不動産投資の表面利回りとは？利回りと物件選びを徹底解説

不動産投資で物件を選ぶ際に「表面利回り」をチェックする人は多いでしょう。ですが、物件を選ぶ際に、実は表面利回りとは何かよく知らなかったり、求め方がわからなかったりする人も多いでしょう。

本記事では、表面利回りとは何かを確認し、求め方や実質利回りとの違いについて解説します。

この記事読んでわかる事

表面利回りとはどのような値なのか
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りと実質利回りの求め方
表面利回りの目安

お読みいただくことで、利回りについて知識をつけ、実際に物件を選ぶ際に、自分自身で利回りを計算したり物件同士を比較できるようになったりします。

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表面利回り	主要駅付近4-5%程度	2〜4%程度	3-5%程度	3.9%程度	3-5%程度	9.5%
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表面利回りとは何か

結論、表面利回りとは不動産投資をする際に選んだ物件が、どれだけ効率良く収益をあげられるのかがわかる数値のことです。

利回りに関しては、表面利回りの他に「実質利回り」と「想定利回り」があります。それぞれ意味や使用する場面が異なるため、物件を見比べるときのために理解しておかなければいけません。

実質利回りとは？表面利回りとの違い

1棟物件でマンション投資をする際に利用する想定利回り

実質利回りとは？表面利回りとの違い

実質利回りとは

不動産投資で収益を上げて、最後にどれだけ効率良く手元にお金が残るかがわかる数値です

不動産投資は、収益が全て自分の手元に残るわけではありません。例えば、物件が古くなってくると修理する場合がありますが、この際に修理費が必要です。また、儲けが出た分に対して税金もかかります。

実質利回りは、これらの出費を収益から差し引いた額をどれだけ効率良く稼げるかがわかる数値です。この2つの違いとしては、年間の支出分が含まれているかどうかです。

1棟物件でマンション投資をする際に利用する想定利回り

想定利回りとは

マンション投資などをする際に、1棟全ての部屋が埋まっている状態での家賃収入をもとにして計算する利回りのことです

広告などに記載されている情報の中には、想定利回りが使用されていることもあります。満室状態でない場合、記載されている利回りほど高い収益は見込めないので注意が必要です。

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目的によって表面利回りと実質利回りを使い分ける

それぞれの利回りについて解説してきましたが、実際にどのような場面で使用されるのかも把握しておきましょう。

表面利回り（グロス利回り）を使用する場面
実質利回り（ネット利回り）を使用する場面

表面利回り（グロス利回り）を使用する場面

表面利回りは、不動産投資の物件を選ぶ際によく使用されています。物件同士を比較する際に、検討している物件がどの程度収益を挙げられそうか大方わかります。

ただし、表面利回りだけでは年間の支出分も収益に含まれたままのため、実質利回りと合わせて比較する必要があるでしょう。

そのため、数ある物件の中から目星をつける際に表面利回りを見ると、効率良く物件を探せるかもしれません。

実質利回り（ネット利回り）を使用する場面

実質利回りは、不動産投資の際に発生する費用を考慮した上で、検討している物件同士を比較したい場合などに使用します。できるだけ正確な数値を求めるのであれば、実質利回りで求めるのがおすすめです。

ただし、実質利回りは物件探しの際に提示される場合が少なく、自分自身で計算して求める必要があります。なぜなら、計算時に利用する費用の定義が正確に定められていないからです。

そのため、人それぞれ費用に入れる項目が異なる可能性があるため、実質利回りを提示していないところも多いです。物件を検討する際は、どの項目まで費用に含めるか考えつつ選ぶようにしましょう。

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利回りの計算の仕方

それぞれの利回りの意味と使用場面を把握したら、最後は実際の求め方です。とくに、実質利回りは自分自身で求めなければいけない場合も多いため、情報を集めて計算できるようにしておきましょう。

表面利回り（グロス利回り）の計算式
実質利回り（ネット利回り）の計算式

表面利回り（グロス利回り）の計算式

表面利回りの求め方は、実質利回りの求め方と比較するとシンプルです。求める際は、年間の家賃収入と物件の価格だけ見ておけば問題ありません。必要な情報がわかったら以下の式に当てはめてみましょう。

表面利回りの求め方

表面利回り＝（年間の家賃収入÷物件の価格）×100

例えば、物件の価格が2,000万円で年間の家賃収入が100万円の場合、表面利回りは5%となります。

ただし、表面利回りは年間にかかる表までは算出できていないため、この式を発展させて実質利回りを求める必要があります。

実質利回り（ネット利回り）の計算式

実質利回りを計算する際は、最初にどの項目を費用に含めるか考える必要があります。費用に含める項目を全て洗い出したら、以下の式に家賃収入や年間の費用を当てはめていきましょう。

実質利回りの求め方

実質利回り=（年間の家賃収入-年間の費用）÷（物件の税込価格+購入にかかる費用）×100

例えば、物件の税込価格が1,900万円で、物件を購入する際に100万円の費用がかかったとします。年間の家賃収入が110万円で、10万円の費用が発生したとすると、実質利回りは5%となります。

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表面利回りの目安

利回りは物件を探す地域によって異なります。本記事では、関東圏と関西圏の物件に絞り、目安を解説していきます。

関東圏の目安
関西圏の目安

関東圏の目安

関東圏の利回りの相場は以下のとおりです。データについては2023年10月のものになります。

	利回り（%）	価格（万円）	築年数（年）
区分マンション	6.24	2,182	31.6
一棟アパート	7.55	8,378	22.2
一棟マンション	6.83	19,917	28,9

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート 2023年10月期」

利回り自体は一棟アパートが1番高いため、収益が高い可能性だけに着目すると、一棟アパートが1番収益を上げられる可能性が高いです。

しかし、その分購入する際の価格も1番低い区分マンションと比較すると4倍程度高いため、購入価格を抑えたい人には向いていないと言えます。

関西圏の目安

関西の利回りの相場は下記の表のとおりです。データについては、首都圏と同様に2023年10月のものになります。

	利回り（%）	価格（万円）	築年数（年）
区分マンション	7.02	1,345	28.8
一棟アパート	8.68	6,741	24.1
一棟マンション	8.24	13,503	31.5

参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート 2023年10月期」

関西圏は関東圏と比較すると、利回りが高く、物件の価格が安い傾向にあります。あくまでも目安ですので、物件を選ぶ際に参考にしてみてください。

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利回りを求める際に気をつけるべきポイント2点

利回りを自分で求められるようになると、物件選びが楽になります。ただし、物件選びをする際の利回り計算では、気をつけなければいけないポイントが2つあります。

せっかく計算できても物件選びを失敗するかもしれないので、しっかり把握しておきましょう。

記載されている情報だけを頼りにしない
利回りを求める際は複数の方法で計算する

1.記載されている情報だけを頼りにしない

利回りには、主に表面利回りと実質利回りがあることを解説してきました。物件を探す際は、不動産会社のホームページや雑誌などをもとに探すのが一般的です。

自分で物件を探す際に1番気をつけなければいけないのは、記載されている数値が何の利回りなのかです。情報によっては、どちらの利回りで求めた数値なのかわからない場合があります。

そのため、できれば1度自分で数値が正しいか計算して確認してみると良いでしょう。自分で計算して確認することで、後々自分が想定していた数値と違うといったズレも少なくなります。

2.利回りを求める際は複数の方法で計算する

物件を検討する際は、複数の方法で利回りを計算して物件を検討しましょう。物件を探す際は、表面利回りを頼りにする人が多い傾向にあります。

物件探しや比較する際の目安としては役立ちますが、それだけでは不十分です。なぜなら、不動産投資をする際はどれだけ手元にお金が残るかが重要だからです。

不動産投資するときのことをイメージするためにも、表面利回りだけでなく、実質利回りも求めつつ物件を探したり比較したりしましょう。

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利回りの高い物件を選ぶメリットとデメリット

不動産投資で物件を探す際に、利回りの高い物件を選ぶと良いと聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。実際に利回りの高い物件を選んだ場合どうなるのか、メリットとデメリットを見ていきましょう。

利回りの高い物件を選ぶメリット
利回りの高い物件を選ぶデメリット

利回りの高い物件を選ぶメリット

利回りが高い物件は、収益が多くなると予想されます。具体的な数字を用いて確認していきましょう。例えば、2,000万円の物件で年間150万円の家賃収入が得られる場合と、年間100万円の家賃収入が得られる場合を比較します。

表面利回り

【年間150万円の場合】150万円÷2,000万円×100=7.5%

【年間100万円の場合】100万円÷2,000万円×100=5%

利回りは物件の部屋が全て埋まっている状態で運用できた場合の数値のため、実際は利回りで計算した家賃収入を下回ることもあるため、注意しましょう。

利回りの高い物件を選ぶデメリット

利回りの高い物件は収益が多くなることが予想されますが、実際に不動産投資をする際は、予想した収益を稼げるわけではありません。

また、利回りの高い物件は地方であったり中高物件であったりする可能性が高い傾向にあります。例えば、中古物件の場合、古くなった内装などを新しくしたりする必要があるでしょう。

しかし、不動産投資を始めたばかりの人は、投資に慣れるのに精一杯で物件の修繕にまで手が回らないことの方が多いです。ある程度不動産投資に慣れた人でないと、利回りの高い物件で利益を出すのは難しいでしょう。

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利回りの低い物件を選ぶメリットとデメリット

逆に利回りの低い物件を選んだ場合、どのようなメリットとデメリットがあるか解説します。「結局利回りが高い物件の方が良いのでは」と考える人もいるかもしれません。

しかし、利回りの低い物件にもメリットがあるので、しっかり把握しておきましょう。

利回りの低い物件を選ぶメリット
利回りの低い物件を選ぶデメリット

利回りの低い物件を選ぶメリット

利回りの低い物件は、空室率が低くなる傾向にあります。なぜなら、利回りが低いということは家賃が低くなるからです。例えば、2,000万円の物件で、利回り5%と7.5%の年間の家賃収益を比較してみましょう。

表面利回り

【5%の場合】5%=100万円÷2,000万円×100

【7.5%の場合】7.5%=150万円÷2,000万円×100

上記のとおり、利回り5%の方が年間の家賃収益が低いことがわかります。つまり、年間の家賃収益が低いということは、部屋を借りる人の家賃が低いということに繋がります。

家賃が低い部屋は高い部屋に比べて、多くの人が利用しやすい傾向があります。以上のことから、利回りが低い物件のメリットは、空室が減る可能性が高いことです。

利回りの低い物件を選ぶデメリット

利回りが低い物件では、大きな収益を期待しにくいです。なぜなら、利回り以上の収益は上げられないからです。そのため、不動産投資でしっかり収益を上げたいのであれば、ある程度利回りの高い物件を選ぶ必要があります。

また、利回りが低い物件では空室率が低い傾向がありますが、空室が出ないわけではありません。もし、空室の状況が続いてしまうと、大きな収益を期待できるわけではないので、赤字になってしまう可能性もあります。

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物件を購入する際に利回り以外で見るべきポイント3点

物件を購入する際は、利回りだけに注目していれば良いわけではありません。選ぶ際は利回り以外にも、主に以下の3つを見ておきましょう。

検討している物件にどの程度ニーズがあるのか
不動産投資にかかる必要資金を把握しておく
売却時のことも考えて物件を選ぶ

1.検討している物件にどの程度ニーズがあるのか

物件を探す際は、その物件がどれだけニーズがあるのか考えて見るようにしましょう。不動産投資は、購入した物件の部屋をどれだけ借りてもらえるかで収益が変わります。

つまり、誰も借りてくれないニーズのない物件を購入してしまうと、安定した収益は得られません。また、物件を購入する際は、物件の将来性も考えて購入する必要があります。

以上のことから、検討している物件が現在、そして将来的にどの程度ニーズがあるのか判断した上で購入を考えましょう。

2.不動産投資にかかる必要資金を把握しておく

利回り計算では、表面利回りと実質利回りの両方を求めることが重要であることを解説してきました。しかし、実質利回りはどの項目を費用に含めるのか考えた上で計算する必要があります。

そのため、まずは年間で発生する費用にはどのようなものがあるのか知っておきましょう。例えば、費用項目としては主に以下のようなものがあります。

物件の修繕費
物件の管理費
保険（火災保険や地震保険）
入居者募集にかかる費用
税金など

年間に発生する費用は利回りの計算時にも必要ですが、不動産投資を始めるときに、どの程度の支出があるのか把握するためにも知っておく必要があるでしょう。

3.売却時のことも考えて物件を選ぶ

不動産投資で収益を上げる方法は家賃収入だけではありません。不動産投資では、物件を売却した際にも収益が発生します。売却する理由はいくつかありますが、どのような状況であっても高く売れた方が良いでしょう。

もし、誰も欲しがらない物件を購入してしまうと、売却時に高値で売るのは難しいです。利回りだけでは売却時の予想までできませんので、検討している物件が将来的にどの程度ニーズがありそうか考えることも重要でしょう。

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不動産投資の利回りについてよくある質問

最後に、不動産投資をする際に、利回りに関してよく出る疑問に回答していきます。

利回りの高い物件と低い物件のどちらがおすすめ？
表面利回りと実質利回り以外で知っておくべき利回りは？
表面利回りと実質利回りはどちらが大事？

利回りの高い物件と低い物件のどちらがおすすめ？

自分の物件を選ぶ基準によって、利回りが高い方を選ぶか低い方を選ぶかは変わります。つまり、どちらのメリットを取るのか、どちらのデメリットを避けたいかによるでしょう。

以下は、それぞれのメリットとデメリットです。

	メリット	デメリット
利回りの高い物件	収益多い可能性がある	予想より収益が下がりやすい
利回りの低い物件	空室が出にくい	あまり利益を期待できない