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不動産投資 資産運用

マンション投資のリスクとは?リスク別対策も紹介

マンション購入による不動産投資を検討しているものの、どのようなリスクがあるのか気になっている方もいるでしょう。確かに、不動産投資のリスクはゼロではありません。しかし、回避方法をきちんと身につけておけば、リスクをゼロに近づけることが可能です。

この記事ではマンション投資におけるリスクの中身や、対策について紹介します。内容を把握して、リスクの少ない不動産投資の実施に役立ててください。

マンション投資にリスクが生じる理由とは?

比較的安定した投資といわれるマンション投資に、なぜリスクが生じるのでしょうか。理由を説明します。

マンションの投資とは?

マンション投資とは、マンションを購入して賃貸として貸し出し、毎月の家賃収入を得る投資方法のことです。マンション投資には次のようなメリットがあります。

金融機関の融資

マンション購入時には、金融機関の融資を受けられます。審査に通りさえすれば、初期費用が少なくても始めやすいのが特徴です。

安定した収益

部屋を借りてくれる人がいる限り、毎月の家賃収入が途絶えることはありません。空室期間を減らしていくことで、安定した収益が見込めます。

保険金

不動産をローンで購入した場合、団体信用生命保険に加入します。これは、物件のオーナーが死亡するなどの理由からローンを返済できなくなった場合に弁済してくれる保険です。オーナーや遺族は残債を背負うことなく物件を持てるため、実質、生命保険の代わりとなり得ます。

節税・年金効果

不動産運用にかかった維持費や減価償却費などは、経費として計上可能です。そのため、給与所得と合わせた場合に所得税や住民税を減らせることがあります。

さらに、相続時における不動産の評価額は取引額よりも低くなるため、相続税対策にもなります。また、マンション投資は自己管理をさほど必要としないため、安定した老後の生活のための私的な年金代わりとして始める人も少なくありません。

マンションの投資が失敗する理由とは?

マンション投資が失敗する理由は、主に3つあります。

1つ目は家賃に関するものです。特に、空室が発生すると家賃を得ることができません。

2つ目は物件価格の変動です。物件価値の下落は、賃料にも影響を及ぼします。

3つ目は想定外の出費です。自然災害などによって思わぬ費用が必要になるケースもあります。

次の項目では、失敗の理由を具体的に8つのリスクに分類して細かく解説していきます。

マンション投資のリスクや対策法とは?

ここでは、マンション投資の具体的なリスクを説明します。あわせて紹介する対策法も参考にして、投資の際はできるだけリスクを減らしていきましょう。

空室

想定していたよりも空室期間が長くなると、その分だけ家賃収入を得られなくなります。空室期間中も維持費や税金、ローンの返済などが発生するため、空室時の赤字は避けられません。

空室リスクへの対策

空室期間を減らすためには、需要の高い物件を選ぶことが大切です。駅近や都心の物件は需要が高い傾向にあります。また、家賃設定も重要です。間取りや広さ、築年数などから適正な家賃を設定し、入居希望者を引きつけましょう。入居者募集の営業力が高い賃貸管理会社を選ぶのも有効です。

SUREINNOVATIONの空室リスク対策

弊社では適正賃料査定システム「Raymond」と経験を積んだ仕入れのエキスパートにより、需要の高い物件をご用意することができています。その結果、入居率は99%。さらに、「Raymond」は空室が出た際でも、スピーディーに新たな入居者を適正賃料にて募集することにも役立っています。
ただ、それでも怖い場合は集金代行ではなく、家賃保証で始めるか、途中で家賃保証契約に切り替えれば、家賃は必ず入金されます。

家賃滞納

家賃滞納が発生すると、空室と同様に家賃収入が得られなくなります。滞納者を強制的に追い出すことは法律的に難しい側面もあります。しかも、家賃滞納者が住んでいる限り、新規に募集をかけられないという難点があります。

家賃滞納リスクへの対策

家賃滞納をいつまでも許してしまうと、滞納額が膨らみ、交渉も難しくなります。したがって、できるだけ早期に対策を講じるのが鉄則です。個人での対応は難しいことも多いので、多少費用がかかっても専門家へ依頼するのが良いでしょう。また、滞納保証がある管理会社を選ぶと、滞納期間中の家賃を補償してくれることもあります。

SUREINNOVATIONの家賃滞納リスク対策

入居者が滞納しても月末には必ず家賃が入る様に、弊社が家賃をお振込します。定型保証会社による、家賃滞納保証契約となっております。

家賃下落

どんな建物も経年劣化は避けられません。部屋や設備が古くなると、入居希望者の需要を保つのは難しくなるでしょう。その際、空室を避けるためには、家賃を下げる必要が出てきます。

家賃下落リスクへの対策

家賃の下落を完全に防ぐのは難しいものです。物件を長く運用していくにあたり、家賃下落を踏まえたうえで利回りのシミュレーションをおこなうようにしましょう。賃貸需要が高い物件は、家賃も下落しにくい傾向にあります。物件選びの時点で立地や部屋の設備などをしっかりと考慮しておくことが大切です。

SUREINNOVATONの家賃下落リスク対策

家賃は徐々に下がってはいきますが、マンションは衣食住の「住」のため、経済環境の影響をそれほど受けません。
そのため、充分なデータを元にすれば精度の高いシミュレーションを行うことができます。
弊社では36万件の賃料データを分析している為、家賃の下落率を考慮した提案をすることができます。

物件の資産価値下落

どんな物件も、経年によって資産価値はほぼ確実に下がります。新築物件を購入した場合でも、購入時と売却時では大きな差が出ることも少なくありません。

物件の資産価値下落リスクへの対策

将来的にも賃貸需要が見込まれる物件は、資産価値も下落しづらいといえます。家賃下落リスクへの対策と同様に、物件選びでは立地条件や設備などをよく確認しておきましょう。なお、賃貸需要が発生する条件の流動性にも注目しておく必要があります。条件が失われると一気に需要がなくなり、資産価値が下落する可能性があります。

SUREINNOVATIONの資産価値下落リスク対策

投資用マンションには新築・中古があり、新築物件は購入した直後の下落率幅が大きいです。しかし、当社では中古物件に限定している為、下落率の幅は新築物件に比べて低いです。
(東京カンテイの経過年数別のリセール坪単価のデータによると、新築では最大54%の下落に対して、築15年の物件は最大27%の下落、同様に築20年の物件では最大15%の下落)

管理会社の倒産

自分で物件の管理をおこなわない場合は、不動産管理会社に入退居の手続きや家賃の回収などを委託するのが一般的です。しかし、不動産管理会社が倒産すると、それまでの家賃や敷金が回収できなくなってしまう場合があります。

管理会社の倒産リスクへの対策

倒産リスクを回避するためにも、経営状態が良好な管理会社を選ぶのが鉄則です。管理戸数が多い管理会社は手数料収入も多く、経営は安定していると考えられます。家賃や敷金を会社の運営資金と分けて管理していることを示す、賃貸住宅管理業登録制度への加入状況も判断基準の一つです。もちろん、管理会社の実績も必ず確認しておきましょう。

SUREINNOVATIONの管理会社の倒産リスク対策

この場合は別の管理会社に委託することで、同等のサービスを得ることができます。その際には「賃貸契約書・間取り図・物件概要」の3点が必要です。

災害

地震や火事といった災害は、発生や被害規模の予測が難しいものです。物件に甚大な被害を及ぼす可能性もゼロではありません。また、小さな災害であっても、補修や資産価値の下落などが発生する場合もあります。

災害リスクへの対策

あらかじめハザードマップを確認して、被害規模が少ないと予測される場所の物件を選ぶことが大切です。また、ハザードマップが示す災害リスクに応じた保険へ加入しましょう。災害による損傷は、物件の修繕状況にも左右されます。修繕計画をきちんと確認して物件の強度を保ち、損傷を最小限に抑えましょう。

SUREINNOVATIONの災害リスク対策

そもそも弊社がご用意している物件は全てRC造なので、1000度の熱に2時間近くの耐久性を維持することができます。さらに、日本建築防災協会によると地震の影響により、倒壊した事例はありません。

尚且つ、金融機関が用意した火災・損害保険10年(共有部分)+入居者の火災保険(内装)に加入します。それに地震保険にも加入することができます。

ローン返済

ローンを組んで物件を購入した場合、当然ですが月々のローン返済が発生します。その返済には家賃収入を充てるのが一般的です。空室や滞納によって家賃収入が途絶えると、返済も苦しくなってしまいます。最悪の場合、不動産投資が立ち行かなくなることもあります。

ローン返済リスクへの対策

空室や家賃滞納のリスクへの対策は、そのままローン返済リスクへの対策にもなります。できるだけ家賃収入が途絶えないようにしましょう。返済額の設定には、家賃収入と経費とのバランスが大切です。家賃収入と月々の諸経費の合計額とを同程度にするのが一つの目安となるでしょう。

経費

マンションにかかる主な経費として、固定資産税や都市計画税などの税金があります。一方、発生が読みづらい経費として、次のようなものも無視できません。

  • ローンで変動金利を選択した場合の金利上昇
  • 工事費用の高騰などによる修繕積立金の値上げ
  • 入居者退去後のリフォーム実施費用

こうした経費の発生が予測できなかった結果、マンション投資が行き詰まるケースもあります。

経費リスクへの対策

税金、経済や景気の動向、リフォームの実施目安などについてあらかじめ知識を持っておくことが大切です。インターネットや書籍、セミナーなどを利用して普段から情報を集めておきましょう。

マンション投資とその他投資のリスクを比較

マンション投資のリスクは、他の投資と比べると低いといえるでしょう。株やFXとのリスク比較を紹介します。

マンション投資

先に少し紹介したように、マンション投資における団体信用生命保険は生命保険代わりにもなりますし、特約をつければ死亡以外にも保証されます。家族に対してローンの残債を負わせることがないという点は、株やFXにはないリスク対策といえるでしょう。

また、株やFXと違い、マンション投資のリスクは比較的予測が立てやすいものです。あらかじめ対策を講じることで、損失を出す可能性を減らすことができます。

株やFXなどの投資

株やFXは予測が当たったときのリターンが大きい一方で、予期せぬリスクを多く孕んでいます。

景気の動向や企業の経営状況などを前もって予測するのは、ベテランの投資家であっても難しいものです。また、価格の乱高下するケースも多く、市場を読み違えた場合には大きな損失を生む可能性があります。安定して利益を出すにはあまり向かない投資手法だといえるでしょう。

リスクのないマンション投資をするための成功ポイントとは?

できるだけリスクを減らすためにも、これから紹介するポイントを踏まえたうえでマンション投資をおこなうようにしましょう。ぜひ自身の投資を成功に導いてください。

利回りのみで物件を判断しない

想定利回りの数字だけで物件を判断するのは危険です。実際に運用すると、思ったほど利益が出ないというケースも少なくありません。もし利回りで物件を判断する場合は、経費や諸費用、空室の可能性なども考慮して細かくシミュレーションするようにしましょう。

都心部の物件を選ぶ

都心部は単身者が多く、ワンルームマンションとのニーズが一致しやすいといえます。特に、都心部でも人気エリアのマンションは高い需要が見込めるでしょう。購入価格が上がる分、家賃設定もある程度高く維持できるため、計画的なローン返済が可能です。

競売物件は避ける

競売物件は建物の損耗状況や欠陥などを詳しく確認していないケースも少なくありません。落札後、仮に物件に問題があったことが判明しても、修繕は落札者がおこなう必要があります。よほどの好条件でない限り、競売物件は避けるようにしましょう。

通勤・通学者向けの物件は避ける

企業や大学に近いといったように、賃貸需要が発生する条件が1つしかないような物件はリスクがあります。企業や大学が移転すれば一気に資産価値を失うからです。複数の条件によって需要が生み出されている物件を購入するようにしましょう。

まとめ

マンション投資には少なからずリスクがあります。しかし、どのリスクも事前に対策を立てやすいものばかりです。紹介した内容を参考にして、リスク対策をよく理解したうえで投資対象の物件を選びましょう。

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