不動産所得を青色申告するメリットは？税制上の優遇措置と条件・手続きを紹介

不動産所得のある人は、青色申告によってさまざまな税制上の優遇措置を受けることができます。青色申告をしたことのない人の中には、「青色申告するとどんなメリットがあるの？」「青色申告するための条件は？」などの疑問を感じる人もいるでしょう。

今回の記事では、不動産所得を青色申告するメリットについて解説します。青色申告するための条件や申告手続きについても紹介しますので、経験のない人も青色申告にチャレンジしてみましょう。

不動産所得の青色申告とは｜定義と目的

不動産所得のある人は、白色申告または青色申告で確定申告する必要があります。最初に「不動産所得とは何か、何のために青色申告を選択するのか」について確認しましょう。

不動産所得は「不動産収入－必要経費」

不動産所得は、不動産投資から得られた収入から必要経費を差し引いて計算します。収入は家賃や賃貸料など比較的把握しやすいですが、必要経費は少し複雑です。必要経費にできる費用は次の通りです。

• 減価償却費
• 建物の修繕費や管理費
• 固定資産税
• 火災保険などの損害保険料
• 借入金（建物の建設費用）の利息　など

不動産所得を計算するときは漏れなく必要経費を計上して、余分な税金の支払いを防ぎましょう。不動産所得や税金の計算方法について詳しく知りたい人は、次の記事を参照ください。

不動産所得が20万円超の人は確定申告が必要

給与所得者が副業で不動産投資している場合、不動産所得が20万円を超えると確定申告が必要です。また、不動産投資で赤字が出た場合など、所得が20万円以下でも確定申告した方が良いケースもあります。

不動産以外の収入がない人は、基礎控除（課税所得2,400万円以下の人は48万円）や各種控除を差し引いた所得がプラスになる場合に確定申告が必要です。

青色申告すると税制上の優遇措置を受けられる

確定申告が必要な人は、申告方法として白色申告または青色申告を選択できます。青色申告の方が手続きは面倒ですが、さまざまな税制上の優遇措置が受けられるため節税可能です。白色申告の場合、優遇措置はありません。

確定申告を簡単に済ませるために白色申告を選択する人もいますが、不動産所得の多い人は青色申告によって数十万円も節税できるケースもあります。青色申告のメリットをしっかりと理解して申告方法を選択しましょう。

確定申告について詳しく知りたい人は、次の記事を参照ください。

不動産所得を青色申告するメリット（税制上の優遇措置）

不動産所得の青色申告には大きなメリットがあります。主なメリットは次の4つです。

• メリット①：最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
• メリット②：専従者（家族や親族）への給与を必要経費にできる
• メリット③：回収不能の家賃を当年度の必要経費にできる
• メリット④：赤字を3年間繰越できる

参考：国税庁「No.2070　青色申告制度」

それぞれについて詳しく解説します。

メリット①：最大65万円の青色申告特別控除が受けられる

メリットの1つ目は、最大で65万円の青色申告特別控除を受けられることです。特別控除によって不動産所得を最大65万円も下げられます。所得税率が10%の場合、白色申告（特別控除なし）と比べて6万5,000円の節税となります。

また、所得税は所得が多くなるほど税率が高くなる累進課税であるため、特別控除で税率が下がる可能性もあります。不動産所得が多い人や本業の給与所得（自営業者は事業所得）が多い人ほど、節税メリットは大きくなります。

参考：国税庁「No.2072　青色申告特別控除」

メリット②：専従者（家族や親族）への給与を必要経費にできる

メリットの2つ目は、青色事業専従者給与控除を受けられることです。専従者給与とは、同居している家族を従業員にして支払った給与です。青色申告すると必要経費として不動産収入から控除できます。

白色申告にも専従者控除がありますが、控除できる金額に上限（配偶者86万円、そのほかの親族1人50万円など）があります。青色申告の場合は、実際に支払った給与の全額が必要経費に計上可能です。

参考：国税庁「No.2075　青色事業専従者給与と事業専従者控除」

メリット③：回収不能の家賃を当年度の必要経費にできる

メリットの3つ目は、貸倒引当金を計上できることです。家賃が滞納しているケースでは、近い将来に家賃未払いのリスクが生じます。青色申告すれば、予想される損失見込額を貸倒引当金として必要経費に計上できます。

貸倒引当金を計上できない場合、未払い家賃に対して一旦税金を支払った上で、未払い確定後に還付請求が必要です。貸倒引当金を計上することで、還付請求が不要となるとともに当年度の所得税を抑えられます。

メリット④：赤字を3年間繰越できる

メリットの4つ目は、純損失の繰越しと繰戻しができることです。不動産投資で損失（赤字）が発生した場合、青色申告すれば損失額を翌年以後3年間にわたって繰越しできます。翌年度以降の不動産所得から赤字分を控除して節税できます。

また、前年度も青色申告している場合、今年度の損失額を繰戻して前年度の不動産所得から赤字分を控除することも可能です。前年の所得税が軽減されるため、すでに支払った所得税の一部が還付されます。

青色申告特別控除を受けるための条件

青色申告特別控除の控除額は10万円・55万円・65万円の3種類です。青色申告特別控除を受けるための条件を控除額別に説明します。

条件①：10万円の特別控除

青色申告を受けるための条件は、事前に「青色申告承認申請書」と「開業届※」を提出し、税務署から「青色申告の承認」を受けることです。「事前に」とは、次の時期を言います。

※青色申告する年度に開業した場合に必要です。

• 原則、青色申告する年度の3月15日まで
• 青色申告する年度に開業した場合、開業後2か月以内

青色申告の承認を受けた後、所定の確定申告手続きをすれば、10万円の特別控除を受けることができます。事業規模に関係なく控除が受けられ、55万円以上の特別控除と比較して手続きが簡単（単式簿記による記帳など）です。

条件②：55万円の特別控除

55万円の特別控除を受けるためには、主に次の3つの条件を満たさなければなりません。

• 事業的規模であること
• 複式簿記による記帳をしていること
• 貸借対照表と損益計算書を提出していること

一定以上の規模で不動産投資し、正規の簿記の原則（複式簿記など）による取引内容の記帳が求められます。会計に不慣れな人は税理士に確定申告を依頼するという方法もありますが、初心者でもできる会計ソフトが増えているためチャレンジしてもいいでしょう。

「事業的規模」の判断基準

55万円の特別控除の条件である「事業的規模」の判断基準は次の通りです。

• 独立した家屋5棟以上を賃貸
• アパートやマンション10室以上を賃貸
• 駐車場を50台分以上を賃貸

異なる種類の不動産物件を賃貸している場合、「家屋1棟＝アパートなど2室＝駐車場10台分」として計算できます。

なお、「事業的規模でない」場合は、青色申告しても前述の「青色事業専従者給与控除」や「貸倒引当金の計上」などの優遇措置は受けられません。

条件③：65万円の特別控除

65万円の特別控除を受ける条件は、55万円の条件を満たした上で確定申告を電子申請で行うことです。e-Tax（国税電子申告・納税システム）を用いて、確定申告書や貸借対照表、損益計算書等を税務署に提出します。

確定申告の電子申請に対応した会計ソフトもあるので、利用を検討してみましょう。なお、確定申告の電子申請に代えて、仕訳帳や総勘定元帳などを電子帳簿保存すれば条件を満たしたことになります。

青色申告による確定申告手続き

最後に、青色申告による確定申告手続きについて説明します。

青色申告の手続方法

青色申告は、所得を申告する年度の翌年2月15日から3月15日までの間（年度によって異なる）に管轄の税務署に対して申告します。

手続きの前提は、次の2つが完了していることです。

• 税務署からの「青色申告の承認」
• 毎日の収支を仕分けして帳簿に記帳

記帳した帳簿をもとに貸借対照表や損益計算書などを作成し、最後に申告書を作成・提出します。

青色申告の必要書類

青色申告の必要書類は、10万円の特別控除と55万円以上の場合で異なります。55万円以上の場合は次の通りです。

• 確定申告書B
• 青色申告決算書
• 貸借対照表と損益計算書　など

確定申告書や青色申告決算書は、国税庁のHPから書式をダウンロードすることで利用できます。

上記以外の会計帳簿や必要経費の領収書などは提出不要ですが、法律で保存期間が定められているため、破棄せずに残しておきましょう。

参考：国税庁「記帳や帳簿等保存・青色申告」

まとめ：青色申告で不動産所得は節税可能。65万円の特別控除を目指そう！

不動産所得のある人は青色申告すると、次の税制上の優遇措置を受けられます。

• 最大65万円の青色申告特別控除が受けられる
• 専従者（家族や親族）への給与を必要経費にできる
• 回収不能の家賃を当年度の必要経費にできる
• 赤字を3年間繰越できる

「事業的規模」の条件を満たす人は、65万円以上の特別控除が受けられるように確定申告しましょう。毎年、大きな節税効果が期待できます。条件を満たさない人も「特別控除10万円」や「純損失の繰越し・繰戻し」が利用できる青色申告がおすすめです。