REIT（不動産投資信託）は手軽に不動産投資ができる魅力的な金融商品ですが、「やめとけ」という意見を耳にすることも少なくありません。実際に、REITにはどのようなリスクがあるのでしょうか？本記事では、「REITはやめとけ」と言われる代表的な8つの理由と、それに対する真相をわかりやすく解説します。
投資を始める前に知っておきたいリスクや注意点を深掘りしていきますので、ぜひ最後までお読みください。あなたの投資判断に役立つ情報が満載です。
「REITはやめとけ」と言われる理由1：価格変動のリスク
REITはその性質上、市場の影響を大きく受けやすい金融商品です。価格変動のリスクが高いことから、「やめとけ」と言われることがあります。この章では、価格変動リスクの背景にある理由を詳しく説明します。
市場の影響を受けやすいから
REITは株式市場に上場されているため、株式同様に市場の影響を受けやすいです。株式市場の動向や経済全体の状況が直接的に価格に反映されるため、相場が荒れるとREIT価格も大きく変動する可能性があります。
特に、経済危機や金利の上昇など外的要因があると、REIT価格は急落することがあります。このような市場の影響を無視できないため、安定的な運用を求める投資家にとっては不安要素となり得ます。
不動産価値の変動が直接反映されるから
REITは、投資している不動産の価値が大きく変動すると価格にも影響します。不動産の評価額が下がると、REITの価値も低下する傾向があります。例えば、需要が減少した地域や老朽化が進む物件がポートフォリオに含まれている場合、その影響を受けやすくなります。
また、不動産市場の動向は地域ごとに異なるため、一部地域の不動産価値の下落がREIT全体のパフォーマンスに悪影響を及ぼすことがあります。このような特徴から、REITの価格変動リスクは避けられないと言えます。
「REITはやめとけ」と言われる理由2：利回りが必ずしも高くない
REITに期待されるのは高い利回りですが、現実にはそれが保証されているわけではありません。この章では、なぜ利回りが必ずしも高くないのかを具体的に解説します。
分配金が安定しない場合があるから
REITの魅力は、安定的な分配金収入が得られる点にありますが、それが常に保証されているわけではありません。不動産収益が減少した場合、分配金も減少するリスクがあります。
例えば、物件の空室率が上昇すると、賃料収入が減少し、その結果分配金も少なくなる可能性があります。分配金の安定性を重視する投資家にとっては、大きなデメリットとなるでしょう。
運用コストが利回りを圧迫するから
REITの運用には多くのコストがかかります。たとえば、資産の管理費用や投資家への分配準備にかかる費用などが含まれます。これらの運用コストは、最終的な利回りを圧迫する要因となります。
特に、運用会社が非効率な運営を行っている場合、コストが過剰にかかり、投資家に還元される利益が少なくなることがあります。このようなコストの存在が、REITの利回りを制限する原因となっています。
「REITはやめとけ」と言われる理由3：不動産市場への依存
REITは不動産市場に強く依存しているため、景気の低迷や地域経済の影響を受けやすいです。この章では、不動産市場への依存がリスクとなる理由を解説します。
不動産市場の低迷が収益に直結するから
不動産市場が低迷すると、REITの収益は直接的な影響を受けます。不動産需要が減少すると、賃料収入も減少し、結果的に分配金が減少することがあります。
また、新型コロナウイルスのような突発的な出来事が発生すると、不動産市場全体が縮小し、REITの収益性が大きく悪化するケースもあります。市場の低迷が長期化すれば、投資家にとってはリスクがさらに高まるでしょう。
地域経済の影響を強く受けるから
REITが投資している物件は、特定の地域に集中している場合が多いです。そのため、地域経済の変化が収益に大きく影響します。たとえば、企業の撤退や人口減少が進む地域では、賃貸需要が減少し、賃料収入の減少につながります。
さらに、自然災害や都市計画の変更など、予測が難しい要因が収益に影響を与えることもあります。このように、地域経済の動向を無視できない点がREITの弱点と言えるでしょう。
「REITはやめとけ」と言われる理由4：分配金の減少リスク
REITでは、分配金が減少するリスクも存在します。この章では、なぜ分配金が減少する可能性があるのか、その理由を詳しく説明します。
空室率の上昇で収益が減少するから
REITの収益源である賃料収入は、空室率が上昇すると大幅に減少します。たとえば、経済の停滞や競争の激化で、賃貸物件の需要が減少するケースが挙げられます。
特に商業用不動産を多く保有するREITでは、景気の悪化によりテナントが撤退し、空室が増えるリスクが高まります。これにより、分配金が減少する可能性が高くなります。
賃料の下落が分配金に影響するから
REITの賃料収入は、賃料の市場価格に左右されます。不動産市場が低迷すると賃料が下落し、それが分配金の減少につながります。たとえば、競争が激化するエリアでは、賃料を引き下げざるを得ない場合があります。
また、契約更新時にテナントがより低い賃料を要求する場合もあります。このように、賃料の下落はREITの収益構造に大きな影響を及ぼす可能性があります。
「REITはやめとけ」と言われる理由5：手数料やコストが高い
REITには、投資に伴う手数料や運用コストが多く存在します。この章では、なぜこれらのコストが問題視されるのかを解説します。
管理費用や運用手数料がかかるから
REITの運用には、物件の管理費用や運用会社に支払う手数料が必要です。これらのコストは、投資家に還元される利益を直接的に圧迫します。
さらに、管理の効率が悪い場合や、予期せぬ修繕費用が発生した場合、コストがさらに増大するリスクがあります。これが、REIT投資の収益性を低下させる要因の一つです。
購入時や売却時の手数料が発生するから
REITの購入や売却には、証券会社に支払う手数料が発生します。これらの手数料は頻繁に取引を行う投資家にとって、大きなコスト負担となります。
また、売却時には価格変動による損失リスクもあるため、手数料と相まってトータルリターンが低下する可能性があります。投資を始める際には、これらのコストを十分に考慮する必要があります。
「REITはやめとけ」と言われる理由6：経済状況の影響を受けやすい
REITは経済状況の変化に敏感な金融商品であり、景気後退や金利上昇といったマクロ経済の動向が直接的に影響します。この章では、経済状況がREITに与えるリスクについて詳しく解説します。
景気後退時に不動産需要が減少するから
景気が悪化すると、企業の業績や個人消費が低下し、不動産の需要が減少することがあります。特に、商業用不動産に依存するREITでは、テナントの撤退や賃料引き下げ要求が増加する可能性があります。
また、不況時には新規開発プロジェクトの凍結や既存物件の空室増加が見られるため、収益性の悪化が避けられません。このような状況が続くと、分配金が減少するリスクも高まります。
金利上昇が借入コストを増加させるから
REITは不動産の購入や運用のために借入を行うことが多く、金利の上昇がコスト増加につながります。特に、長期的な金利上昇トレンドでは、借入金の返済負担が増加し、収益性が圧迫されます。
また、金利が高くなると、投資家にとって魅力的な分配金を維持することが難しくなります。その結果、REITの価格が下落する可能性があります。金利動向を見極めることは、REIT投資において重要なポイントと言えるでしょう。
「REITはやめとけ」と言われる理由7：投資対象としての流動性の低さ
REITは株式と比較すると流動性が低い傾向があり、売買のタイミングが難しい場合があります。この章では、流動性の低さが投資家にとってどのようなリスクをもたらすのかを解説します。
市場での取引量が少ない場合があるから
REITは一部の銘柄では取引量が少ないことがあり、大量の売買が市場価格に与える影響が大きくなる場合があります。特に、小型のREITや特定のセクターに集中している銘柄では、流動性が低く、取引に時間がかかる可能性があります。
また、市場の混乱時や経済危機の際には、取引が停滞し、適正価格での売買が難しくなることも考えられます。このような状況では、迅速な資金調達が困難になるリスクがあります。
売却時に希望価格で売れない可能性があるから
流動性が低いREITの場合、売却時に希望する価格で売れない可能性があります。市場価格が大きく下落している場合、投資家は損失を出してでも売却しなければならないケースが出てくることもあります。
さらに、大口の投資家が一度に多量の売却を行うと、市場価格がさらに下落する恐れがあります。このような状況では、投資の出口戦略を立てるのが難しくなるため、事前の計画が重要です。
「REITはやめとけ」と言われる理由8：長期的な成長性への疑問
REITは短期的な利益を得るには適している場合がありますが、長期的な成長性には限界があるとされています。この章では、REITの成長性に関する課題を詳しく説明します。
不動産市場の成熟で成長余地が限られるから
多くの先進国では、不動産市場がすでに成熟しており、新規の開発余地が限られています。その結果、REITが新しい収益源を確保するのが難しくなり、長期的な成長が制約される可能性があります。
特に都市部では、不動産価格の高騰が新規取得の障害となり、既存物件の管理や運用に注力せざるを得ない状況が見られます。このような市場環境では、大きな成長が期待しにくいのが実情です。
新規物件取得の競争が激化しているから
REIT業界では、優良物件を巡る競争が激化しています。多くの投資家が同じ物件を狙うため、購入価格が上昇し、収益率が低下する傾向があります。これにより、REITの運用パフォーマンスが悪化するリスクが生じます。
また、競争が激しい中で無理に高値で物件を購入すると、将来的な収益性に悪影響を及ぼす可能性があります。こうした状況が続けば、REIT全体の成長性が鈍化する要因となるでしょう。
REITとは？
REIT（Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資信託の一種であり、多くの投資家から集めた資金をもとに不動産を運用する仕組みです。この章では、REITの基本的な仕組みや特徴について解説します。
不動産投資信託の一種である
REITは、投資信託の一形態として設計されており、株式や債券と同様に市場で取引されます。投資家は少額から不動産に間接投資できるため、個人投資家にも人気があります。
特に、不動産を直接購入する際にかかる多額の資金や手間を省ける点が、REITの魅力の一つです。また、分散投資がしやすく、不動産市場全体の恩恵を受けることができます。
投資家から集めた資金で不動産を運用する仕組みである
REITは投資家から集めた資金を活用して、不動産を購入・管理・運用し、その収益を分配金として投資家に還元します。この仕組みにより、投資家は物件ごとの収益リスクを分散することが可能です。
さらに、REITは賃料収入や物件売却益などから得られる収益を基にして運用されるため、安定的な収益を期待できます。ただし、不動産市場の変動や運用コストの増加が収益に影響を与えることもあります。
REITのメリット3つ
REITには、不動産投資特有のメリットがあります。手軽さや分散投資のしやすさ、流動性の高さなど、多くの投資家にとって魅力的なポイントが存在します。この章では、REITの代表的なメリットを3つ紹介します。
少額から不動産投資が可能である
REITの最大のメリットは、少額から不動産投資を始められる点です。直接不動産を購入する場合には数千万円以上の資金が必要になりますが、REITなら1万円程度から投資を始めることができます。
このため、大規模な資金がなくても不動産投資の魅力を享受することが可能です。また、初めて投資を行う初心者にとってもハードルが低く、手軽に取り組める金融商品と言えるでしょう。
分散投資によりリスクを軽減できる
REITでは、投資家から集めた資金を複数の不動産に分散投資するため、リスクを軽減することができます。たとえば、一つの物件が不調だったとしても、他の物件の収益で補うことが可能です。
さらに、地域やセクターを分散することで、特定の市場や経済状況の影響を受けにくくなるため、投資リスクを抑えることができます。分散投資が容易に行える点は、REITの大きな強みです。
流動性が高く、売買が容易である
REITは株式と同様に市場で取引されているため、比較的流動性が高い金融商品です。不動産を直接保有する場合、売却までに時間がかかることが一般的ですが、REITなら市場で簡単に売買できます。
そのため、急な資金が必要になった場合でも、迅速に現金化することが可能です。この流動性の高さは、不動産投資を手軽に行いたい投資家にとって非常に魅力的なポイントとなっています。
REITのデメリット3つ
REITにはメリットがある一方で、投資家が注意すべきデメリットも存在します。この章では、特に重要なデメリットを3つ挙げ、それぞれ詳しく説明します。
市場の影響を受けやすく、価格変動が大きい
REITは株式市場に上場されているため、経済全体や市場の動向に大きく影響されます。例えば、金利の上昇や株式市場の混乱がREIT価格の急落を引き起こすことがあります。
また、短期的な価格変動が激しいため、安定性を重視する投資家にとってはリスクとなる場合があります。この価格変動リスクを理解し、長期的な視点で運用することが重要です。
分配金が減少するリスクがある
REITの収益は不動産収入に基づいており、収益が減少すると分配金も減るリスクがあります。例えば、空室率の上昇や賃料の下落、不動産の評価額の下落などが分配金に影響を及ぼします。
このため、安定的な収益を求める投資家にとって、分配金の減少リスクは大きな懸念材料となります。投資する前に、分配金の過去実績をしっかり確認することが大切です。
手数料や運用コストがかかる
REITの運用には、管理費用や運用手数料がかかるため、それが収益を圧迫する可能性があります。また、購入時や売却時にも証券会社に手数料を支払う必要があります。
これらのコストは、投資リターンを減少させる要因となるため、事前にコストを把握し、納得した上で投資を行うことが重要です。コストを最小限に抑えられる銘柄を選ぶことが成功への鍵となります。
REITがおすすめできる人
REITは、不動産投資に興味がある人や手軽に資産運用を始めたい人に向いています。この章では、REITが特におすすめできる3つの投資家タイプを紹介します。
少額から不動産投資を始めたい人
大規模な資金がなくても不動産投資を始めたい人には、REITが最適です。1万円から始められるため、初めての投資商品としても適しています。
特に、直接不動産を購入するのは資金的に難しいという方にとって、REITは非常に便利な選択肢と言えます。
分散投資でリスクを抑えたい人
投資リスクを抑えたい人にもREITはおすすめです。複数の物件や地域に投資することで、特定の市場や地域に依存せず、リスク分散が可能です。
ポートフォリオ全体の安定性を高めたい方にとって、REITは理想的な投資先となるでしょう。
流動性の高い投資商品を求める人
不動産投資に興味がありながらも、現金化しやすい商品を求める人には、REITがぴったりです。株式市場で売買できるため、必要なときにすぐ売却して資金を手にすることができます。
長期間資金を拘束されたくない方にとって、この流動性の高さは非常に魅力的なポイントとなります。
REITを選ぶ際のポイント5つ
REITを選ぶ際には、いくつかの重要なポイントをチェックする必要があります。この章では、成功する投資のために考慮すべき5つのポイントを解説します。
投資対象となる不動産の種類を確認する
REITによって投資対象となる不動産の種類が異なります。商業用不動産、住宅、不動産開発プロジェクトなど、どの種類に投資しているかを確認しましょう。
例えば、商業用不動産に集中しているREITは、景気の影響を受けやすいため、投資の目的に応じて適切な種類を選ぶことが重要です。
運用実績や分配金の履歴をチェックする
過去の運用実績や分配金の履歴を確認することで、安定した収益を期待できるかどうか判断できます。長期的に安定した分配金を支払っているREITを選ぶのが良いでしょう。
また、運用実績が悪化しているREITには注意が必要です。過去のデータを元に慎重に検討しましょう。
手数料や運用コストを比較する
REITごとに手数料や運用コストが異なるため、事前に比較することが重要です。コストが高いREITは、収益性を圧迫するため注意が必要です。
手数料が低く、運用効率が高いREITを選ぶことで、トータルリターンを最大化できます。
投資法人の財務状況を確認する
投資法人の財務状況が健全であるかどうかをチェックすることも大切です。借入金の割合が高い場合、金利上昇時にリスクが増大する可能性があります。
財務状況が安定しているREITを選ぶことで、長期的なリスクを抑えることができます。
市場の動向や経済状況を把握する
最後に、REITを選ぶ際には、市場の動向や経済状況をしっかり把握する必要があります。不動産市場や金利の動向がREITのパフォーマンスに与える影響は大きいです。
適切なタイミングで投資を行い、経済状況に合わせてポートフォリオを調整することが重要です。
まとめ
REITは、不動産投資を手軽に始められる魅力的な商品ですが、リスクや注意点も伴います。本記事では、REITに関するメリットやデメリット、選ぶ際のポイントなどを詳しく解説しました。
REIT投資を成功させるためには、自分の投資目的やリスク許容度を明確にし、十分な情報収集を行うことが大切です。この記事で紹介した情報を活用して、賢い投資判断を行ってください。
最後に、REITがあなたにとって最適な投資手段であるかどうかをよく考えた上で、計画的に運用を進めていきましょう。
