【マンション投資基礎】不動産投資初心者向けにポイントを解説します

監修者：桜井鉄郎

企業系ファイナンシャルプランナー。
プライム上場の金融機関に勤務、主に住宅ローンの相談販売を担当。
顧客に対し最適資金計画を提案、マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等について説明。
これらの経験を活かし金融・不動産に特化したライターとして活動中。

保有資格：
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
証券外務員1種（日本証券業協会認定）
ビジネス法務エキスパート（東京商工会議所認定）

マンション投資とは、不動産投資の一種であり、購入したマンションの賃貸や売却により収益を得る投資方法です。不動産投資を始めるにあたり、マンション投資をはじめとする基本知識を、改めて理解しておきたい人も多いでしょう。

この記事では、不動産投資のうち、マンション投資の種類や仕組み、メリット、気を付けたいリスクなどのポイントを初心者向けに簡単に解説しています。ぜひ、不動産投資の参考にしてください。

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不動産投資の知識

初心者向けに、不動産投資全体の基礎知識について簡単に説明します。不動産投資とは、オーナーが所有する不動産を、賃貸に出したり売却することで収益を得る活動のことです。

不動産投資は、対称物件の種類（戸建て住宅投資か集合住宅投資かなど）や収益の方法（家賃収入か売却収入かなど）によって細かい投資区分に分かれますが、この記事では、現在投資ニーズの増えているマンション投資について説明をしていきます。

不動産投資全般の勉強法は、以下の記事もご参考にしてください。

マンション投資とは？

マンション投資とは、マンションを購入して賃貸や売却により収入を得ることです。マンション投資には、部屋ごとに購入する区分投資と一棟丸ごと購入する一棟投資があります。

購入する物件は、新築または中古があります。さらに、部屋の広さや間取りなどによって、単身向け、ファミリー向けに分類が可能です。詳しくは後述しますが、投資するマンションの種類によって、初期投資の金額や利回りにも違いが出てきます。

マンション投資で収入を得る仕組み

マンション投資では、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つの収入源があります。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産の保有で得られる利益を指します。資産を保有している限り、少ないリスクで安定して継続的に利益を得られる点がメリットです。マンション投資に関しては、毎月の家賃収入がインカムゲインにあたります。

キャピタルゲイン

一方、キャピタルゲインとは、資産の売却によって得られる利益を指します。購入時より高く売却できれば、高額の利益が期待できる反面、安く売却すると損失が出るリスクがあります。マンションは新築でもすぐに価値が下がるため、購入時より高く売却できる物件は限られるでしょう。

不動産投資の仕組みは、以下の記事もご参考にしてください。

マンション投資の利回り

マンション投資の利回りとは、投資した金額に対してどのくらい利益が得られるのかを示す指標です。収益性があるかどうか判断するための基準として用い、できるだけ利回りの良い物件を選ぶことが不動産投資の鉄則といえます。

利回り計算方法ごとの指標

ここでは、利回りについて計算方法ごとの指標を解説します。計算が簡単なものは前提条件を省略しているため精度が荒いものになることを踏まえ、持ちうるデータと計算の目的に応じて使い分けをすることが必要になるでしょう。

想定利回り

想定利回りとは、満室状態で想定される利回りのことです。想定利回りの計算方法は、「満室状態で得られる年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」になります。想定利回りは、空室が生じる可能性を考慮していないため、実態より高くなることもあります。そのため、空室率が高い物件には注意が必要です。

表面利回り

表面利回りとは、物件購入価格に対して、年間でどのくらい家賃収入が得られるかを表すものです。別名で、グロス利回りとも呼ばれます。

計算方法は、「年間の家賃収入÷購入物件価格×100」を用います。不動産投資会社のWebサイトやチラシなどに掲載されているものは、表面利回りの記載が多いので、他の利回りと混同しないようにしましょう。

実質利回り

実質利回りとは、先ほど説明した表面利回りに対して、購入時にかかる経費やランニングコストを反映した指標のことです。計算方法は、「（年間の家賃収入-経費）÷物件価格×100」を用います。

詳細なデータが必要になる反面、不動産で得られる収入だけでなく、経費も反映することから、投資したマンションから得られるリターンを正確に把握できるのが特徴です。

「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体なにタイプでしょう？

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利回り相場

利回りは相場観にも用いることができるので、それぞれの目安について紹介します。

新築・中古による相場の違い

利回りは、新築と中古でも異なります。新築の場合は約2〜5％が相場ですが、中古の相場は約4〜10％と一般的に新築より中古のほうが利回りは高い傾向があります。

理由は、物件の購入価格が新築より中古のほうが安いためです。新築の場合は、物件を購入する際の費用が高くなってしまうので、どうしてもその分利回りが下がってしまいます。

地域による相場の違い

マンション投資の期待利回りは地域により異なります。期待利回りとは、投資したマンションから期待できる利回りのことです。

以下の不動産投資家調査資料では、東京・大阪といった都心部と、それ以外の都市の期待利回りを比較することができます。また、各都市についても、時系列に沿って期待利回りのトレンドを把握することができるでしょう。
※参考：一般財団法人日本不動産研究所「第 46 回不動産投資家調査（2022 年 4 月現在）の調査結果」

マンション投資のメリット

ここでは、マンション投資の具体的なメリットをみていきましょう。

リスク＆リターンのバランス

マンション投資は、不動産投資の中でも特に、ミドルリスク・ミドルリターンな投資といえます。金融商品との比較では株式やFXへの投資とは違い、価格変動の要素が少ないため、短期間で大きく値動きする可能性は低いです。

また、入居者がいれば、インカムゲインとして長期的に安定した収入を得られます。

年金や保険の代わりになる

マンション投資は老後の生活資金を準備するのにも役立ちます。継続的に入る家賃収入は、年金や保険の代わりになります。さらに、修繕や管理を外部業者に委託してしまえば、オーナーとして物件に付きっきりになる必要はありませんので、本業が忙しい人でも、老後に備える手段として適しているでしょう

節税効果を期待できる

マンション投資で赤字が発生した場合、会社で得た給与所得とマンション投資の赤字を合算できる「損益通算」を利用することができます。損益通算によって、所得税や住民税が節税できる可能性があるのです。

また、相続や贈与を現金で行うと、評価額は100％となります。マンションの場合、現金よりも評価額が下がるので、相続税や贈与税の節税にも役立てられます。

資産としての価値を期待できる

マンション投資は、現物資産としての価値も期待できます。たとえば、自分の趣味のためのセカンドルームとして利用したり、子どもが住む部屋として活用したり、さまざまな利用価値があります。

マンション投資のリスク

マンション投資を始める場合は、リスクについても把握することが大切です。

空室リスク

マンション投資で継続した家賃収入を得られるのは、入居者がいることが前提です。そのため、入居者を十分に確保できない場合、収入よりも支出が上回ってしまいます。空室リスクの対策として挙げられるのは、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことです。入居希望者がみつかりやすい物件を選べば、空室リスクを軽減できます。

修繕・維持リスク

マンションは新築、中古関係なく時間が経つにつれて古くなっていき、修繕の必要が出てきます。そのため、修繕・維持費は毎月積み立てておかなければなりません。特に、築年数が経っているマンションの場合は、修繕費が多くかかる可能性もあるため注意が必要です。

自然災害リスク

地震や火災など自然災害が発生すると、マンションが破損・倒壊するリスクもあります。マンションが被害を受けると、家賃収入が得られなくなる可能性も出てきます。そのため、万が一に備えて、災害に対応できる保険に加入しておくことが大切です。また、購入時には築年数の確認もしておきましょう。

金利変動リスク

マンション購入時には、不動産投資ローンを組むことが多いです。その際、「変動金利型」を選択した場合、金利が高くなる可能性があります。金利の上昇により当初の予定よりも返済額が増えてしまうと、利回りの低下につながります。金利が上昇しても返済できるように、無理のない金額での借入を心掛けることが大切です。

【7つのステップ】マンション投資を始めるまでの流れ

これまでの説明を踏まえて、マンション投資を始めるには、どのようなステップで進めれば良いのかを紹介します。

マンション投資の目的を明確にする
情報収集を行う
物件を探す
物件の申し込みをする
ローンの申し込みをする
売買契約の締結をする
物件を引き渡してマンション経営を開始する

ステップ①：マンション投資の目的を明確にする

まずは、マンション投資を始める目的を明確にしましょう。目的によって選ぶべき物件は異なるからです。

例えば、短期間で売却してキャピタルゲインを狙うのであれば、安く購入できて、将来値上がりする見込みのある物件が良いでしょう。老後の年金代わりにするなら、耐久性が高かったり、長期にわたって安定した家賃収入を見込めたりする物件です。節税であれば、損失を防ぐために値下がりしづらい物件が適しています。

ステップ②：情報収集を行う

目的が明確になったら、次は情報収集です。物件はもちろん、物件を扱う不動産会社についても調べておきましょう。マンションの購入や、場合によっては管理の委託まで依頼することになるからです。親身になって相談に乗ってくれるところなら、信頼できますね。

マンション投資が初めてなら、利回りや購入・維持にともなう諸費用、リスクなど、ここまで説明した基礎知識も身につけておきたいところです。

ステップ③：物件を探す

気になる物件があったら、不動産会社に連絡して資料請求します。候補となる物件を比較し、条件に合ったところを選びましょう。できれば、実際に現地へ出向いて内覧したり、付近を歩いてみたりするのがおすすめです。資料だけでは分からない情報を得られる場合があります。

疑問点があれば、不動産会社に遠慮なく尋ねましょう。例えば、エリア内の賃貸需要や競合物件の稼働率、事故物件をはじめとするネガティブな情報などです。現地の不動産会社であれば、そのエリアにおける住宅事情や物件投資ノウハウについて期待できます。

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ステップ④：物件購入の申し込みをする<

購入したい物件が決まったら、不動産会社に「買付申込書」を提出します。これは、物件を購入する意思を売主に表明する書類です。あくまでも不動産取引の慣習上、法的な拘束力はありません。売主が別の購入希望者に売却することもできますし、購入希望者も違約金なしでキャンセルできます。

しかし、不動産会社はこれを機に手続きの準備を始めるため、安易にキャンセルすると信用を失う可能性は否定できません。ほかにも候補があって、仮押さえのつもりで買付申込書を提出するのは控えましょう。

ステップ⑤：ローンの申し込みをする

買付申込書を提出したら、金融機関でローンの申し込みを行います。あくまでも事前審査であり、本審査は売買契約を締結した後になりますが、この時点で本審査に必要な書類を持参しておくと、手続きがスムーズです。

審査に通らない可能性もあるので、複数の金融機関に打診してみると良いでしょう。不動産会社が紹介する金融機関なら、有利に交渉できるかもしれません。

ステップ⑥：売買契約の締結をする

ローンの事前審査に通ったら、物件の売買契約を締結します。不動産会社から重要事項の説明を受けるため、時間には余裕を持たせるのがおすすめです。単に説明を聞くだけでなく、売買契約書には必ず目を通し、納得した上で締結しましょう。

売買契約を締結したら、買主は「手付金」を売主に支払わなければいけません。基本的に買主が支払える範囲で金額を調節しますが、相場は物件価格の5～8％です。売主が契約の履行に着手する前であれば、買主は全額を放棄することで契約の解除が可能になり、そのまま購入すれば頭金に充当されます。

売買契約が終わったら、金融機関でローンの本審査を受けましょう。

ステップ⑦：物件を引き渡してマンション経営を開始する

ローンの本審査もクリアできたら、買主、売主、不動産会社の三者で現地確認を行い、問題がなければ、決済や登記などの手続き、物件や鍵、必要書類などの引き渡しを行います。これでようやく、マンション経営の開始です。

マンション投資を始めるのに必要な費用

マンション投資を始めるのに必要な費用にはどのようなものがあるのか詳しく説明します。

購入費用

マンション投資にかかる費用として、まず購入する物件の代金があります。そのほかに発生する初期費用は、不動産仲介手数料や司法書士手数料、火災保険料などです。これらの初期費用の目安は、一般的に物件価格の約8〜10％が目安になります。購入費用は高額になるので、融資を受けて用意する人も多いです。

維持費用

マンション投資は、物件購入後にも費用が発生します。具体的には、固定資産税や管理費、修繕費などです。マンションの管理は管理会社に委託することもできますが、その場合は管理会社に委託費用を支払わなければなりません。

マンション投資で失敗しないための5つのポイント

マンション投資で失敗を避けるためには、事例を学んでおくことも大切です。ここでは、知っておきたい事例を紹介します。

利回り以外の要素もチェックする
新築マンションのリスクを考慮する
立地の良い物件を選ぶ
購入する時期を見極める
手元の現金には余裕を持つ

ポイント①：利回り以外の要素もチェックする

物件探しにおいては、利回りの高さだけで判断しないことが大切です。たとえば、「高利回り」という要素だけをみて物件を購入したとします。しかし、物件が最寄り駅から遠いなど、ほかの条件が悪いと空室が続いてしまい利益には結びつきません。物件選びでは、利回り以外にも、「築年数」「グレード」「立地」などをみて、総合的に判断しましょう。

ポイント②：新築マンションのリスクを考慮する

新築マンションは、為替のような値動きの大きさはありませんが、一般に売却価格の下落は避けられないことが多く、売却時に分譲時の70％程度まで下がることもあります。そのため、2〜3年など短期間で運用し、売却してもキャピタルゲインの面で利益が出ないこともあります。新築マンションへ投資する場合は、売却価格の下落を考慮し、長期的な運用が可能かを考える必要があります。

ポイント③：立地の良い物件を選ぶ

地方都市のマンション投資は、物件価格が比較的安く、購入コストの低さがメリットです。しかし、賃貸需要が低いことから、入居者がみつからないという事態になりがちなので注意が必要です。その点において都心部は、進学や就職で郊外から引っ越す人も多いことから、賃貸需要が高いです。マンション投資をするなら、空室リスクを抑えられる都心部の物件が望ましいといえます。

ポイント④：購入する時期を見極める

マンションに限らず、不動産は購入のタイミングによって、高値だったり、ローンの金利が高かったりします。短期間で売却するつもりだったり、節税として購入するのであれば、前者は大きなリスクになり、購入時にローンの割合が大きければ、後者も大きなリスクです。

不動産価格や金利の相場には波があり、ずっと同じ価格ということはありません。過去のデータや経済の動向などを参考にして、現在どのような状態なのかを分析しましょう。

ただし、条件の良い物件は人気があり、価格や金利に関係なく売れてしまいます。本当に理想的な物件を見つけた場合は、ある程度リスクを許容しながら購入する思いきりの良さも必要です。

ポイント⑤：手元の現金には余裕を持つ

マンション投資には、税金や維持管理費、保険料、修繕費といった支出があります。特に修繕費は、予期せず発生したり、思ったより高額だったりするので、大きな負担になるでしょう。

また、空室になると家賃収入は得られません。ローンの返済を家賃収入で賄っていると、滞納するおそれがあります。滞納が続くと最悪の場合、マンションを手放さなければいけません。

そんなとき、手元に現金があれば急場をしのげます。普段から家賃収入のうち手元に残った分をプールし、万が一の事態に備えておきましょう。

まとめ：マンション投資は初心者におすすめ。基礎を理解しておこう

不動産投資の中でも特に、ミドルリスク・ミドルリターンな投資傾向を持つマンション投資には、区分投資や一棟投資などさまざまな種類があります。事前にそれぞれの特徴を把握し、自分にあった不動産投資を行うことが大切です。

また、物件選びでは利回りだけでなく、立地や築年数などの要素も考慮して選ぶ必要があります。不動産投資初心者の人が失敗を避けるためには、プロからアドバイスを受けることも必要でしょう。

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