家賃収入は何万円から確定申告すべき？分かりやすく解説します

資産運用のひとつとして、不動産投資が注目されており、本業としてだけではなく副業として取り組む人も多いでしょう。不動産投資の際には、確定申告にご注意ください。「今のところ、大した家賃収入もないので、確定申告は不要では」と思うかもしれません。

実際は、不動産投資を行う多くの人は、確定申告をする必要があります。確定申告が必要となる不動産所得額を得ていると、確定申告は必須です。しかし、確定申告が不要な場合でも、申告をした方がお得になる場合もあるため、本記事で紹介します。

その他に、確定申告の流れや経費となる項目について、確定申告を忘れた場合や書類など不備があった際の対処法も解説しています。本記事を読むと、家賃収入の確定申告の全体像がわかるので、正しく確定申告を行って上手に節税してください。

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家賃収入がある人は確定申告が必須？その条件とは？

家賃収入がある場合、確定申告の対象となるのは不動産所得です。「不動産所得＝不動産による総収入額ー必要経費」ですので、不動産による総収入と必要経費の両方を算出してください。本業の給与所得がある人は、不動産所得が20万円以上ある場合、確定申告が必要です。

給与所得とは別の収入が20万円未満なら確定申告の必要はありません。また、不動産所得が赤字の場合、つまり必要経費が総収入額を上回る場合も、確定申告は不要です。

計算式の総収入額には家賃収入に加えて、返還不要な敷金や保証金、共益費名目の水道代や電気代も含まれることに注意してください。課税対象となる不動産所得の額面を下げるためには、必要経費が大きなポイントです。必要経費については記事後半で解説しています。

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家賃収入は無申告でも大丈夫？申告した方がお得な可能性大

「家賃収入から不動産所得を計算したら、確定申告不要な金額だった」という人もいらっしゃるでしょう。確定申告の義務がない時でも、確定申告をする方がお得になるケースがあります。

不動産所得が赤字であれば、確定申告をすると本業の給与所得と損益通算をして所得は相殺できます。例えば、建物の修繕費が多額になり不動産所得が赤字となった場合、その赤字を給与所得にも通算することで、課税所得を減らせます。

不動産を購入している場合、一定期間は毎年減価償却費が発生するため給与所得へ損益通算すると期間中は課税所得が減り、節税となる可能性が大きいです。確定申告をするだけで節税につながります。

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家賃収入の確定申告の流れとは？4つのポイントをおさえよう

「節税のために確定申告をしたいが、申告方法がわからない」という人もいるのではないでしょうか。お勤めの場合、勤務先が年末調整をするため、確定申告と無縁に過ごしてきた人が多いでしょう。家賃収入の確定申告は、次の4つのポイントをおさえると簡単に進められます。

確定申告を2つの方式のどちらで行うか決める
各種の提出書類を用意する
決算書を作成する（青色申告の場合のみ）
確定申告書類の提出方法を選んで提出する

各ポイントについて、以下で説明します。

①確定申告を2つの方式のどちらで行うか決める

まず、確定申告を白色申告と青色申告のどちらで行うかを決めましょう。白色申告と青色申告は、それぞれメリット・デメリットが異なるので、自分に合う方式を選んでください。白色申告のメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット：簡易な方式による記帳で済むため、会計知識が無い人も行える。
デメリット：損失繰越ができない。青色申告特別控除が受けられない。

青色申告のメリット・デメリットは、白色申告とは異なります。

メリット：最高65万円の青色申告特別控除がある。損失を翌年以降3年にわたって繰り越せる。
デメリット：事前に申請書を提出する必要がある。複式簿記で記帳しなければならない。

白色申告は簡単ですが、節税面ではあまり効果がありません。青色申告はいろいろ手間がかかりますが、節税面で大きなメリットを得られます。

②各種の提出書類を用意する

提出すべき書類と、提出書類を作成するために必要な書類を用意します。提出書類は次のとおりです。いずれもWEB上で作成・入手が可能です。

確定申告書B
白色申告の場合：収支内訳書
青色申告の場合：青色申告決算書

上記の提出書類を作成するために、以下の書類を用意します。

現金出納帳や通帳、各種契約書など収入に関する書類
賃借人の氏名や月額家賃、賃借期間がわかる書類
借入金の支払明細や、管理費の領収書、保険証券など必要経費に関する書類
お勤めの場合、源泉徴収票

また、提出書類については、下記の記事でも詳しく紹介しているので、こちらも参考にしてください。

③決算書を作成する（青色申告の場合のみ）

確定申告を青色申告で行う場合のみ、決算書を作成しなければなりません。「会計や簿記の知識がないから、どうしよう」と不安になる人もいるのではないでしょうか。実は、国税庁HP上の確定申告書等作成コーナーで、画面案内に従って自動的に作成できます。

また、会計ソフトを利用している場合も、ソフトが自動計算で作成します。手書きと手動計算にこだわりがある場合、税務署で指導を受けながら作成するのがおすすめです。

④確定申告書類の提出方法を選んで提出する

完成した確定申告書類を提出する方法は、次の3通りです。好みの方法を選んで提出してください。

e-Taxで申告：国税庁HPの確定申告書等作成コーナーで作成した場合に可能
住所地等の所轄税務署に郵便で送付
住所地等の所轄税務署にて、窓口提出

郵便で送付する場合、通信日付印が提出日となるため、締め切り日よりも早めに送付しましょう。

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家賃収入の経費になる項目とは？主な必要経費をご紹介

「不動産所得＝総収入額ー必要経費」であるため、必要経費を計上すると課税対象となる不動産所得を減らせます。必要経費をしっかりと計算することが節税につながります。主な必要経費は次のとおりです。

固定資産税や都市計画税などの税金関連
修繕費
減価償却費
ローン金利
損害保険料
その他の経費（管理委託費、交通費など）

これらの経費について、以下で解説します。

固定資産税や都市計画税などの税金関連

不動産投資を行うと、固定資産税や都市計画税が毎年課税されます。この2種は経費として計上できます。また、不動産を取得した場合は、不動産取得税が経費になります。ただし、不動産取得税は、取得時1回限りの経費です。

修繕費

壁紙の貼り替えや、階段や廊下の修繕、エアコン等の機器類の交換といった、原状回復を目的とした修繕費はすべて経費です。ただし、フルリノベーション等の、不動産の価値向上を目的とした修繕費は、減価償却費となるため注意が必要です。

減価償却費

減価償却費とは、建物等固定資産の価値が毎年減少していく、という手続きによって計上できる経費です。実際に手元の資金から経費として支払うわけではないにもかかわらず経費となるため、節税に大きな役割を果たします。

ローン金利

不動産購入時に組んだローンの金利部分は、必要経費に計上されます。ただし、ローンの元金部分は経費にはならないため、「ローン返済額」は経費に含まれないことに注意が必要です。金融機関から郵送されるローン償還表などで確認しましょう。

損害保険料

不動産投資に関連する損害保険料として、火災保険と地震保険の2つがあります。どちらも必要経費です。火災保険はローンを組んだ場合は必須加入であり、地震保険は任意加入という違いがあります。

その他の経費（管理委託費、交通費など）

その他、不動産管理業者に支払う管理委託費や、物件購入や管理のためにかかった交通費など、不動産投資に関わる経費はすべて計上できます。不動産投資を学ぶために購入した書籍代や、業者への接待費なども経費です。

不動産投資の節税方法について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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もし、確定申告を忘れていたら、どのようなペナルティがあるのか？

「うっかり確定申告を忘れていたら、どんなペナルティがあるのか」と心配になる人もいるでしょう。確定申告すべきなのにしなかった、もしくは期限内にできなかった場合、通常の税金に加えて無申告加算税と延滞税が課税されます。

無申告加算税は、納税額に対し50万円以下の部分に15％、50万円を超える部分に20％をかけた税額です。また、申告が遅れたことへのペナルティである延滞税は、最大で年14.6％が課されます。いずれも高額な税金となるため、期限内に確定申告を済ませましょう。

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確定申告にミスがあった時の対処法｜早く処理して延滞税を減らそう

確定申告を済ませた後に、ミスがあると気づいた時は一刻も早く対処する必要があります。ミスに気づいたのが確定申告の「期限内」が「期限後」かで、対処法やペナルティが異なります。以下でそれぞれについて解説するので、ぜひ確認しておいてください。

最後まで見れば、ミスがあった時にどうすれば良いかが分かり、落ち着いて対処できるようになるでしょう。

確定申告の期限内にミスがあると気づいた時の対処法

確定申告の期限内に、ミスに気づいた時の対処法は、改めて確定申告書を作成し直すことです。新たに作成した確定申告書を、「訂正申告」として税務署に提出してください。この場合は何もペナルティは課されません。

ただし、「訂正申告」は期限内に提出する必要があります。期限に間に合うよう、早い対処が求められます。この場合は、期限内の最後に行なった確定申告が適用されます。

確定申告の期限後にミスがあると気づいた時の対処法

確定申告の期限後に、ミスに気づいた時は、ミスの種類によって対処法が2パターンに分かれます。

「納税額が多すぎた、または還付額が少なすぎた」場合は、更生の請求を行います。請求できる期間は、申告期限から5年以内です。

一方、「納税額が少なすぎた、または還付額が多すぎた」という場合は、修正申告をします。税務署の調査前に修正申告をすると、過少申告加算税が課税されずに済むため、できるだけ早く対処しましょう。

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まとめ：家賃収入の確定申告は早めに取り組もう！

家賃収入を得ている場合に確定申告が必須となる条件や、確定申告が不要でも申告するとお得になるケースを紹介しました。また、確定申告の具体的な流れや、必要経費の項目、確定申告に不備があった際のペナルティと対処法も解説しました。

確定申告書を作成するには、どうしても一定の時間が必要です。特に副業で不動産投資を行っている場合、本業の合間で確定申告書を作るのは大変だと思うかもしれません。早めに必要書類を用意して手順を確認しておくと、スムーズに作成できるでしょう。

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