不動産バブルはもうすぐ崩壊する？注視すべき指標やプロ投資家の見解を紹介

監修者：岩切健一郎

1986年5月生まれ。宮崎県出身。業界10年目。
コンサルティング会社、外資系生命保険会社を経て、現在は保険代理店に勤務しながら発達障害の方のライフプランを専門に行う合同会社ひなたを経営。
保有資格：ＦＰ1級、ＣＦＰ全課目合格

2022年2月現在、不動産市場（マンション）はバブルではないかとささやかれることがあります。確かに価格の上昇は続いていますが、この好調な不動産市況は「不動産バブル」といえるのでしょうか。

結論からいえば、バブルの定義にもよるものの、現時点では不動産市場はバブルではないと考えられます。そこで、この記事では不動産バブルの仕組みやバブルかどうかを判断する際のポイントなどを解説します。

プロ投資家の見解も紹介しますので、ぜひ不動産の価格形成メカニズムや市況を把握するうえでお役立てください。

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不動産バブルの仕組みとは？

そもそも不動産バブルとは、不動産価格が適正な水準を大幅に上回って上昇することです。「期待が著しく強気化する」現象こそ、バブルの仕組み（特徴）だと指摘されています。

「不動産バブル」とはスケールが異なるものの、2000年7月当時の日本銀行総裁が国際カンファレンスで発言した内容が以下です。

バブル期を特徴づける1つの要素は、新時代への熱気が社会を包み、期待が著しく強気化する、という現象である。その意味で、バブルを地価や株価といった資産価格だけで捉えるのは不十分である。先に触れた論文では、資産価格そのものの急激な上昇だけでなく、マネーサプライ・信用量の膨張、経済活動の過熱という要素を加味して、これら3つの要素が揃った時期を「バブル経済」と定義しているが、1987年から1990年にかけての日本経済はまさにそうした時代であった。

引用元：日本銀行「日本銀行金融研究所主催第９回国際コンファランスにおける総裁開会挨拶」

それでは、バブルの特徴たる「期待の強気化」は、どのように判断するのかについて次の章で確認していきましょう。

不動産バブルなのか判断をする際のポイント

不動産バブルを判断する際のポイントとして、次の3つが挙げられます。

不動産バブルの判断ポイント

地価や取引価格の局地的な上昇
収益価格との乖離
イールドギャップが低水準

地価や取引価格の局地的な上昇

過去のバブル期では、地価や取引価格が局地的に上昇している特徴が見られています。そのため、地価や取引価格が局地的に上昇しているかどうかが、バブル期を判断する指標の1つです。

この点も踏まえると、一部ではあっても、地価上昇率が顕著に高まる地点が散見されれば、その後、不動産市場全体の過熱が生じる可能性がある。このため、モニタリングのうえでは、局所的な地価上昇の動向についても目配りする必要があるといえる。

引用元：日本銀行「不動産市場のモニタリングにおける各種データの活用について」（PDF）

なお、地価公示における地価変動率の推移を見ると、直近5年間では住宅地と商業地ともに小幅な上昇を続けていましたが、令和3年度の公示においては感染症の影響もあり、東京圏含めて全国的に下落しました。

収益価格との乖離

不動産バブルの判断は、取引価格と収益価格の乖離が増大しているかどうかも参考にできます。以下は、不動産鑑定評価基準における一文です。

なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。

引用元：国土交通省「不動産鑑定評価基準」（PDF）

そもそも収益価格とは、不動産が将来生み出すと期待される収益の現在価値の合計額をもとにして不動産の価格を決める鑑定評価手法の1つです。また、現在価値は将来の収益を現時点で評価するといくらになるかを表します。

このように価値を求める方法を収益還元法といい、不動産だけでなく企業価値の評価などにも利用されています。投資家視点では、その不動産の収益性を高く見込んだ場合、比較的高い金額で不動産を購入しても良いと考えるでしょう。

ただし、取引価格と収益価格の乖離を見たくても、適正な収益価格がいくらなのかを求めるのは不動産鑑定士の仕事であり、その算定は難しいことが一般的です。

イールドギャップが低水準

イールドギャップとは、資産や金融商品の利回りの差のことです。特に安全資産といわれる国債の利回りとの差は、その投資対象にかかるリスクプレミアムを表す指標になると考えられています。また、イールドギャップ（リスクプレミアム）はバブルの特徴である「期待の強気化」を推計する指標の1つです。

仮にイールドギャップが0になると、理論的には不動産も国債と同程度に収益の確実性が高い（リスクが低い）と考えられていることを示します。

収益の確実性が国債と同程度に高いなら、収益の額が変わらなければ投資家が投資しても良いと考える対価（投資価値）が高まり、不動産の価格は上昇します。

なお、日本不動産研究所が公表した2021年10月現在における不動産投資家調査では、例えば東京ワンルームマンション（城南地区）で期待利回り4.0％でした。国債利回りは約0.2％（2022年2月末）ですので、3.8％ほどのイールドギャップを確保しています（目安）。

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不動産バブルが起こる理由は金融政策との関係が深い

不動産バブルを考えるにあたって、金融政策の動向を注視する必要があります。まず、金融緩和期には金利が低下し、金融機関が低金利で資金を調達できます。

それに伴って企業や個人への貸出金利も低下し、企業や個人にとっては資金調達コストが下がります。結果として不動産市場に資金が流入し、不動産価格の上昇につながるのです。

実際、以下のとおり投資家の不動産に対する「期待の強気化」だけでなく、「金融機関行動の積極化」もバブル発生の要因として挙げられています。

バブル発生の第1の要因として挙げられるのは、金融機関行動の積極化である。

引用元：日本銀行「資産価格バブルと金融政策：1980年代後半の日本の経験とその教訓」（PDF）

2022年が不動産バブルならいつ崩壊する？

2022年2月現在は、不動産投資のイールドギャップが確保されているため、バブル崩壊ほどのインパクトが生じる可能性は低いと考えられます。一方で、金融環境は低金利が続いており、今後の金利上昇リスクやそれに伴う不動産の価格下落リスクについては注意が必要です。

実際、日銀の金融システムレポートによると、次のように価格調整リスクが指摘されています。

もっとも、今後の不動産市場をみていくうえで以下のようなリスクも注視していく必要がある。まず、海外の先行研究が指摘するように、不動産価格が調整するリスクである。わが国でも、先々の賃貸市場の好転を見越した投資家行動が下支えしている側面もあり、内外金融環境や感染症の帰趨により、取引市場への投資資金が流出するリスクには留意を要する。

引用元：日本銀行「金融システムレポート 2021年10月」（PDF）

また、日本不動産研究所がアセットマネージャーやデベロッパー、保険会社、投資銀行などのプロ投資家（機関投資家）に行ったアンケート調査によると、2021年10月時点でマーケットサイクルは「ピークである」という回答が最も多い結果となりました。