マンション投資の節税に関して「どんな税金がどのくらい節約できるのか」「どのようなカラクリがあるのだろう」など、気になる人もいるでしょう。そこで、本記事ではマンション投資による節税の仕組みや方法、注意点等を解説します。
マンション投資による資産運用を考えている人はぜひ参考にしてください。
マンション投資は「損益通算」で節税できる
マンション投資による節税とは、主に貸家事業を行い、納付すべき所得税や住民税などを抑えることをいいます。所得が多い人が所得に対して課税される税金をおさえるために有効な方法であるため、会社員として働いている人や、他に事業を行っている人にぴったりな節税方法といえるでしょう。
損益通算による節税が可能
損益通算とは、黒字の所得と赤字の所得を合算することです。合算の結果に対して課税されるため、赤字所得にかかる税金分、節税されます。
損益通算は、総合課税対象となる所得と申告分離課税となる所得により、計算方法が異なります。
総合課税対象の所得による損益通算総合課税とは、複数の課税所得を合算して所得税額を算出する方法です。
マンション投資の家賃収入は不動産所得にあたります。不動産所得は総合課税対象であり、他の総合課税対象の所得の赤字部分との合算が可能です。例えば、事業所得により実質損失が発生した場合、その損失額は不動産所得の利益から減算されるため、節税となります。
申告分離課税対象の所得による損益通算申告分離課税対象の所得においては、他の種類の所得との損益通算ができません。山林所得や不動産や株式を売却した際の所得は申告分離課税の対象となります。
マンション投資について、マンション一棟や区分所有権を別の人に売却することで譲渡益が出た場合は、譲渡所得となりますが、申告分離課税として扱われます。
このマンション投資による譲渡所得は、他の種類の所得との損益通算ができないため、前述の総合課税対象の所得のような節税メリットは発生しません。
仮に複数のマンションを保有しており、複数の物件間で黒字と赤字が生じている場合には、同一所得として損益通算可能です。
マンション投資は相続税や法人税も節税できる
マンション投資は、所得税や住民税以外にも、相続税や法人税の節税効果が期待できます。通常、相続時においては、現金や有価証券などは時価、不動産は路線価や固定資産税評価額で評価されます。
しかし、路線価や固定資産税評価額は時価の5〜8割ほどになるため、現金よりも不動産としてのこすほうが相続税を節税できます。物件の規模によっては「小規模宅地等の特例」の利用で、さらに節税することが可能です。
また、資本金1億円以下の法人税の税率は一律で、所得が年800万円以下は19％、年800万円超は23.2％です。一方、個人の所得税は所得が上がるほど税率が高くなる累進課税が採用されており、年900万円を超えると33％が課税されます。
そのため、法人成りすることにより所得税の節約が可能ですが、社会保険への加入義務なども発生する点には注意が必要です。不動産を法人化することによる節税等のメリットについては、下記の記事も参照ください。
※参考：所得税の税率｜国税庁
※参考：法人税の税率｜国税庁
サラリーマンでもマンション投資で節税できる？
では、サラリーマンでもマンション投資で節税ができるのでしょうか？サラリーマンがマンション投資による節税を考えている場合は、課税所得の金額によってマンション投資を始めるかどうか判断しましょう。
課税所得が900万円を超える人
サラリーマンのうち、課税所得が900万円を超える人は節税を目的としたマンション投資を検討すべきといえます。
まず、税金について整理してみましょう。譲渡税率は、投資用の物件を売却（譲渡）したときに、譲渡所得にかかる税金のことをいいます。
不動産の所有期間が5年未満の短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％、住民税9％）です。所有期間が5年を超える不動産を譲渡するとき（長期譲渡所得）は税率が20％（所得税15％、住民税5％）になります。
課税所得900万円を境にして、所得税率が23％から33％に上がります（住民税10％を合わせると43％）。総合課税される際の税率が高くなるということは、マンション投資で赤字が出て損益通算したときに、高い税率で計算された税金が還付されます。
結果として、将来譲渡するときの譲渡税率と所得税と住民税との差額分を節税できるため、マンション投資を行うメリットがある可能性があります。
※参考：所得税の税率｜国税庁
※参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁
課税所得が900万円を超えない人
一方、課税所得が900万円を超えないサラリーマンはマンション投資には不向きです。課税所得が900万円未満の場合の税率は23％となり、仮にマンション投資の赤字になって損益通算を利用したとしても税金の還付はそこまで期待できません。
税金の還付があまり期待できないということは、不動産を譲渡したときの節税効果もそこまで見込めないということです。
つまり、期待値の低い節税効果のために多額の借金をするような不動産投資は、リスクに見合っているとは言い難いでしょう。
マンション投資による節税には確定申告が必要
マンション投資を行うためにかかった費用は、必要経費として家賃収入から差し引くことができます。経費が多いほど課税対象所得が少なくなり、結果として所得税をおさえられます。
ただし、マンション投資による節税の際に は確定申告が必要であり、漏れがないように全ての費用を計上しましょう。ただし、経費として認められるものとそうでないものがあるため注意してください。
経費計上できる費用
経費として認められるのは、物件の維持管理やマンション投資に関係する費用です。具体的には次のようなものがあげられます。
- 管理費・修繕積立金・減価償却費
- 固定資産税・保険料（火災保険、地震保険など）
- 住宅ローンの金利
- 交通費（物件の下見や業者との打ちあわせにかかった電車代やガソリン代など）
- 司法書士や税理士への報酬
経費計上できない費用
事業に関連するものの、以下は経費にならないため注意してください。経費計上できるかどうか判断に迷う場合は、最寄りの税務署で確認しましょう。
- 住宅ローンの元本部分・駐車違反などの反則金
- 駐車違反などの反則金
- 打ちあわせのために新調したスーツ代（プライベートにも使用できるため）
節税を目的としたマンション投資の注意点
マンション投資には節税効果がありますが、節税効果を意識しすぎる余り、赤字に陥る状況は避けましょう。節税対策を考えてマンション投資を行う際に注意したいリスクを以下で説明します。
赤字のリスク
不動産投資は、帳簿上赤字になることが多いです。不動産投資によって節税できるとはいえ、安易に物件を増やさないように注意しましょう。赤字続きの場合は金融機関の信用を得られず融資を受けられない恐れがあります。
物価下落によるリスク
一般的に、マンションなどの建物は年を経るごとに資産価値が下がります。また、景気変動によって物価が下落すれば、さらに価格が下がることも考えられます。 そのため、マンション投資においては、節税のみに着目した物件購入は避けましょう。
まとめ：マンション投資を始める前に節税できる税金を確認しよう
マンション投資によって所得税や住民税などを節約でき、マンション投資を始める前に節税できる税金の詳細を確認することが大切です。
また、投資の際にどの物件を選ぶかという点も非常に重要であるため、長期的な視点を持ち、優良物件を選ぶなど事業計画をしっかりと立てましょう。
