投資用マンションを売却したときの確定申告って？流れや具体的な方法を解説

投資用マンションを売却して利益が出れば、確定申告の必要があります。しかし、確定申告の方法がよくわからず、迷ってしまう人も多いでしょう。この記事では、投資用マンションを売却して利益が出た場合にどのように確定申告をすればいいのかを解説します。利益が出た際にスムーズに確定申告を行うためにぜひ役立ててください。

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確定申告とは

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に得た所得の合計金額を算出し、それに対して発生する税額を税務署に申告する手続きです。通常、会社員として得ている給与に対する税額については会社が申告してくれます。

しかし、個人が所有する不動産を売却して譲渡所得を得た場合、給与とは別に自分で申告する必要があります。確定申告の時期は、翌年の2月中旬から3月中旬までです。

投資用マンションを売却して確定申告が必要なケースとは？

ここでは、投資用マンションを売却したときに、確定申告が必要なケースについて解説します。

確定申告が必要なケース

投資用マンションを売却して利益が出れば、必ず確定申告が必要です。不動産の売却によって得られる利益を譲渡所得とよびます。譲渡所得に課される税金は、譲渡所得税です。どれくらい譲渡所得を得たかによって譲渡所得税の金額も変化するため、正確に計算する必要があります。

確定申告をしたほうがいいケース

投資用マンションを売却して損失が出ても、状況によっては確定申告をしたほうがいい場合があります。具体的には、給与所得や事業所得などで利益を得た場合です。投資用マンションの売却で発生した損失と、給与所得や事業所得などで得られた利益を相殺すれば、所得税や住民税が抑えられます。

確定申告が不要なケース

基本的に、不動産を売却して損失が出た場合は税金が発生しないため、確定申告も必要ありません。ただし、すでに触れたように、損失について確定申告をしたほうが有利になるケースもあります。確定申告すべきかどうかは状況によって異なるため、実際に計算したうえで判断しましょう。

投資用マンションを売却した場合の確定申告の流れ

投資用マンションを売却した際の確定申告は、以下の流れで行います。

1)確定申告に必要な書類を集める
2)税額を計算する
3)確定申告書を作成する
4)管轄の税務署に提出する
5)納税する

確定申告するにはさまざまな準備が必要となるため、早めに着手する必要があります。わからないことがあれば、あらかじめ詳しく確認しておきましょう。それぞれの詳細は、以下で解説します。

投資用マンションを売却した場合の確定申告に必要な書類

確定申告を行うには、さまざまな書類が必要です。税務署から取り寄せる書類と自分で用意する書類があるので、それぞれについて以下で解説します。

税務署から取り寄せる書類

税務署から取り寄せる書類としては、まず確定申告書B様式があります。これは主に不動産を売却した人や個人事業主の確定申告に使用する書類です。また、不動産の売却による利益は給与とは別に課税されるため、分離課税用の確定申告書も必要となります。

さらに、売却した不動産の所在地や金額などを記すための譲渡所得の内訳書も必要です。これは確定申告書付表と計算明細書を兼ねています。

自分で準備する書類

自分で準備する書類は、不動産の売買や権利を証明するためのものです。たとえば、マンションの購入時と売却時に交わした売買契約書が必要です。売買契約書は原本ではなくコピーでもかまいません。

また、仲介手数料や印紙税などの諸経費の支払いを証明するための領収書も準備しましょう。さらに、土地や建物の登記事項証明書も、法務局から取り寄せておく必要があります。

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譲渡所得に対する税額の計算方法

確定申告するには、譲渡所得に対する税額を計算する必要があります。ここでは、その計算方法を解説します。

譲渡価格を計算する

譲渡価格とは、不動産の売却によって得られた金額の総額のことです。不動産の売却では売り主が前払いしていた固定資産税・都市計画税清算金も支払われるので、マンションの売却金額に固定資産税・都市計画税清算金を加えた金額が譲渡価格となります。

売却時に管理費や修繕積立金を日割りで精算する場合もありますが、いずれも譲渡価格には含めません。

取得にかかった費用を計算する

建物は年月が経つと劣化して価値も下がっていきます。税金の計算においては、これを減価償却によって反映させなければなりません。具体的には、マンションを購入した際にかかった費用をもとにし、そこから減価償却費相当額を差し引いて計算します。

減価償却費相当額を求めるための計算式は、「建物購入価額×0.9×償却率×経過年数」です。このうち「償却率」は国税庁が定めています。

譲渡費用を計算する

譲渡費用とは、マンションを売却するためにかかった費用のことです。たとえば、印紙税や仲介手数料などが譲渡費用に含まれます。それぞれ領収書を残しておき、どれくらいの譲渡費用がかかったかわかるようにしておきましょう。なお、不動産の売却時には抵当権抹消費も負担する必要がありますが、譲渡費用には含められません。

譲渡所得を計算する

譲渡所得は、不動産の取得にかかった費用と譲渡費用を譲渡価格から引いたものです。計算により譲渡所得があると判明した場合は、特別控除が受けられる可能性があります。ただし、条件を満たす必要があるのできちんと確認しましょう。たとえば、平成21～22年に取得した土地を譲渡した場合、1,000万円の特別控除が受けられる場合があります。

税額を計算する

譲渡所得を算出したら、納めるべき譲渡所得税について計算しましょう。譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。税率は不動産の所有期間によって変化するため、間違えないように注意が必要です。具体的な税率は、所有期間が5年以内なら39.63％、5年を超えているなら20.315％です。

確定申告書類の書き方

確定申告書類を作成する際は、所定の欄にそれぞれ書き込む必要があります。ここでは、確定申告書類の書き方について解説します。

譲渡所得内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

最初にマンションの所在地について記入し、売却前の状況に合致する項目を選んでチェックマークをつけます。さらに、売買契約日と引き渡した日（代金の受領が完了した日）を記入しましょう。なお、共有していたマンションを売却した場合は自分の持分の割合とともに、共有者の住所、氏名、持分の割合を記入します。

「譲渡価格」の欄に譲渡金額の総額を記入し、さらに手付金や残金についても記載してください。最後に、不動産を売却した理由に該当する項目にチェックマークをつけます。

第一表

会社から給与を受け取っている人は、会社から渡される源泉徴収票も手元に用意しましょう。源泉徴収票の「支払金額」に書かれている金額を第一表の「収入金額等」の給与の欄に記入します。さらに、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を「所得金額」の給与の欄に書き写してください。

続いて、源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を第一表の「所得から差し引かれる金額」の社会保険料控除の欄、源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を生命保険料控除の欄に記入します。源泉徴収票の「地震保険料の控除額」も地震保険料控除の欄に記入します。配偶者控除が適用される場合は、配偶者（特別）控除の欄も記載しましょう。

第二表

第二表を記入する際も源泉徴収票が必要です。第一表と同じく、該当する箇所に数字をそのまま転記します。源泉徴収票の「支払金額」を収入金額の欄、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を所得金額の欄に記入します。

さらに、源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を社会保険料控除の欄、「生命保険料の控除額」を生命保険料控除の欄、「地震保険料の控除額」を地震保険料控除の欄に記入してください。

第三表（分離課税用）

第三表には、譲渡所得内訳書と第一表の内容をそれぞれ転記します。まず、譲渡所得内訳書の「収入金額」を分離課税一般分の欄、「必要経費」を必要経費の欄、「差引金額」を差引金額の欄に記載しましょう。さらに、譲渡所得内訳書の「譲渡所得金額」を分離課税一般分の欄、「譲渡された土地・建物の所在地」を地震保険料控除の欄に記載します。

次に、第一表の「所得金額合計」を分離課税一般分の欄に記入したうえで、第三表の「分離課税一般分」へ1,000未満の端数を切り捨てた数字を記載します。さらに、第一表の「所得から差し引かれる金額」を必要経費の欄に記載してください。

最後に、第三表の「分離課税一般分」から「必要経費」を引き、1,000未満の端数を切り捨てた数字を課税される所得金額一般分の欄に記載します。

確定申告書の税務署への提出方法

確定申告書は税務署に持参して提出します。税務署の窓口が開いていない時間帯であれば、時間外収受箱への投函も可能です。さらに、税務署を訪れる時間がない場合は郵送で送付してもかまいません。82円切手を貼り付けた返信用封筒を入れれば、申告書の控えを返送してもらえます。

なお、e-TAXを利用すれば、確定申告をインターネットから行うことが可能です。書類の作成から提出までのすべてをオンラインで済ませられます。

投資用マンションの売却にかかる税金の納税方法

確定申告書を提出したら、忘れずに税金も納付しましょう。税務署や金融機関の窓口へ行けば、現金で税金を納められます。口座振替の申請をすれば、自動で口座から引き落とすことも可能です。また、「国税クレジットカードお支払いサイト」にアクセスして所定の手続きを行うと、クレジットカードでも納付できます。ただし、クレジットカードでの納付については、税額に応じて手数料が発生するため注意が必要です。