昨今では、個人の不動産投資家に対しての金融機関などの不正融資が問題視されています。
2018年の「かぼちゃの馬車事件」を発端に、いくつかの投資用不動産への不正融資事件が問題となっており、不動産投資に対するイメージが下がったという人も少なくないでしょう。
以来、金融機関の投資用不動産向け融資に対する姿勢は厳しくなり、ある程度の自己資金が必要である場合が増え、審査が厳しくなっているとも言われています。
この記事では、そんな不正融資を受けてしまった際のリスクや、不正融資を回避するための対策を解説します。
不正融資とは？
不正融資は、虚偽の決算書や売買契約書の作成、保有資産明細の水増しなどを行い、融資する、または融資を受けることを指します。
近年では、便利なインターネットを利用した不正融資が増えており、インターネットで気軽にお金を借りたつもりがトラブルのもとになってしまったということが少なくありません。
近年では不動産関連の不正融資も多く、その不正融資の話に乗じてしまうと、予定通りの収入を得ることができず、最悪の場合には購入した物件を手放さなければならないという事態に陥ることもあるのです。
そのようなことにならないよう、細心の注意を払い、信頼性はあるのかをしっかりと判断することが肝心といえます。
事例で見る不正融資
過去にどのような不正融資事件があったのか気になる方もいるでしょう。ここでは、話題になった事例を2つ解説します。
スルガ銀行の不正融資問題
不正融資問題のなかでも話題になったのが、大手地方銀行である「スルガ銀行」の不正融資事件。スルガ銀行は、一時期地方銀行の雄と呼ばれていたことがあり、売上を好調に伸ばし、個人不動産投資家に対して年間4%以上の高い金利で融資を行っていたことでも有名です。
背景には個人投資家への強引な融資があったとされています。審査が通りにくい個人投資家に対して、スルガ銀行側が審査を通りやすくするために書類改ざんを行っていたのです。
本来ならば融資審査が通らない方でも多額の融資を受けさせていたことが後に発覚。会社全体の方針だったということもあり、世間で大きく取り上げられた不正融資問題といえます。
フラット35の不正融資問題
フラット35は、住宅金融支援機構が提供している低金利でなおかつ固定金利の住宅ローンです。1%という低金利でローンを組み、住宅を購入できるというメリットがあり、多くの利用者がいますが、そのフラット35でも不正融資問題がありました。
フラット35は、基本的には住宅ローンであるため、購入対象は住宅ですが、投資用物件の購入として利用することはできません。しかし、用途に反して利用者が投資用物件を不動産投資に不正利用したことが問題として話題に上がり、世間を騒がせました。
投資家が注意すべき不正融資の3つの種類
不正融資はトラブルになることが多いことから、恐ろしく感じる方も少なくありません。不正融資と知らずに加担してしまっていた場合でも、今後融資を受けられなくなるという可能性もあります。
不正融資の種類は大きく分けて3つあります。
- 自己資金・収入の水増し
- 不動産販売価格の水増し
- 家賃収入の水増し
それぞれの概要や注意点を解説をします。
自己資金・収入の水増し
銀行の通帳や預金残高、源泉徴収票などを改ざんすることによって融資に必要な条件を満たそうとする行為をいいます。
例えば、口座残高を画像加工して桁を多くしたり、源泉徴収票を元とは違う内容に改ざんしてしまうといった事例があります。
自身の知らないところで、各種書類のコピーがされている場合は要注意です。
不動産販売価格の水増し
主に「二重契約」といわれる手法の一つで、不動産業界では「ふかし」といわれています。
金融機関に提出する本来の不動産価格に水増しした金額の契約書を二重に作成。結果として、金融機関は諸経費も含めた不動産購入資金の一部を自己資金で充当してもらったという勘違いが生まれます。
本来であれば、ある程度の自己資金を要しますが、審査さえ通れば、その分まで全額ローンで賄えてしまうという手法です。
ローン契約の際、見たことがない金額の契約書が出てきたら、しっかりと内容を確認するようにしましょう。
家賃収入の水増し
賃貸借契約状況の一覧表を改ざんし、実際より家賃収入額を多く、入居率を高く見せかける手法です。
さらには、入居中と偽るために誰もいない空室にカーテンを付けることがあり、別名「カーテンスキーム」といわれています。このような場合は、現地に赴いて居住実態の確認するほかありません。
あからさまに入居率が高い場合や、相場賃料よりも高くなっている場合は、提示された資料を疑ったほうが良いでしょう。
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なぜ起きる？不正融資発生の背景
ここまで不正融資について解説してきましたが、それ以前になぜこのようなことが起こるのか、気になる方も少なくないでしょう。
その背景には、さまざまな原因があります。ここでは不正融資が発生する背景について具体的に解説します。
不動産投資が注目を浴び、幅広い層が投資家に
ここ数年で、不動産投資が注目を浴びており、さまざまな方が投資をしています。
フラット35などの登場により融資候補者の幅が広がり、若年層や低所得層をターゲットに不正融資が発生するケースもあります。融資を受ける際に、不動産業者や銀行員が怪しいと感じるときは細心の注意が必要です。
銀行内部の営業目標達成へのプレッシャー
銀行内では営業の目標を設けていることが多く、目標達成のプレッシャーで不正融資が発生してしまうケースが過去にありました。
銀行によっては融資できる企業は限られていることがあり、それにもかかわらず融資先を増やさなければならないということがあります。そのため、不正な手段を使う銀行員が出てしまい、その結果不正融資発生に繋がってしまうといえます。
低金利化による銀行の収益減
低金利化の影響で銀行の収益が減ってしまうことで不正融資発生が起きてしまうことがあります。
近年、銀行は低金利時代といわれており、融資先からの金利収入が減少したことで収益が悪化したという報道を見かける方も少なくないでしょう。
適切な利鞘を確保できていれば銀行の収益はそれほど悪化しませんが、競争が過剰になっている現代において、全ての銀行が適切な利鞘の確保できているとは限りません。
不正融資を受けてしまった際のリスク
万が一、不正融資を受けてしまった場合はどんなリスクがあるのか、知っておきたい情報の一つでしょう。
不正融資を受けてしまうと、非常に重いリスクを背負ってしまう可能性があります。
- 一括返済をしなければいけない可能性がある
- 返済不能状態に陥る可能性がある
- 詐欺罪として逮捕される可能性がある
具体的にどのようなことになってしまうのか、詳しく解説します。
一括返済をしなければいけない可能性がある
住宅ローンでの不正が発覚した場合、金融機関から一括返済の要請をされる可能性があります。その場合、ローンの残積を現金資産で返済しなければならず、現金資産でも足りない場合は、担保にしていた物件を売却して不足額に充てます。
担保にしていた物件を売却してもローンの残席を一括返済できない場合は、ほかの資産を手放してでも返済を求められる可能性があります。
返済不能状態に陥る可能性がある
不動産投資の融資は、金融機関によるローン返済能力を評価した「与信」により審査を受けることになります。
与信以上の高額な不動産を購入してしまうと、突発的な修繕といった費用が必要となったときに支払うことができず、首が回らなくなってしまったら困ってしまうでしょう。そのようなことを未然に防ぐために金融機関が正当な評価をする必要があるのです。
しかし、書類の改ざんをして投資物件を購入した場合、突発的な費用の不足分を支払えなくなることも。返済不能な状態に陥ると一括返済を求められたとき同様に、物件を手放して充てるか、ほかの資産を手放して補う必要があります。
詐欺罪として逮捕される可能性がある
書類改ざんはささいなものでも罪にあたります。虚偽の資料を用いて金融機関から融資を引き出すということは詐欺罪に該当する可能性が高く、その結果、詐欺罪として逮捕されてしまう可能性もあります。
たとえ、不正を全く知らなかったとしても、自身も結託して詐欺を働いたとみなされてしまうため、知らぬ存ぜぬは通用しないといえます。そうなってしまわないように、不正融資には常に注意を払っておくことが肝心です。
投資家が不正融資に関わらないための対策
不正融資に巻き込まれずに安全に不動産投資を始めるにはどのようにすれば良いのか、投資家としてどのようなことに心がければ良いのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
対策方法としては、大きく3つあります。
- ささいなものでも書類改ざんは絶対NG
- 契約書類は入念にチェック
- 不動産会社のシミュレーションだけを鵜呑みにしない
それぞれ具体的な対策内容を解説します。
ささいなものでも書類改ざんは絶対NG
どんなに小さいことでも書類改ざんは絶対にしないようにすることが大切です。
少しでも書類改ざんしてしまうと不正融資となってしまい、一括返済の要請や返済不能状態、最悪の場合、詐欺罪で捕まってしまう可能性もあります。
もし、業者から書類改ざんの提案を受けたとしても、自身の与信で購入できる投資用物件を購入することが肝心といえます。
契約書類は入念にチェック
契約書類は一度目を通すだけでなく、入念にチェックしましょう。
不動産会社が販売している投資用物件のなかには、家賃保証が付いているものがあります。
家賃保証の契約があったら、「どのくらいの頻度で家賃見直しが行われるか？」「契約解除の際の違約金はどの程度なのか？」など契約内容を事前に確認することで、後のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
シミュレーションだけを鵜呑みにしない
不動産会社や銀行が行うシミュレートした情報だけを鵜呑みにしてはなりません。その情報は、家賃収入や入居率が周辺相場よりも高くなっていることがあるため、自身で一度収支予測を立てることが重要です。
また、金融機関で投資用不動産の融資を利用する場合は、変動金利型の融資を受けることとなります。この場合、収益が得ることができるのかを確認しておくと良いでしょう。
まとめ：不正融資には注意！理解を深めてリスクを避ける
スルガ銀行やフラット35といった不正融資事件が世間を騒がせましたが、不正融資は決して他人事ではありません。
ここ数年、不動産投資の融資を受けやすくなっている反面、もともと物件を購入できないような低所得層・若年層が不正融資に巻き込まれる可能性が高くなっているといえます。
特に不動産投資は、多額の金銭が動くこともあり、不動産売却価格や家賃収入の水増しがあるため、気を付ける必要があります。そのようなリスクを避けるためには、不正融資について理解を深めておくことが重要です。
