不動産投資は「難しそう」「お金持ちだけの話」と思われがちですが、サラリーマンでも準備と順番を守れば現実的に始められます。大事なのは、いきなり物件を探すのではなく、仕組み・目標・リスクを先に整理して、ムダな遠回りを減らすことです。この記事では、サラリーマンが不動産投資を始めるときに必要な知識を、できるだけかんたんな言葉でまとめます。読み終わるころには「自分は何からやるべきか」がはっきりする状態を目指します。
サラリーマンが不動産投資を始め方から考える前に知っておきたいこと
この章では、不動産投資の基本の仕組みと、サラリーマンが最初に確認すべき注意点をまとめます。
不動産投資は「買って終わり」ではなく、買った後の運用がとても大切です。家賃が入る仕組み、ローンの使い方、起こりうるリスク、会社のルール、情報収集の方法まで、土台となる考え方を固めましょう。土台が弱いまま進むと、良さそうに見える話に流されやすくなります。逆に、基本を押さえるだけで判断が早くなり、失敗の確率を下げやすくなります。
不動産投資は「家賃収入」と「売却益」がある
不動産投資の利益は、大きく分けて「家賃収入」と「売却益」の2つです。家賃収入は、毎月（または毎年）入ってくるお金で、生活の安定につながりやすいのが特徴です。売却益は、買った価格より高く売れたときに得られる利益です。まずは、どちらを重視する投資なのかを自分の中で決めると、物件の選び方がブレにくくなります。
家賃収入を重視するなら、長く住んでもらえる立地や、管理のしやすさが重要になります。売却益を狙うなら、再開発や人気の上がりやすい地域など、将来の値上がり要因を考える必要があります。ただし、売却益は市場の動きに左右されやすく、必ず取れるものではありません。初心者のうちは、家賃収入で安定を作りつつ、売却は「選択肢」として考えると無理が少ないです。
株と違って「ローン」を使える投資
不動産投資の大きな特徴は、ローンを使って資産を買える点です。株や投資信託は基本的に自己資金で買いますが、不動産は金融機関からお金を借りて大きな金額の物件を持てる場合があります。これを「レバレッジ」と呼び、少ない自己資金でもスタートしやすい理由の一つです。サラリーマンは安定収入があるため、ローン審査で有利になることもあります。
ただし、ローンは便利な反面、返済という約束がつきまといます。家賃が下がったり空室が増えたりすると、返済がきつくなる可能性があります。金利が上がると、毎月の返済が増えることもあります。「借りられる額」ではなく「安全に返せる額」を基準にするのが、長く続けるコツです。
空室・家賃下落・修繕などのリスクがある
不動産投資には、必ずリスクがあります。代表的なのは空室で、入居者がいない期間は家賃が入らず、収入がゼロになります。次に家賃下落で、周りの家賃相場が下がると、同じ家賃のままでは決まりにくくなります。さらに修繕もあり、屋根・外壁・給湯器・エアコンなどはいつか交換が必要です。
リスクをゼロにはできませんが、小さくすることはできます。たとえば空室対策なら、駅からの距離、生活しやすさ、募集が強い間取りなど、需要のある条件を優先します。修繕に備えるなら、毎月の家賃から「修繕のための貯金」を先に確保します。リスクは「知らないこと」から大きくなるので、最初に種類と対策をセットで覚えることが大切です。
会社の就業規則で副業ルールを確認する
サラリーマンが忘れがちなのが、会社の就業規則です。不動産投資は副業に当たるかどうか、会社によって扱いが違います。とくに「事前申請が必要」「一定規模を超えるとNG」など、細かいルールがある場合があります。始めてからトラブルになると、精神的な負担も大きくなります。
確認するポイントは、会社の規程だけではありません。住民税の通知で副収入が見えることがあるため、税金の手続きも意識が必要です。また、会社の信用を傷つける行為（無理な営業、強引な勧誘への加担など）は避けるべきです。「投資の前にルール確認」は、地味ですが最重要の安全対策です。
情報集めに使えるポータル（SUUMO・LIFULL HOME’S・at home）
情報集めの第一歩は、相場を知ることです。相場が分からないと、「安いのか高いのか」「家賃は現実的か」を判断できません。そこで役に立つのが、不動産ポータルサイトです。SUUMO、LIFULL HOME’S、at homeなどを見ると、売買価格や賃貸家賃の目安がつかめます。
見るときのコツは、1回だけではなく、同じエリアを何度も見て変化をつかむことです。似た条件の物件がどれくらいで掲載され、どれくらいで消えるかを観察すると、人気の強さが見えてきます。また、写真や間取りから「住みやすさ」を想像する練習にもなります。まずは“数字の感覚”を作ると、営業トークに流されにくくなります。
サラリーマンの不動産投資の始め方でまず決めるべき目標とゴール
この章では、不動産投資を始める前に決めておくべき目標と、ゴールの作り方を整理します。
不動産投資は、目的があいまいだと判断がぶれます。ぶれると、物件選び・ローン・管理の方針がバラバラになり、結果的に疲れてやめやすくなります。逆に、目標がはっきりすると、必要な物件の条件や、許容できるリスクが決めやすくなります。「何のためにやるのか」を文章にして言える状態を最初に作りましょう。
毎月いくら手残りを増やしたいか決める
最初に決めたいのは、「毎月いくら手残りを増やしたいか」です。ここで言う手残りは、家賃収入そのままではなく、ローン返済や管理費、修繕の積立、税金などを引いた後の金額です。たとえば「毎月3万円増やしたい」と決めると、必要な家賃収入の規模が逆算できます。数字があると、物件選びが急に現実的になります。
注意点は、最初から高い手残りを狙いすぎないことです。高い利回りだけを追うと、空室が多いエリアや、修繕だらけの物件に当たりやすくなります。まずは「月1万円でもプラスにする」など、小さく始める目標でも十分です。大きく儲けるより、長く続けて積み上げるほうがサラリーマン向きです。
いつまでに何戸（何室）持ちたいか決める
次に、「いつまでに何戸（何室）持ちたいか」を決めます。期限がないと、勉強が長引いて動けなくなることがあります。たとえば「2年以内に1室」「5年で2戸」など、ざっくりでかまいません。期限があると、情報収集や融資相談のスピードが上がります。
ただし、数だけを追いすぎるのは危険です。数を増やすために無理なローンを組むと、家計が苦しくなります。まずは「1件目で失敗しないこと」が、2件目以降の近道になります。“数”は結果であり、最初は“質”を優先するとブレにくいです。
目的を選ぶ（老後資金・教育費・副収入・節税）
不動産投資の目的は人によって違います。老後資金を作りたい人もいれば、教育費の足しにしたい人、副収入で生活を楽にしたい人もいます。中には節税を期待する人もいますが、節税は条件によって効果が変わるため、過度な期待は禁物です。目的によって、選ぶ物件や運用方針は大きく変わります。
たとえば老後資金が目的なら、長期で安定しやすい立地や、管理の手間が少ない形が合います。教育費が目的なら、必要な時期に合わせて現金化しやすい戦略も考えます。副収入が目的なら、毎月の手残りを増やす設計が中心です。目的が決まると、広告の「誰にでも良い話」に振り回されにくくなります。
出口戦略を決める（長期保有・繰上返済・売却）
不動産投資は「出口」がとても大事です。出口とは、最終的にどう終わらせるか、または次の形に変えるかという計画です。長期保有で家賃を受け取り続けるのか、繰上返済でローンを早く減らすのか、タイミングを見て売却するのかを考えます。出口が決まると、買うべき物件の条件がはっきりします。
長期保有なら、将来も需要が残りやすい場所が安心です。売却を考えるなら、売りやすい価格帯や、買い手が多いエリアが有利です。繰上返済を重視するなら、毎月のキャッシュフローに余裕がある設計が必要です。買う前に出口を決めると、「買ってから悩む時間」が減ります。
自分の使える時間を決める（完全おまかせor自分で動く）
サラリーマンにとって、時間はとても貴重です。不動産投資は、完全に放置できるわけではありませんが、どこまで自分でやるかは選べます。たとえば管理会社に任せれば、募集やクレーム対応の手間は減ります。逆に自分で動けば、コストを下げられる場面もあります。
ただし、何でも自分でやると、本業に影響が出ることがあります。疲れて判断が雑になると、ミスが増えやすいです。最初から「月に何時間なら使えるか」を決めると、無理のない運用になります。時間の上限を決めることは、投資の失敗を減らす“守り”の戦略です。
サラリーマンが不動産投資の始め方で押さえるメリットとデメリット
この章では、不動産投資の良い点と悪い点を整理し、サラリーマンが納得して始めるための判断材料をまとめます。
メリットだけを見て始めると、想定外の出費や手間に驚いてしまいます。逆にデメリットばかり見ていると、いつまでも動けません。大切なのは、メリットとデメリットをセットで理解し、自分の目的に合うかを冷静に判断することです。「知った上で選ぶ」ことが、不動産投資では最強のリスク対策になります。
メリット：家賃収入が毎月入りやすい
不動産投資の分かりやすいメリットは、家賃収入が定期的に入りやすい点です。株の配当のように、企業の業績に強く左右されるものとは少し違い、入居者がいる限り家賃は毎月発生します。もちろん空室になれば止まりますが、運用が安定すると生活の支えになりやすいです。とくに「毎月のプラス」を作りたい人に合います。
また、家賃は自動的に入る仕組みを作りやすいのも特徴です。管理会社を使えば、集金や督促などの作業を任せられます。結果として、本業を続けながらでも運用がしやすくなります。“毎月の収入の柱”を増やせることは、サラリーマンにとって大きな安心です。
メリット：団体信用生命保険で万一に備えやすい
ローンを組む場合、多くは団体信用生命保険（団信）に入ります。これは、万一のときにローン残高が保険でカバーされる仕組みです。家族がいる人にとっては、住まいとは別に資産を残せる可能性がある点が魅力です。生命保険のような役割を持つ、と言われることもあります。
ただし、団信の内容は金融機関や商品で違います。すべての病気が対象になるわけではなく、条件がある場合もあります。加入できないケースもあるので、事前の確認が必要です。「団信があるから安心」ではなく、「団信の条件を理解して安心」に変えるのが大切です。
メリット：インフレに強いと言われやすい
インフレとは、物の値段が上がり、お金の価値が下がる状態です。一般的に、不動産はインフレに強いと言われることがあります。理由の一つは、建物や土地といった実物資産であることです。もう一つは、家賃が相場に合わせて上がる可能性があることです。
ただし、必ず家賃が上がるわけではありません。地域の人口が減っていると、インフレでも家賃が上がりにくい場合があります。修繕費が上がるなど、出費が増える面もあります。インフレ対策として期待しすぎず、「需要が強い場所」を選ぶことが前提になります。
デメリット：空室だと収入が減る
最大のデメリットの一つが空室です。入居者がいなければ家賃は入らず、ローンや管理費だけが出ていきます。数か月の空室でも、年間では大きな差になります。とくに家計に余裕がない状態で始めると、空室が精神的な負担になりやすいです。
空室対策としては、需要がある場所を選ぶのが基本です。駅から遠すぎない、生活に必要なお店が近い、治安が悪すぎないなど、地味な条件が効いてきます。募集条件を現実的にする、室内を清潔に保つなども重要です。空室は運ではなく「選び方」と「整え方」で減らせる部分が多いと覚えておきましょう。
デメリット：修繕や設備交換にお金がかかる
不動産は時間がたつと古くなります。給湯器やエアコン、トイレなどの設備は、いつか必ず交換が必要です。外壁や屋根など大きな修繕も、築年数によっては避けられません。修繕費を見落とすと、黒字だと思っていたのに急に赤字になることがあります。
対策はシンプルで、最初から修繕費を計画に入れることです。毎月の家賃収入から、一定額を修繕用に別で積み立てます。購入前には、過去の修繕履歴や管理状態も確認します。「修繕はいつか来る」ではなく「修繕は必ず来る」と考えて準備すると安心です。
デメリット：すぐに現金化しにくい
不動産は、株のようにボタン一つで売れません。売ると決めてから買い手を探し、契約し、引き渡すまで時間がかかります。状況によっては、思った価格で売れないこともあります。つまり、急にお金が必要になったときに、すぐ現金にしにくい資産です。
この弱点をカバーするには、生活防衛資金を別で持つことが大切です。投資にお金を入れすぎず、数か月分の生活費は現金で確保しておきます。また、出口戦略を事前に決めておくと、売るべきタイミングを見失いにくくなります。不動産投資は「長い目で見る投資」なので、短期の資金不足を起こさない設計が重要です。
サラリーマンの不動産投資の始め方に必要なお金とローンの基本
この章では、不動産投資を始めるときに必要なお金の考え方と、ローンの基本をまとめます。
不動産投資は「物件価格だけ払えば終わり」ではありません。頭金だけでなく、仲介手数料や保険などの諸費用もかかりますし、ローンの選び方で毎月の手残りも大きく変わります。資金計画が甘いと、良い物件でも途中で苦しくなるので、最初に「いくら用意して、どう借りるか」を固めましょう。
自己資金の目安を決める（頭金＋諸費用）
自己資金は、ざっくり言うと「頭金」と「諸費用」を合わせたものです。頭金は物件価格の一部を先に払うお金で、諸費用は購入手続きや保険などに必要なお金です。サラリーマンの場合、自己資金が多いほどローンが通りやすくなることがありますが、全額を投資に回すのは危険です。生活費の予備（生活防衛資金）を残したうえで決めるのが基本です。
目安としては、物件価格の一部を頭金に入れ、さらに諸費用も払えるくらいを想定します。ただし「自己資金ゼロでも可能」と言われることもありますが、想定外の修繕や空室が来たときに耐えにくくなります。まずは“倒れない資金計画”を優先し、背伸びしすぎないことが長続きのコツです。
諸費用を知る（仲介手数料・登記費用・火災保険など）
諸費用は見落としやすいですが、合計するとまとまった金額になります。代表的なのは、仲介会社に払う仲介手数料、登記に関わる費用（登録免許税や司法書士報酬など）、火災保険・地震保険、ローン事務手数料や保証料などです。マンションなら管理費や修繕積立金の清算金が出ることもあります。購入直後に「思ったよりお金が出る」となりやすい部分です。
諸費用は物件や契約形態で変わりますが、最初から「諸費用枠」として別に見積もっておくと安心です。また、安く見せるために説明が薄い営業もいるので、項目ごとに金額を紙で出してもらうのが安全です。諸費用は“取られるもの”ではなく“必要なコスト”として把握すると、判断がぶれにくくなります。
ローンの種類を知る（アパートローン・プロパーローン）
不動産投資でよく使われるのは、いわゆるアパートローン（投資用ローン）です。これは投資物件向けのローンで、金利や審査の見方が住宅ローンとは違います。家賃収入を前提に返済計画を立てるため、物件の評価や収益性もチェックされます。サラリーマンの信用力（年収や勤続年数）も大きな要素になります。
もう一つがプロパーローンで、保証会社を使わずに銀行が直接リスクを取るタイプの融資です。条件は金融機関によって大きく違い、審査も厳しめになりやすいです。その代わり、条件が合えば柔軟な提案になることもあります。どのローンでも共通するのは「物件」と「あなた」の両方が見られるという点です。
金利タイプを選ぶ（固定・変動）
金利タイプは大きく「固定」と「変動」に分かれます。固定は、一定期間または全期間で金利が変わりにくく、返済額の見通しを立てやすいのが特徴です。変動は、金利が下がっている時期は返済が軽くなりやすい一方で、将来金利が上がると返済が増えるリスクがあります。どちらが正解というより、リスクの取り方の違いです。
サラリーマン投資では、毎月のキャッシュフローが重要なので「返済が増えても耐えられるか」を必ず考えます。変動を選ぶなら、金利上昇を想定したシミュレーションをしておくと安全です。固定を選ぶなら、変動より返済が重くなる場合もあるため、手残りが減っても続けられるかを確認します。金利は“低いほう”ではなく“耐えられるほう”で選ぶと失敗しにくいです。
事前審査の流れを知る
ローンには「事前審査（仮審査）」と「本審査」があります。事前審査では、年収、勤続年数、勤務先、他の借入、信用情報などをもとに「この人に貸せそうか」をざっくり見ます。投資ローンの場合は、購入予定の物件情報も合わせて出すことが多いです。ここで通ると、次に本審査へ進みます。
本審査では、書類がより細かくなり、物件の評価も厳しく見られます。必要書類としては、源泉徴収票、確定申告書（ある人）、身分証、物件資料、賃貸条件、通帳の写しなどがよくあります。審査に通りやすくするコツは、見せ方ではなく「借入が多すぎない」「支出が破綻しない」状態を作ることです。事前審査は“相談のスタート地点”なので、早めに動くほど選択肢が増えます。
比較に使われやすい住宅ローン（フラット35）との違いを知る
住宅ローン（フラット35を含む）は、基本的に「自分が住む家」を買うためのローンです。金利が低めになりやすいのは、住居目的であることと、制度や担保の考え方が投資用と違うためです。一方で、不動産投資のローンは「人に貸して家賃を得る」ことが前提なので、金利は高めになりやすく、審査も収益性を重視します。ここを混同すると、資金計画がズレます。
「住むつもりで住宅ローンを組んで、実は貸す」というやり方は、契約違反になる可能性が高く危険です。金融機関との信頼を失うと、今後の融資にも影響します。不動産投資をするなら、投資用として正しいローンを使うのが基本です。住宅ローンと投資ローンは似ているようで別物と覚えておきましょう。
サラリーマンが不動産投資の始め方で選ぶ物件タイプと地域の決め方
この章では、代表的な物件タイプの特徴と、サラリーマンが地域を絞るときの考え方をまとめます。
不動産投資は「何を買うか」と同じくらい「どこで買うか」が重要です。物件タイプによって手間やリスク、必要資金が変わり、地域によって需要の強さや家賃の動きが変わります。自分の目的と時間に合うタイプを選び、需要が見込める地域に絞るのが基本の流れです。
区分マンション（1R・1K）の特徴
区分マンションは、マンションの1室だけを買って貸すスタイルです。1Rや1Kは単身者向けで、都市部では需要が安定しやすい傾向があります。価格が一棟より小さく、最初の一歩として検討する人が多いです。管理は管理会社や管理組合が関わるため、手間が減りやすいのも特徴です。
一方で、1室しかないため、空室になると収入がゼロになります。さらに、管理費と修繕積立金が毎月かかり、手残りが思ったより残らないこともあります。また、同じマンション内で競合の部屋が出ると、家賃を下げないと決まりにくい場合もあります。区分は「手間は少なめ、空室の影響は大きめ」と理解すると選びやすいです。
一棟アパート・一棟マンションの特徴
一棟物は、建物まるごとを所有して複数の部屋を貸すスタイルです。部屋数があるので、1部屋空いても収入がゼロになりにくく、分散効果があります。運用がうまくいくと、キャッシュフローが大きくなりやすいのも魅力です。土地も含む場合が多く、出口の選択肢が増えることもあります。
ただし、物件価格が大きくなりやすく、自己資金や融資のハードルも上がります。修繕も規模が大きく、外壁や屋根などの工事費が高額になりやすいです。管理会社との連携や、募集戦略など、オーナーとしての判断も増えます。一棟は「収益も大きいが責任も大きい」ので、資金と経験に合わせて選ぶのが安全です。
戸建て投資の特徴
戸建て投資は、一軒家を買って貸すスタイルです。ファミリー層の入居が決まると、長く住んでもらえるケースがあり、入れ替わりが少ないことがあります。マンションのような管理費・修繕積立金がないことも多く、毎月の固定費が読みやすいのも特徴です。土地が残る点を魅力に感じる人もいます。
一方で、立地によっては賃貸需要が弱いことがあり、空室になると長引く可能性があります。建物の修繕は基本的にオーナーが計画し、手配する必要があります。融資面でも、金融機関によって評価のされ方が違うため注意が必要です。戸建ては「長期入居を狙えるが、場所選びと修繕計画がカギ」になります。
新築と中古の違い
新築は、設備が新しく、入居が決まりやすいことが多いです。しばらく大きな修繕が起きにくく、見た目も良いため募集で有利になりやすいです。ただし、価格が高くなりやすく、購入直後に価格が落ちやすい（新築プレミアム）と言われることもあります。結果として、手残りが薄くなるケースがあります。
中古は、新築より価格が抑えられることがあり、利回りが出やすい場合があります。すでに家賃相場や入居状況のデータが見えやすいのもメリットです。一方で、修繕リスクが高くなりやすく、購入前のチェックが重要になります。新築は“安定と見栄え”、中古は“価格と見極め”がポイントです。
都心・政令指定都市・地方中核市の考え方（東京23区・横浜・名古屋・大阪・福岡など）
地域選びでは、需要の強さをどう見るかがポイントです。都心（例：東京23区）は人口や仕事が集まりやすく、賃貸需要が安定しやすい一方で、物件価格が高く利回りが低く見えることがあります。政令指定都市（例：横浜、名古屋、大阪、福岡など）は、中心部に需要が集まりやすく、エリア選び次第でバランスが取れます。地方中核市は価格が抑えられることがあり、数字上の利回りが高く見えることもあります。
ただし、地方は人口減少の影響が強い地域もあり、空室が長期化しやすい場合があります。大事なのは「市」ではなく「その中のどこか」です。同じ都市でも、駅から離れた場所や、需要が弱い地区では結果が変わります。地域はラベルで選ばず、“人が住み続ける理由”で選ぶのが安全です。
駅近・沿線・大学病院・工業団地など「人が集まる理由」で選ぶ
不動産投資で強い考え方が、「人が集まる理由」を探すことです。駅近や人気沿線は分かりやすく、通勤通学の需要が見込めます。大学や大学病院が近いと、学生や医療関係者の賃貸需要が出ることがあります。工業団地や大きな企業の拠点がある地域も、転勤や単身赴任の需要が生まれやすいです。
この「理由」が強い地域は、多少家賃が下がっても入居が決まりやすいことがあります。逆に、理由が弱い地域は、家賃を下げても決まりにくいことがあります。ポータルサイトで募集件数や家賃帯を見たり、現地で雰囲気を確認したりすると精度が上がります。“人が集まる理由”は、空室リスクを減らす最短ルートです。
ハザードマップで災害リスクを確認して地域を絞る
地域を絞るときは、災害リスクの確認も欠かせません。洪水、土砂災害、津波、液状化など、地域によってリスクは違います。ハザードマップを見ると、想定される浸水の深さや危険区域が分かります。災害が起きると修繕費が増えたり、入居者が離れたりする可能性があります。
ハザードリスクが高い地域がすべてダメというわけではありませんが、その分、保険や備えが必要になります。地形や川の位置、過去の災害歴なども合わせて確認すると安心です。「買った後に知った」では遅いので、地域選びの早い段階でチェックするのが鉄則です。
サラリーマンの不動産投資の始め方で失敗しない物件チェックポイント
この章では、購入前に必ず見ておきたいチェックポイントを、数字と現場の両方から整理します。
不動産投資の失敗は、たいてい「買う前に確認できたこと」を見落として起きます。利回りの数字だけで判断したり、営業の言葉だけで決めたりすると、後から想定外の出費が出やすくなります。チェック項目を型として持ち、毎回同じ手順で確認すると、冷静な判断がしやすくなります。
表面利回りと実質利回りの違いを見る
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りは、ざっくりと「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で計算され、見た目が良くなりやすい数字です。ですが、実際には管理費、修繕費、固定資産税、保険、空室などのコストがかかります。そこで大事なのが実質利回りです。
実質利回りは、これらの費用を差し引いた後の収益で考えるため、現実に近い判断ができます。初心者ほど、表面利回りの高さに目が行きがちですが、数字の意味を分けて見るだけで危険度は下がります。表面は“広告の数字”、実質は“生活の数字”と覚えると分かりやすいです。
家賃相場を比べる（SUUMO・LIFULL HOME’Sで周辺相場を見る）
家賃設定が相場からズレていると、空室が長引きます。そこで、SUUMOやLIFULL HOME’Sなどで、同じ駅・同じ広さ・同じ築年数に近い物件の家賃を調べます。1件だけで判断せず、複数の掲載を見て中央値のイメージをつかむのがコツです。周辺に似た物件が多い場合は、競争が激しい可能性もあります。
また、募集が長く残っている物件は、家賃が高すぎるか、条件に弱点があるかもしれません。逆にすぐ消える物件は、需要があるか、価格設定がうまい可能性があります。相場チェックは“買う前の健康診断”として毎回行いましょう。
空室リスクを見る（入居率・募集期間・需要）
空室リスクを見るために、入居率や募集期間の情報を確認します。もし過去の入居履歴が分かるなら、どれくらいの頻度で退去があるのか、空室がどれくらい続いたのかを見ます。管理会社に「この部屋は何日くらいで決まることが多いですか」と聞くのも有効です。需要が強いエリアほど、募集期間が短くなる傾向があります。
さらに、ターゲット（単身、ファミリー、学生など）がはっきりしているかも重要です。周辺に大学があるのにファミリー物件を買うなど、ズレがあると空室が増えやすいです。空室リスクは“間取り×立地×ターゲット”の組み合わせで決まると考えると整理しやすいです。
管理状態を見る（共用部・清掃・掲示物）
現地で見るべき代表が、共用部の状態です。エントランスや廊下、ゴミ置き場が汚れていると、入居者の満足度が下がり、退去が増える原因になります。掲示物が乱雑で、注意書きだらけになっている場合は、トラブルが多い可能性もあります。逆に、清掃が行き届いている物件は、管理が機能していることが多いです。
管理状態は、数字では見えない価値を教えてくれます。写真だけでは分からない匂い、騒音、住民の雰囲気も現地で感じ取れます。初心者ほど現地確認を面倒に感じますが、ここをさぼると後悔しやすいです。管理状態は“家賃を守る力”そのものだと思ってチェックしましょう。
修繕履歴と今後の修繕費を確認する
中古物件では、修繕履歴がとても重要です。いつ外壁を塗り直したか、屋根や配管に手を入れたか、設備交換はいつかなどを確認します。履歴がまったく分からない場合は、将来の出費が読みづらくなります。修繕が必要なのに放置されている物件は、購入後に大きな負担が来ることがあります。
マンションなら長期修繕計画があることが多く、アパートでも大規模修繕の目安を見積もる必要があります。修繕費は「来たら払う」ではなく「来る前に積む」ものです。修繕の見通しが立つ物件ほど、長く安定しやすいと覚えておきましょう。
区分は管理費・修繕積立金を確認する
区分マンションでは、毎月の管理費と修繕積立金が必ず近い形でかかります。これが高いと、家賃収入が同じでも手残りが減ります。さらに、修繕積立金は将来上がることもあり、購入時の数字だけで安心できません。過去の値上げ履歴や、今後の見通しが資料で出せるかを確認します。
また、管理組合の運営状態も影響します。滞納が多い、修繕積立金が不足しているなどの問題があると、将来一時金の負担が出ることもあります。区分は「毎月の固定費」を甘く見ないことが黒字の条件です。
耐震基準（新耐震か）と建物の劣化を確認する
建物の安全性は、入居者の安心にも直結します。日本では耐震基準が変わっており、一般に新耐震基準のほうが安心材料になりやすいです。購入前には、建築時期や構造（木造、鉄骨、RCなど）も確認します。古い建物でもしっかりメンテされている場合はありますが、見極めが必要です。
劣化のサインとしては、外壁のひび、鉄部のサビ、雨漏り跡、床の傾きなどがあります。室内だけきれいにしていても、建物全体が弱っていることがあります。可能なら専門家のチェック（インスペクション）を検討するのも手です。耐震と劣化は「家賃」より先に見るべき土台です。
周辺環境を見る（騒音・治安・スーパー・駅までの道）
周辺環境は、入居者が住み続けるかどうかに直結します。昼と夜で雰囲気が変わる地域もあるので、可能なら時間帯を変えて見に行くと良いです。大通りの騒音、線路の音、飲食店のにおい、夜道の暗さなど、住んでから気になるポイントは多いです。治安が不安だと、家賃を下げても決まりにくくなります。
生活の便利さも大切で、スーパーやコンビニ、ドラッグストアが近いかは強い材料になります。駅までの道が坂だらけ、細い道で危ないなども敬遠されることがあります。地図では近く見えても、歩くと印象が変わるので現地確認が効果的です。周辺環境は“入居者の目線”で見るほど、空室が減りやすくなります。
サラリーマンが不動産投資の始め方でやる購入までの流れと手続き
この章では、物件を見つけてから購入し、引き渡しを受けるまでの流れを順番に整理します。
不動産の購入は、やることが多く見えますが、基本は「探す→相談→申し込む→審査→契約→決済」という流れです。順番を理解しておけば、焦って判断する場面が減り、営業のペースに飲まれにくくなります。初めての人ほど“手続きの地図”を持つことが大切です。
物件探し（SUUMO・LIFULL HOME’S・at home）
最初はポータルサイトで相場感を作りながら、候補を絞っていきます。SUUMO、LIFULL HOME’S、at homeなどで、エリア・築年数・広さ・価格帯を設定し、似た物件をたくさん見ます。ここで大事なのは「良さそうな物件を当てる」より「相場の幅を覚える」ことです。相場を知らないと、安いのか高いのか判断できません。
また、掲載情報は“入口”なので、利回りや家賃はうのみにしない姿勢が必要です。周辺の賃貸募集も合わせて確認し、家賃が現実的かを見ます。気になる物件はブックマークして、後で同条件の物件と比較できるようにします。物件探しは「目を肥やす期間」だと割り切ると失敗が減ります。
不動産会社に相談する（東急リバブル・三井のリハウス・住友不動産販売・野村の仲介＋など）
候補が出てきたら、不動産会社に相談します。大手の仲介会社は取引実績が多く、手続きが標準化されていることが多いです。一方で、投資用に強い会社、地域密着で情報が深い会社など、得意分野はさまざまです。できれば1社に絞らず、複数社と話して比較します。
相談のときは、希望条件を伝えるだけでなく、「なぜそのエリアなのか」「家賃相場はどう見ているか」「空室の決まりやすさはどうか」を質問して反応を見ます。こちらの不安を丁寧に解消してくれる担当は、長期で付き合いやすいです。会社よりも“担当者の質”で結果が変わることが多いと覚えておきましょう。
買付証明書を出す
買付証明書は、「この条件で買いたいです」という意思表示の書類です。価格交渉をする場合は、希望の購入価格や引き渡し時期、融資利用の有無などを記載します。これを出したからといって、必ず買わないといけないわけではありませんが、売主側は真剣度を見ます。人気物件は買付が重なることもあるため、スピードが重要になる場面もあります。
ただし、勢いで条件を書きすぎると後で苦しくなります。たとえば無理なスケジュールや高すぎる手付金などは避けます。買付を出す前に、家賃相場や修繕の見通しを最低限確認しておくと安心です。買付は「焦って出す書類」ではなく「勝てる条件で出す書類」です。
ローンの事前審査を出す
買付と並行して、ローンの事前審査を出すことが多いです。事前審査では、あなたの年収や勤務先、借入状況などを見て、融資が出そうかを確認します。投資ローンでは物件情報も見られるため、物件資料の提出も必要になります。事前審査が通ると、売主に対して「この人は買える可能性が高い」と示せます。
事前審査の段階で大事なのは、情報を正しく出すことです。借入を隠したり、収入を盛ったりすると、後で必ず詰みます。また、複数の金融機関に出す場合は、申込の順番や数を考えます。事前審査は“勝負の準備”なので、誠実さと段取りが武器になります。
重要事項説明を受ける
重要事項説明（重説）は、買う前に必ず受ける説明で、物件の権利関係や法令、管理状況などの大事な内容がまとめられます。ここは眠くなりやすいですが、投資では特に重要です。たとえば再建築できるか、用途地域、管理規約、滞納状況、修繕計画など、将来の収益に直結する情報が入っています。分からない言葉はその場で止めて質問します。
重説は「後で読む」だと読まないことが多いので、当日までに資料をもらえるなら目を通しておくのが理想です。気になる点は付箋やメモで残し、回答をもらいます。重説は“買うかどうかを最終判断する材料”なので、遠慮せず確認することが大切です。
売買契約を結ぶ（手付金を入れる）
条件が固まったら売買契約を結びます。契約時には手付金を支払うことが多く、金額は物件や交渉によって変わります。手付金は「約束を固めるお金」の意味があり、契約後に買主都合でやめると戻らない場合があります。逆に、売主がやめる場合は倍返しになるケースなど、ルールが決まっています。
契約書には、引き渡し日、融資特約（ローンが通らなかった場合の扱い）、違約金、付帯設備の扱いなどが書かれます。見落とすとトラブルになるので、重要な条文は特に確認します。契約は「気持ち」ではなく「文章」がすべてなので、読んで理解してから判を押すのが鉄則です。
ローン本審査と金消契約（ローン契約）
契約後、ローンの本審査に進みます。本審査は、提出書類が増え、金融機関がより慎重に判断します。ここで否決になるとスケジュールが崩れるので、必要書類は早めにそろえます。無理な借入やカード枠の増加など、審査中に余計な動きをすると不利になることがあります。
本審査が通ったら、金銭消費貸借契約（金消契約）を結びます。これはローン契約そのもので、金利タイプ、返済期間、返済方法、団信などの条件が確定します。内容を理解せずに進めると後で後悔しやすいので、分からない点は遠慮なく質問します。金消契約は「返済のルール決め」なので、家計に合うかを最終確認する場です。
決済・引き渡し・登記をする
決済日は、残代金を支払い、物件を正式に受け取る日です。銀行でお金を動かし、鍵の受け取り、登記の手続きなどを同日に行うことが一般的です。登記は司法書士が進めることが多く、所有権移転と抵当権設定（ローンの担保）などが行われます。ここまで来ると、いよいよオーナーとしてスタートします。
当日は持ち物や必要資金の確認が重要です。振込手数料や固定資産税の精算金など、細かい支払いが出ることもあります。引き渡し後は、管理会社への連絡や、入居状況の引き継ぎも忘れずに行います。決済は“ゴール”ではなく“運用のスタート”だと考えると、その後がスムーズです。
火災保険・地震保険を設定する
引き渡しまでに、火災保険は基本的に加入が必要になります。火災だけでなく、水漏れ、風災、破損などの補償範囲が商品によって違うため、内容を理解して選びます。地震保険は任意ですが、地域や建物の条件によっては検討価値があります。災害が起きたとき、保険の有無で再建の難しさが変わります。
また、オーナー向けの賠償責任補償が付けられる場合もあり、他人に被害が出たときの備えになります。保険料を下げたい気持ちは分かりますが、削りすぎると大きな事故で詰むことがあります。保険は利益を増やすものではなく、破綻を防ぐ“守りの装備”です。
サラリーマンの不動産投資の始め方の次に大事な管理と運用のコツ
この章では、購入後に収益を安定させるための管理と運用のコツをまとめます。
不動産投資は「買うまで」より「買ってから」が本番です。入居募集、家賃設定、修繕、滞納対応など、運用の質がそのまま収益に直結します。サラリーマンは時間が限られるので、手間をかける場所と任せる場所をはっきり分けることが成功の近道です。
管理形態を選ぶ（自主管理・管理会社委託）
管理形態は大きく「自主管理」と「管理会社委託」に分かれます。自主管理はコストを抑えられる反面、入居募集やクレーム対応、修繕手配などを自分で行う必要があります。管理会社委託は手数料がかかりますが、実務の多くを任せられるため、本業が忙しい人に向きます。どちらにもメリット・デメリットがあります。
サラリーマンの場合、急なトラブル対応が難しいことが多いので、最初は委託から始めるのが無難なケースもあります。自分の性格や使える時間に合わせて選ぶと、ストレスが減ります。管理形態は「儲け方」ではなく「続け方」を決める選択です。
管理会社を比較する（JPMC日本管理センターなど）
管理会社は、家賃の回収、入居者対応、募集、修繕の手配などを担う重要なパートナーです。管理手数料の安さだけで選ぶと、対応が遅くて空室が増えるなど、逆に損をすることがあります。複数社に話を聞き、対応の速さ、募集の強さ、報告の丁寧さを比較します。JPMC日本管理センターのようにサブリースや管理の仕組みを提案する会社もありますが、内容は必ず理解して選びます。
比較のポイントは、実績のあるエリアか、担当の連絡が早いか、修繕の見積もりが透明か、月次報告が分かりやすいかなどです。契約内容に縛りが強い場合もあるので、解約条件も確認します。管理会社選びは「家賃を守る相棒選び」だと考えると真剣になれます。
入居募集の強さを確認する（広告費・客付け）
入居募集の強さは、空室期間を左右します。募集では、物件情報をどのポータルに載せるか、写真の質、反響への対応速度などが効いてきます。また、仲介会社に動いてもらうために広告費（AD）を付ける場合もあります。広告費を付ければ決まるとは限りませんが、競争が激しいエリアでは検討材料になります。
管理会社や仲介会社に「この条件なら何日くらいで決まりそうか」「競合と比べて弱点は何か」を聞き、戦略を立てます。決まらない理由を言語化できる会社は信頼しやすいです。募集の強さは“根性”ではなく“仕組みとスピード”で決まると覚えておきましょう。
家賃設定は相場と空室期間で考える
家賃は高くしたいですが、高すぎると空室が長引きます。大事なのは、相場の中で「早く決める価格」と「粘って決める価格」を分けて考えることです。たとえば、繁忙期は少し強気、閑散期は早めに決めるなど、季節でも戦略が変わります。空室が1か月伸びるだけで、年間の利益が大きく減ることもあります。
また、家賃だけでなく、敷金礼金、フリーレント、設備追加など、条件の組み合わせでも調整できます。単純に値下げする前に、写真の撮り直しやクリーニングの強化で反響が増えることもあります。家賃設定は「最大化」ではなく「最適化」が考え方の中心です。
修繕の優先順位を決めて計画的に直す
修繕は、思いつきでやるとお金が足りなくなります。まずは「安全に関わるもの」「水回り」「入居に直結する見た目」の順で優先順位を決めます。たとえば漏水や電気の不具合は最優先で、放置すると被害が広がります。次に、給湯器やエアコンなど、生活に直結する設備を重視します。
見た目の修繕（壁紙や床など）は、費用対効果を考えます。全部新品にするより、決まりやすいポイントだけ直すほうが良い場合もあります。見積もりはできれば複数取り、相場感を持つことも重要です。修繕は「出費」ではなく「家賃を守る投資」として計画しましょう。
家賃滞納への対応フローを決める
家賃滞納は、誰にでも起こりうるトラブルです。大切なのは、感情で動かず、ルールで動くことです。管理会社に任せる場合でも、「いつ督促するか」「何回で保証会社や弁護士に切り替えるか」など、基本の流れを把握しておきます。初動が遅れるほど回収が難しくなることがあります。
保証会社を利用している場合は、補償範囲や手続きも確認します。滞納が続くと、退去や明け渡しの手続きが必要になる場合もあります。ここは法律も絡むため、自己判断で強い言葉を使うのは危険です。滞納対応は「早く、淡々と、仕組みで」が鉄則です。
毎月の収支を見える化する（マネーフォワード MEなどで管理）
不動産投資は、収支の見える化が命です。家賃、ローン返済、管理費、修繕費、保険料、税金などを、毎月同じ形式で記録します。通帳だけ見ていると、何が利益で何が一時的な出費か分からなくなります。マネーフォワード MEのような家計管理アプリを使い、入出金を整理すると管理が楽になります。
また、確定申告のためにも、領収書や請求書を保管し、科目ごとにまとめる習慣が役立ちます。数字を見える化すると、「家賃を上げるべきか」「修繕を前倒しすべきか」などの判断が速くなります。見える化は“面倒な作業”ではなく“利益を守る武器”です。
サラリーマンが不動産投資の始め方で注意したい税金と確定申告
この章では、サラリーマンがつまずきやすい税金の基本と、確定申告のポイントをまとめます。
税金は難しく感じますが、基本は「どれだけ儲かったか」を正しく計算して申告するだけです。とはいえ、不動産は経費の考え方や減価償却があり、会社員の給与とはルールが違います。税金を知らないと損するだけでなく、手続きミスでトラブルになるので、最低限の型を押さえましょう。
不動産所得のしくみ（収入−必要経費）
不動産所得は、基本的に「収入−必要経費」で計算します。収入は家賃、共益費、駐車場代などが中心です。必要経費には、管理費、修繕費、火災保険料、固定資産税、仲介手数料の一部、ローンの利息部分などが入ります。ローン返済の元本は経費にならない点が、初心者が混乱しやすいポイントです。
経費にできるもの・できないものを混ぜると、後で修正が必要になります。領収書や請求書は必ず残し、用途が分かるようにメモしておくと安心です。不動産所得の基本は「家賃収入から、事業に必要な支出を引く」だけです。
減価償却の考え方を知る
減価償却は、「建物の価格を何年かに分けて経費として計上する」考え方です。不動産を買った年に建物代を全部経費にできるわけではなく、決められた年数に分けて少しずつ経費にします。土地は減価償却できません。建物部分だけが対象になるのが重要ポイントです。
減価償却があると、実際にお金が出ていなくても経費として計上できる年があります。そのため、帳簿上の利益が減り、税金が軽くなることもあります。ただし、売却時に影響が出る場合もあるので、全体で理解するのが安全です。減価償却は「税金の計算上のルール」なので、現金の増減と分けて考えると混乱しません。
青色申告と白色申告の違いを知る
確定申告には、青色申告と白色申告があります。青色申告は、帳簿付けなど一定の要件を満たすと、控除などのメリットが得られる可能性があります。白色申告は、手続きが比較的シンプルで始めやすい反面、節税面のメリットは小さくなりがちです。どちらが合うかは、物件数や管理の手間、記帳の体制で変わります。
サラリーマンで物件が1つだけでも、青色申告を選ぶ人はいます。ただし、記帳の手間が増えるため、続けられるかが重要です。最初から完璧を目指さず、仕組み化できる範囲で選びます。青色か白色かは「節税額」だけでなく「続けやすさ」で決めると失敗しにくいです。
会社員でも確定申告が必要になるケースを知る
会社員は年末調整があるため、確定申告は不要だと思いがちです。しかし、不動産所得がある場合、状況によって確定申告が必要になります。たとえば不動産所得が出た、赤字でも損益通算をしたい、医療費控除など別の理由がある、といったケースです。ここは個別事情で変わるため、自分が該当するかを早めに確認します。
確定申告をしないと、税金の過不足が調整されず、後で追加で払うことになったり、逆に戻ってくるはずのお金を受け取れなかったりします。毎年の締め切りに合わせて準備するため、年間でスケジュールを作ると楽です。「会社員だから不要」ではなく「条件に当てはまるなら必要」が正しい考え方です。
住民税の「普通徴収」で会社に知られにくくする考え方
副収入が会社に知られるきっかけの一つが、住民税です。住民税の納付方法には「特別徴収（給与から天引き）」と「普通徴収（自分で納付）」があります。普通徴収を選ぶことで、住民税の増加が会社に見えにくくなると考える人もいます。ただし、自治体の運用や状況によって希望通りにならない場合もあります。
また、会社の就業規則に違反してまで隠すのはおすすめできません。大事なのは、ルールを守ったうえで、余計な誤解を生みにくい形に整えることです。心配な場合は、税理士や自治体窓口で確認すると安心です。住民税の扱いは「小技」ではなく「手続きの理解」で安全にするのが基本です。
申告に使えるサービス（国税庁 確定申告書等作成コーナー・e-Tax・freee会計・マネーフォワード クラウド確定申告）
確定申告は、サービスを使うとハードルが下がります。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」は公式で安心感があり、手順に沿って入力すると申告書を作れます。e-Taxを使えば、オンラインで提出でき、書類の持参を減らせます。慣れないうちは、公式サービスで流れを掴むのも良い方法です。
会計ソフトでは、freee会計やマネーフォワード クラウド確定申告などが使われることがあります。銀行口座やクレジットカードの明細と連携できると、記帳の手間が減ります。どれを選ぶにしても、領収書の整理や科目の理解は必要です。サービスは“魔法”ではなく“作業を減らす道具”として使うと失敗しません。
税理士に相談するタイミングを決める
税理士に相談するタイミングは、早いほど安心になることが多いです。たとえば購入前に、減価償却や経費の考え方、将来の売却時の注意点などを整理できると、判断がブレにくくなります。物件が増えて帳簿が複雑になったときや、本業が忙しくて申告作業が負担になったときも、相談の価値があります。ミスをしてから直すより、最初から整えるほうが楽です。
一方で、税理士費用もかかるため、費用対効果を考える必要があります。まずはスポット相談で疑問点だけ解消し、続けて依頼するか決める方法もあります。税理士は「丸投げ先」ではなく「判断を早くする相談相手」として使うと、サラリーマン投資と相性が良いです。
サラリーマンの不動産投資の始め方でよくある疑問と不安の解消
この章では、サラリーマンが不動産投資を検討するときに出やすい疑問をまとめて解消します。
不動産投資は金額が大きい分、「本当に大丈夫かな？」という不安が出るのが普通です。大切なのは、不安を根性で消すのではなく、情報と手順で小さくすることです。不安は“危険信号”なので、放置せずに一つずつ整理すると、判断が安定します。
自己資金が少なくても始められる？
結論から言うと、自己資金が少なくても始められる可能性はあります。サラリーマンは安定収入があるため、ローンを使って投資できるケースがあるからです。ただし、始められる＝安全に続けられる、ではありません。自己資金が少ないほど、空室や修繕といった想定外に弱くなります。
自己資金が少ない人ほど意識したいのは、生活防衛資金を残すことです。投資用のお金を出し切ると、1回のトラブルで家計が崩れます。まずは「諸費用＋予備費」を確保し、無理のない返済額になる物件だけを検討します。自己資金が少ない場合は、物件選びより先に“耐える力”を作るのが最優先です。
副業禁止の会社でも不動産投資はOK？
これは会社の就業規則や運用によって変わります。一般に、不動産投資が「資産運用」と見なされて認められるケースもあれば、規模や内容によって副業扱いになるケースもあります。たとえば、事業規模が大きい、物件数が多い、管理に時間を使いすぎるなどで見方が変わることがあります。まずは就業規則を確認し、必要なら人事や総務に相談するのが安全です。
また、会社の信用を使う形のトラブル（強引な営業、反社との関係が疑われる取引など）は絶対に避けるべきです。ルール違反を前提に進めると、投資よりも職を失うリスクが大きくなります。不動産投資は“会社を守ったうえでやる”のが鉄則です。
家族に反対されたらどうする？
家族に反対される理由は、多くの場合「よく分からない」「借金が怖い」「だまされそう」という不安です。ここで大事なのは、説得ではなく共有です。目的（何のためにやるか）、リスク（何が起きるか）、対策（どう備えるか）を紙に書いて説明すると、感情的なぶつかり合いが減ります。特に「最悪の場合どうなるか」と「最悪を避ける仕組み」を伝えると安心されやすいです。
また、家計に影響する決断なので、情報を一人で抱えないことも重要です。物件資料や収支シミュレーションを見せ、質問を歓迎する姿勢を作ります。もし反対が強いなら、まずは勉強期間を設けたり、小さく始められる選択肢を検討したりするのも手です。家族の反対は“敵”ではなく“見落としを教えてくれるチェック”として扱うと前に進みやすくなります。
ワンルーム投資は危ないって本当？
「危ない」と言われる背景には、パターンがあります。たとえば、新築ワンルームで価格が高く、家賃に対してローン返済が重くなると、手残りが出にくくなります。さらに、家賃が少し下がっただけで赤字になりやすい設計だと危険です。つまり、ワンルーム自体が悪いのではなく、“数字が合わない買い方”が危ないということです。
一方で、需要が強いエリアの中古区分など、条件が合えばワンルームが安定するケースもあります。チェックすべきは、実質利回り、管理費・修繕積立金、空室時の耐久力、売却しやすい価格帯かどうかです。営業が「節税になります」「年金代わりです」と良い点だけ言うなら注意します。ワンルームは“場所と価格と管理費”で当たり外れが大きいと理解して判断しましょう。
新築と中古はどちらがいい？
どちらが良いかは目的によって変わります。新築は設備が新しく募集で有利になりやすい一方で、価格が高く手残りが薄くなることがあります。中古は価格が抑えられて利回りが出やすい反面、修繕や劣化の見極めが必要です。初心者にとっては、分かりやすさで新築を選びたくなりますが、数字面では中古が合うことも多いです。
判断のコツは「買った後に何が起きるか」を比べることです。新築は当面修繕が少なめでも、家賃が落ちる可能性があります。中古は修繕が来やすい代わりに、家賃がすでに相場に近いこともあります。“安心そう”ではなく“収支が続くか”で決めるのが後悔しにくい選び方です。
不動産会社のセミナーは信用できる？見分け方は？
セミナーは学びになる一方で、最終目的が「販売」であることが多いです。つまり、全部がウソではないけれど、都合の良い話が強調されやすい場でもあります。見分け方のポイントは、リスクや失敗例も具体的に話すかどうかです。「誰でも儲かる」「今だけ」「必ず値上がり」などの言い方が多い場合は警戒します。数字の前提条件を丁寧に説明する会社のほうが信頼しやすいです。
また、個別相談での圧が強いかも重要です。持ち帰って検討したいと言っても強く契約を迫るなら危険信号です。セミナー資料の利回りが表面だけで、実質や空室率の前提がない場合も要注意です。良いセミナーは“買わせる”より“判断できる知識”を増やす方向に作られています。
購入後に赤字になったらどうする？
赤字の原因を分けて考えることが第一です。空室による赤字なのか、家賃設定が高すぎるのか、修繕が重なったのか、金利上昇なのかで打ち手が変わります。空室なら、募集条件の見直し、写真改善、クリーニング強化、設備追加、管理会社の変更など、手段は複数あります。家賃を下げる前に、反響を増やす工夫を試すことも大切です。
収支が長期的に合わない場合は、損切りも選択肢です。感情で抱え続けると、もっと傷が大きくなることがあります。逆に一時的な赤字（修繕が集中した年など）なら、計画の範囲として耐えるべき場合もあります。赤字は“失敗確定”ではなく、“調整が必要”というサインとして、原因→対策の順で動きましょう。
売りたいときはどう動く？（査定・売却の流れ）
売却は、まず査定から始めます。複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を確認します。査定額は「売れる可能性がある価格」と「高く見せたい数字」が混ざることもあるため、根拠が大事です。周辺の成約事例、家賃、利回り、管理状態など、説明が具体的な会社を選ぶと安心です。
次に媒介契約を結び、販売活動が始まります。買主が見つかれば条件交渉をし、売買契約、引き渡し、登記という流れです。投資用物件は、買主が利回りや家賃の安定性を重視するため、賃貸借契約書や修繕履歴などの資料が整っていると売りやすくなります。売却は「急ぐほど安くなりやすい」ので、出口戦略として早めに準備しておくと強いです。
まとめ
サラリーマンが不動産投資を始めるときは、物件探しより先に「目的」と「資金計画」と「リスク対策」を固めることが重要です。家賃収入と売却益の仕組み、ローンの特徴、空室や修繕のリスクを理解すれば、判断がブレにくくなります。地域は“人が集まる理由”で選び、数字は表面ではなく実質で見ると失敗が減ります。
購入までの流れを知り、管理会社や募集戦略、収支の見える化を整えると、買った後の運用が安定しやすくなります。税金や確定申告は難しく見えますが、基本は「収入−必要経費」を正しく整理することです。迷ったら税理士や専門家に相談し、早めに整えるほど安心できます。
不動産投資は、一発勝負ではなく、準備と運用で少しずつ強くなる投資です。焦らず、ルールを守り、数字と現場の両方を見ながら進めれば、サラリーマンでも十分に現実的な選択肢になります。
