かぼちゃの馬車事件の概要とその後とは?今から不動産投資を始めるコツ

かぼちゃ 不動産投資
スタッフB

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柴田 剛秀

監修者:
柴田 剛秀

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不動産投資の世界は、時に予測不可能な出来事で揺れ動くことがあります。その最も「やばい」と有名な例が「かぼちゃの馬車事件」です。

この記事では、かぼちゃの馬車事件の全貌・詳細と、その後の不動産投資界における変化についてわかりやすく解説します。また、現代の不動産投資を始めるコツも紹介していきます。

かぼちゃの馬車事件を理解することで、不動産投資のリスクを適切に管理し、適切に不動産投資を始めることができるでしょう。

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かぼちゃの馬車事件とは?わかりやすくの概要解説

「かぼちゃの馬車事件」の全貌は、不動産会社スマートデイズが女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営を通じて発生した不動産投資と不正融資の事件です。

スマートデイズは投資家に対して「頭金なしで、30年間の家賃収入を保証」をうたい、利回りは8%にもなると宣伝していました。しかし、入居率が下がり、投資家に賃料が支払われなくなったことで、スマートデイズは破綻しました。

この結果、投資家は返済不能となり、多額の借金が残されました。この事件は「かぼちゃの馬車事件」と呼ばれ、スルガ銀行が関与した平成最大の金融不祥事とも言われる社会問題となりました。

スマートデイズとは

スマートデイズは、当時、東京の銀座に本社を置いていた不動産会社でした。2012年に設立され、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」や男性向けシェアハウス「ステップクラウド」のサブリース事業などを展開していました。

しかし、入居率が下がり、投資家に賃料が支払われなくなった結果、スマートデイズは破綻しました。

その後、2018年に民事再生法の適用を申請しましたが、申請は棄却され、同年5月に破産手続開始決定を受けました。そして、2021年5月19日に法人格が消滅しました。

詳しく知りたい場合はWikipediaを参照:
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%9E%E3%83%BC%E3%83%88%E3%83%87%E3%82%A4%E3%82%BA

スルガ銀行とは

スルガ銀行は、静岡県に本店を置く地方銀行(地銀)で、他の銀行が融資しないような投資物件への融資を積極的に行っていました。迅速な審査と融資決定までの短い期間を売りにしており、2014年以降は、スマートデイズの女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」事業の主な融資先となりました。

かぼちゃの馬車事件では、地銀であるスルガ銀行が投資家に対して通常より高額な融資を承認し、その過程で不適切な財務審査や書類の偽造が行われました。スルガ銀行の融資が後に返済困難となり、投資家に経済的損失をもたらしたことは事実です。

金融庁の調査により、スルガ銀行の融資に問題があったことが明らかになりました。これらの融資は結果として多くの投資家を経済的困難に陥れ、大きな問題となりました。

この事件は、銀行の融資審査の問題点を浮き彫りにし、スルガ銀行の融資は、かぼちゃの馬車事件の根本的な問題点の一つとして挙げられます。

サブリース契約とは

サブリース契約は、賃貸管理方法の一つで、サブリース事業者が物件のオーナーから建物を一括で借り上げ、入居者に転貸する形態を指します。この契約形態は、物件オーナーにとっては空室リスクや家賃滞納のリスクを避けるメリットがあります。しかし、収益性の低下や家賃減額の要求などのリスクも伴います。

サブリース契約のメリット:

不動産投資家(オーナー) 家賃保証で空室でも、収入が受け取れる。
入居者の募集や管理のすべてを任せられる。
不動産会社 家賃とサブリース賃料の差額を、仲介手数料として受け取れる。

サブリース契約のデメリット:

不動産投資家(オーナー) 受け取れる収益は下がる。
不動産会社 入居者の募集・管理まで請け負わなければいけない。
空室があっても、不動産投資家(オーナー)にサブリース賃料を支払わなければいけない。

サブリース契約は表面上安定した収入を約束するものの、管理会社の信用状態に強く依存します。そのため、契約前には会社の財務状況や評判を徹底的に調査することが重要です。

かぼちゃの馬車事件が起こった経緯

2018年に勃発した「かぼちゃの馬車事件」は、不動産投資のリスクを浮き彫りにした事件として、不動産業界に大きな衝撃を与えました。

この事件は、スマートデイズのビジネスモデルに潜むリスクと、スルガ銀行の融資審査の甘さが複合的に作用して引き起こされました。

かぼちゃの馬車事件が起こった経緯は、以下のとおりです。

  1. 家賃が相場よりも高い:かぼちゃの馬車の物件は、相場よりも家賃が高く設定されていました。その結果、入居者が集まらず、入居率は約40%にとどまりました。
  2. 家賃の回収が不十分:家賃の回収が十分に行えず、オーナーへのサブリース料金が不足してしまいました。
  3. キックバックで補填:スマートデイズは、建設会社からのキックバック(謝礼金)を利用して、サブリース料金の不足分を補っていました。
  4. 融資とキックバックの停止:新規オーナーへの融資が中止され、キックバックが途絶えました。
  5. スマートデイズの破産:サブリース料金が支払えなくなり、結果としてスマートデイズは破産に至りました。

オーナーの返済遅延と自己破産:オーナーは銀行への返済が遅れ、一部の人々は自己破産に至りました。

かぼちゃの馬車事件の根本的な3つの問題点

「かぼちゃの馬車事件」がなぜ起こったのか、そしてそれぞれの問題点がどのように絡み合って事件を引き起こしたのか、これらは重要なポイントです。

ここでは、かぼちゃの馬車事件が浮き彫りにした不動産投資の根本的な3つの問題点を明確にして解説します。

問題点①建設会社からの過大なキックバック

事件の重要な問題点の1つ目が、癒着による法外なキックバックです。スマートデイズは、建設会社からの異常に高い割合のキックバックを主な収入源とし、通常の2〜3%ではなく50%という割合を請求していました。

その結果、建築費が不当に高騰し、最終的には不動産投資家が損害を被る構造になっていたのです。この過大なキックバックは、かぼちゃの馬車事件における不正な金銭取引の一例を示し、投資家のリスクを増大させることを明確にしています。

問題点②スルガ銀行のずさんな不正融資

かぼちゃの馬車事件の根本的な2つ目の問題点は、スルガ銀行のずさんな不正融資で、不動産投資家の資産状況や収入状況を十分に審査せずに融資を行い、その結果、投資家は多額の借金を抱えることになりました。

スルガ銀行は、スマートデイズの「かぼちゃの馬車」を担保とした融資を積極的に実行していましたが、その不正融資が明るみに出たことで、金融機関の融資が厳格化され、不動産投資に対するマイナスのイメージが広がり、また、不動産相場の下落や、新たな投資家が市場に参入しにくくなるなど、長期的な影響も見られました。

問題点③過剰な「家賃保証」と「サブリース契約」

かぼちゃの馬車事件の根本的な3つ目の問題点は、スマートデイズが不動産投資家に提示した「30年間の賃料保証」と「サブリース契約」の現実離れした内容で、これが投資判断を誤らせる原因となりました。

スマートデイズは、「かぼちゃの馬車」を販売する際にこれらをうたっていましたが、その背後にはサブリース契約のリスク、法外なキックバック、融資審査の書類改ざんなど、多くの問題点が存在していました。

特に、サブリース契約は表面上は魅力的に見えますが、収益化が低下し、家賃減額を求められるリスクがあるなど、デメリットも多いことがこの事件を通じて明らかになりました。

また、この事件をきっかけに、国土交通省は「サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置」(通称「サブリース新法」)を制定しました。この新法では、サブリース会社がオーナーに提供すべき情報や、サブリース契約の解除に関する規定などが定められています。

かぼちゃの馬車事件のその後・現在への影響

「かぼちゃの馬車事件」、この名前を聞いたことがある方も多いでしょう。

2018年に日本全国で話題騒然になったかぼちゃの馬車事件は、不動産投資業界に大きな衝撃を与えました。

しかし、その後の経緯や現在の影響については、詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。

ここでは、「かぼちゃの馬車事件」のその後と現在への影響について詳しく解説します。

不動産市場の価格下落

この事件は、不動産投資市場に大きな影響を及ぼし、特に不動産価格の下落という形で現れました。金融機関は不動産投資に対する融資を厳格化し、新たな投資家が市場に参入しにくくなり、結果として不動産の需要が減少しました。

さらに、この事件は不動産投資家の間で大きな不信感を生み出し、投資家たちは不動産投資のリスクを再評価し、慎重な投資スタイルを取るようになりました。これが不動産市場の活動低下につながり、価格の下落を招いたのです。

このように、かぼちゃの馬車事件は不動産市場全体に大きな影響を及ぼし、その影響は今後も続くと予想されます。

融資の審査基準の厳格化

かぼちゃの馬車事件の影響で、金融機関の融資は大きく変わりました。以前は比較的容易に融資が受けられた不動産投資が、審査基準の厳格化により難しくなりました。特に、スルガ銀行による融資審査書類の改ざんが明らかになったことで、金融機関は融資基準を見直し、より厳密な審査を行うようになりました。

これにより、不動産投資家は物件の購入が困難になり、不動産市場全体にも大きな影響を与えました。不動産投資家は、サブリース契約のメリットとデメリットをしっかり理解し、自分の目で物件を確認することの重要性を再認識する必要があります。

以下の点がこれまで以上に厳しく審査される内容:

1.投資家の財務状況を証明する証拠の確認
2.物件を投資家に紹介する不動産業者の信頼性の確認
3.収支のシミュレーションを行う
4.物件の価格が適正であるかの検証
5.返済不能になる可能性や金利が上昇するリスクについて投資家に説明

【教訓】不動産投資を始める上で詐欺に騙されないコツ

「不動産投資を始めたいけれど、騙されないか不安…」と感じている方は多いでしょう。不動産投資は大きな利益をもたらす可能性がありますが、それにはリスクも伴います。

十分な知識と情報収集をせずに投資を始めると、騙されるリスクが高まります。

ここでは、初心者が犯しやすい間違いを避け、騙されないためのコツを紹介します。

複数の不動産投資会社の資料請求し公平な知識を身につける

不動産投資は大きな利益を得られる可能性がありますが、同時にリスクも伴います。そのため、投資を始める前には十分な情報を得ることが重要です。複数の不動産投資会社から資料を請求し、多角的な情報を収集することは、騙されないための重要な手段です。

各社の提供する物件やサービスを比較検討することで、公平な知識を身につけ、不適切な投資を避けることができます。また、不動産投資会社によって提供される投資方法やリスク、リターンなどの情報はさまざまです。

1社だけの情報に偏らないようにすることで、誤った認識を持つリスクを減らすことができます。さらに、投資額やリスクの大きさなど、個人の状況によって適切な投資方法は異なります。そのため、複数の不動産投資会社の情報を比較検討することで、自分に最適な投資方法を見つけることができます。

不動産投資会社の一つとしてMIRAP(ミラップ)があります。

都市部の中古1Rマンション市場は、需要が高く安定しており、MIRAP(ミラップ)はこの市場の特性を活かした投資を推奨しています。

低い投資額から始められるため、初心者や小額投資を希望する人々に最適です。また、MIRAP(ミラップ)が物件の管理を担うことで、投資家は自身の本業に集中できるメリットがあります。

その上、MIRAP(ミラップ)独自のAI技術による地域選定とアプリを通じた資産管理機能は、投資家にとって大きな利点となります。

他社のサブリース契約と比較して契約条項を確認する

不動産投資を始める際には、他社のサブリース契約と比較し、契約条項を徹底的に確認することが重要です。サブリース契約の内容は会社によって大きく異なり、細かな条項の違いが投資の収益性に大きな影響を与えることがあります。

契約には、家賃保証率や解約条件、手数料など、さまざまな条項が含まれており、投資家にとって不利な内容が含まれていることもあります。そのため、自分に最適な契約を選択し、不適切な契約を避けるためには、他社の契約と比較して条項をよく確認することが必要です。

物件や提案内容のセカンドオピニオンを必ず行う

不動産投資は大きな金額が動くため、一度の失敗が大きな損失をもたらす可能性があります。そのため、物件選びや投資計画の段階で「やばい」と思ったら、第三者の意見を聞くことが非常に大切です。経験豊富な投資家や専門家の意見は、自分では見落としてしまうリスクを指摘してくれることがあります。

不動産投資会社は、投資家から手数料や仲介料などの収益を得ています。そのため、投資家にとって有利な提案をしてくれるとは限りません。また、不動産投資は専門的な知識や経験が必要な分野です。そのため、不動産投資初心者が不動産投資会社の提案を鵜呑みにしてしまうと、騙されるリスクが高まります。

不動産投資を始める際には、物件や提案内容のセカンドオピニオンを必ず行うことが重要です。

不動産投資で失敗を避けるためのポイント

不動産投資で失敗する原因は様々です。物件選びのミス、資金計画の誤り、市場動向の見落とし…これらはすべて、知識不足からくるものです。ここでは、不動産投資で失敗しないための具体的なポイントを紹介します。

サブリース契約を結ぶ場合は「家賃保証額」を確認する

家賃保証額とは、サブリース会社が物件所有者に対して保証する月額の家賃のことです。この金額は、市場の家賃動向や物件の状態、立地条件などによって変動します。サブリース契約を結ぶ際には、この保証額が市場価格と比較して妥当かどうかを慎重に検討する必要があります。

市場価格よりも低い家賃保証額を提示された場合、物件の収益性が低下する可能性があります。また、高すぎる家賃保証額は、将来的に家賃の下落リスクを伴うことがあります。このため、契約前には市場の家賃動向を調査し、適切な家賃保証額を把握することが重要です。

さらに、サブリース契約には、契約期間や更新条件、解約条件など、他にも注意すべき点が多く存在します。これらの条件を理解し、リスクを最小限に抑えるためにも、契約内容を詳細に確認し、必要に応じて専門家の意見を求めることが賢明です。

まとめると:

  • 家賃保証率を確認する際には、一般的に80%から90%が相場
  • 提案された家賃保証率が、物件やエリアの特性に基づいて適切かを確認
  • 家賃保証額が将来的に下落しても、アパート経営が黒字を維持できるかを確認

物件の相場価格を比較する

物件の相場価格を正確に理解し、比較することが特に重要です。これにより、過大評価された物件への投資を避け、適切な価格での購入を実現できます。

相場価格の把握には、公的機関のデータや市場調査、さらには専門家の意見を参考にすることが効果的です。

これらの情報を活用して物件の価格がその地域の相場と合致しているかを確認することが、長期的な収益性と資産価値の増加を期待できる土台を築くために非常に重要です。

まとめ:全ての不動産投資家が理解しておくべき詐欺事件

「かぼちゃの馬車」事件は、2018年に日本で発生した不動産投資問題です。スマートデイズが運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」が中心で、サブリース契約に基づいた家賃収入を投資家に保証していました。

しかし、非現実的な家賃保証が含まれており、スマートデイズの経営破綻を引き起こしました。多くの投資家が家賃収入を失い、ローン返済に困難を抱えました。スルガ銀行のずさんな融資も明るみに出ました。

この事件から学べる教訓は、不動産投資は高リターンだがリスクも伴うこと、事業の持続可能性や運営会社の信頼性を評価すること、透明性が重要であること、そして法的な側面の重要性です。投資契約を結ぶ際には、法的な保護やリスクに関する条項を理解し、必要に応じて複数の不動産投資会社の資料請求し知識を身につけることが大切です。

そこで、おすすめなのが、MIRAP(ミラップ)です。

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これらの特長を考慮すると、MIRAP(ミラップ)のサービスは、新たな資産形成を考えている方や、少額から始めて長期的な運用を目指す方にとって、特におすすめです。

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MIRAP(ミラップ)の運営情報
運営会社
株式会社 SURE INNOVATION (シュアーイノベーション)
所在地
〒 530-0001 大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9ブリーゼタワー2F SYNTH×Business-Airport
事業内容
・不動産売買仲介・不動産販売・不動産管理・アプリケーション開発・不動産価格査定AIのR&Dなど
設立
2017年9月29日
取り扱いエリア
東京・大阪ほか
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みんなの口コミ

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RENOSY(リノシー)の運営情報
運営会社
株式会社GA technologies
(ジーエーテクノロジーズ)
所在地
〒 106-6290
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
事業内容
・ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営
・SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発
設立
2013年3月12日
取り扱いエリア
東京ほか
入居率
99.5%

RENOSYは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する不動産投資サービスです。東京を中心とした中古マンション投資に特化しています。

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JPリターンズの運営情報
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所在地
〒 100-6906
東京都千代田区丸の内2-6-1
丸の内パークビルディング6F
設立
2002年11月
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東京ほか
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JPリターンズはJ.P.Returns株式会社によって運営されている不動産投資サービスです。

JPリターンズは東京近郊×駅近の厳選されたエリアを中心に物件を取り扱っていることが特徴です。すべての取り扱い物件が駅徒歩10分圏内に位置しています。

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RENOSY(リノシー)

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所在地
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東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
事業内容
・ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営
・SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発
設立
2013年3月12日
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東京ほか
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RENOSYは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する不動産投資サービスです。東京を中心とした中古マンション投資に特化しています。

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武蔵コーポレーション

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武蔵コーポレーションの運営情報
運営会社
武蔵コーポレーション株式会社
所在地
〒 330-86696-5-1
埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5
ソニックシティビル21F
事業内容
・収益用不動産の売買
・仲介
・賃貸管理
設立
2005年12月9日
取り扱いエリア
関東
入居率
97%

武蔵コーポレーションは、物件の選定・資金融資・出口戦略までをワンストップで提供しています。武蔵コーポレーションは日本ではまだ数少ない個人向け資産運用会社として展開しています。

ラインナップとしてはアパートを中心に、マンションなどの収益不動産をメインに取り扱っています。物件の販売だけでなく、買取、資産形成の専門業務も請け負う「プライベートアセットマネジメント」を目指しています。

FJネクスト

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武蔵コーポレーション株式会社
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設立
2005年12月9日
取り扱いエリア
関東
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