中古マンション投資を検討している人のなかには、専門家のアドバイスやサポートを必要としている人もいるでしょう。実際、中古マンション投資で成功の重要ポイントになるのが不動産投資会社選びです。
この記事では、中古マンションの投資を考えている方に向けて、なぜ投資会社選びが重要なのかを解説します。投資で成功するために、ぜひ参考にしてください。
目次
中古マンション投資について
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マンション投資というと、多額の資産を持っている投資家が行うものというイメージがあるかもしれません。しかし、中古マンション投資は、サラリーマンの副業や年金・生命保険と同等の効果が見込める堅実な投資としても注目されています。
ここでは、不動産投資のなかでも中古マンション投資を取り上げ、なぜ魅力的なのか解説します。
不動産投資のメリット
ほかの投資ジャンルと比較した場合の不動産投資のメリットは、物件を購入すればその後の手間が少ないことです。管理・運用・新たな物件紹介・売却など、全ての業務を管理会社に委託することも可能だからです。
このような一括依頼が可能なサービスは「ワンストップ型」と呼ばれ、利用者への負担が少ないのが特徴です。
専門業者に任せるため低リスクであり、ほかの投資のように利益を上げるための専門的なスキルを求められる割合も少ないといえます。自分の人生プランに合った長期的な投資を続けやすいのが不動産投資のメリットです。
中古マンションは新築などより購入しやすい
中古マンション投資は少ない資金で投資を始めたい人や、新たに不動産投資を始めたい人などに向いています。新築に比べて投資額が抑えられるため、安定した年収がある人なら物件の購入が十分可能です。たとえば、単身世帯向けにつくられた中古のコンパクトワンルームは、投資向け物件として購入しやすい価格となっています。
中古マンション投資と新築マンション投資の違い
中古マンション投資と新築マンション投資には、それぞれ良い点、注意すべき点があります。比較検討したうえで、自分にあった物件を選びましょう。
新築マンション投資のメリットは入居者がつきやすく空室リスクが少ない点です。一方、物件購入費が高額なので利回りが低くなる場合もあります。
中古マンション投資のメリットは割安で購入できる点です。ただし、一般的に安くなるほど築年数が古くなるため、住宅設備の修繕や交換などに予定外の費用がかかるリスクもあります。この点においては、新築物件以上に物件のコンディションを見極めることが重要になります。
中古マンションは購入後の価格の下落が少ないと思われる
新築マンションの場合、物件自体の価値とは別に、誰も使っていないという無形の価値を持っています。これが「新築プレミアム」と呼ばれる割高要因です。しかし、一度入居者が住めばこのプレミアムはなくなり、物件価格は通常30％前後下がってしまいます。
一方、中古マンションの場合、すでに値下がりをした後なので、比較的価格が安定しています。少額資産で購入し、安定収入を得やすいのが中古マンション投資の魅力です。
中古マンションは新築などより利回りが高い
物件情報によく掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれ、「年間家賃収入÷物件価格」の計算式で求められます。中古マンションは新築より価格が低いため、同じ家賃収入ならその分、利回りが高くなります。つまり、効率的な投資をしやすいのです。ただし、実際に運用する場合は、経費も考慮する必要があります。
不動産投資会社の役割
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「不動産投資をしてみたいが誰に相談したらいいかわからない」という場合に頼りになるのが不動産投資会社です。不動産投資会社では、投資向け物件を専門的に扱っています。物件の紹介だけでなく投資家の観点から、いかに利回りを高めるかなども含めて相談に乗ってもらうことができます。不動産会社のサポートを受ければ、不動産市場の状況も教えてもらえるでしょう。
また、投資プランの提案や、条件に合った投資不動産を探して紹介してもらえるサービスも受けられます。専門的な知識を持っている場合は別として、一般の人が自分で優良物件を見つけるのは難しいでしょう。自分の人生プランに合った物件を探すとなれば、なおさら困難です。
そのため、中古マンション投資においては、不動産投資会社選びが非常に重要といえます。
中古マンションの調査を個人で行うことは難しい
築年数や間取り、建築構造などは物件情報から比較的簡単にわかっても、建物のコンディションや入居率、付帯設備などを1つずつ調査するのは大変です。データベースを共有している不動産業者間ならすぐにわかることを多大な労力をかけて調査しなければなりません。
中古マンション・投資会社を選ぶ際のポイント
不動産投資会社を選ぶポイントは、信頼できる会社を選ぶことです。買う前も買った後もパートナーとして頼れる存在であることが重要です。不動産投資会社選びは、不動産投資を成功させるカギともいえるでしょう。
ここでは、信頼できる会社を選ぶにはどうしたらよいか解説します。
投資会社の良し悪しを見極める
投資会社の良し悪しを見極めるポイントは「投資会社からの提案内容」「扱っている物件の入居率」「アフターフォロー」「会社の規模」の4つです。それぞれについて紹介します。
投資会社からの提案は現実的かどうか
利回りが高い不動産を紹介するだけでは、良い不動産投資会社とはいえません。優秀な投資会社なら、年齢や資産状況にあわせるのはもちろん、投資目的に応じた現実的な提案をしてくれます。無理な融資などを強いず、家賃収入や返済のシミュレーションを無理のない範囲で一緒に考えてくれる会社を選びましょう。
入居率を確認する
中古マンション投資においてできるだけ避けたいことが、空室になりローンだけ払い続ける状況です。信頼できる不動産投資会社の入居率の目安は98％以上です。過去販売してきた物件において高い入居率の実績があるほど、空室を抱えるリスクが少なくなります。空室リスクを避けるためには、物件の入居率を確認しましょう。
購入後のフォローのある会社かどうか
中古マンション投資では購入後のフォローも必要です。会社員の場合、本業が忙しくて物件の管理、運用をする時間がないこともあるでしょう。
実際、不動産投資は不労所得を期待した投資であることが多いです。物件管理システムが用意されている、利回り向上のアドバイスを受けられるサービスがあるなど、アフターフォローが充実した会社を選びましょう。
ある程度規模の大きい会社を選ぶ
資本金がある程度大きい会社を選ぶこともポイントです。不動産投資は長期にわたる投資となるため、不動産会社の倒産リスクについても気をつける必要があります。
会社の規模が大きいということは、それだけ顧客が多く実績を重ねてきたことを示しており、倒産リスクも少ないといえます。資本金が少なくても信頼できる投資会社はありますが、一つの目安として参考にしましょう。
中古マンション投資に特化した会社を選ぶ
新築や中古、区分マンションや一棟マンションなど、投資対象とする物件にはさまざまな種類があります。投資したい物件の種類によって、物件の探し方や運用のしかたも変わってくるでしょう。
不動産投資会社も扱う物件によって特色があり、得意とする物件やサービス内容などが異なります。まずは、どのような物件を購入したいのか決めることが大切です。そのうえで、中古マンション投資をするなら、中古マンションに特化した不動産投資会社を選びましょう。
希望するエリアに強い会社を選ぶ必要もある
物件の種別以外に、扱っている物件のエリアも会社ごとに異なります。自分が希望する立地で多くの物件を扱っているか確認しましょう。都心部など人口流動が大きいエリアで探している場合は、これらの物件を多く押さえている投資会社が望ましいといえます。
セミナーに参加してみる
セミナーを開催する不動産投資会社も多いので、まずは気になるセミナーに参加してみてはどうでしょうか。対象や目的別にさまざまなセミナーが開催されています。基本的な知識を学べて、その場で質問できることもメリットです。
不動産投資セミナーには無料・有料のものがあります。無料のセミナーは、不動産投資について具体的に考えていない場合でも気軽に参加できることがメリットです。一方、有料のセミナーは、有益な情報を求めて参加する人も多く、より具体的な内容が聞けるでしょう。自分の興味や知識のレベルに合わせて選ぶことが大切です。
まとめ
中古マンション投資は、利回りがよく、少ない資金で始められることがメリットです。しかし、物件の選定や購入後の運用・管理を個人でやるには限界もあるでしょう。そんなとき、不動産投資会社が強い味方になってくれるでしょう。どのような会社を選ぶかが重要なポイントです。
