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資産運用

不動産投資を始めようと思っても、資金が足りずに思い留まっている人も多いのではないでしょうか。資金不足の場合はその分を借入金で補うことになりますが、融資を受ける際にかかる金利が投資の成否を決めます。

この記事では、不動産投資ローンの金利の説明から相場、金利を抑えるポイントまでを詳しく紹介します。ぜひ参考にしてください。

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不動産投資ローンの成功は金利で決まる

不動産投資は、不動産のあるエリアや物件選び、または利回りが非常に重要です。また、それと同じく融資の金利条件も投資の成功を左右する要素です。

利回りと金利の差をイールドギャップと呼びますが、イールドギャップが大きいほど投資パフォーマンスが高くなります。たとえば利回りが低くても、金利を低くして融資を受けられた場合は、投資成功の可能性は上がるといえます。

そもそも不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、基本的に「投資用の物件を購入するときにのみ受けられる融資」のことです。アパートやマンションなどを担保にして融資を受ける場合もあるので、別名アパートローンとも呼ばれます。金融機関は、不動産投資という事業の内容からみて、融資しても問題がないか、採算がとれるかどうかを審査します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?

不動産を購入するために融資を受ける場合、不動産投資ローンのほかにも住宅ローンがあります。ここでは、それぞれの違いを説明します。

借り入れの目的とは?

住宅ローンは、自宅としてその物件に住むことを目的に資金を借り入れます。対して、不動産投資ローンの借り入れ目的は、物件を購入し、誰かに貸して家賃収入を得ることです。

返済原資とは?

住宅ローンの場合は、主に自分の毎月の給料が返済原資なので、単純に給料の高さや勤め先企業の信頼性で判断されます。

一方、不動産投資ローンの場合は、毎月その物件から得られる家賃収入が主な返済原資です。空室リスクといった未来的な危険性など、さまざまな観点を鑑みて総合的に返済能力があるかどうかが判断されます。

融資額とは?

住宅ローンの融資額は、給料の5~6倍、高くても7~8倍が限度とされています。一方で、不動産投資ローンは毎月の家賃収入に加えてローン借主の年収や財産など多方面から考慮されるので、年収の10~20倍と、住宅ローンより限度額が大きくなるケースがほとんどです。

融資金利とは?

住宅ローンでは毎月の給料が返済原資となっている分、貸し倒れリスクの心配も少ないと判断されます。そのため、融資金利も0.5~2.0%と低く設定されている場合が多いです。

不動産投資ローンの場合は、物件のタイプにもよりますが、家賃収入がなかった場合には貸し倒れリスクが生じてしまいます。また、借り入れ限度額も住宅ローンより大きくなるケースが多いことから、融資金利も1.5~4.5%と高い水準になっています。

年齢制限はある?

住宅ローンの場合は、給料が主な返済原資という性質上、定年前後の65~70歳未満まで融資できる年齢としていることが多いです。一方で、不動産投資ローンでは何歳になっても家賃収入が得られるので、年齢制限は設けていないというケースも少なくありません。

返済期間の違いは?

住宅ローンと不動産投資ローンには、返済期間にほとんど違いがありません。ただし、不動産投資ローンは、建物の耐用年数によって返済期間が異なる場合もあります。たとえば木造物件の場合は耐用年数がマンションより短いため、比例して返済期間が短くなってしまうこともあります。

融資の審査内容は?

住宅ローンの審査においては、借主の属性が重要視されます。属性とは、年収や勤務先、ほかの借り入れ情報など、パーソナルな情報のことです。

不動産投資ローンでは、属性に加えて、物件のタイプも判断基準となります。そのため、年数の経った木造物件などでは融資がつかないケースもあるので注意しなければなりません。

法人名義の可否は?

住宅ローンでは、ローン借主がその物件に住むというのが大前提なので、法人名義で借り入れることができません。それに対し、不動産投資ローンは、その投資内容が賃貸事業として扱われるので、賃貸事業を行う法人としてローンを借り入れられるというメリットがあります。

金融機関別の金利相場

不動産投資ローンは、さまざまな金融機関で組むことができます。ここでは、金融機関別に金利相場を見ていきましょう。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は財務省が管轄する金融機関で、金利は固定のみの1.2~1.9%と安いのが特徴です。審査は事業性が重視される傾向が強く、どれだけ採算がとれるかという点に強みがなければなりません。

また、投資を行うローン借主本人がローン交渉を行わなければならないという特徴があります。それ以外にも、女性や高齢者は借入額の上限が増えたり、借入期間が延長されたりするなどの優遇措置がとられるケースもあります。

メガバンク(大手都市銀行)

一般的にメガバンクとは、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の3大銀行を指します。金利は1%前後で、それぞれにほとんど違いはありません。また、全国各地に支店があるので、投資する側は遠隔地でも物件を購入しやすいというメリットがあります。ただし、審査はほかの金融機関に比べて最も厳しい基準となっています。

地方銀行

地方銀行は、エリアによって銀行の性格に差があり、不動産投資に力を注いでいるところもあれば、そうでないところもあります。また、金利も銀行や店舗によって幅があるのが特徴です。たとえば、投資初心者に優しいとされるスルガ銀行の場合、基本的には金利4.5%ですが、東京、仙台、名古屋の店舗においては3.5%と設定されています。

信用金庫や信用組合

信用金庫や信用組合は、基本的には地方銀行とあまり差がありません。ただし、不動産投資に熱心なところと、そうでないところで差があるといえます。平均的な金利としては、2.5%前後です。

たとえば、西武信用金庫などでは金利も幅があり、2.1~2.9%程度に設定されています。対象となる物件は、東京都を中心とした首都圏のエリアです。

金利の種類は?

不動産投資ローンでは、金利の種類が3種類あります。ここでは、3つの金利について解説します。

変動金利

変動金利とは、金利が経済の状況に応じて変動するタイプのものです。傾向としては固定金利よりは金利が低いとされており、ローン返済額を少なくできる可能性があります。ただし、金利変動の可能性があるので、ローンの返済総額が契約時に明確でないというデメリットもあります。借入時には、金利変動のリスクを考慮しなければなりません。

固定金利

固定金利は金利が契約時から変わらず、固定になっているタイプのものです。固定金利はさらに2種類にわけられるので、それぞれについて詳しく説明します。

選択型固定金利

選択型固定金利は、金融機関によって定められた期間が経過するまでは、設定した金利で返済し、期間が過ぎた後は固定金利か変動金利かを選べるタイプです。期間としては、2年、3年、5年、10年と金融機関ごとに異なります。

全期間固定金利

全期間固定金利とは、ローン返済期間中は金利が一定となるタイプです。借入時に返済総額がわかるので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。その一方で、経済状況の変化により金利が大きく下がった場合でも、高い金利のままローン返済を行わなければならないことがデメリットです。

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金利を抑えるためのポイントとは?

金利を抑えるにはいくつかのポイントがあります。この段落では、金利を抑えるための主なポイントを4つ紹介します。

変動金利を選ぶ

変動金利のほうが、固定金利より安い金利で借りられるという特徴があります。また、変動金利であっても、一気に金利が変動するわけではありません。金利が上下するタイミングは半年に一回です。また、上昇する場合でも、一気に引き上げると経済の混乱を招くことから、段階的に引き上げられるという性質があります。

融資の審査前に属性を上げる

借主に本当に返済能力があるかどうかは、融資する側として重要なポイントの一つです。たとえば、A氏の給料がB氏の給料の2倍あった場合、貸す側の心理としてはB氏よりA氏にお金を貸したいと思うのは当然です。

年収や財産が十分にある人は、金利を安くしてもしっかりと返済してくれると判断されます。審査前に属性を上げておけば、金利が下がった状態でも借りやすくなります。

アパートよりマンションの方が有利

一般的に、アパートよりマンションの方が融資を受けやすく、金利も下がる傾向にあります。マンションのほうが1物件当たりの費用が安かったり、立地条件がよく入居者も回転しやすかったりすることが主な理由です。また、耐用年数の観点からも、マンションのほうが有利といえます。

借り入れ先は年収を参考に選ぶ

年収によって、借り入れ先を選ぶことも大切です。状況によっても変わりますが、500万円以下の場合は、日本政策金融公庫に申し込んでみるのがおすすめです。

年収が500万円より上で、1000万円以下の場合は、オリックス銀行などでも融資が受けやすくなります。1000万円以上の年収の人は、メガバンクを視野に入れても問題ないでしょう。

ただし、上記は一棟不動産投資の場合です。

区分投資の場合は、勤務先や所得によって選択肢が変わります。。不動産業者によってはそもそも良い金融機関と提携していなかったり、会社都合で条件の悪い金融機関を優先的に斡旋してくる場合もあるので注意が必要です。

窓口(保証会社)としてはジャックスとオリックスの二強ですが、ジャックスが窓口の場合、実際の融資はイオン銀行、ソニー銀行、じぶん銀行から選択できてそれぞれ微妙に条件が異なります。
オリックスは不動産会社によって条件が異なります。

返済実績があれば金利引き下げの交渉も可能に

返済実績があれば、他社の最安ローンプランを提示して、金利の引き下げ交渉ができる場合もあります。借り換えされるより、金利を下げて返済を続けてもらったほうがよいという流れに持っていければ、金利引き下げに応じてもらえる可能性が高まります。ただし、交渉が得意でない場合は、個人でやるよりプロにお任せしたほうがよいでしょう。

まとめ

不動産投資においては金利にも種類があり、金利を抑えられれば投資成功につなげられる可能性が高まります。金利引き下げの交渉などは、プロに任せるのも一つの方法です。

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