不動産投資では物件購入にあたり、多額の費用がかかります。自己資金だけで物件を購入することは難しいため、多くの人は金融機関から融資を受けて物件を購入することが一般的です。しかし、なかには全額借入金で物件を購入する「フルローン」を検討する人もいます。
この記事では、不動産投資におけるフルローのメリットやデメリット、フルローンで融資を受けるための条件について、マンション投資を例として紹介します。
不動産投資におけるフルローンとは
不動産投資をするには、ワンルームマンションの区分投資でも数百万円、一棟買いとなれば数千万円から数億円の資金が必要です。これから不動産投資を始める人にとって、不動産投資資金を自己資金だけで賄うのは難しいでしょう。
そのため、物件価格の一定割合の頭金を準備し不足分を補うために金融機関でローンを組むことが一般的ですが、物件価格が高額であれば頭金が足りないこともあるでしょう。しかし、頭金が貯まるまで待っていては、投資のチャンスを逃すおそれがあります。
フルローンとは、頭金なしで物件価格の全額を融資で準備することです。フルローンを活用すれば、自己資金が少ない人でもすぐに不動産投資を始められます。
ただし、購入時にかかる仲介手数料や税金などの諸経費はフルローンの対象外です。また、フルローンを取り扱っていない金融機関も多いため、融資を受ける金融機関の選択肢は限られます。
不動産投資でフルローンを利用するメリット
次に、不動産投資でフルローンを利用する3つのメリットを紹介します。
メリット①：手元に自己資金を確保できる
不動産投資でフルローンを利用するメリットの1つ目は、手元に自己資金を確保できることです。頭金に自己資金の全てをあてた場合、不動産経営に必要な資金やプライベートで必要になる資金が足りなくなるおそれがあります。
不動産投資には、不動産購入時の初期費用だけでなく、不動産経営のための費用も必要です。不動産管理会社への委託料や定期的な修繕費、税金など、事前に予測できる費用のほか、空室発生による入居者の募集費用や、自然災害による大規模な修繕費などの急な出費も考えられます。
また、プライベートでも、予期せぬ事故や病気でまとまったお金が必要になる場合もあります。
フルローンを利用して自己資金を残しておけば、急にお金が必要になったとき、余裕を持って対処できるでしょう。
メリット②：レバレッジ効果を最大化できる
メリットの2つ目は、レバレッジ効果を最大化できることです。レバレッジは「てこ」という意味で、レバレッジ効果とは「少ない自己資金で多くの利益を得ること」です。不動産投資では、融資を受けることでレバレッジ効果が高まることが期待できます。
フルローンの場合、自己資金0円で利益を得られるためレバレッジ効果を最大限活かすことができます。
レバレッジ効果のモデルケース自己資金5,000万円で5,000万円の物件を購入したケースと、5,000万円のローンを加えて1億円の物件を購入したケース、フルローンで1億円の物件を購入したケースを比較してみましょう。
5,000万円の物件の純利益は毎年300万円、1億円の物件は600万円と仮定します。また、融資5,000万円あたりの年間ローン返済額は200万円とします。
自己資金と利益の関係
| 自己資金（a） | 5,000万円 | 5,000万円 | 0万円 |
|---|---|---|---|
| 融資額 | 0万円 | 5,000万円 | 10,000万円 |
| 純利益 | 300万円 | 600万円 | 600万円 |
| ローン返済額 | 0万円 | 200万円 | 400万円 |
| ローン返済後利益（b） | 300万円 | 400万円 | 200万円 |
| 自己資金に対する利益率（b／a） | 6.0％ | 8.0％ | － |
全額自己資金で物件を購入したときの自己資金に対する利益率が6.0％に対し、自己資金と融資を同額にしたときの利益率は8.0％です。自己資金は同額でも、5,000万円の融資を受けたほうがローン返済後利益は100万円多く、利益率も2％高くなります。
フルローンの場合は、自己資金0万円で200万円の利益を得たことになるので、レバレッジ効果を最大限発揮できます。
メリット③：相続税を軽減できる
メリットの3つ目は、相続税を軽減できることです。相続対策として不動産投資をする場合、現金を不動産にすることで相続財産の評価額を下げて相続税を節税します。現金が少ない場合や手持ちの現金を減らしたくない場合、フルローンで不動産投資すれば相続税を軽減できます。
不動産投資による相続対策は、不動産の相続税評価額が時価を大きく下回ることを利用しています。所在地などによって異なりますが、不動産の相続税評価額は時価の約7～8割程度です。不動産を賃貸している場合は相続税評価額はさらに低額になり、相続税も軽減されます。
不動産投資にかかる税金について詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。
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不動産投資でフルローンを利用するデメリット
不動産投資でフルローンを活用する3つのデメリットを紹介します
デメリット①：毎月の返済金額が増える
デメリットの1つ目は、毎月のローン返済金額が増えることです。不動産投資のフルローンは、頭金を入れた場合と比較して借入額が高額になるため、毎月の返済金額も増え大きな負担になる可能性があるからです。
毎月の返済が家賃収入を上回ると、本業の収入や貯金を取り崩して捻出しなければいけません。
空室が発生した場合など見込み通りの家賃収入を得られないと、返済に行き詰まるおそれもあります。
ローンの返済負担が大きくキャッシュフローが赤字でも、元本に対する返済金額は経費に含めることができず、税金を減らすということもできません。経費にできるのは利息に相当する部分のみです。
デメリット②：金利上昇のリスクがある
デメリットの2つ目は、金利上昇のリスクがあることです。フルローンで融資金額が大きくなると、金利が上がったときに金利の返済金額が増え、想定していた利益が上げられなくなるからです。
年利2％のフルローンで5,000万円の物件を購入し、ローン残高が4,000万円のときに金利が4％に上がった場合を想定して、フルローンを利用したときの影響を試算します。
年利2％なら1年間の利息は約80万円ですが、年利4％になると約160万円で80万円の負担増です。同じ物件に頭金を2,000万円入れ金利上昇時のローン残高が2,000万円の場合、利息は40万円から80万円に増えますが、負担額は40万円増に抑えられます。
融資を受けると金利が上がったとき負担が増えますが、融資金額が大きくなるフルローンの場合、より大きな影響を受けるといえます。
マンション投資に関わるリスクについて詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。
デメリット③：銀行からの融資が受けにくい
デメリットの3つ目は、銀行からの融資が受けにくいことです。金融機関では融資の申し込みを受けると審査を行いますが、フルローンの場合、借入額が多くなるため自己資金があるときよりも審査が厳しくなる傾向があります。
また、前述の通り、フルローンを取り扱っていない金融機関も多いことを覚えておきましょう。
フルローンで融資を受けやすい条件
最後に、フルローンで融資を受けやすい条件について紹介します。
条件①：物件の収益性が高い
条件の1つ目は、物件の収益性が高いことです。収益性の高い物件とは、立地がいい、築年数が浅いなどで、継続して高い家賃が見込める物件です。安定した収益が期待できる物件なら、フルローンを受けられる可能性が高くなります。
また、物件自体が魅力的で、物件価格が融資期間中は大きく下がらないと見込まれる場合も同様です。万が一、返済に行き詰まっても、物件を売却して回収できるからです。
ただし、収益性が高くて価値が下がりづらい物件は限られており、自分で収益性が高いと見込んでいても、金融機関では同じような判断にならない場合もあります。
条件②：継続的に高収入が見込める
条件の2つ目は、不動産投資とは別に継続的に高収入が見込めることです。不動産投資で利益がでなかった場合でも、本人が高い収入を得ていれば、ローンの返済は可能だと判断される可能性が高いためです。
しかし、単に年収が高ければいいわけではなく、高い年収が継続するかどうかも重視されます。そのため、公務員や一部上場企業など、勤務先の雇用や給与が安定しているほど、審査は通りやすくなるでしょう。
不動産投資ローンの審査について詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。
条件③：返済に充当できる資産を保有している
条件の3つ目は、返済に充当できる資産を保有していることです。不動産投資がうまくいかなかったときでも、資産を売却して返済に当てられるからです。
資産には、土地や建物のほか、預貯金や株式、保険、企業年金などがあります。定年が近ければ、退職金も返済用の資産に含められます。金融商品を購入したり、預貯金のある金融機関ならば、審査に通りやすくなるでしょう。
条件④：不動産投資の実績がある
条件の4つ目は、不動産投資の実績があることです。他の条件が同じならば、不動産投資初心者より、不動産投資で成功している人のほうが信用力が高いことが一般的です。
これまでに不動産投資で収益が上がっていれば、「継続的に高収入が見込める」と判断される可能性も高まります。また、その物件を共同担保（※）にできれば、信用力もさらにアップします。
※融資を受ける不動産物件とは別の物件もあわせて担保に入れることです。
まとめ：不動産投資はフルローンはリスクが大きいため慎重に検討しよう
フルローンは手元に資金を残せたり、高いレバレッジ効果が期待できるなどのメリットがあります。しかし、毎月の返済金額が増えるだけでなく、金利の上昇や空室の発生など投資環境が変化すると、ローン返済ができなくなるリスクも考えられます。
本記事で紹介した「フルローンで融資を受けやすい条件」を満たしていても、頭金を利用した不動産投資よりもリスクが大きいことを理解して、フルローンの活用は慎重に検討しましょう。
