不動産投資の「利回り」とは？運用に重要な利回りの計算方法と相場を解説

監修者：桜井鉄郎

企業系ファイナンシャルプランナー。
プライム上場の金融機関に勤務、主に住宅ローンの相談販売を担当。
顧客に対し最適資金計画を提案、マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等について説明。
これらの経験を活かし金融・不動産に特化したライターとして活動中。

保有資格：
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
証券外務員1種（日本証券業協会認定）
ビジネス法務エキスパート（東京商工会議所認定）

不動産投資の利回りとは？｜種類と意味

一般的に、株や投資信託などでもよく使われる「利回り」とは、投資資金に対する1年あたりの利益の割合を指します。しかし、不動産投資においては、物件の状態や諸経費などによって利益や物件の価値が大きく変わるため、利回りにもいくつかの種類が存在します。この段落では、不動産投資の利回りの種類を見ていきましょう。

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表面利回り

一般的に、株や投資信託などでもよく使われる「利回り」とは、投資資金に対する1年あたりの利益の割合を指します。

しかし、不動産投資においては、不動産購入の初期費用のほかに不動産の維持・管理費などの追加費用が発生するため、利回り計算の分母となる投資資金の範囲によって利回りも異なります。利回りの種類とその意味について解説します。

よく使われるのは表面利回りと実質利回り（NOI利回り）の2種類

不動産投資においてよく使われるのは「表面利回り」と「実質利回り」です。表面利回りをグロス利回り、実質利回りをネット利回りまたはNOI利回りと呼ぶこともあります。

両者の違いは、利回りを計算するときに諸経費（不動産の維持・管理費や固定資産税など）を考慮するかどうかです。計算式で表すと次の通りです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格+購入時の諸経費）×100

表面利回りの計算には維持・管理費を含まないため利回りは高くなりますが、実際の収支を反映した実質利回りが重要です。中古物件の場合、前年度の実績から計算した表面利回りや実質利回りなどをよく検討してから、投資判断しましょう。

注意すべき想定利回りと期待利回りの違い

新築物件の場合、前年の実績がないため前提を決めて利回りを計算することになります。前提を決めて算出した利回りには、想定利回りと期待利回りの2種類があります。どちらも表面利回りを予測したものですが、前提が異なるため注意が必要です。

賃貸アパートなど複数の部屋に投資する場合、想定利回りの年間家賃収入は、空室なしという理想的な条件を前提に計算します。一方、期待利回りについては予想される入居率を基に利回りを計算します。計算式で表すと次の通りです。

想定利回り＝満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100
期待利回り＝予想される入居率を反映した年間家賃収入÷物件購入価格×100

想定利回りの方が利回りは高くなりますが、空室が出ると想定した収益は得られません。物件の状況をしっかりと把握して、期待利回りを基に慎重に投資判断することをおすすめします。

自己資金利回り、返済後利回りにも注目

上記で解説した利回りのほかにも、自己資金利回り、返済後利回りと呼ばれるものがあります。自己資金利回りは、投資した自己資金に対して1年間で得た利益の割合を表すものです。投資効率を考える上で参考になる指標です。

自己資金利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費－年間のローン返済額）÷投資した自己資金×100

返済後利回りは、実質利回りにローン返済額を加味して計算します。

返済後利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費－年間ローン返済額）÷物件購入価格×100

ローン返済額が多ければ利回りがマイナス（赤字）になることもありますが、ローンの返済が終わると不動産は自分のものになります。これまで解説した利回りのほかにも、不動産鑑定士などが使う「還元利回り」というものもあります。還元利回りについて詳しく知りたい人は、次の記事を参照ください。

不動産投資の利回りの計算方法・シミュレーション

次に、モデルケースを使って実際に利回りを計算してみましょう。次のケースについて表面利回りと実質利回りを計算します。

購入物件：中古アパート（5室）
前年実績：家賃月6万、入居率80％
物件購入価格：4,000万円
年間諸経費：100万円

表面利回りの計算

表面利回りは、年間家賃収入と物件購入価格を使って次の通り計算します。

表面利回り＝年間家賃収（5室×80％×6万円×12か月）÷物件購入価格（4,000万円）×100＝7.2％

利回りは高そうに見えますが、物件購入価格以外にも費用が発生するため実質的な利回りはこれより低くなることを認識しておきましょう。

実質利回り（NOI利回り）の計算

実質利回りは、年間諸経費を考慮して次の通り計算します。

実質利回り＝（年間家賃収入288万円－年間諸経費100万円）÷物件購入価格（4,000万円）×100＝4.7％

表面利回りと比較して利回りは低くなりますが、実質利回りを投資判断の基準としましょう。不動産会社などから説明を受けるときは、表面利回りなのか実質利回りなのかをしっかりと確認しましょう。利回りの計算方法についてより詳しく知りたい人は、次の記事を参照ください。

不動産投資の利回りの相場と目安

利回りの種類と計算方法について説明しましたが、実際の利回りはどれくらいなのでしょう。利回りの相場と目安について地域別、収益物件別に説明します。

地域別の相場と目安

まずは、地域別の相場を見ていきましょう。日本不動産研究所の調査によると、2022年4月現在の地域別の期待利回り（マンション）は次の通りです。

地域別の期待利回り（マンション）

都市	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京城南	4.0%	4.1%
札幌	5.3%	5.4%
仙台	5.3％	5.4%
横浜	4.5%	4.7%
名古屋	4.8%	4.9%
京都	4.9%	5.0%
大阪	4.5%	4.7%
神戸	5.0%	5.0％
広島	5.5%	5.5%
福岡	4.8%	5.0%

参考：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

期待利回りを比較すると、東京や大阪などの大都市より地方都市の方が高い傾向にあります。

大都市よりも家賃は安いですが、それ以上に物件価格が低いことが要因です。利回りから見ると大都市の方が収益性が低いように見えますが、一般的に将来の資産価値は高いでしょう。

マンションに投資する場合、期待利回りは5％前後が目安になるでしょう。マンション投資についてより詳しく知りたい人は次の記事を参照してください。

収益物件別の相場と目安

次に、収益物件別の相場を見てみましょう。不動産投資サイト「健美家」の調査によると2022年1月の収益物件別の表面利回り（地域別は期待利回り）は次の通りです。

収益物件別の表面利回り

	区分マンション	1棟アパート	1棟マンション
利回り	7.52％	8.62％	7.85％
価格	1,498万円	7,140万円	1億6,775万円
築年数	30.1年	23.1年	27.3年

参考：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート＜2022/02＞」

アパートのほうが利回りは高い理由は、物件価格が低いためです。マンションは表面利回りが低い代わりに、物件が長持ちするためアパートよりも長期の収益が期待できます。

アパートに投資する場合、表面利回りは8％前後が目安です。マンションの場合は、少し低くなります。

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