中古マンション投資のメリット｜把握すべきリスク・物件選びのコツも解説

中古マンション投資は新築マンションより少額でできるため、実際に多くの人が着手しています。中古マンションは資産価値が比較的安定しているため、不動産投資をやってみたいと考えている人でも始めやすいでしょう。

この記事では、中古マンション投資のメリットとともに、あらかじめ把握しておきたいリスクや物件選びのコツについて解説します。スムーズに中古マンション投資を成功させるために、ぜひ参考にしてください。

マンション投資は中古マンションがおすすめ

マンション投資を考えるなら、まずは中古マンションがおすすめです。その理由としては、資産価値が安定している点が挙げられます。新築マンションは購入後、築年数を経るごとにどんどん価値が下がっていきますが、中古マンションは新築マンションに比べ、価値が大きく下がる心配がありません。

また、中古マンションなら過去の運用実績もわかるため、購入後の運用についてもイメージしやすいです。

中古マンション投資の新築に比べてのメリット

中古マンション投資は、新築マンション投資に比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、中古マンション投資ならではのメリットを紹介します。

物件価格が安い

中古マンションは、新築マンションに比べて価格が安いです。そのため、新築マンションを買えるほどの資金的余裕がなくても、不動産投資を始められます。逆に、資金にある程度余裕がある場合も、中古マンションを選ぶことで物件を複数所有できる可能性もあります。

利回りが高い傾向にある

中古マンション投資は、新築マンション投資よりも利回りが高めとなっています。利回りとは、物件の購入価格に対し、どの程度家賃収入が得られたかを示す割合です。物件の購入価格が安いほど利回りは高くなるため、中古マンションは利回りが高い傾向にあります。利回りが高ければ、それだけ効率的な投資が可能になります。

新築よりも立地が良い物件が多い

マンションは、魅力的な場所から優先的に建てられていくため、新築マンションよりも中古マンションのほうが好立地に建っていることが多いです。住む人にとって立地は重要なポイントとなるため、立地がよくない新築物件よりも立地がよい中古物件のほうが入居者を集めやすい場合があります。

物件の状態を自分の目で見て確認できる

中古マンションは、建物や設備の状態を実際に自分の目で確かめたうえで購入を検討できます。新築マンションは、まだ完成しておらず、購入前に見られないケースも多いです。モデルルームを見ることができる場合もありますが、実際の物件とは細部が異なる場合もあるでしょう。中古マンションなら細かいところまでしっかりチェックし、納得したうえで購入できます。

中古マンション投資で想定しておくリスクは？

中古マンションを選ぶ場合でも、リスクがまったくないわけではありません。ここでは、中古マンション投資で想定しておいたほうが良いリスクについて説明します。

空室期間が発生するリスク

マンション投資では、入居者がいないと家賃収入を得られません。空室期間が長く発生すると金銭的な負担が多くなってしまいます。特に似た条件のマンションが周辺に多くある場合、入居希望者はそちらを選ぶ可能性もあるため要注意です。

建物・設備が故障・老朽化するリスク

中古マンションは建物や設備が古くなっているため、購入後すぐに修繕やメンテナンスが必要となるケースもあります。特にエアコンや給水設備に不具合や故障が発生すると、まとまった費用がかかるでしょう。また、マンションの個室だけでなく、エレベーターなど共有部分の改修が必要となる場合もあります。

家賃が変動するリスク

中古マンションは、入居者が入れ替わる際に家賃が変動するリスクもあります。例えば、購入してから築年数が経過したり、周辺に新築マンションが増えて競争が激しくなったりすれば、家賃は下げざるを得ないでしょう。特に前の入居者が長く住んでいた場合、それまでと同じ家賃で入居希望者を募ってもなかなか契約できない可能性が高いです。

不動産価格が変動するリスク

建物は、基本的に築年数とともに不動産価格が下落します。そのため、将来的に売却したいと思った場合、購入時に比べて大幅に価格が下がる可能性があります。購入時にすでに築20年を迎えていれば大幅に価値が下落することは少ないですが、比較的築浅の中古マンションを購入する際は注意したほうが良いでしょう。

火災・地震などの自然災害リスク

建物は、火災や地震などの自然災害によって損壊する可能性もあります。特に1981以前の旧耐震基準で建てられている中古マンションは大きな地震に耐えられない恐れがあるため、メンテナンスがきちんとされているか確認したうえで購入したほうがよいでしょう。地盤の強いエリアを選んだり、保障が充実している火災保険や地震保険へ加入したりすることも大切です。

中古マンション投資の物件選びで注意する点・見定めるポイント

中古マンション投資を始める場合、物件選びの注意点もあります。ここでは、中古マンション投資における物件選びのポイントを説明します。

利回りだけで判断しない

マンション投資では、表面利回りだけで物件を選ぶのは危険です。なぜなら、表面利回りは、物件価格と家賃収入のみを単純に比較して計算した数値だからです。

中古マンション投資では管理費・修繕積立金や固定資産税などの費用もかかるため、それらを含めて計算しないと実際の利回りはわかりません。こうした費用も含めて計算した利回りは、実質利回りとよばれています。

家賃が周辺相場と大きく違わないか調べる

もともと賃貸に出されている中古マンションの購入を考える場合、周辺と家賃を比較してみることが大切です。家賃が周辺相場と大きく違っていた場合、購入した後で家賃を引き下げなければならない可能性があります。仮に周辺相場の家賃で運用しても十分な利回りとなるかチェックする必要があるでしょう。

需要があるエリア・物件か判断する

中古マンションを購入するときは、エリアや物件そのものの需要も意識する必要があります。たとえば、人口が減少しているエリアであれば、今後入居希望者が減るリスクがあるでしょう。投資用マンションを購入する場合でも入居者目線を意識すると、運用に有利な物件を選びやすくなります。

建物や設備の状態を細部までチェックする

物件を見学する際は、建物や設備の状態をしっかり確認しましょう。なぜなら、中古物件の場合、物件情報には記載されていない瑕疵がみつかるケースもあるからです。

例えば、給排水管や給湯器などをチェックすると、故障がみつかる可能性があります。また、クローゼットや押し入れの中にカビが発生している場合もあるため、細部までしっかり見ることが大切です。

管理体制や修繕履歴・修繕計画を確認する

中古マンションを購入するなら、建物の管理体制や修繕状況も確認しておく必要があります。例えば、ゴミ置き場がきちんと整備されており、廊下や階段もきれいに掃除されているかチェックしましょう。消防設備の点検が行われているかどうかも重要なポイントです。さらに、管理会社の修繕履歴や今後の修繕計画も確認しておきましょう。

周辺環境も直接見て把握しておく

物件選びでは、周辺環境をチェックすることも大切です。基本的に直接足を運び、自分で見て確かめるようにしましょう。

例えば、駅まではどのような道を通っていくのか、スーパーやコンビニ、病院が近くにあるかなどは最低限確認しましょう。また、周囲に反社会的勢力がいないか確認することや、過去にどのような人が入居していたかについても知っておくと安心です。

中古マンション投資を成功させるためのコツとは？

中古マンション投資を成功させるには、どうしたらいいのでしょうか。ここでは、中古マンション投資を成功させるためのコツを具体的に説明します。

ターゲットを具体的に定める

エリアや物件によって、入居希望者の特徴は異なります。そのため、中古マンション投資においても、ターゲットを具体的に意識することが大切です。学生や女性など、ターゲットによって住居に何を求めるかは異なるため、それぞれにあわせた工夫を取り入れる必要があります。

融資条件の良いローンを組む

不動産投資では物件ばかりに目を向けがちですが、融資条件にも注目したほうがよいでしょう。中古マンションに対しては、新築マンションよりもローンの金利が高く設定されているケースが多いです。返済リスクがないかしっかりシミュレーションしたうえで、なるべく融資条件の良いローンを選びましょう。

購入後も管理・改善を怠らない

中古マンション投資を成功させるには、物件を購入した後の対応も重要となります。長く入居してもらうためには、入居者への配慮が必要不可欠です。住みやすい環境を整え、その状態を維持する必要があります。管理会社に任せきりにするのではなく、自ら積極的に改善していくことが大切です。

まとめ

不動産投資を始めるなら、まずは中古マンションがおすすめです。リスクや注意点をおさえつつ、中古マンションをうまく運用しましょう。