収益物件を買うのは、マイホームを買うよりも「数字の確認」が多く、最初はむずかしく感じやすいです。
ですが、流れを先に知っておくと、今どこにいて次に何をすればいいかが見えるので、不安がぐっと減ります。
この記事では、初心者でも迷いにくいように、探し方から契約、引き渡し、そして家賃が入る状態を作るまでを、順番にかみくだいて説明します。
初心者でもわかる収益物件の購入の流れ：全体像を先に把握しよう
この章では、収益物件の購入を「ゴールから逆算」して、全体の手順を一気に把握します。
細かい用語よりも、どの順番で動けば失敗しにくいかを先に押さえるのが目的です。
収益物件の購入は、勢いで決めるほど危険が大きくなります。
まずは全体像をつかみ、次にお金と人（関わる相手）を整理すると、判断がブレにくくなります。
ゴールは「家賃が入る状態」を作ること
収益物件のゴールは、買うことそのものではなく、「家賃が入って、毎月の収支が回る状態」を作ることです。
たとえば、決済が終わっても入居者がいなければ、家賃は入りませんし、ローン返済だけが出ていきます。
だからこそ、購入前から「入居が決まりやすいか」「家賃はいくらで貸せるか」「管理は誰がするか」を考える必要があります。
初心者ほど「買ったあとに家賃が入るまで」を最初にイメージしておくと、ムリな物件を選びにくくなります。
また、家賃が入る状態とは、入居者募集の準備ができ、管理の体制が整い、必要なら修理も終わっている状態です。
この「運用の準備」まで含めて購入計画を立てるのが、収益物件の基本だと覚えておきましょう。
大まかな流れは「計画→探す→調べる→融資→契約→決済→運用」
収益物件の購入は、大きく分けると「計画→探す→調べる→融資→契約→決済→運用」の順番です。
最初の「計画」で、目的・予算・買う種類・出口（売り方）を決めると、探し方が一気にラクになります。
次の「探す」は、ポータルサイトを見るだけでなく、不動産会社に条件を伝えて紹介してもらう動きも大切です。
「調べる」は、家賃、空室、修理、周りの相場、建物の状態などを確認し、買っていいか判断する工程です。
「融資」は、金融機関に相談し、借りられる金額と条件（金利、期間）を固める工程です。
「契約」は、重要事項説明を聞き、売買契約書にサインし、手付金を払う場面が多いです。
「決済」は、残りの代金を払い、鍵や書類を受け取り、登記（名義変更）をして引き渡しを受けます。
最後の「運用」で入居者対応や修理の判断が始まるので、買う前から管理会社も含めて考えると安心です。
必要な人は3者：不動産会社・金融機関・管理会社
収益物件の購入で関わる相手は多いですが、初心者がまず押さえるべきは3者です。
1つ目は不動産会社で、物件の紹介、調査の手伝い、契約手続きの案内をしてくれます。
2つ目は金融機関で、融資の相談や審査、金利や返済期間などの条件を決める相手です。
3つ目は管理会社で、入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去後の手配などを担います。
この3者と「同じ方向」を向けると、購入から運用までのミスが減りやすいです。
逆に、誰か1つでもズレると、たとえば融資条件が合わずに買えない、買えたけど管理が弱くて空室が増える、といった問題が起きやすくなります。
初心者は「信頼できる担当者に出会えるか」が結果に直結しやすいので、質問に丁寧に答えてくれる相手を選びましょう。
最初に把握したいお金：自己資金・諸費用・毎月の返済
収益物件は、物件価格だけ見ていると失敗しやすいです。
最初に把握したいお金は「自己資金」「諸費用」「毎月の返済」の3つです。
自己資金は、頭金だけでなく、契約時や引き渡し時に必要なお金も含めて考えます。
諸費用は、仲介手数料、登記費用、火災保険、税金、ローン手数料などが代表例です。
毎月の返済は、ローン返済額に加えて、管理費、修繕積立、固定資産税の月割り、空室のリスクも見込むと現実的です。
目安として「家賃−返済−経費」が毎月プラスになるかを、買う前に必ず試算しましょう。
この試算が早いほど、背伸びした物件に手を出しにくくなり、冷静な判断ができます。
収益物件の購入の流れの第一歩：目的と予算を決めて無理のない購入計画を立てる
この章では、探し始める前に「何のために買うのか」と「いくらまでなら安全か」をはっきりさせます。
目的と予算が決まると、物件選びの基準ができ、営業トークにも流されにくくなります。
購入計画は、地図のようなものです。
地図がないまま探すと、よさそうに見える物件に飛びついて、あとで資金が足りなくなることがあります。
目的を決める：毎月の手取り重視か、将来の売却益重視か
収益物件の目的は、大きく「毎月の手取り（キャッシュフロー）」を重視する考えと、「将来の売却益」を重視する考えに分かれます。
毎月の手取り重視なら、家賃が安定しやすいエリアや、修理が少ない物件を選び、ムリのない返済にすることが大切です。
売却益重視なら、将来値上がりしやすい場所や、リフォームで価値を上げられる物件を検討することもあります。
ただし売却益は、景気や金利、人気エリアの変化に左右されるので、読み違えると利益が出ないこともあります。
初心者は「毎月の手取りを安定させる」を優先すると、失敗しにくいことが多いです。
目的が決まると、許せる空室期間、修理費の想定、家賃設定の考え方も変わります。
まずは「毎月いくら残したいか」「将来いつ売りたいか」を言葉にしてみましょう。
買う種類を決める：区分マンション・一棟アパート・戸建て
収益物件には、区分マンション、一棟アパート、戸建てなどの種類があります。
区分マンションは、1部屋から始められることが多く、管理が比較的ラクな一方で、管理費や修繕積立金が毎月かかります。
一棟アパートは、複数の部屋があり、空室が出ても家賃がゼロになりにくい反面、建物全体の修理や管理の責任が重くなります。
戸建ては、家族向けで長く住んでもらえる場合もありますが、空室になると家賃がゼロになり、修理も一度に大きく出ることがあります。
「自分の資金」「使える時間」「修理に対応できる体制」で、向き不向きが変わります。
初心者が迷うなら、「最初は小さく始めて経験を積む」という考え方も安全です。
ただし、小さい物件でも割高な買い物になることはあるので、数字の確認は必ず行いましょう。
予算の上限を決める：返済が苦しくならないラインを作る
予算は「銀行が貸してくれる金額」ではなく、「返しても生活が苦しくならない金額」で決めます。
なぜなら、空室や修理が起きると、予定より手元のお金が減ることがあるからです。
目安としては、空室が1〜2か月出ても、修理が急に必要になっても、すぐに困らない貯金を残す考え方が大切です。
また、家賃が入っても、管理費や保険、税金などが引かれるので、家賃＝利益ではありません。
「最悪の月」を想定しても耐えられるかを基準にすると、無理のない予算になります。
たとえば、家賃が下がる、金利が上がる、入居者が入れ替わる、といった変化も起こり得ます。
数字に弱いと感じる人ほど、ざっくりでもいいので「毎月の収支表」を作る習慣を持つと強くなれます。
想定する出口を決める：長期保有か、5〜10年で売るか
出口とは、将来その物件をどうするか、という方針です。
長期保有なら、家賃が落ちにくい場所、建物の寿命、修繕の計画、管理の安定を重視します。
5〜10年で売るなら、売りやすい条件（駅からの距離、部屋の広さ、需要の強さ）や、買った価格と売れる価格の差を意識します。
出口を決めると、リフォームにお金をかけるべきか、家賃を少し下げてでも入居を優先するべきかなど、判断がしやすくなります。
出口が決まっていないと、「いつ売るか分からない」ままズルズル持ち続けて、結果として損が増えることがあります。
もちろん、途中で方針が変わるのは自然なことです。
ただ、最初に「今は長期で考える」「まずは10年で見直す」など、仮のゴールを置くだけでも迷いが減ります。
収益物件を購入する前に必要な準備の流れ：自己資金・年収・借入状況を整理する
この章では、融資を受ける前にやるべき「お金と書類の整理」をまとめます。
金融機関の審査は、物件の良し悪しだけでなく、あなた自身の状況も見られるため、準備が結果を左右します。
準備といっても、特別な裏技は必要ありません。
通帳や書類を整え、借入を把握し、延滞をしないという基本を積み重ねるだけで、審査が通りやすくなることがあります。
自己資金を整理する：頭金＋諸費用（登記・仲介・税金）
自己資金は、頭金だけを指すと思われがちですが、実際は「諸費用」も大きなポイントです。
諸費用には、登記の費用（司法書士への報酬など）、仲介手数料、印紙税、固定資産税の精算、火災保険、ローン事務手数料などがあります。
物件によっては、購入直後に修理やクリーニングが必要になり、その費用も自己資金から出ることがあります。
だから、自己資金は「買うためのお金」と「買った後に動かすためのお金」に分けて考えると安全です。
最低でも「諸費用＋当面の予備費」を残しておくと、想定外の出費でも慌てにくくなります。
特に初心者は、見えない出費が積み上がりやすいので、最初から多めに見積もるのがコツです。
通帳の入出金がバラバラだと説明が面倒になることもあるため、資金の置き場所を整理しておくと手続きがスムーズです。
年収と勤務先情報をまとめる：源泉徴収票・確定申告書
融資の審査では、返済できる力があるかを判断するために、年収や勤務先の情報が見られます。
会社員なら源泉徴収票、自営業なら確定申告書が基本の書類になります。
ほかにも、身分証、住民票、印鑑証明などが必要になる場面があるので、早めに準備しておくと慌てません。
また、転職したばかりなどで勤続年数が短い場合、金融機関によって評価が変わることがあります。
「どの書類が必要か」を先に金融機関へ確認し、出せる形にまとめておくと、審査のスピードが上がりやすいです。
書類は、提出用にコピーを取り、原本はきれいに保管しておきましょう。
数字を聞かれたときにすぐ答えられるよう、年収、手取り、ボーナスの有無などもメモしておくと安心です。
借入状況を洗い出す：住宅ローン・車ローン・カード分割
融資審査では、いま抱えている借入も大切な判断材料になります。
住宅ローン、車のローン、教育ローン、カードの分割払い、キャッシングなど、種類に関係なく「毎月の返済」が見られます。
自分では軽い気持ちで使っている分割払いでも、金融機関から見ると返済負担として計算されることがあります。
その結果、希望する金額が借りられない、金利が高くなる、審査に時間がかかる、といった影響が出る場合があります。
まずは「残高」「毎月返済」「完済予定日」を一覧にして、説明できる状態にしましょう。
もし可能なら、金利が高い借入を減らしたり、使っていないカードローン枠を整理したりすると、印象が良くなることもあります。
ただし、急に借入を動かすと手続きが増えるので、物件探しと並行して早めに着手するのが安全です。
信用情報を意識する：延滞を作らない・多重申込を避ける
信用情報とは、ローンやクレジットの利用状況の記録のことです。
ここで特に大事なのは、延滞をしないことです。
たった一度の支払い忘れでも、タイミングによっては審査で不利になる可能性があります。
また、短い期間にいくつもの金融機関へ同時に申し込む「多重申込」は、警戒されることがあります。
申し込みは計画的に行い、引き落とし口座の残高は常に余裕を持たせておきましょう。
スマホの自動引き落としやサブスクの支払いも、残高不足で止まるとトラブルの元になります。
収益物件の購入は、審査が通って初めてスタートラインに立てるので、普段の支払い習慣がとても重要です。
収益物件の購入の流れで失敗しない探し方：エリア・利回り・入居需要で比較する
この章では、収益物件を「どう探すか」を具体的に整理します。
探し方は人それぞれですが、初心者が失敗しにくいのは、エリア・利回り・入居需要の3つで同じ目線で比較する方法です。
広告の数字や営業の言葉だけで決めると、あとで「思ったより家賃が入らない」「修理が多い」といったズレが起きやすくなります。
まずは候補を集め、同じチェック項目でふるいにかけるだけで、ムリな物件が自然に消えていきます。
探し方①：ポータルを使う（楽待・健美家）
収益物件の探し方として、まず使いやすいのが投資用のポータルサイトです。
楽待や健美家のようなサイトは、最初から「投資用物件」がまとまっているので、条件検索がしやすい特徴があります。
価格帯、利回り、築年数、構造、エリアなどで絞り込みができ、初心者でも相場感をつかみやすいです。
ただし、掲載されている利回りは「よく見える数字」になっていることもあるので、数字をうのみにしない姿勢が大切です。
ポータルは「相場を知る場所」「候補を集める場所」と割り切り、最終判断は別の確認で固めましょう。
気になる物件があったら、すぐに問い合わせる前に、近い条件の物件を10件ほど見て比較すると冷静になれます。
探し方②：一般サイトも見る（SUUMO・LIFULL HOME’S・at home）
投資用ポータルだけでなく、SUUMOやLIFULL HOME’S、at homeなどの一般的な不動産サイトも見ておくと視野が広がります。
理由は、投資用として出ていない物件でも、見方によっては収益物件になるものが混ざっているからです。
たとえば、賃貸中の戸建てや、オーナーチェンジの区分マンションなどが見つかることがあります。
また、売買だけでなく、賃貸募集の情報も見られるため、家賃相場の確認にも役立ちます。
「売り物件」と「貸し物件」を両方見ると、家賃の現実が見えやすくなります。
一般サイトは情報が多い分、条件を絞らないと時間が溶けやすいので、エリアと価格帯は先に決めておくと効率的です。
エリアの見方：駅距離・周辺施設・職場が多い場所
初心者がいちばん失敗しやすいのが、エリア選びです。
エリアを見るときは、駅からの距離、周辺施設、そして「働く場所が多いか」をセットで確認します。
駅が近いほど便利ですが、駅近だけが正解ではありません。
スーパー、コンビニ、病院、学校などが徒歩圏にあるかも、住みやすさに直結します。
入居者が選ぶのは「家」だけではなく「生活のしやすさ」なので、周りの便利さは家賃を支える力になります。
さらに、近くに工場やオフィス、大学、病院などがあると、賃貸の需要が安定しやすい傾向があります。
地図アプリで施設を確認し、朝夕の駅周りの人の流れを見るだけでも、肌感覚がつかめます。
利回りの注意：表面利回りより実質利回りを重視する
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りは、家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、見た目は分かりやすいです。
一方、実質利回りは、管理費、修繕、税金、保険、空室などの費用を引いた後の「現実に近い数字」です。
表面利回りが高い物件でも、修理が多かったり、空室が続いたりすると、手元に残るお金は少なくなります。
初心者ほど「利回りが高い＝得」と思いがちですが、実質の手残りで比べるほうが安全です。
特に築古で高利回りに見える物件は、修繕費が大きく出る可能性があるため、数字の裏側を必ず確認しましょう。
入居需要の確認：募集家賃の相場と空室の多さを見る
収益物件でいちばん大事なのは、入居者が決まるかどうかです。
入居需要を確認するには、「同じ条件の募集家賃」と「周辺の空室の多さ」を見ます。
具体的には、近いエリア、似た広さ、似た築年数の物件が、いくらで募集されているかをチェックします。
そのとき、募集がたくさん残っているなら、入居が決まりにくい可能性があります。
家賃相場は「過去の実績」より「いま決まりそうな家賃」を見るのがポイントです。
管理会社に「この家賃なら何か月で決まりそうか」を聞くのも有効です。
同じ家賃でも、設備や内装の差で決まり方が変わるので、周辺物件の写真や条件も合わせて比較しましょう。
収益物件の購入の流れで見るべきポイント：現地確認と資料チェックの手順
この章では、物件を見つけたあとに行う「現地確認」と「資料チェック」の手順を説明します。
初心者が安心して買うためには、見た目の印象ではなく、現地と書類の両方で確認することが欠かせません。
現地で気づける問題と、資料でしか分からない問題があります。
どちらか片方だけだと見落としが増えるので、チェック項目を決めて淡々と確認しましょう。
現地で見る：建物の傷み・共用部の清掃・周辺の雰囲気
現地に行ったら、まず建物の傷みを見ます。
外壁のヒビ、サビ、雨どいのズレ、階段のグラつきなどは、修理費に直結するサインです。
次に共用部の清掃状況です。
ゴミ置き場が荒れている、廊下が汚れている、郵便受けが壊れていると、管理が弱い可能性があります。
共用部は「その物件の性格」が出やすく、入居者が住み続けるかにも影響します。
最後に周辺の雰囲気を見ます。
道が暗い、騒がしい、違法駐車が多いなどは、内見だけでは分かりません。
少し歩いてみて、住む人の層や、生活のしやすさを感じ取るのがおすすめです。
昼と夜で見る：騒音・治安・人通りの差を確認する
可能なら、昼と夜の両方で周辺を確認します。
昼は静かでも、夜に飲食店の音が大きい、車通りが増える、若者が集まるなど、時間帯で環境が変わることがあります。
街灯の数や、暗い道がないかも、夜に歩くと分かりやすいです。
また、人通りが多すぎても少なすぎても、住みやすさに影響します。
「昼の顔」と「夜の顔」が違うエリアは珍しくないので、最低でも夕方以降に一度は見ておくと安心です。
もし遠方で難しい場合は、管理会社や不動産会社に「夜の様子」を具体的に聞き、周辺の口コミも参考にすると補えます。
資料で見る：レントロール（入居一覧）と賃貸借契約
資料で最重要なのがレントロールです。
レントロールは、部屋ごとの家賃、入居者の状況、契約形態などがまとまった一覧表です。
ここで見るべきは、家賃が相場より高すぎないか、空室がどれだけあるか、入居の入れ替わりが多すぎないかです。
次に、実際の賃貸借契約書も確認します。
レントロールの数字が本当でも、契約内容が不利だと手残りが減ることがあるので、契約書の中身まで見ましょう。
たとえば、家賃の値下げ条件、更新料の扱い、フリーレントの有無、特約の内容などは、収入に影響します。
不明点があれば、管理会社に「この契約だと実際の入金はどうなるか」を聞くと理解が早いです。
建物で見る：建築確認・検査済証・修繕履歴
建物の資料では、建築確認や検査済証の有無を確認します。
これらは建物がルールに沿って建てられたかを判断する材料になり、融資や売却のしやすさにも関わります。
また、過去の修繕履歴はとても重要です。
屋根や外壁、防水、給排水など、どこをいつ直したかが分かると、次に必要な修理を予想しやすくなります。
修繕履歴が少なすぎる物件は「何も問題がない」のではなく「まだ手を入れていない」可能性もあります。
逆に、計画的に修繕している物件は、入居者から見ても安心感があり、空室対策にもつながります。
資料が出ない場合は、なぜ出ないのか理由を聞き、リスクとして織り込む必要があります。
権利で見る：登記簿謄本・抵当権・越境の有無
権利関係の確認は、初心者が後回しにしがちですが、トラブルを避けるために必須です。
登記簿謄本で、所有者が誰か、面積が合っているか、抵当権が付いているかなどを確認します。
抵当権は、ローンが残っていると付いていることがありますが、決済時に抹消できる段取りになっているかが重要です。
さらに、越境の有無も要注意です。
ブロック塀や屋根、樹木などが境界を越えていると、将来の売却や修理のときに問題になりやすいです。
境界があいまいな場合は、測量図の有無を確認し、必要なら測量を検討します。
権利の話は難しく見えますが、「誰の土地で、何が乗っていて、あとで揉めないか」を確認する作業だと考えると分かりやすいです。
収益物件の購入の流れで重要な収支計算：家賃収入・空室・修繕費を見積もる
この章では、購入判断の中心になる「収支計算」を解説します。
収益物件の失敗は、ほとんどが「想定と現実のズレ」から起きます。
そのズレを小さくするために、家賃収入、空室、修繕費などを現実寄りに見積もることが大切です。
満室想定のキレイな数字ではなく、悪いケースも入れた数字で黒字になるかを確認しましょう。
家賃収入は「満室想定」ではなく「現実の入金」で見る
広告には「満室想定家賃」が書かれていることがあります。
しかし、満室想定はあくまで理想であり、現実にその家賃で埋まるとは限りません。
まず見るべきは、いま実際に入っている家賃、つまり現実の入金です。
空室があるなら、空室の部屋がいくらで貸せそうかを、周辺相場から控えめに設定します。
家賃収入は「いまの家賃＋現実的に決まりそうな家賃」で組み立てると、あとで苦しくなりにくいです。
もし家賃が相場より高い部屋があるなら、退去後に下げる必要が出るかもしれません。
「この家賃は維持できるのか」を、管理会社の意見も使って確認しましょう。
空室率を入れる：常に満室前提にしない
収益物件は、必ずどこかのタイミングで空室が出ます。
退去が重なることもありますし、募集してもすぐ決まらない時期もあります。
だから、収支計算には最初から空室率を入れます。
空室率はエリアや物件の強さで変わりますが、「ゼロ」を前提にするのは危険です。
たとえ優良エリアでも、1年に1か月分は空室が出る、といった想定を入れると現実に近づきます。
一棟なら「全体の何％が空くか」、区分なら「空室になった月は家賃ゼロになる」をそのまま計算に入れます。
空室を入れても黒字なら、かなり強い計画だと言えます。
経費を足す：管理費・修繕費・固定資産税・火災保険
家賃収入から引かれる経費を、忘れずに入れましょう。
代表的なのは、管理委託費、共用部の電気代や清掃費、修繕費、固定資産税、都市計画税、火災保険です。
区分マンションなら、管理費と修繕積立金が毎月かかります。
一棟なら、外壁や屋根など大きな修繕が数年に一度来るので、月割りで積み立てる考え方が必要です。
「利益が出ない」のではなく「経費を入れていなかった」だけというケースは本当に多いので注意しましょう。
購入直後の出費として、鍵交換、軽い修理、募集広告費なども発生しやすいです。
経費は控えめに見積もると危険なので、少し多めに入れておくほうが安全です。
返済後の手残りを見る：毎月のキャッシュフローを計算する
最終的に大事なのは、ローン返済をしたあとに、毎月いくら手元に残るかです。
これがキャッシュフローです。
家賃収入から、空室分、経費、そしてローン返済を引いて、プラスかマイナスかを見ます。
プラスでも数千円しか残らないなら、修理が出た瞬間に赤字になる可能性があります。
初心者は「毎月の手残りが少なくても資産になる」と考えがちですが、現金が回らないと続けられません。
逆に、手残りがしっかり出るなら、修理の積立や次の物件への準備も進めやすいです。
「月の黒字がいくらなら安心か」を自分の生活費と合わせて決めておきましょう。
家賃下落も入れる：更新ごとの下がり幅を想定する
家賃は、ずっと同じとは限りません。
築年数が進むと、設備が古くなり、周辺に新しい物件が建つと競争も強くなります。
その結果、更新や入れ替えのタイミングで家賃を下げる必要が出ることがあります。
収支計算では、家賃下落も最初から入れておくと、想定が現実に近づきます。
「いまの家賃で永遠に回る」という前提は危険なので、数年後の家賃を少し低めに置いて計算しましょう。
下落が不安なら、駅近、需要が強い間取り、管理が良い物件など、下がりにくい条件を優先すると対策になります。
家賃が下がっても黒字が残る設計にしておくと、長期で安定しやすいです。
収益物件の購入の流れで必須のリスク確認：修繕・災害・家賃下落の備え
この章では、購入前に必ず押さえたい「代表的なリスク」と、その備え方を整理します。
リスクはゼロにできませんが、先に見える化して備えるだけで、失敗の確率は大きく下がります。
収益物件は「買った瞬間がゴール」ではなく、持ち続けて回すことで成果が出ます。
だからこそ、想定外の出費や収入ダウンが起きても耐えられる設計にしておくことが重要です。
修繕リスク：屋上防水・外壁・配管の時期を確認する
修繕リスクとは、建物の劣化によって、まとまった修理費が必要になるリスクです。
特に大きいのが、屋上防水、外壁、配管（給排水）の3つで、タイミングが重なると出費が一気に増えます。
購入前は「きれいに見えるか」だけでなく、「いつ」「どこを」「どれくらい直したか」を確認することが大切です。
見た目が良くても、配管のように見えない部分が古いと、漏水などで急にお金が飛びます。
チェックの基本は、修繕履歴があるか、見積書や請求書などの証拠が残っているかです。
履歴がなければ、なぜないのかを聞き、最悪のケースとして「近いうちに修繕が必要」と見込んで計算します。
一棟なら、屋根や外壁の状態、雨漏りの跡、鉄部のサビも現地で確認しましょう。
修繕は「いつか必ず来る」ので、毎月の収支に修繕の積立を最初から入れるのが安全です。
災害リスク：国土交通省ハザードマップポータルサイトで見る
災害リスクは、洪水、土砂災害、津波、高潮など、立地によって大きく変わります。
これは気合でどうにもならないので、事前に地図で確認して「買っていい場所か」を判断します。
確認に使いやすいのが、国土交通省のハザードマップポータルサイトです。
「エリアが好き」「利回りが良い」より先に、災害リスクは必ず見てください。
ハザードマップを見るときは、色が付いているかどうかだけでなく、浸水の深さや範囲、避難場所の位置も一緒に見ます。
浸水が想定される場所では、1階が店舗や倉庫の物件より、住居の1階だと影響が大きい場合があります。
また、保険に入っても「不便になる」「空室が増える」など、収益面のダメージが出ることもあります。
災害リスクは保険でカバーできる部分と、入居需要に影響する部分があるので、両方の目線で考えましょう。
家賃下落：周辺の新築供給と人口動きを確認する
家賃下落は、収益物件の利益をじわじわ削るリスクです。
特に、周辺に新築が増えると、入居者は新しい物件に流れやすくなります。
また、人口が減るエリアでは、空室が増えやすく、家賃を下げないと決まりにくくなることがあります。
家賃は「いま高いか」ではなく、「数年後も維持できるか」で見るのがコツです。
新築供給の確認は、近くで建設中のマンションやアパートがないか、現地や地図で見るだけでも参考になります。
不動産会社や管理会社に「最近このエリアで新築が増えているか」を聞くのも有効です。
人口動きは、駅前がさびれていないか、店が減っていないか、昼間に人がいるかなど、肌感でも読み取れます。
下落が不安なら、駅距離が近い、需要が強い間取り、管理が良い物件など「負けにくい条件」を優先しましょう。
入居者リスク：保証会社の利用有無と滞納時の流れ
入居者リスクは、空室だけでなく、家賃滞納やトラブル対応の負担も含みます。
特に初心者にとって怖いのが滞納で、入金が止まると資金繰りが一気に苦しくなります。
そこで重要なのが、保証会社を利用しているか、そして利用条件はどうなっているかです。
保証会社があると安心しやすいですが、内容を知らないままだと「想定と違う」ことが起きます。
確認したいのは、誰が保証料を払うのか、滞納時にいつ立て替えが入るのか、立て替えの上限はあるのか、という点です。
また、退去の手続きや督促の動きは、管理会社がどこまでやるのかも大事です。
オーナーが直接対応する必要がある範囲が広いと、時間的な負担が増えます。
購入前に「滞納が起きたら、誰が、何日目に、どう動くか」を管理会社に具体的に聞いておきましょう。
金利上昇：固定金利・繰上返済・現金クッションを用意する
金利上昇は、ローン返済額が増えるリスクです。
変動金利で借りていると、金利が上がったときに毎月の支払いが増え、キャッシュフローが減る可能性があります。
対策は大きく3つで、固定金利を選ぶ、繰上返済の余地を作る、現金のクッションを用意することです。
金利は読みにくいので、「上がっても耐える設計」にしておくのが一番強い対策です。
固定金利は、支払いが読みやすい反面、最初の金利が高めになりやすい傾向があります。
繰上返済は、手元資金に余裕があるときに元本を減らし、将来の利息を抑える考え方です。
ただし、現金を使い切ると修繕や空室に耐えられなくなるので、やりすぎは危険です。
初心者は「現金クッションを残す」ことを最優先にし、余裕の範囲で金利対策を組みましょう。
収益物件の購入の流れで行う融資の進め方：金融機関選びと事前審査の手順
この章では、融資をスムーズに進めるために、金融機関の選び方と事前審査の出し方を説明します。
融資は「物件の良さ」だけでなく「あなたの状況」と「金融機関の方針」で決まるので、順番と準備が重要です。
同じ物件でも、A銀行では通ってB銀行では通らない、ということは普通に起きます。
だからこそ、最初から選択肢を持ち、必要な情報を整えて動くと失敗しにくくなります。
金融機関のタイプを知る：メガバンク・地銀・信金・ノンバンク
金融機関にはタイプがあり、審査の考え方や得意分野が少しずつ違います。
メガバンクは規模が大きく、条件が合えば金利が低めになりやすい一方、審査基準が厳しめになりやすいです。
地方銀行（地銀）は、その地域の物件や顧客に強く、エリアが合うと前向きになりやすい場合があります。
信金（信用金庫）は地域密着で相談しやすいことが多く、初心者が話を聞きに行く入口として使いやすいこともあります。
ノンバンクは銀行ではない融資会社で、金利は高めになりやすい反面、条件によってはスピードが出る場合があります。
どのタイプが正解というより、あなたの属性、物件の内容、自己資金の割合で合う先が変わります。
不動産会社が「この銀行が強い」と言うときは、理由を聞いて、あなたの状況に合っているかを確認しましょう。
初心者は1社に絞りすぎず、タイプ違いで複数に当たると、条件比較ができて冷静になれます。
候補例を知る：オリックス銀行・住信SBIネット銀行
融資先の候補を考えるとき、名前がよく出る金融機関を知っておくと、情報収集がしやすくなります。
たとえば、投資用ローンの文脈で、オリックス銀行や住信SBIネット銀行の名前を見かけることがあります。
ただし、融資の条件は時期や商品で変わることがあり、誰にでも同じ条件が出るわけではありません。
大切なのは「名前」よりも、「自分の条件で、いくら・何年・何％で借りられる可能性があるか」です。
候補を考えるときは、金利だけでなく、融資期間、手数料、団信の扱い、繰上返済のルールも確認します。
ネット系は手続きが分かりやすい場合もありますが、物件や地域によっては合わないこともあります。
逆に、地域の金融機関は、そのエリアの評価が高いと前向きになりやすい場合があります。
候補は「1つに決め打ち」せず、条件比較を前提に並行で情報を集めましょう。
事前審査で出す情報：年収・資産・借入・物件概要
事前審査では、ざっくり言うと「この人に貸して大丈夫か」と「この物件に貸して大丈夫か」を見られます。
そのために必要なのが、年収、資産、借入状況、そして物件の概要です。
年収は源泉徴収票や確定申告書で示し、資産は預金や保有不動産の内容などを整理して伝えます。
借入は隠さず正確に出すことが大切で、後から分かると信頼を失いやすいです。
物件概要には、価格、所在地、築年数、構造、家賃収入、レントロール、修繕状況などが含まれます。
資料が足りないと審査が進まないことがあるので、不動産会社に早めに依頼して揃えます。
また、自己資金をどれくらい出せるかも重要で、頭金や諸費用の準備状況を聞かれることが多いです。
事前審査は「早く出す」より「情報を整えて出す」ほうが、結果としてスムーズになりやすいです。
金利だけで決めない：融資期間・自己資金割合・評価方法
融資を比べるとき、金利だけに目が行きがちです。
しかし、収支に効くのは金利だけではなく、融資期間や自己資金割合も大きな要素です。
たとえば、金利が少し高くても、融資期間が長いと毎月返済が下がり、キャッシュフローが安定することがあります。
初心者は「毎月の返済が耐えられるか」を中心に見て、金利はその次に比較するとブレにくいです。
また、金融機関によって「人（あなた）」を重く見るところと、「物件」を重く見るところがあります。
物件評価が強いところは、立地や担保価値を厳しく見て、条件が合うと有利になる場合があります。
一方で属性重視のところは、年収や資産状況が良いと進みやすい場合があります。
金利・期間・手数料・評価の考え方をセットで見て、トータルで一番安全な条件を選びましょう。
収益物件の購入の流れで買付を出す手順：価格交渉と条件調整のコツ
この章では、気になる物件が見つかったあとに行う「買付」と、交渉の進め方を説明します。
買付は「買いたい気持ち」を形にする行動で、条件の詰め方次第でリスクを減らせます。
焦ってサインすると危険ですが、迷いすぎると他の人に取られることもあります。
だからこそ、事前にルールを決めて、淡々と進めるのが初心者向きです。
買付証明書を出す：価格とスケジュールの意思表示をする
買付証明書は、「この条件なら買いたい」という意思表示の書類です。
売主に対して、価格、契約希望日、引き渡し希望日などを提示し、交渉の土台を作ります。
買付を出すことで、不動産会社も動きやすくなり、売主側の反応が早くなることがあります。
ただし、買付は軽いメモではなく、交渉が進むきっかけになるので、条件は慎重に書きましょう。
買付を出す前に、融資の見込みがどれくらいあるか、自己資金は足りるかを一度整理します。
スケジュールも重要で、融資審査に必要な日数を見込まないと、約束した引き渡し日に間に合わないことがあります。
また、買付が複数入る物件もあるので、条件の出し方で優先順位が変わることがあります。
初心者は「無理のない条件で、確実に進められる買付」を意識すると、トラブルが減ります。
条件をそろえる：引き渡し時期・付帯設備・境界の扱い
買付の段階で、価格だけでなく条件もそろえておくと、契約がスムーズになります。
特に重要なのが、引き渡し時期、付帯設備（エアコンや給湯器など）の扱い、境界の扱いです。
引き渡し時期は、売主の都合もあるため、柔らかく調整できると交渉がまとまりやすいことがあります。
付帯設備は「あると思っていたら撤去されていた」が起きやすいので、残すか外すかを明確にしましょう。
境界は、越境や境界不明があると後で揉めやすいポイントです。
測量図があるか、境界標が確認できるか、必要なら測量を誰が負担するかも、考え方を決めておきます。
これらは契約書に反映されるので、口約束で済ませないことが大切です。
初心者は「条件を文章にして残す」だけで、後のストレスが大きく減ります。
指値の考え方：根拠は修繕費・空室・相場で作る
指値とは、売出価格よりも低い価格を希望して交渉することです。
指値は失礼ではなく、根拠があれば普通に行われます。
大事なのは「なんとなく安くして」ではなく、修繕費、空室、相場といった理由で数字を作ることです。
根拠がない指値は通りにくいだけでなく、交渉の雰囲気が悪くなることもあります。
たとえば、屋上防水が近いうちに必要なら、その見積もりをもとに価格調整を提案できます。
空室が多いなら、満室になるまでの広告費や家賃調整を見込み、その分を価格に織り込みます。
相場は、近い条件の成約事例が理想ですが、少なくとも周辺の売出物件と比較して「割高かどうか」を説明できるようにします。
指値は勝ち負けではなく、買ったあとに回る価格に整える作業だと考えると、判断がブレにくいです。
融資特約を入れる：ローンが通らない時の逃げ道を作る
融資特約とは、ローンが通らなかった場合に、契約を白紙に戻せるようにする条件です。
初心者が特に意識したいのが、この「逃げ道」を契約に入れておくことです。
なぜなら、ローンが通らないのに契約だけ進むと、違約金などのリスクが出る場合があるからです。
融資特約は保険のようなものなので、融資を使うなら基本的に入れる方向で考えると安全です。
融資特約には期限があり、その期限までに審査結果を出す必要があります。
だから、買付の段階でスケジュールを現実的に組み、必要書類を早めに揃えることが大切です。
また、どの金融機関で審査するか、申し込み条件はどうするかも、契約前に整理しておくとブレません。
融資特約を入れていても、期限を過ぎると効かないことがあるので、期限管理は必ず徹底しましょう。
収益物件の購入の流れで契約前に確認すること：重要事項説明と契約書チェック
この章では、契約直前に必ず確認したい「重要事項説明」と「契約書」の見方を整理します。
ここを流すと、買ったあとに取り返しがつかない問題が出やすいので、初心者ほど丁寧にチェックしましょう。
不動産投資は、買った後に「知らなかった」が通りにくい世界です。
難しい言葉が多くても、ポイントを絞れば理解できます。分からない部分は、その場で質問して、メモを残すことが大切です。
重要事項説明で見る：用途地域・再建築・接道・法令制限
重要事項説明（重説）は、物件のルールやリスクを説明する大事な書類です。
初心者がまず見るべきは、用途地域、再建築できるかどうか、接道の状況、法令制限の4つです。
用途地域は、周りに何が建てられるかを決めるルールで、住みやすさや将来の需要に影響します。
再建築できない物件は、将来の売却や融資が難しくなることがあるので、必ず確認しましょう。
接道は、道路にどのくらい接しているかで、建て替えの可否や評価に関わります。
法令制限は、高さ制限や防火地域などで、増改築や用途変更のしやすさに影響します。
これらは運用だけでなく「出口（売るとき）」の強さにも直結するため、契約前に必ず理解しておきましょう。
契約書で見る：手付解除・違約金・契約不適合責任
売買契約書は、トラブルが起きたときのルールブックです。
初心者は、手付解除、違約金、契約不適合責任の3点を最優先で確認しましょう。
手付解除は、一定の期限までは手付金を放棄することで契約をやめられる、という考え方です。
解除できる期限を過ぎると、やめたい時に高い違約金が出る可能性があるので、期日は必ず押さえます。
違約金は、期日を守れない、支払いができないなどで契約違反になったときに発生します。
契約不適合責任は、引き渡し後に見つかった不具合について、どこまで売主が責任を負うかのルールです。
中古の収益物件では免責や期間が短いこともあるので、「何が対象で、何日以内か」を具体的に読み込みましょう。
管理の確認：管理会社・管理委託契約・管理費の中身
収益物件は、管理が弱いと空室やクレームが増え、数字が崩れます。
そのため、契約前に管理体制を確認することは必須です。
確認するのは、いまの管理会社がどこか、管理委託契約の内容、管理費に何が含まれているかです。
同じ「管理費」でも、入居者募集の強さ、対応スピード、清掃の質で結果が変わります。
一棟なら、共用部清掃、定期巡回、設備点検、クレーム対応の範囲を確認します。
区分なら、管理組合の運営状況や、長期修繕計画が成り立っているかも重要です。
「買った後に管理会社を変えればいい」と思いがちですが、変える手間や費用、引き継ぎの混乱もあるので、最初から現実的に考えましょう。
賃貸の確認：サブリース有無・更新条件・敷金精算
賃貸関係の条件は、家賃収入の安定に直結します。
まず確認したいのは、サブリース（家賃保証）の有無です。
サブリースは安心に見えますが、家賃改定の条件や、解約のルールで不利になることもあります。
「保証される家賃がいくらで、いつ見直されるか」を数字で確認しないと危険です。
次に更新条件で、更新料の扱い、更新時の賃料改定の可能性などを見ます。
敷金精算も重要で、退去時に敷金がどのように使われるか、原状回復の負担は誰かを確認します。
賃貸借契約書や重要事項説明の賃貸版の資料がある場合は、必ず目を通しておきましょう。
収益物件の購入の流れの契約手続き：手付金・契約条件・違約の注意点
この章では、契約当日〜契約後にやることを、初心者がつまずきやすい順に整理します。
契約は「戻れなくなるポイント」になりやすいので、支払いと期日の管理が最重要です。
契約書にサインすると、買う意思が固まったと見なされます。
だからこそ、契約条件とスケジュールを自分の言葉で説明できる状態にしてから進めましょう。
手付金の相場感を知る：少なすぎると不利になりやすい
手付金は、契約時に支払うお金で、買う意思の強さを示します。
手付金が少なすぎると、売主側が「本当に買うのか不安」と感じ、交渉で不利になりやすい場合があります。
一方で、高すぎる手付金は、途中でやめたい時のダメージが大きくなります。
手付金は「売主が納得する金額」と「自分がリスクを負える範囲」のバランスで決めるのが基本です。
手付金は手元の現金から出すことが多いので、諸費用や引き渡しまでの支払いも含めて資金繰りを確認します。
銀行振込なのか、当日持参なのか、支払い方法も事前に確認しておくと安心です。
特約を確認する：融資特約・境界明示・測量の負担
特約は、通常の契約条項に追加する「約束」です。
初心者が特に押さえるべきは、融資特約、境界明示、測量費用の負担です。
融資特約は、ローンが通らないときの逃げ道で、期限と条件が命です。
境界は揉めやすいので、「境界標があるか」「売主が境界を明示するか」を文章で残しましょう。
測量が必要な場合、売主負担か買主負担かで出費が変わります。
また、越境があるなら是正するのか、現状のまま引き継ぐのかも明確にします。
特約は細かく見えて、あとで効くポイントなので、理解できるまで説明を受けましょう。
違約の注意：期日を守れないと違約金が出る
契約には期日があり、融資承認、決済日、必要書類の提出期限などが決められます。
この期日を守れないと、違約になり、違約金が発生する可能性があります。
特に注意が必要なのは、融資の手続きが遅れて決済日に間に合わないケースです。
「銀行が遅いから」は通りにくいので、スケジュールは余裕を持って組みましょう。
やることは、金融機関、不動産会社、司法書士、管理会社と多いので、予定が詰まると遅れが出ます。
契約後は、必要書類を早めに揃え、提出を後回しにしないことが大切です。
保険の準備：火災保険の見積もりを早めに取る
火災保険は、引き渡し日から必要になることが多いです。
そのため、契約後すぐに見積もりを取り、条件を決めておくとスムーズです。
建物の構造や築年数、所在地、補償内容で保険料が変わります。
保険は「一番安い」で選ぶより、「必要な補償が入っているか」で選ぶのが安全です。
水災補償を付けるかは、ハザードマップの結果とも関係します。
賃貸用の場合、家主賠償や施設賠償なども検討対象になるので、保険担当者に用途を伝えて相談しましょう。
収益物件の購入の流れで進む本審査と必要書類：融資承認までの段取り
この章では、事前審査の次に進む「本審査」の流れをまとめます。
本審査は提出書類が増えるので、早く揃えるほど決済スケジュールが安定します。
審査は金融機関ごとに違いますが、見られやすいポイントは共通しています。
「人」と「物件」の両面で、説明できる状態を作りましょう。
本審査の提出書類：本人確認・収入資料・資産資料
本審査では、本人確認書類（運転免許証など）に加えて、収入資料と資産資料が求められます。
会社員なら源泉徴収票や給与明細、自営業なら確定申告書が中心です。
資産資料は、預金の残高、保有している株や投資信託、保有不動産の情報などを求められることがあります。
書類の提出が遅れると、その分だけ審査も遅れやすいので、契約後すぐに動きましょう。
また、借入状況の証明として、返済予定表や残高証明を求められる場合もあります。
提出前に、数字の食い違いがないかを確認し、質問が来ても答えられるようにしておくと安心です。
物件側の書類：登記簿・間取り・レントロール・評価資料
本審査では、物件側の資料も重要です。
代表的なのは、登記簿、間取り図、レントロール、そして物件の評価に関わる資料です。
金融機関は、もし返済が難しくなった場合でも、担保として価値があるかを見ています。
つまり、物件資料は「家賃が入る」だけでなく「売れる強さ」も見られていると考えると分かりやすいです。
修繕履歴、建築確認関係、管理状況などの資料があると、評価が安定しやすい場合があります。
資料が揃わない物件は、審査が長引いたり、条件が悪くなったりすることもあるので注意しましょう。
審査で見られやすい点：返済比率・自己資金・物件の担保力
審査で見られやすい点は、返済比率、自己資金、物件の担保力です。
返済比率は、年収に対して返済が重すぎないかを見る考え方で、借入が多いと不利になりやすいです。
自己資金は、頭金の有無だけでなく、諸費用を払える余裕があるかも含めて見られます。
担保力が強い物件ほど、金融機関は安心しやすく、融資条件が良くなる可能性があります。
担保力は、立地、築年数、構造、流通性（売りやすさ）などが関係します。
だからこそ、利回りだけでなく「売りやすい物件か」も購入前に確認しておくと、審査にも出口にも強くなります。
団信の確認：加入条件と保障内容を理解する
団信（団体信用生命保険）は、ローン契約者に万が一のことがあったとき、ローン残高が保険で支払われる仕組みです。
金融機関によって、団信が必須か任意か、保障内容が異なります。
健康状態によって加入条件が変わることもあるため、申告が必要な場合は早めに準備しましょう。
団信は「保険が付くから安心」だけでなく、保障範囲や特約まで見て、家族の安心につなげることが大切です。
がん保障や三大疾病保障など、上乗せできるタイプもありますが、その分金利が上がることがあります。
自分に必要な保障とコストのバランスを考えて選びましょう。
収益物件の購入の流れの引き渡し前チェック：登記・火災保険・管理引き継ぎ
この章では、引き渡し直前にやるべき準備をまとめます。
決済当日はやることが多いので、前日までに準備を終えておくと失敗が減ります。
登記、保険、管理の引き継ぎは、家賃が入る状態を作るための土台です。
ここを丁寧にやると、購入後のスタートが一気にラクになります。
登記の段取り：司法書士に必要書類を渡す
引き渡しでは、所有者の名義を変える登記が必要です。
登記は司法書士が進めることが多く、事前に必要書類の案内があります。
印鑑証明や住民票など、期限がある書類もあるので、早めに取得しておきましょう。
登記の書類が揃わないと決済が止まることがあるため、最優先で準備するのが安全です。
司法書士から「いつまでに何が必要か」を聞き、チェックリスト化すると漏れが減ります。
住所や氏名の表記ゆれがあると手戻りが起きるので、書類は丁寧に確認しましょう。
火災保険を決める：東京海上日動・損保ジャパンなどで比較する
火災保険は、引き渡し日から補償が始まるように設定するのが一般的です。
保険会社は複数あり、東京海上日動や損保ジャパンなど、比較対象はいくつかあります。
ただし重要なのは会社名より、補償内容と免責、支払い条件です。
水災や風災の補償を付けるかは、立地のリスクと保険料のバランスで決めましょう。
賃貸経営では、建物だけでなく、オーナー側の賠償責任に関する補償も検討対象になります。
見積もりは早めに取り、引き渡し日に間に合うように契約まで進めましょう。
管理の引き継ぎ：管理会社変更の有無と委託内容を確認する
引き渡しに合わせて、管理の引き継ぎを進めます。
管理会社をそのまま継続するのか、変更するのかで手続きが変わります。
継続する場合でも、担当者、連絡先、報告方法、送金サイクルは必ず確認しましょう。
委託内容があいまいだと、入居者トラブルのときに「誰がやるのか」で揉めやすいです。
変更する場合は、解約の期限や違約金がないか、引き継ぎに必要な書類が揃うかも確認します。
募集条件（家賃、礼金、広告費）も、購入後すぐに動けるように事前に決めておくと安心です。
賃貸情報の受け取り：鍵・契約書・入居者情報・保証会社情報
オーナーチェンジ物件などでは、賃貸情報の引き継ぎが特に重要です。
受け取るべきものは、鍵、賃貸借契約書、入居者情報、保証会社の契約情報などです。
家賃の入金口座、送金日、未収金がないか、敷金の預かり額も確認します。
ここで情報が欠けると、家賃回収や更新手続きでトラブルになりやすいので、一覧で受け取りましょう。
個人情報の扱いにはルールがあるため、管理会社を通して適切に受け取る流れにするのが一般的です。
引き渡し当日に慌てないように、事前に「何を受け取るか」を不動産会社に確認しておきましょう。
収益物件の購入の流れの最終段階：決済・引き渡し・鍵受け取りの手順
この章では、決済当日の流れをイメージできるように、手順と注意点をまとめます。
決済は一発勝負になりやすいので、当日の段取りを先に知っておくだけで失敗が減ります。
当日は銀行や司法書士が絡み、時間に追われやすいです。
「何を持っていくか」「何を確認するか」を事前に決めておきましょう。
決済の流れ：残代金の送金→登記→鍵受け取り
決済当日は、基本的に「残代金の送金→登記手続き→鍵受け取り」の順で進みます。
買主はローン実行や自己資金の振込を行い、売主に代金が着金します。
司法書士が必要書類を確認し、登記に必要な手続きを整えます。
着金と書類確認がそろって初めて鍵を受け取れるので、どれか一つ欠けると引き渡しが止まります。
そのため、振込の段取り、書類、印鑑などは前日までに最終チェックしておきましょう。
決済の場所は金融機関になることが多いので、移動時間も含めて余裕を持つことが大切です。
当日の持ち物：印鑑・本人確認・通帳・銀行届出印
決済当日は、忘れ物があると手続きが止まります。
基本の持ち物は、印鑑、本人確認書類、通帳、銀行届出印などです。
金融機関によっては、実印や印鑑証明が必要な場合もあります。
「何が必要か」は金融機関と司法書士から事前に指示が出るので、その通りに準備して必ず持参しましょう。
また、振込手数料が必要になることもあるため、口座残高に余裕を持たせておくと安心です。
当日は緊張してミスが出やすいので、持ち物は前日に一つのバッグにまとめるのがおすすめです。
固定資産税の精算：日割りで精算する
固定資産税や都市計画税は、通常、1年分を基準に日割りで精算します。
売主がすでに負担している期間と、買主が負担すべき期間を分けて、決済時に清算金としてやり取りします。
この計算は不動産会社が用意することが多いですが、金額の根拠は確認しておきましょう。
精算は小さな金額に見えて、他の精算（家賃や敷金）と合わせるとズレが出やすいので注意が必要です。
賃貸中の物件では、家賃の精算や敷金の引き継ぎも発生する場合があります。
「何を、いくら、いつの分まで精算するか」を表で確認できると安心です。
最終確認：設備・メーター・共用部の状態をチェックする
鍵を受け取る前後で、最終確認を行います。
付帯設備が契約通り残っているか、壊れている箇所がないかを確認します。
水道・電気・ガスのメーターも、引き継ぎのために状態や番号を控えておくと便利です。
共用部の状態も含めて「引き渡し時点の状況」を把握しておくと、後のトラブル対応がラクになります。
写真を撮って記録しておくと、後で「元からあった傷かどうか」で揉めにくくなります。
気になる点があれば、その場で不動産会社と共有し、必要なら書面で残すことが大切です。
収益物件を購入した後の流れも重要：管理開始と家賃入金までの動き
この章では、引き渡し後に「家賃が入る状態」を作り、安定させる流れをまとめます。
購入後の動きが遅いと、空室期間が伸びて収支が崩れやすいので、最初の1か月が勝負です。
特に初心者は、やることをリスト化して、管理会社と一緒に進めると安心です。
運用は慣れるほどラクになりますが、最初は仕組みを作る意識が大切です。
管理会社を動かす：募集条件・広告費・内見対応を決める
空室があるなら、まず募集を動かします。
募集条件は、家賃、礼金、敷金、フリーレントの有無などで、決まりやすさが変わります。
広告費（AD）をどこまで出すかも、早く決めるための武器になることがあります。
「家賃を下げるか」「広告費を出すか」は、どちらが得かを数字で比較すると判断しやすいです。
内見対応は管理会社や仲介会社が行うことが多いですが、写真の質や募集図面の内容で反応が変わります。
設備の弱い部屋は、照明や温水洗浄便座など、低コストの改善で決まりやすくなることもあります。
家賃入金の流れ：集金代行・送金日・滞納時の対応
家賃の入金方法は、管理会社が集金代行をするケースが多いです。
その場合、入居者から管理会社に入り、決まった送金日にオーナーへ振り込まれます。
送金日は月1回が多いですが、会社によって違います。
「いつ、いくら、何が引かれて振り込まれるか」を明確にしておくと、家計と事業の管理がラクになります。
滞納が起きた場合の動きも確認し、保証会社の立て替えのタイミングや手続きも押さえます。
毎月の明細は必ず保存し、後で見返せる形にしておきましょう。
入居者対応のルール：修理・クレーム・更新手続き
入居者対応は、ルールを決めておくとストレスが減ります。
修理は、いくら以上なら事前連絡が必要か、緊急時はどうするかを管理会社と共有します。
クレームは、記録を残し、感情的にならずに事実ベースで対応するのが基本です。
「誰が」「どこまで」対応するかを決めるだけで、トラブル時の判断が早くなります。
更新手続きでは、更新料の扱い、家賃改定の方針、契約書類の保管方法を整えます。
更新は収益を守るタイミングでもあるので、相場を見ながら方針を固めましょう。
毎月の数字を見る：入金・支出・返済・残高を記録する
収益物件は、数字を見れば早めに異変に気づけます。
毎月、入金、支出、返済、残高を同じ形式で記録しましょう。
管理会社の明細、通帳、ローン返済予定表をセットで見れば、ズレが見つかりやすいです。
「黒字か赤字か」だけでなく、「どの費用が増えたか」を追うと、改善がしやすくなります。
修繕積立の残高も同じ表で管理すると、急な出費でも判断がしやすいです。
数字が苦手でも、毎月のルーティンにしてしまえば自然に慣れていきます。
収益物件の購入の流れで初心者がよく悩む疑問：期間・費用・注意点を整理
この章では、初心者がよく悩む疑問をまとめて整理します。
不安は「正体」が分かるだけで小さくなります。
ここまでの流れを前提に、期間、費用、自己資金、失敗例、管理会社の考え方を分かりやすく説明します。
迷ったら、この章の内容をチェックリストのように使ってください。
購入までの期間はどれくらい？
購入までの期間は、物件探しのスピードと融資の進み方で大きく変わります。
早い人は数週間で決めますが、初心者は比較の時間も必要なので、もう少し余裕を見るほうが安全です。
一般的には、物件を決めてから引き渡しまでは、融資審査や契約手続きの関係で数週間から数か月になることがあります。
焦って買うとチェックが抜けやすいので、「早さ」より「確認の質」を優先しましょう。
遠方の物件や資料が揃わない物件は時間がかかりやすいです。
逆に、書類が整っていて管理状況が良い物件は、スムーズに進むことが多いです。
諸費用はいくらかかる？
諸費用は、物件価格とは別にかかる費用の合計です。
代表例は、仲介手数料、登記費用、印紙税、ローン関連費用、火災保険、固定資産税の精算などです。
物件の種類や金融機関の条件で変わるため、一律で言い切るのは難しいですが、まとまった現金が必要になる点は共通です。
諸費用を見落とすと資金ショートしやすいので、「想定より多め」で準備するのが鉄則です。
さらに、引き渡し直後に修理や募集費用が出る場合もあるので、予備費も別で確保しましょう。
見積もりは、不動産会社と司法書士、保険会社、金融機関から早めに集めると精度が上がります。
自己資金が少なくても買える？
自己資金が少なくても買える可能性はありますが、条件は厳しくなりやすいです。
自己資金が少ないと、金利が高くなる、融資期間が短くなる、希望額が借りにくいなどの影響が出ることがあります。
また、買えたとしても、空室や修理に耐える現金が足りず、運用で苦しくなるケースもあります。
大事なのは「買えるか」より「買ってから回せるか」なので、現金クッションは削りすぎないでください。
初心者は、背伸びして大きい物件を狙うより、条件の良い小さめの物件で経験を積むほうが安定しやすいです。
自己資金が少ない場合は、より強い入居需要のエリア、修繕リスクの低い物件を優先しましょう。
初心者がやりがちな失敗は？
初心者の失敗で多いのは、利回りの数字だけで決めることです。
表面利回りが高くても、空室や修繕で手残りが消えると、投資として成立しません。
次に多いのが、現地確認を省くことです。
写真や資料は良く見せられるので、現地の空気感と管理状態を見ないと判断がズレます。
さらに、契約書や特約を理解しないままサインしてしまうことも危険です。
最後に、買った後の管理を軽く見ることです。
管理が弱いと、入居が決まらない、退去が増える、クレームで疲れる、という流れになりやすいので、購入前から管理会社とセットで考えましょう。
管理会社は変えたほうがいい？（JPMCなども比較対象）
管理会社を変えるべきかどうかは、「現状の管理の質」と「あなたが求める運用スタイル」で決まります。
現状で空室が長い、連絡が遅い、清掃が弱い、募集条件の提案がないなどがあれば、変更を検討する価値があります。
一方で、引き継ぎには手間がかかり、入居者への案内や書類整理も必要になるため、タイミングは重要です。
比較対象としてJPMCのような会社名を調べる人もいますが、最終的には「あなたの物件で、何をどこまでやってくれるか」で決めましょう。
管理会社を比べるときは、管理料の安さだけでなく、募集力、対応スピード、滞納対応、修理の見積もりの透明性を見ます。
複数社に同じ条件で見積もりや提案を出してもらい、説明が分かりやすい会社を選ぶと失敗しにくいです。
まとめ
収益物件の購入は、流れを知って順番に進めれば、初心者でも十分に取り組めます。
大切なのは、探す前に目的と予算を決め、探した後は現地と資料で冷静に確認し、収支を現実的に計算することです。
そして契約前に、重要事項説明と契約書、管理と賃貸の条件を理解しておけば、買った後のトラブルを大きく減らせます。
引き渡し後は、管理会社と連携して募集や入居者対応を整え、毎月の数字を追い続けることで、家賃が入る状態を安定させられます。
焦らず、チェックリストのように一つずつ確認し、分からない点はその場で質問して、記録に残すことが成功への近道です。
