不動産投資でのリスクヘッジ｜事前にできるものから投資後のリスクヘッジまで紹介

投資にリスクはつきものです。不動産投資に関心はあるものの、どのようなリスクがあるのかわからず不安を抱いている人もいることでしょう。また、不動産投資のリスクヘッジは、株式やFXなどの投資のリスクヘッジとは異なります。

この記事では、不動産投資特有のリスクヘッジについて詳しく説明します。ぜひ参考にしてください。

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不動産投資はミドルリスクミドルリターン

不動産投資は「ミドルリスクミドルリターン」といわれています。その理由を説明します。

そもそも不動産投資とは？

不動産投資とは、戸建住宅や集合住宅、土地などの貸付によって、家賃収入や地代を得ることです。投資の対象になる物件にはいくつかの種類がありますが、この記事ではマンションを対象とした不動産投資について説明します。

マンション投資は「一棟投資」と「区分投資」の2種類に大別されます。マンションを丸ごと買い上げる一棟投資では多くの家賃収入が期待できますが、購入時には多額の資金が必要です。一方、分譲マンションの1室を購入して貸し出す区分投資は、比較的少ない資金で始められますが、家賃収入も1室分のみとなります。

初心者が挑戦しやすい不動産投資は？

一棟投資と区分投資を比較したとき、初心者が挑戦しやすいのは区分投資です。特に、ワンルームマンション投資は、購入金額や維持費が比較的少ないため、初めての不動産投資におすすめとされています。

しかし、予備知識が何もない状態で不動産投資を始めてしまうと、失敗して後悔しかねません。不動産投資は、長期的に家賃収入というリターンを得る投資方法です。成功させるためには、慎重な物件選定やリスクヘッジを行う必要があります。

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不動産投資における主なリスクと対策

不動産投資はリスクのある投資方法です。メリットだけに目を向けて投資を行ってしまうと、大きな損失を招くことがあります。

不動産投資において発生しうる代表的なリスクは、次の8つです。

空室リスク
災害リスク
火災リスク
金利上昇リスク
経年変化リスク
流動性リスク
事故物件リスク
管理会社の倒産リスク

リスクを回避するために行うべき対策も紹介します。

空室リスク｜空室により家賃収入が減る

空室リスクとは、入居者がつかず長期間空室になり、家賃収入が得られないことをいいます。

ローンを組んで物件を購入した場合、家賃収入がなくてもローンの返済をしなくてはならないため、自己資金の持ち出しとなってしまいます。

空室があると具体的にどれくらい収入が減ってしまうのか、以下に具体例を挙げて解説します。

【賃貸物件20部屋所有、家賃8万円の場合】

入居数	空室率	年間の家賃収入	差額(損失)
20戸(満室)	0%	160万円
18戸	10%	144万円	−16万円
16戸	20%	128万円	−32万円
14戸	30%	112万円	−48万円

家賃8万円の物件の場合、満室だと年間160万円の収入があるものの、空室率が30%になると年間収入が48万円も減ってしまいます。

空室へのリスクヘッジ

空室リスクを防ぐためには、賃貸の需要が高いエリアでの物件選びが必要です。交通の便が良い、近隣に大型商業施設があるなど、利便性の高い物件は特に人気があります。

また、不動産管理会社とサブリース契約を結ぶのも良いでしょう。サブリース契約とは、個人ではなく不動産管理会社に物件を貸し出すシステムで、入居者の有無に関わらず家賃が保証されたり、賃貸経営を一任できたりするメリットがあります。

空室リスクを減らすには、空室発生前から対処が必要です。最大の対処法は、物件選びにこだわることです。

需要の高い単身者向けのワンルームマンション
最寄り駅の利便性が高い
駅までの徒歩分数が短い
適正な賃料設定

上記の条件と照らし合わせて、物件は慎重に選びましょう。

家賃滞納リスク｜家賃滞納によって家賃収入が途絶える

入居者が家賃を滞納するリスクも考えておく必要があるでしょう。滞納されると家賃収入が得られないため、空室リスクと同様、融資の返済計画に支障が生じる恐れがあります。

立ち退き訴訟を起こすにしても、3ヶ月以上の滞納実績がなければ強制退去をするのは難しいのが現状です。家賃滞納があると具体的にどれくらい収入が減ってしまうのか、具体例を挙げて解説します。

家賃8万円の物件で3ヶ月の滞納が発生、かつ強制退去の判決まで4ヶ月を要した場合

滞納家賃：8万円
賃料相当損害金：32万円
裁判所への予納金：10万円
弁護士費用：30万円
合計金額：80万円

本来、滞納家賃と賃料相当損害金は借主が支払うものですが、借主に職がなく差し押さえられる財産もない場合は、すべてオーナーの損害になります。

借主が大量の荷物を残している場合には、さらに費用がかかります。たった一人の入居者が家賃を滞納するだけでも、100万円近くの損害を生む可能性があるのです。

家賃滞納の滞納は空室リスク以上に厄介なので、きちんとした対策が必要です。

家賃滞納へのリスクヘッジ

不動産オーナー初心者にとって、滞納された家賃の回収は簡単なことではありません。

月々の家賃回収をはじめ、物件の管理や入居者の募集など、信頼できる不動産管理会社に業務を委託することをおすすめします。

入居時に家賃保証会社との契約を条件にする方法もあります。入居者が家賃を払えなかった場合は、保証会社が代わりに支払うため、家賃滞納のリスクを大きく削減できます。

また、不動産管理会社とサブリース契約を結んで、安定した家賃を確保する方法もあります。サブリース契約を結べば、空室数に関わらず一定の家賃を受け取れるため、たとえ入居者数が0人でも家賃収入を得られます。

災害リスク｜災害によって不動産が被害に遭う

地震や台風などの自然災害によって建物が被害を受けるリスクがあります。大地震や津波が発生した場合、建物が倒壊する可能性もあります。

災害に備えて保険に入っていても、損害額がすべて補償されるわけではありません。

損壊程度	支払われる保険金
全壊	保険金額の100%限度
大半壊	保険金額の60%限度
小半壊	保険金額の30%限度
一部損壊	保険金額の5%限度

地震保険の保険金額は火災保険の30～50％までしか設定できません。保険金額の上限も建物5,000万円、家財1,000万円と決まっているため、それ以上の損害が生じても補償は受けられません。

被害が大きく住居として使用できなくなった場合は、入居者との契約がなくなるため、家賃収入が得られなくなります。

災害へのリスクヘッジ

自然災害を幅広くサポートする火災保険および地震保険に加入しましょう。ただし、災害で受けた被害が大きいと保険金だけでは賄いきれないため、他のリスクヘッジも必要です。

まず、物件を選定する際に築年数に注意しましょう。建築基準法が改正された1981年6月以降の建築物は、震度6強〜7程度の大地震にも耐えうる新耐震基準で建てられています。

購入時には、耐震基準や築年数を確認して災害によって大きな被害を受けないような物件を選びましょう。

ハザードマップを使い、地盤の強いエリアや津波・洪水などの災害リスクを調べることも大切です。好条件の揃っている物件であっても、災害に弱い物件だと資産を失う恐れがあります。

複数物件に投資をする場合は、近隣エリアの物件に投資するのではなく、地理的な条件の異なる物件を選んでリスクを分散しましょう。

火災リスク｜火災によって家賃収入が受けられなくなる

火災によって住居として使用できないほど被害を受けた場合は、入居者との契約は解除され、家賃収入が得られなくなります。

修繕や建て替えの費用を誰が負担するのかは、状況により異なります。入居者の過失で火災が発生した場合、損害はすべて入居者が背負います。

しかし、入居者とオーナーのどちらの責任でもない場合は、基本的にはオーナーの責任で修繕を行わなければなりません。

修繕にかかる費用は、部屋の広さによって異なります。修繕費用の目安は、次のとおりです。

部屋の大きさ	修復費用
20㎡	300万円程度
50〜60㎡	700万円程度
60㎡〜	1,000万円以上

火災にあった部屋を修繕する場合、家財ゴミの処分やススの除去などをしなければならず、通常のリフォーム工事よりも費用が高額です。45㎡の部屋を清掃するのに80〜90万円ほどかかるため、万が一の備えが必要になります。

火災へのリスクヘッジ

万一に備えて、火災保険への加入をおすすめします。火災保険に加入するときは「家賃収入特約」があるのかを確認しておきましょう。

家賃収入特約があれば、火災などで被害を受けて家賃収入を得られなくなった場合の収入減少分が補填されます。

また、大切な資産を失わないよう、全焼の可能性が低い構造物を選ぶことも大切です。例えば、構造物に鉄骨や鉄筋が使われているマンションであれば、木造のアパートや戸建よりも焼失の可能性が低く、火災に強い物件といえます。

金利上昇リスク｜金利の上昇によって返済額が増加する

金融機関から融資を受けて物件を購入する場合、将来的に金利が上昇する可能性があることを考慮しましょう。

変動金利型ローンは、金利が低いときには有利ですが、金利が上昇したときには返済総額が増加し、大きな負担になります。

金利が上がると返済総額がどれだけ上がるかについて、具体例を挙げて解説します。

シミュレーション条件は、次のとおりです。

返済期間：35年(元利均等返済)
1～10年目2.5％、11年目以降の3％

上記の条件でシミュレーションします。

借入額	金利2.5％返済額	金利3.0％返済額	差額
1,000万円	35,749円	37,789円	2,040円
5,000万円	178,747円	188,945円	10,198円
1億円	357,495円	377,890円	20,395円

借入額1億円の金利が2.5％のままの場合と、11年目以降から3％に上昇した場合の返済総額には、611万8,500円もの差額が出ます。借入額が多いほど金利上昇の影響を受けやすく、負担する差額が大きくなるため、リスクヘッジが必要です。

金利上昇へのリスクヘッジ

もっとも簡単なリスクヘッジは、はじめから固定金利でローンを組むことです。返済途中でも金利の切り替えができる場合があるので、検討してみると良いでしょう。

しかし、固定金利は変動金利よりも高めに設定されており、低金利が続けばかえって損をする場合もあります。金利や融資条件は金融機関によって異なるので、複数の金融機関を比較して、できるだけ無理のない借り入れを検討しましょう。

また、金利の変動に応じて借り換えを行うのも、金利上昇へのリスクヘッジになります。

定期的な繰り上げ返済を検討するのも一つの方法です。繰り上げ返済によって借入総額を早く減らせるため、金利上昇時の影響を軽減できます。

変動金利の場合は、キャッシュフローが潤沢な物件を選びましょう。金利上昇リスクを加味した収支シミュレーションを行い、金利上昇によって収支がマイナスにならない物件を選定してみてください。

経年劣化リスク｜年月の経過によって修繕費用がかかる

建物や住宅設備は、年月の経過とともに少しずつ劣化します。不具合が出てくれば修繕や交換が必要になります。

修繕にいくらかかるのかは場所や部屋の広さによって異なりますが、おおよその目安は下記のとおりです。

修繕項目	修繕費用
フローリングの張り替え	6畳：10〜15万円程度
クロスの貼り替え	6畳：4〜5万円程度
畳の張り替え	1枚：約1万円
エアコンの交換	3～5万円程度
トイレユニットの交換	3～5万円程度
ユニットバスの交換	10～15万円程度
鍵の交換	1〜2万5,000円程度

1箇所あたりの修繕費用は数万円ほどですが、室内を丸ごと修繕する場合は数十万円ほどのコストがかかります。

上記以外にも建物の共用部には多種多様な設備があり、全てがオーナーの所有物です。したがって、共用部の設備が劣化したときの修繕費用は、原則オーナーが負担しなければなりません。

劣化したままの物件は入居者がつかず、空室リスクを抱える可能性があります。また、劣化を理由に入居者から家賃の値下げを要求される場合もあるでしょう。

経年劣化へのリスクヘッジ

新築または築浅物件を購入する、あるいは修繕がきちんと実施されている物件を選ぶことが大切です。

また、資産価値を下げないために定期的なメンテナンスを行いましょう。劣化の規模が小さいうちに修繕を行えば、リスク回避ができるとともに、修繕費用を安く抑えられます。

給湯器やエアコンなど住宅設備の突発的な故障に備えて、月々の家賃から修繕費用を少しずつ積み立てておくことも重要です。ワンルームマンション投資では管理会社が修繕積立金を設定しているので、修繕計画が適切かどうかを事前に確認しておきましょう。

流動性リスク｜不動産売却時に買い手が見つからない

流動性リスクとは、不動産を売りたいときにすぐに買い手が見つからないリスクです。

投資用不動産は居住用の物件ではないため、買い手が限られており、売れるまでに時間がかかる場合があります。相場より安く売りに出せば売却は可能ですが、損失を生むことになるでしょう。

不動産投資は売却時に最終的な損益が確定するため、投資前から売却を想定しておかなければなりません。急にまとまった資金が必要になったときに、不動産を売却したくても買い手がすぐに見つからないこともあるため、リスクヘッジが必要です。

流動性へのリスクヘッジ

地方の物件は売れにくいため、東京・千葉・埼玉・神奈川の人口の多いエリアで物件を選ぶと流動性のリスクヘッジになります。

また、駅、スーパー、コンビニなどが近くにある利便性の高い物件なら需要が高いため、買い手が見つかりやすくなります。

物件を選ぶときは、戸建てやファミリー向けマンションよりもワンルームマンションを選びましょう。ワンルームマンションは基本的に一人暮らしの方が入居するため、意思決定が早く、入居者がすぐに決まりやすい傾向にあります。

安価で入居者が入りやすい物件ほど売れやすい傾向にあるため、流動性を高められます。

資金繰りの悪化が原因で売り急ぐことのないよう、無理のない返済計画を立てることも大事です。頭金を多く入れる、こまめに繰り上げ返済を行うなど、返済の負担を少なくできれば安心です。

事故物件リスク｜事故物件になると家賃収入が減る可能性が高い

稀にではありますが、投資した物件で事件・事故が発生し「事故物件」として悪評が立つリスクがあります。

万一、居住者が殺人事件や自殺によって死亡した場合、入居付けや売却が著しく困難になるため、経営上大きなダメージを受けます。

新たに入居者を募集する場合、事故・事件が発生してから数年間は告知義務があるため、告知する必要がある期間に以前と同じ賃料で入居者を探すのは難しいでしょう。

また、入居者を募集する前に特殊清掃が必要です。清掃費用は部屋の広さや地域によって異なりますが、東京で特殊清掃をする場合に必要な費用目安は下記のとおりです。

間取り	費用の目安
1K〜1R(9〜28㎡)	8〜28万円程度
1DK〜3LDK(25〜70㎡)	14〜48万円程度
4DK〜(71㎡～)	25〜70万円程度

同じ間取り・広さの部屋でも、部屋の状態に応じて金額は大きく変動します。特に遺体の発見が遅れた場合は、遺体の痕跡と臭いが部屋に残ってしまうため、高額な清掃費用が必要です。

事件や事故の内容にもよりますが、場合によってはフルリフォームなどの大がかりな工事になる可能性があります。

事故物件へのリスクヘッジ

入居者が死亡することも想定して、火災保険に加入しておきましょう。

自殺・他殺・孤独死などに対応している火災保険に加入すれば、原状回復費用を補償してもらえます。半年～1年程度の空室補償がある保険もあるので、保険を選ぶときに補償内容を確認しておきましょう。

信頼できる不動産管理会社に管理を任せるのも一つの方法です。定期的に物件の見回りを行ってくれる会社なら、郵便物の蓄積や異臭などの不審点にいち早く気付いてくれます。

物件で死亡事故が起きたときに、特殊清掃や損害賠償請求などの手配をしてくれる管理会社であれば、安心して物件を任せられるでしょう。

投資物件で事件・事故が起こらないように、防犯カメラなどの設備を整えておくことも大事です。セキュリティ設備の整った物件は女性から人気が高いため、空室対策にも効果を発揮します。

管理会社の倒産リスク｜管理会社が倒産すると口座残高を回収できない可能性がある

投資した物件の管理を委託している管理会社が倒産すると、家賃の収入がなくなるだけでなく、口座残高を回収できない事態に陥る可能性もあります。

実際に管理会社が倒産し、オーナーが資金を回収できなくなった事例はあります。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた株式会社スマートデイズは、賃料30年保証・利回り8%を謳い、サブリース契約の形式で不動産投資家から多額の資金を集めていましたが、2018年に破産宣告を受け事実上倒産しました。

結果、投資額を回収できなくなったオーナーが続出し、多くが自己破産しています。

スマートデイズと同様に、オーナーとサブリース契約を締結していたBLAZE株式会社も、家賃未納問題で2023年に業務停止命令を受け、事実上倒産しています。

管理会社が倒産して連絡がつかなくなると、管理会社が保管していた賃貸借契約書などが確認できなくなり、入居者と連絡を取る手段を失いかねません。

入居者の連絡先がわからないと、倒産後に家賃を回収するのが難しくなります。投資額が大きいほど、管理会社が倒産したときに受ける損害も大きくなるので注意が必要です。

管理会社の倒産リスクへのリスクヘッジ

委託する管理会社選びは慎重に行う必要があります。資本金や創業年数、管理戸数や入居率なども含め確認して、信頼できる管理会社に委託しましょう。

日本賃貸住宅管理協会に加盟しているかどうかも重要なポイントです。万が一管理会社が倒産しても、管理協会が新たな委託先を探してくれるので安心です。

連絡しても応答がない、賃料の振り込みが遅れているなどの状況が発生した時は、経営が傾いているサインです。そのような状況になったら早急に管理会社の変更を検討しましょう。

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不動産投資｜事前にとれるリスクヘッジは「分散投資」
不動産における分散投資とは？
リスクヘッジとして分散投資をおすすめする理由
不動産の分散投資による3つのリスクヘッジ

不動産投資以外の収入源を確保しておく

不動産投資には複数のリスクがあるため、万が一のときに備えて別の収入源を確保しておきましょう。

副業として不動産投資を始めれば、空室が発生しても本業の給与収入によってローン返済や物件の維持費用をまかなえます。

不動産投資は副業にあたらない場合が多いため、副業が禁止されている会社員や公務員でもはじめられます。本業と両立しやすい投資法なので、まずは副業として始めてみると良いでしょう。

投資信託やFXなどの不労所得を作るのも一つの方法です。不労所得とは、自分自身が働かなくても得られる収入を指します。一度仕組みを作っておけば継続的に収入を得られるため、安定した生活を送る手助けになります。

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リスクを最小限に抑えつつ不動産投資する方法

不動産投資を成功させるには、リスク対策を徹底する必要があります。リスクを最小限に抑えながら不動産投資をする3つの方法について解説します。

適用に物件を購入せず徹底的なリサーチやシミュレーションをおこなう

不動産投資のリスクを最小限に抑えるためには、物件のリサーチと事前シミュレーションが欠かせません。

物件を探すときは、必ず現地調査を行い、賃貸シミュレーションに必要な情報を集めましょう。

物件に関する情報	購入金額・土地の特徴・建物の広さや構造・間取りと入居期間・修繕履歴
物件購入にかかる諸費用	印紙税・仲介手数料・ローン借入額・期間・金利・月々の返済額・
税金にまつわる情報	不動産取得税・固定資産税及び都市計画税の清算金・所得税・住民税
周辺エリアの物件売買価格	周辺エリアにある同条件の物件情報・周辺エリアで人気のある間取りや家賃相場

上記の項目をもとに、毎月のキャッシュフロー(お金の流れ)や利回りを計算しましょう。投資前に賃貸シミュレーションをおこなうと、物件の収益性を客観的に把握でき、リスクを抑えた運用ができます。

ワンルームマンションへの不動産投資

ワンルームマンションへの投資は、不動産投資の中でもハードルが低く、下記のとおり始めやすい条件が揃っています。

初期投資額を低く抑えやすい
入居者を見つけやすい
流動性が高い
管理の手間がかからない
固定費が安く済む

未婚者数の増加と核家族化の影響に伴い、単身者は年々増加しているため、ワンルームマンション投資なら空室リスクを抑えられます。

ワンルームは学生から独身の社会人まで需要が高く、流動性も高いです。売却するときに次の買い手が見つかりやすい点は、大きなメリットです。

低リスクである反面、短期的に大きな利益は得られませんが、長期的な運用を前提とした投資には適しています。

少額から投資できる不動産投資サービスを活用する

不動産投資は、複数のリスクがあるうえに、物件探しや物件の運用・管理などを行う必要があり、時間・労力ともに大きな負担がかかります。

そのため、不動産投資を始める初心者には、少額から投資できる不動産投資サービスの活用がおすすめです。

少額投資なら損をするリスクは極めて低く、初心者も気軽に始められます。物件の管理など面倒な業務は不動産投資サービスにお任せできるので、本業に支障が出る心配はありません。

毎月少額から不動産投資を始めるなら、MIRAP(ミラップ)がおすすめです。MIRAPは関西のマンション投資に特化した不動産投資サービスで、オンライン上で不動産の投資・管理ができます。

管理手数料は1,000円〜と安く、物件選びから購入後の管理まで一貫してサポートが受けられるため、予算が限られている人や本業が忙しい人も手軽に始められます。

不動産投資｜事前にとれるリスクヘッジは「分散投資」

不動産投資を始める場合、さまざまなリスクに備えた「分散投資」がおすすめです。分散投資がおすすめの理由や、分散投資による3つのリスクヘッジについて解説します。

不動産における分散投資とは？

不動産の分散投資とは、複数の投資物件を所有し、投資を分散させることをいいます。後述するポイントをおさえた分散投資によって、不動産投資のさまざまなリスクを防いだり、軽減したりすることができます。

リスクヘッジとして分散投資をおすすめする理由

投資先を分散しておけば、ある物件にトラブルが発生しても、他の物件からの収益が期待できます。例えば、空室や家賃滞納が続いた場合、投資先がひとつしかなければ収益はゼロとなります。しかし、複数の物件を所有していれば、家賃収入がゼロになることはありません。そのほかの自然災害や経年劣化などのリスクについても、分散投資がリスクヘッジになります。

不動産の分散投資による3つのリスクヘッジ

物件の種類を分散させる

人口の増減や周辺環境の変化によって、住まいのニーズは変動します。例えば、大学の近くで単身者向け物件を買い集めても、大学が移転すれば入居者が激減するかもしれません。単身者向けとファミリー向けのように異なるタイプの物件に分散投資することで、需要の変化によるリスクヘッジとなります。

購入物件のエリアを分散

自然災害へのリスクヘッジとして、関東と関西などのように立地を分けた分散投資がおすすめです。ある物件が被災して家賃収入がストップしても、災害がなかったエリアの物件には影響しないため、損失をある程度カバーできます。また、いずれかのエリアで賃貸の需要が減少した場合も、他エリアにある物件の収益で損失を軽減させられます。