投資用マンション「利回り」の相場は？選ぶときの注意点も解説

監修者：MONEY JOURNAL編集部

資産形成のポイント・最新情報をわかりやすくご紹介します。

マンション投資を行うときに、まず理解しなければならない基本のひとつが「利回り」です。この記事ではマンション投資を始めたい方向けに、不動産投資・賃貸経営における利回りとは何か、利回りの種類、地域別の相場、新築・中古物件の差についてわかりやすく解説します。

また、中古マンション投資のメリット・デメリット、不動産投資の年間支出一覧、物件を選ぶ際や運営における注意点も紹介するので、ぜひマンション投資に役立ててください。

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不動産投資の「利回り」とは？

不動産投資における利回りとは、投資額に対して収益がどれぐらいあるか、その割合を示したものです。預貯金などと同じように、利回りが高いほど投資効率がよいことになります。不動産投資の利回りは、主に「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類が使われています。それぞれの特徴や計算式を理解していきましょう。

想定利回り

想定利回りとは満室を想定して年間家賃収入を計算し、それを物件購入費用で割ったものです。メリットはその物件の最大利回りをシンプルに把握しやすいこと、デメリットは大抵の場合投資物件の価値を正確に反映していないことです。不動産屋の物件情報での想定利回りは、実態よりかなり高い利回りであることが多いといえます。

計算式は以下のとおりです。

表面利回り＝満室を想定した年間家賃収入÷物件購入費用×100

表面利回り

表面利回りとは、物件から得られると予想される年間家賃収入を計算し、それを物件購入費用で割ったものです。不動産の維持費や税金などを考慮していなため簡単に計算できるメリットがあり、不動産物件情報によく掲載されています。しかし、表面利回りは名前のとおり表面的な計算なので、実際よりある程度高い利回りになっていると考えておきましょう。

計算式は以下のとおりです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入費用×100

実質利回り

実質利回りとは、年間家賃収入から固定資産税や建物管理費、火災保険料などのランニングコストを引き、それを物件購入費と購入時にかかった諸経費の合計額で割ったものです。メリットは実際の運用時に近い利回りと収益を見積もれること、デメリットは多くの物件情報を実質利回りで比較検討するのは手間がかかることです。

計算式は以下のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入―年間支出）÷（物件購入費用＋購入時の諸経費）×100

投資用マンションの利回りの相場はどれくらい？

ここでは投資用マンションの利回りの相場を地域別、新築・中古マンション別に紹介します。

地域別の利回りの相場

ここでは、2019年10月1日時点の地域別の想定利回りの相場を紹介します。以下、「ワンルーム」はワンルームの賃貸住宅一棟の想定利回り、「ファミリー向け」はファミリー向けの賃貸住宅一棟の想定利回りを表しています。

地域	ワンルーム	ファミリー向け
東京都（城南地区）	4.2%	4.3%
東京都（城東地区）	4.5%	4.5%
札幌	5.5%	5.7%
仙台	5.5%	5.7%
さいたま	5.2%	5.4%
千葉	5.3%	5.4%
横浜	5.0%	5.0%
名古屋	5.0%	5.2%
京都	5.2%	5.3%
大阪	4.9%	5.0%
神戸	5.2%	5.3%
広島	5.7％	5.9％
福岡	5.1％	5.3％

引用：不動産投資家調査 | 一般財団法人日本不動産研究所

新築・中古マンションの利回りの差は？

平均的な新築マンションの実質利回りの相場は2～5%で、中古マンションは3～7%程度です。この差の大きな理由は、新築マンションより中古マンションの物件購入費用が安いことです。

もちろん、利回りがよくても修繕費用がかさむ場合や、築年数が古いことで入居者が減り収益が小さくなることもあります。また、地域・立地などの条件や物件によっても異なるので、あくまでも目安と考えておきましょう。

中古マンション投資のメリット・デメリットは？

ここでは、中古マンション投資をするメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

中古マンション投資のよいところを紹介します。

購入価格が安くハードルが低い

新築マンションでは一般的に数千万円の資金が必要とされていますが、中古マンションの場合は、それより少額の資金で投資を始められるのがメリットです。中古というだけでも価格が下がるので、築浅物件を比較的有利な条件で購入できるチャンスもあります。

利回りが高い

物件購入費が安い分、利回りを高くできます。特に設備などが新しい物件では初期費用と維持費を想定範囲に収められることが多く、家賃も高く設定できるうえ入居者も付きやすいため、新築マンションより高い利回りが見込めるのです。

資産価値が安定している

中古マンションは資産価値が安定している傾向があり、特に築15～20年以降の物件は資産価値の下落が緩やかになります。新築マンションが景気動向などにより購入時と売却時の差が開きやすいのに対し、中古マンションは比較的リスクの低い投資が可能です。

マンションの現在の状態が把握できる

新築マンション投資は完成前に購入するのが一般的なので、自分の目で直接物件を確かめられません。そのため、完成予想図やモデルルームと違っていたなどの失敗が出やすいといえます。一方、中古マンションは現在の物件と管理状態を自分の目で確認できるのがメリットです。

デメリット

中古マンション投資のデメリットを紹介します。

ランニングコストがかかりやすい

築年数など物件の状態によりますが、中古マンションは設備が古い分、エアコンの交換やトイレの水漏れの修理費などのコストがかかる傾向があります。建物一棟を購入した場合、エレベーターや壁の補修などで大規模な修繕費がかかることも少なくありません。

災害・火災による損傷リスク

老朽化した中古マンションは、台風や地震などの被害を受けやすくなります。耐震基準でみても1981・1995・2000年に基準が更新されているため、築年数が古いほど損傷リスクが高くなりやすいのです。また、築年数が経っていて、なおかつ管理状態が悪い物件では、引火による火災などが起きやすい面もあります。

利用できる期間が短い

中古マンションの場合、長期的にみて利用できる期間が短いのがデメリットです。購入から売却または取り壊しまでのトータルの期間で考えたとき、新築マンションに比べて収益、利回りが少なくなるかもしれません。

「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体なにタイプでしょう？

利回りの計算に必要な「不動産投資の年間支出」は何が含まれるの？

不動産投資における年間支出は大きく分けると以下のとおりです。

税金
管理費・維持費
修繕費
不動産に支払う手数料
その他

「税金」

固定資産税のほか、都市計画税の課税対象地域の場合は都市計画税、不動産所得に対する所得税、法人として運営する場合は法人税が毎年かかります。また、購入時に登録免許税がかかります。

「管理費・維持費」

賃貸管理会社に支払う管理委託費や清掃などの費用などです。修繕積立金も管理費に含まれます。建物全体を購入した場合などは、共用スペースの水道・電気代を支払うケースもあります。地域によっては除雪費用なども負担しなければなりません。

「修繕費」

畳やクロスの貼り換え、エアコンやエレベーターの故障修理・交換、ハウスクリーニングなどの費用です。

「不動産屋に支払う手数料」

仲介手数料、物件の手数料などです。

「その他」

手続きを司法書士などに依頼したときの費用や税理士顧問費用などがかかります。また、火災保険・地震保険などの費用も必要です。必要に応じて入居者を募る広告費も発生します。

投資用マンション選び・運営で注意する点は？

ここでは、投資用マンション選びや運営で注意しておきたいポイントを解説します。

物件を選ぶ際は「実質利回り」で判断する

物件情報を探す際には、不動産屋が提示する表面利回りや楽観的な想定利回りに注目してしまうかもしれません。しかし、実態をよく表すのは年間費用を差し引いた実質利回りです。

仮に同じ物件でも部屋の管理状況によって実質利回りが変わってくるため、購入を検討する際には表面利回りではなく、実質利回りを見積もっておきましょう。特に交換・修繕費用のかかりそうな設備の状態などをよくチェックしておきます。

中古物件は空室状況を必ずチェックする

投資用マンションを購入しても入居者が現れなければ利益が出ません。もし購入しようと考えている建物で空室が多い場合は注意が必要です。賃貸需要があるのか必ずチェックしましょう。

逆に満室の場合は需要が高いことがわかりますが、物件を実際に確認できないデメリットがあります。必要に応じて販売業者や管理業者に確認してもらう、情報を教えてもらうなどの対策をしましょう。

ターゲット層を曖昧にしない

店舗経営者が客層を絞るのと同じように、投資用マンション選びでも入居者層を意識しましょう。たとえば、エリアや立地を検討した結果、社会人女性の一人暮らしをターゲットにするなら、清潔感やセキュリティ設備の充実、宅配ボックスの設置などがポイントになります。ターゲットを明確にして広告や設備改善などを考えて、他の物件と差別化を図ることが大切です。

高利回り物件は何らかのリスクがある可能性がある

物件情報を探していると、極端に高い利回りを提示している物件を見かけることがあります。しかし、こうした場合は何らかのデメリットがあると疑ったほうがよいでしょう。たとえば、特定の宗教法人や政治団体に所属する人が多数入居しており、他の入居者が入りづらいなどです。また、一括借り上げしていた会社の住人が退去することが決まっているなどもあります。