不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンとは、自分の住居以外の物件を購入するためのローンです。自分の住居を購入するための住宅ローンと比べると、条件や内容にさまざまな違いがあります。
住宅ローンの審査との違い
不動産投資ローンの審査について住宅ローンとの違いを解説します。
不動産投資ローンの金利は、住宅ローンに比べ高いのが特徴です。変動金利の場合、住宅ローンの金利が0.5～1.3%程度であるのに対し、不動産投資ローンの金利は1.5～4.5%程度となっています。不動産投資ローンの金利が高い理由は、計画通り収益が出なかった場合に返済が滞るリスクがあるためです。（2020年6月時点）
不動産投資ローン、住宅ローンの審査基準は、金融機関により異なります。住宅ローンでは、本人の返済能力が重視されることが多く、職業・年収などを考慮し、きちんと返済できるかが判断されます。
不動産投資ローンでは、本人の返済能力だけでなく、投資する不動産の収益性もチェックされるのが大きな特徴です。不動産の収益性が低いと判断されれば審査に落ちる可能性があります。
不動産投資ローンの審査の難易度は、住宅ローンより高いです。投資には、リスクが伴い、失敗する可能性があるためです。不動産投資ローンの返済は、投資した不動産からの収益で行うことが多く、運用がうまくいかないと返済が滞ってしまいます。空室による家賃収入の減少、火災や地震により物件の損傷などを考慮し、厳しい審査が行なわれます。
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不動産投資ローンの審査内容
不動産投資ローンの審査内容について解説します。
個人に関する審査
勤務先の安定性不動産投資ローンの審査では、勤務先の安定性が高いほど、審査には通りやすい傾向があります。公務員や上場企業の社員であれば、勤務先の安定性が高いと判断されます。業績が悪い企業や中小企業の社員は、勤務先の安定性が不安視される傾向があります。自営業者の場合は、事業と収入の安定性を示すことが求められます。
不動産投資ローンの審査では、本人の収入の安定性が重要な審査基準のひとつとなります。収入の審査基準は、金融機関により異なります。営業職で歩合給の人・就職や転職をしたばかり人は、収入が安定していないと判断されやすいです。収入が安定していないと判断された場合、不動産投資ローンの審査には通りにくいです。
不動産投資ローンの審査では、重要な審査基準であり、自己資金の有無は非常に重要視されます。自己資金を頭金として使えれば、借入金額が減るため、返済のリスクが低くなります。自己資金が少ない場合は、金融機関に認めてもらえるような、しっかりとした収支計画を立てることが必要となります。
不動産投資ローンの審査では、金融事故の履歴が審査基準となります。長期延滞や債務整理などがあれば、不動産投資ローンの返済が滞るリスクがあると判断され、審査に通らない可能性が高いです。ただし、金融事故が発生していても、事故後10年経過していれば、情報は削除されると言われており、審査上の問題にはなりません。
健康状態不動産投資ローンの審査では、健康状態も審査基準となります。持病があったり、大病を患っていたりすると、返済が滞る可能性があるためです。融資を受ける際は、団体信用生命保険に加入する必要があります。団体信用生命保険に加入できない健康状態の場合は、審査に通らない可能性が高いです。
投資物件に関する調査
投資する物件に対する調査では、収益性・担保価値についての確認が行われます。収益性・担保価値がある物件なら、ローンの返済が滞った場合でも物件を売却すれば残債を返済できます。判断の値基準は金融機関によっても異なりますが、物件の収益性・担保価値は、ローンを組む年数・物件の耐用年数などから総合的に判断されるケースが多いです。
不動産投資ローンの審査の流れ
不動産投資ローンの審査の流れとしては、最初に金融機関において融資のための面談を行った後、2～4週間程度かけて事前調査が行われます。事前審査を通ると、本審査に必要な書類を提出し、2週間～1ヶ月程度かけて本審査が行なわれます。本審査に通ると、契約手続きを行い、融資が実行されます。
不動産投資ローン審査｜通りやすい人審査落ちする人の違い
不動産投資ローンの審査について、通りやすい人と審査落ちする人の違いについて解説します。
個人の属性
審査に通りやすい人公務員や上場企業の社員として働いている人は、勤務先の安定性が高いと評価されるため、審査に通りやすいです。一定期間継続して安定した収入を得ていれば、さらに審査に通る可能性は高くなります。勤続年数が長い人も安定性があると判断されるため、審査では有利です。
審査落ちする可能性がある人審査落ちする可能性がある人としては、未成年、年収400万円以下の人、勤続年数が1年未満の人などが上げられます。融資の条件を20歳以上としている金融機関、不動産投資ローンの融資条件として年収500万円程度を求める金融機関は多いです。
勤続年数が1年未満の人、設立して間もないベンチャー企業・経営状態が思わしくない企業に勤務する人などは、収入の安定性が低いと判断されるため審査に通りにくいといわれています。
投資する物件
審査に通りやすい人ローンの対象物件が融資額に見合えば、審査に通る可能性が高いです。新築物件・人気のエリアに位置する物件も審査では高評価が得られます。収益性や担保価値が高いと判断されるためです。
審査落ちする可能性がある人とは、空室リスクが高い、需要が少ないエリアなどと判断される物件に投資しようとしている人です。周辺状況や不動産の状態を考慮し、空室リスクが高いと判断できる物件・需要が少ないエリアの物件は収益性や担保価値が低いと判断されるため、気をつけましょう。
滞納の履歴
審査に通りやすい人金融事故や滞納などの履歴がない人は、不動産投資ローンの審査にも通りやすいです。金融機関が特に重視するポイントだといえます。
審査落ちする可能性がある人金融事故や滞納などの履歴があると、審査に通るのは難しくなります。消費者金融からの借入金があれば、ローンの審査においてはマイナス評価となります。携帯電話の料金滞納履歴がある人も審査落ちする可能性があるので注意が必要です。
まとめ
不動産投資ローンの審査では、個人の収入の安定性と投資物件の収益性が重要視されます。個人の収入の安定性としては、勤務先の経営状況・資産の有無・健康状態・金融事故履歴などが考慮されます。収益性の高い投資物件とは、空室率が低く、人気エリアにある物件です。
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