不動産投資の「利回り」とは？運用に重要な利回りの計算方法と相場を解説

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主要エリア	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国
表面利回り	主要駅付近4-5%程度	2〜4%程度	3-5%程度	3.9%程度	3-5%程度	9.5%
入居率	99.8%	99.9%	99.9%	99.4%	99%	97.04%
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不動産投資の利回りとは？｜種類と意味

一般的に、株や投資信託などでもよく使われる「利回り」とは、投資資金に対する1年あたりの利益の割合を指します。しかし、不動産投資においては、物件の状態や諸経費などによって利益や物件の価値が大きく変わるため、利回りにもいくつかの種類が存在します。この段落では、不動産投資の利回りの種類を見ていきましょう。

株や投資信託と不動産投資の「利回り」は捉え方が異なる

一般的に、株や投資信託などでもよく使われる「利回り」とは、投資資金に対する1年あたりの利益の割合を指します。

しかし、不動産投資においては、不動産購入の初期費用のほかに不動産の維持・管理費などの追加費用が発生するため、利回り計算の分母となる投資資金の範囲によって利回りも異なります。利回りの種類とその意味について解説します。

よく使われるのは表面利回りと実質利回り（NOI利回り）の2種類

不動産投資においてよく使われるのは「表面利回り」と「実質利回り」です。表面利回りをグロス利回り、実質利回りをネット利回りまたはNOI利回りと呼ぶこともあります。

両者の違いは、利回りを計算するときに諸経費（不動産の維持・管理費や固定資産税など）を考慮するかどうかです。計算式で表すと次の通りです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格+購入時の諸経費）×100

表面利回りの計算には維持・管理費を含まないため利回りは高くなりますが、実際の収支を反映した実質利回りが重要です。中古物件の場合、前年度の実績から計算した表面利回りや実質利回りなどをよく検討してから、投資判断しましょう。

注意すべき想定利回りと期待利回りの違い

新築物件の場合、前年の実績がないため前提を決めて利回りを計算することになります。前提を決めて算出した利回りには、想定利回りと期待利回りの2種類があります。どちらも表面利回りを予測したものですが、前提が異なるため注意が必要です。

賃貸アパートなど複数の部屋に投資する場合、想定利回りの年間家賃収入は、空室なしという理想的な条件を前提に計算します。一方、期待利回りについては予想される入居率を基に利回りを計算します。計算式で表すと次の通りです。

想定利回り＝満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100
期待利回り＝予想される入居率を反映した年間家賃収入÷物件購入価格×100

想定利回りの方が利回りは高くなりますが、空室が出ると想定した収益は得られません。物件の状況をしっかりと把握して、期待利回りを基に慎重に投資判断することをおすすめします。

自己資金利回り、返済後利回りにも注目

上記で解説した利回りのほかにも、自己資金利回り、返済後利回りと呼ばれるものがあります。自己資金利回りは、投資した自己資金に対して1年間で得た利益の割合を表すものです。投資効率を考える上で参考になる指標です。

自己資金利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費－年間のローン返済額）÷投資した自己資金×100

返済後利回りは、実質利回りにローン返済額を加味して計算します。

返済後利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費－年間ローン返済額）÷物件購入価格×100

ローン返済額が多ければ利回りがマイナス（赤字）になることもありますが、ローンの返済が終わると不動産は自分のものになります。これまで解説した利回りのほかにも、不動産鑑定士などが使う「還元利回り」というものもあります。

還元利回りについて詳しく知りたい人は、次の記事を参照ください。

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不動産投資の利回りの計算方法・シミュレーション

引用：J.P.R不動産投資ジャーナル「不動産投資の利回りの計算方法｜相場や注意したい物件も解説」

新築マンションのシミュレーション

以下のような新築マンションのシミュレーションを行います。

物件購入価格	4000万円
想定家賃収入	180万円(15万円×12か月)
購入時諸経費	400万円
年間管理費用	18万円(1.5万円×12か月)

新築マンションの実質・表面利回りの計算方法

表面利回りは以下の式で計算できます。

表面利回り

15万円×12か月÷4000万円×100=4.5％

一方、実質利回りは以下の式で計算できます。

実質利回り

(15万円×12か月-1.5万円×12か月)÷(4000万円+400万円)×100≒3.68%

以上のように、表面利回りと実質利回りの間には1％弱の差が生じています。今回は、不動産の運営にかかるコストを年間管理費用のみに限定していますが、他にコストがかかるケースもあります。

不動産投資ではさまざまなコストが生じるため、表面利回りではなく実質利回りを重視すべきでしょう。

中古マンションのシミュレーション

以下のような中古マンションのシミュレーションを行います。

物件購入価格	2000万円
想定家賃収入	120万円(10万円×12か月)
購入時諸経費	200万円
年間管理費用	12万円(1万円×12か月)

中古マンションの実質・表面利回りの計算方法

表面利回りは以下の式で計算できます。

表面利回り

10万円×12か月÷2000万円×100=6.0％

一方、実質利回りは以下の式で計算できます。

実質利回り

(10万円×12か月-1万円×12か月)÷(2000万円+200万円)×100≒4.91%

以上のように、中古マンションは物件価格が抑えられているため、高い利回りを期待できます。しかし、大規模なリフォームが必要となるケースも少なくないため、コストが高くなりやすいです。

新築マンションと比較して、ややハイリスクハイリターンと言えるでしょう。

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不動産投資の利回りの相場と目安

利回りの種類と計算方法について説明しましたが、実際の利回りはどれくらいなのでしょう。利回りの相場と目安について地域別、収益物件別に説明します。

地域別の相場と目安

まずは、地域別の相場を見ていきましょう。日本不動産研究所の調査によると、期待利回りを比較すると、東京や大阪などの大都市より地方都市の方が高い傾向にあります。

大都市よりも家賃は安いですが、それ以上に物件価格が低いことが要因です。利回りから見ると大都市の方が収益性が低いように見えますが、一般的に将来の資産価値は高いでしょう。

マンションに投資する場合、期待利回りは5％前後が目安になるでしょう。マンション投資についてより詳しく知りたい人は次の記事を参照してください。

主要都市の相場と目安

全国の主要都市における、不動産投資の実質利回りの目安は以下の通りです。

都市	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京城南	4.0%	4.1%
札幌	5.3%	5.4%
仙台	5.3％	5.4%
横浜	4.5%	4.7%
名古屋	4.8%	4.9%
京都	4.9%	5.0%
大阪	4.5%	4.7%
神戸	5.0%	5.0％
広島	5.5%	5.5%
福岡	4.8%	5.0%

主要都市の中で利回りを比較すると、東京などの大都市よりも、関西などの地方大都市の方が高い傾向にあります。大都市は家賃収入が高いものの、地方大都市の方が安く物件を購入できるからです。

地方地域別の相場と目安

地域別の相場の目安は以下の通りです。

地域	区分マンション	売りアパート	売りマンション
首都圏	6.73％	8.22％	7.50％
関西	7.39％	9.72％	8.31％
東海	10.03％	8.76％	9.33％
九州	10.58％	9.32％	9.51％
北海道	12.09％	12.00％	9.24％
東北	13.20％	10.63％	10.26％
中国・四国	15.41％	13.38％	12.33％
信州・北陸	16.84％	11.90％	11.17％

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート 2021年8月期」

各地域を比較すると、北海道・東北・中国・四国・信州・北陸といった、大都市から離れた地域の方が利回りが高いです。一方、最も利回りが低いのは首都圏であり、7％前後にとどまっています。

区分マンションと売りマンションを比較すると、首都圏・関西では区分マンションの方が高利回りです。首都圏・関西以外の地域では、いずれも売りマンションの方が高利回りを期待できます。

エリアにより利回りが大きく異なるため、不動産投資を始める際は慎重に検討する必要があります。

収益物件別の相場と目安

次に、収益物件別の相場を見てみましょう。不動産投資サイト「健美家」の調査によると2022年1月の収益物件別の表面利回り（地域別は期待利回り）は次の通りです。

収益物件別の表面利回り：

	区分マンション	1棟アパート	1棟マンション
利回り	7.52％	8.62％	7.85％
価格	1,498万円	7,140万円	1億6,775万円
築年数	30.1年	23.1年	27.3年

参考：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート＜2022/02＞」

アパートのほうが利回りは高い理由は、物件価格が低いためです。マンションは表面利回りが低い代わりに、物件が長持ちするためアパートよりも長期の収益が期待できます。

アパートに投資する場合、表面利回りは8％前後が目安です。マンションの場合は、少し低くなります。

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不動産投資の目的によって最低ラインは変動する

ひとまとめに不動産投資と言っても、目的により利回りの最低ラインは変動します。誰にでも当てはまる明確な基準はありません。

あくまでも目安ではありますが、不動産投資の目的ごとに、リスク許容度と理想利回りを比較すると以下の通りです。

投資目的	リスク許容度	理想利回り
老後に向け資産形成したい・副収入を得たい・節税しながら無理なく儲けたい	ミドルリスク	3～4％
大儲けしたい・本業として十分な利益を得たい	ハイリスク	8％～

理想を上回る利回りを目指すと、それだけリスクも高くなります。上手くいかなければ、最低ラインの利回りすら得られないかもしれません。

自分が不動産投資をする目的を把握し、無理のない物件選びを行いましょう。

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高利回りでも注意すべき物件

高利回りでも、以下のような物件には注意すべきです。

空室リスクが高く安定した家賃収入が得られない物件
築年数が経っており高額な修繕費用がかかる物件
問題がある住民が住んでいて値下げされている物件

それぞれの物件について詳しく解説します。

空室リスクが高く安定した家賃収入が得られない物件

不動産投資にはさまざまなリスクが付き物ですが、空室リスクが高い物件には、特に注意が必要です。安定した家賃収入が得られない可能性があります。

物件情報に記載されている目安利回りは、基本的に空室リスクが考慮されていません。現在の空室が利回りに反映されていたとしても、物件購入後に空室が増える恐れもあります。

物件を購入する前に、空室対策として何が行われているかを確認し、空室リスクがどのくらいなのかを把握しておきましょう。

具体的には、以下が空室リスク対策として挙げられます。

相場に合わせた家賃設定
定期的なリフォーム
フリーレント、敷金・礼金0の導入

以上のように空室対策が講じられていれば、購入を検討する価値は十分にあります。

築年数が経っており高額な修繕費用がかかる物件

築年数が経っている物件は購入価格が低くなりがちですが、安易に購入してはいけません。劣化が進んでいる場合、高額な修繕費用がかかる場合があります。

悪質なケースでは、修繕費用を差し引いた物件価格が設定されている場合もあります。物件情報に記載された目安利回りを鵜吞みにすると、騙されてしまうかもしれません。

あくまでも目安ですが、マンションのリフォーム費用は以下の通りです。

キッチン	50～150万円
浴室	100～200万円
トイレ	15～40万円
洗面室	10～50万円
リビング・ダイニング	50～500万円
和室	20～100万円
フルリフォーム	600～1000万円

築年数が経った物件を購入する場合は、実際の様子をしっかりと確認しましょう。修繕費用を頭に入れたうえで、投資に値するか判断する必要があります。

問題がある住民が住んでいて値下げされている物件

問題のある住民が住んでいて、物件価格が値下げされている可能性もあります。価格を見ただけでは、トラブルを抱えた住民がいるかどうか判断できないため、安いからといって飛びついてはいけません。

問題のある住民がいる場合、物件購入後に改善していく必要があります。トラブルへの対処は慣れている人でも難しいため、不動産投資の初心者にはおすすめできません。

しかし、問題のある住民に対する警告や強制退去などの方法で改善される見込みがある場合は、検討しても良いでしょう。住民トラブルさえ改善されれば、物件価格が低いため優良物件に様変わりするからです。

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利回りが低くても検討すべき物件

想定される利回りが低くても、以下のような物件は検討すべきです。

出口戦略を予想しやすい人気エリアの物件
不動産の価値が安定しており家賃が下がりにくい物件
メンテナンスがされており購入後に高額な修繕費がかからない物件

それぞれの物件について詳しく解説します。

出口戦略を予想しやすい人気エリアの物件

出口戦略を予想しやすい人気エリアの物件は、利回りが低くても検討すべきです。

出口戦略とは、どのように不動産投資を終了するかを意味します。例えば、投資物件として売却する、解体して土地を売却する、保有し続けるなどです。出口戦略を完了して初めて、不動産投資の成否は判断できます。

人気エリアの物件には希望者が多く集まります。そのため、物件の買い手も多くなり、出口戦略をとりやすいのです。

以下は首都圏・関西における、住みたいまちランキングの最寄り駅です。人気エリアを探す際の参考としてください。

順位	首都圏	価格相場	関西	価格相場
1	横浜	4425.6万円	梅田	5074.9万円
2	大宮	4287.88万円	西宮北口	3295万円
3	吉祥寺	3844.34万円	神戸三宮	3260.8万円
4	恵比寿	7768.37万円	なんば	3743.6万円
5	新宿	4439.41万円	天王寺	3663.97万円
6	目黒	6285.71万円	夙川	3280万円
7	池袋	3814.38万円	千里中央	4520.9万円
8	品川	9930万円	江坂	2559.97万円
9	東京	6340万円	京都	2044.46万円
10	浦和	4451.75万円	草津	2797.48万円