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資産運用

不動産投資のなかでも、中古マンションは人気で、投資を考える人は多いです。この記事では、中古マンションへの投資を始めたいと考えている人にへ向け、基本情報・メリット・デメリット・注意点などを解説します。起こりがちな失敗例とその解決策についても紹介しているので、中古マンション投資を検討している方は参考にしてください。

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中古マンション投資とは?

中古マンション投資とは、中古マンションを賃貸・売却することで収益を得ることを目的として購入することをいいます。中古マンションの価格は、急激な下落をしにくいため、投資目的で不動産を購入したいという人には、根強い人気があります。

しかし、中古マンション投資は、得をすることばかりではありません。不動産投資を始める際は、損をする可能性を考えるなど、投資についての理解を深めておくことが必要です。

新築マンション投資との違い

新築マンション投資の場合、物件の購入価格は高いですが、新築マンションには最新の設備が整っているため、リフォームなどのメンテナンス費用もある程度の期間、不要なことが多いです。

しかし、新築マンションは、購入後すぐに中古マンション扱いとなり、現在の日本の状況ですと資産価値は購入価格より下落することが多いです。また、新築マンションへの入居者を集めるために広告費も価格に上乗せされていることが多いので割高になるケースが多いのが特徴です。中古マンションの資産価値は比較的安定しているのと、過去の管理状況なども確認しやすので、購入後のマンション経営は安定して行いやすいです。

中古マンション投資の今後を予測

最近、日本全体の人口が減少傾向にあるため、不動産需要も下降気味だと言われていますが、都心においては不動産需要の下降はないと予測されています。エリアとして、東京と大阪。その理由は、地方とは逆に都心の人口が増え続けているからです。

単身用ワンルームマンションは一人暮らしをする若者に人気があり、バリアフリーのマンションは、便利な都会で暮らしたいと考えるシニア層に人気です。付加価値のある物件であれば、中古マンション投資は今後も安定した状態が続くと私たちは考えています。

中古マンションが投資に向いている理由

中古マンションは、購入費用が新築マンションよりも安いため、投資のための費用が少なくてすみます。資産価値の下落が比較的ゆるやかであり、家賃収入が突然大きく下がることもありません。中古なので大きな売却益を得ることは難しいものの、安定した家賃収入を見込めます。

不動産投資は築年数より立地が重要

不動産投資では築年数よりも立地が重要です。最新設備がそろっていても、立地が悪く入居希望者がいなければ、家賃収入を得ることはできません。中古マンションを購入する場合は、立地や周囲の環境をよく調査し、入居者が確保できそうな物件を選びましょう。築年数が古いマンションでも、立地が良く、設備が悪くなければ、賃貸収入を得られます。

中古マンション投資の魅力は「運用利回り」

中古マンション投資の魅力は「運用利回り」です。例として、東京・大阪・神戸の運用利回りを紹介します。

地域 運用利回り(ワンルーム) 運用利回り(ファミリールーム)
東京(城南) 4.3% 4.4%
東京(城東) 4.5% 4.6%
大阪 4.9% 5.0%
神戸 5.2% 5.3%

※最寄り駅から徒歩10分以内、築年数は5年未満の物件。

運用利回りとは?

不動産投資でいう運用利回りとは、投資した金額に対する、家賃収入などの収益の割合を表すもので、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り

表面利回りは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示したもので、物件情報に目安として多く記載されています。

計算式:表面利回り(%)=(年間家賃収入)÷(物件価格)× 100

実質利回り

実質利回りは、物件価格に対する年間家賃収入から管理修繕費や固定資産税、損害保険などの諸経費の支出を差し引いた金額の割合を示したもので、実際の収益力がわかります。

計算式:実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)× 100

中古マンションの運用利回りが高い理由

不動産投資の利回りは物件価格に大きく左右されます。同じ立地にある中古と新築マンションを比較すると、購入価格が安い中古マンションの方が利回りは高くなります。

家賃収益年間120万円の場合の例

立地条件・間取り・家賃が同様の中古マンション(購入価格1200万円)と新築のマンション(購入価格2400万円)の運用利回りを比較すると、以下のとおりとなります。

中古マンションの利回り:120万円 ÷ 1200万円 × 100 = 10%

新築マンションの利回り:120万円 ÷ 2400万円 × 100 =   5%

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中古マンション投資の3つのメリット

中古マンション投資における3つのメリットを解説します。

運用利回りが高い

中古マンションの運用利回りは新築マンションよりも高いことが多いです。安く購入できるため、安定して入居者が得られれば、高利率で収入が得られます。ただし、中古マンションは高利回りでも、購入価格が安いことで、実際の収益額が新築マンションよりも少なくなることもありますが、投資額に対してリターンを考えて物件を選定することにより、投資した分が返ってくるので、比較的安定していると言えます。

安く購入できる

中古マンションは、基本的に同じ立地、似た間取りであれば新築マンションよりも安く購入できるので、投資額を少なくできます。不動産の仲介業者から購入する際に価格交渉もできるため、表示価格よりも安く購入できる可能性もあります。ただし、中古マンションを購入する際は、購入価格の3%分の仲介手数料がかかるので注意しましょう。SURE INNOVATIONでは、物件を一旦会社で購入し、それから再販するという形を取っています。AIを駆使し、最後には人の手で選ばれた厳選した物件を実際に仕入れて販売するので、仲介手数料はいただいておりません。

安定した収入が得られる

中古マンション投資では、安定した収入が得られます。新築マンションに比べ、資産価値や家賃相場が急に下落する可能性が少ないからです。空室にならないように気を付けていれば、安定した収入が継続して得られます。資産なので、いざという時には売却を考えることもできます。複数物件を持っている場合には、不動産を売却することにより、ローンを支払っている物件の返済して、ローン完済後の物件を手に入れることもでき、ライフステージによってアレンジすることもできます。

中古マンション投資の3つのデメリット

中古マンション投資における3つのデメリットを解説します。

災害のリスクが高い

築年数に応じて災害のリスクが高くなります。築年数が古い中古マンションは、耐震性が低く、地震で被害を受ける可能性が高いです。中古マンションには、築年数が古くても耐震性が高い物件もあるので、購入時に耐震性の確認を必ず行いましょう。洪水・液化・津波被害に関しては、自治体のハザードマップで確認できます。

修繕費などの維持費が高い

中古マンションは、修繕費などの維持費が高い傾向があります。マンションの管理組合がしっかりしていて、定期的に修繕を行っている場合は、購入後の修繕費の負担を減らせます。管理組合の活動状況・修復履歴は必ず確認しましょう。

建物や間取りが古い

中古マンションは、建物のデザインや間取りが古いです。マンションのデザイン・間取りには流行があります。入居者の確保が難しくなるだけではなく、老朽化していればリノベーションも必要となります。建物の管理状況が悪い場合、数年で取り壊す必要が生じる可能性もあります。

建替えの計画があるかどうかを必ず確認しておきましょう。管理組合によっては建替え用の積立金があり、新築同様にする計画がある場合もあります。建替え負担金の有無についても確認する必要があります。

中古マンション投資をする際の注意点

中古マンション投資をする際の注意点を解説します。

賃貸需要のある物件を選ぶ

不動産に投資する場合、賃貸需要の有無は最も重要なことです。マンションの立地をよくリサーチし、長く賃貸需要が見込める場所を選ぶようにしましょう。人口減少が予想される場所は避け、借り手がつくと予想できる物件に投資しましょう。

人口増加が予測できる都心では、ワンルームの方がファミリー向けよりも賃貸需要が高まる傾向があります。

利回りの良い物件を選ぶ

中古マンション投資を行う際には、利回りの良い物件を選ぶことが大切です。不動産の広告に表示されている利回り価格は、多くの場合コストを差し引いていない「表面利回り」を使用しているので、注意が必要です。

実際の収益力を明確に判断するためにも、各種コストを差し引いた「実質利回り」を算出し、どの程度の収益が得られるのかをよく調べた上で、投資物件を選びましょう。

住宅ローンは使えない

住宅ローンは、収入を目的とした投資用物件の購入には使えません。住宅ローンの要件として、購入する本人が日常的に居住する必要があります。投資用ローンは審査が厳しいため、住宅ローンを使用したいという人は多いです。

しかし、投資用物件であることを偽って住宅ローンを使用し、後に投資物件だったことが判明した場合には、契約違反として銀行から一括返済を求められるケースもあります。結果的に余計な出費が増えることになるので、投資用物件のローンを利用しましょう。

耐震性の良い物件を選ぶ

災害のリスクを軽減するためにも、耐震性の良い物件を選びましょう。耐震性の目安は、耐震基準の改正が行われた1981年以降に建てられていることです。ただし、それより古い物件でも、補強工事の実施が行われるなど、耐震性に優れていることがあります。古くても耐震性の良い物件は、比較的価格も安価なので投資に最適な物件といえます。

売主が物件を売却する理由を調べる

売主が物件を売却する理由についても、しっかりと調べておく必要があります。築浅物件が売りに出されている場合は、トラブルがあった可能性もあります。良くない理由がある場合、入居者がつかないことも考えられます。立地条件が良いにも関わらず売却されている物件は、特によく確認することをおすすめします。

建物の管理状況を調べる

購入後の修繕やリフォームなどの費用に関わるため、建物の管理状況をよく調べましょう。修繕費の積み立て状況や、管理組合の活動状況は必ず調べてください。管理状況の良い物件は、売却する際にも有利です。

古くなる前に買い替える

不動産の価値は年々下がることが多いため、古くなる前に買い替えることも念頭に置いておきましょう。古いまま入居者がつかなくなるよりは、ある段階で売却して別の物件に再投資をすることも重要です。建替え予定の有無、建替え費用積み立て状況などを考慮し、買い替えの検討を行いましょう。

中古マンション投資の失敗例

中古マンション投資で起きた失敗例と解決策を合わせて紹介します。

購入したマンションの老朽化で思わぬ出費発生

中古マンションを購入した直後、老朽化により水道管が破裂し、床に水があふれ出すという事態が発生しました。長期的な工事が必要となり修繕費が発生した上に、入居者への損害賠償金も求められ、300万円ほどの出費が発生しました。

解決策

売買契約する際には、重要事項としてマンションの修繕履歴を不動産仲介業者に確認しておく必要があります。管理組合の活動状況・修繕積立金の有無なども確認しておくとよいでしょう。中古マンション購入後におきる住宅の欠陥などに対する修繕費は、購入者が負担しなければならないので、購入前に修繕状況を十分に確認しておきましょう。

ただし、現在では瑕疵担保責任が売主に義務付けられているため、このような被害が発生した場合は売主である会社が責任を持って対応することになっています。

*瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵(取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態のこと)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気づかぬものである場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任

ローン返済ができず赤字経営

投資用ローンの金利が高く悩んだものの、空室保証を頼りに中古マンションを購入しました。しかし、固定資産税や維持費などの出費も重なり、次第にローンの返済が苦しくなりました。入居者はなかなか決まらず、空室が続いたことで、毎月7万円の赤字経営となり、今後のマンション経営に不安が生じています。

解決策

固定資産税や維持費などの出費を視野に入れた収支計画を、マンション購入前に十分に立てておく必要があります。ローンの返済額だけを計算するのではなく、空室が出てもローンが返済できるかをシミュレーションしておくとよいでしょう。目先の事だけを考えるのではなく、長期的なマンション経営を計画することが重要です。

借り手がつかず家賃収入が得られない

物件購入価格が安く、高い利回りが高いと思われる中古マンションを購入したところ、間取りが古く都心からも離れており、なかなか入居者が増えませんでした。入居してもすぐに退去されてしまい、思うように家賃収入が得られないまま、ローンの返済や維持費などの費用ばかりがかさんでしまいました。

解決策

中古マンションの購入を検討する際は、利回りばかりに注目せず、立地や間取りのリサーチを行うことが必要です。エリアの人気・間取りの古さなどを調べることで、元々入居希望者が多くない物件であったことに気付けた可能性があります。空室保証を利用すれば、収入がまったくないといったリスクが軽減できます。

まとめ

中古マンション投資は、利回りも高く人気があります。立地条件の良く、利便性のよい中古物件なら、入居者も確実に得られ安定した収入が見込めます。ただし、築年数が古いことで、災害に弱い・デザインが古い・修繕費用が高いという可能性があるということを念頭に置いておく必要があります。

中古マンション特有のリスクやデメリットも考慮した上で、良質な物件を購入すれば、中古マンション投資は確実な成果を生み出します。疑問や不安を感じたら、不動産コンサルティングなどの専門家に相談し、納得のできる中古マンション投資を行いましょう。

不動産投資で失敗しないためには事前にしっかりと予習しておくことをおすすめします。NISAやiDeCoと同じように毎月5000円からコツコツ資産を増やしていくことが可能ですな不動産投資の始め方や詳しい内容は図解で解説した資料(無料)を是非チェックしてみてください

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