投資家に還元するという仕組みです。アパートやマンションだけではなく、ホテルなど幅広い物件が投資対象になります。
購入型クラウドファンディングとは異なり、出資した投資家が投資先を選ぶことはできません。なお、投資家は物件そのものを所有するわけではなく、REITという証券を保有することになります。
REITのメリットは、流動性が高いことです。REITは証券取引所に上場しているため、株と同じような感覚での売買が可能です。さらに、ファンドは複数の物件を所有していることから、投資するだけで間接的に分散投資ができます。つまり、自動的にリスクヘッジしてくれるというメリットがあるのです。
REITのデメリットは、ファンドが倒産や上場取りやめとなるリスクがあることです。場合によっては価値が暴落し、投資額が戻ってこない可能性もあります。また、一般的な不動産投資よりも価格が変動する可能性があるため、運用開始後も動向を注視しなくてはなりません。
不動産小口化商品
不動産会社によって物件が小口化されている商品です。口数を指定して購入した投資家に対し、不動産会社は物件の運用益を出資者へ分配します。
REITとは異なり、口数に応じて実際に物件を所有しているのが特徴です。そのため、現物を所有する不動産投資に近い性質を持っています。
不動産は現金よりも相続税評価額が下がるため、相続税における節税効果が期待できます。また、小口化された不動産の権利は売却も可能です。ただし、小口化されているとはいえ、それなりに高いのが難点です。また、募集案件が少ないというデメリットもあります。
フルローン
フルローンとは、物件の購入資金すべてに対してローンを組むことです。自己資金を投入することなく、不動産投資を始められます。
手元に自己資金がある場合は、物件の維持やプライベートにおける突発的な支出にも対応しやすくなります。また、別の物件などへ自己資金を再投資すれば、さらに投資効率をアップすることができます。一方、ローンによる借入額が大きくなる分、月々の返済も高額になりがちです。
一方、ローンによる借入額が大きくなる分、月々の返済も高額になりがちです。投資計画をきちんと立てないと赤字に陥る可能性があるので注意しましょう。
資金計画をたてて不動産投資にチャレンジしよう
少額での不動産投資は、利益が小さいものは損失もさほど大きくはありません。しかし、少額とはいえ安くはない金額です。投資するのであれば、できるだけ損失は避けましょう。
少額投資においても、資金計画を立てることの重要性は同じです。いつまでに、どれくらいの収入を得たいのかを設定し、利回りが期待できる方法を選んで不動産投資にチャレンジしましょう。
まとめ：自分に合った不動産投資を選ぼう
不動産投資は少額でも利益を生み出せる上に、節税対策にもなります。紹介した内容を参考にして、さっそく少額での不動産投資を選びましょう。
