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資産運用

新型コロナウイルスの拡大はあらゆる業界に影響を与えました。これは不動産投資市場でも同じことがいえます。これから不動産投資を始めようと思っている人の中には、うまく収益化できるかどうか不安に感じている人もいるでしょう。

しかし、不動産投資市場の今後は悲観すべきものかというと、そうではありません。あまり影響を受けなかった物件や、今後需要が回復していくと考えられる物件も多くあります。

そこで、ここでは不動産投資市場の現状と今後について、これからどのような投資物件を選ぶべきか、マンション投資を例として解説します。

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【投資物件別】コロナウイルスが与えた影響と今後

新型コロナウイルスは不動産投資市場にも影響を与えましたが、その影響の大きさは物件ごとで異なります。ここでは、投資物件別にコロナウイルスが与えた影響と、今後の動向について見ていきましょう。

【マンション・アパート】都心の需要は続く

まずは、マンションやアパートの動向ですが、実をいうと新型コロナウイルスの拡大はマンションやアパートに大きな影響は与えていません。なぜなら、マンションやアパートは人が住むための居住用物件だからです。

新型コロナウイルスの影響があったからとはいえ、多くの人が住む場所を失うほどの影響は出ていません。そのため、居住用物件の需要が急激に減ることはなく、賃料の低下や空室率上昇などの影響はわずかです。

しかし、一部の中古物件の区分投資マンションの価格がやや下がるといった影響はありますが、需要の減少とは何ら関係がありません。むしろ東京や大阪などの都心部では依然として人口の流入が進み、物件の需要は続いています

都心部への人口流入が進むということは、一方で地方は人口の流出が続き、人口が減少していくことになります。そのため、人口減少が進むと同時に物件の需要も減少し、賃料低下や空室率の悪化が進んでいくと考えられています。

【オフィスビル】需要は徐々に減少する

新型コロナウイルス拡大の影響を受けた物件のひとつにオフィスビルがあります。政府は緊急事態宣言を発令し、外出自粛やテレワーク推進などを企業へ要請しました。

テレワークの普及は、企業が複数の拠点を維持する必要性を希薄にさせる要因となりました。結果、企業拠点の集約や撤退が相次ぎ、オフィスビルの需要低下につながったのです。

では今後オフィスビルの需要はどうなるのでしょうか。実際は、テレワークの普及率は現時点でそこまで高くありません。しかし、企業は今後も新型コロナウイルスと同様の事態が起こるリスクを減らしたいと考えているため、完全に新型コロナウイルス前の状況に戻すことはできません

規模を抑えるにしても、テレワーク自体を完全になくす企業は少ないでしょう。これらのことを総合して考えると、オフィス需要は徐々に減少すると考えられます。

【ホテル・民泊】需要は長期的に回復する

不動産投資市場で新型コロナウイルスの影響を最も受けた物件は、ホテルや民宿です。以前はインバウンド需要などでホテルや民宿の業績は右肩上がりだったため、多くの投資家が新規で参入していました。

ところが、新型コロナウイルスの影響が大きくなるにつれて、海外からの渡航客がほとんどなくなったうえ、緊急事態宣言下では不要不急の外出や移動の自粛要請を受けており、国内の宿泊客も減少し、需要も激減しました。東京オリンピックも無観客での開催となったため、国内外からの観光客が減り、かなりの打撃を受けています。新型コロナウイルスの影響により、宿泊業界は大きく落ち込んだといっても過言ではありません。

ただし、新型コロナウイルスへの対応のノウハウが構築されたことや、パンデミック収束後には観光客や宿泊客が戻ってくることが考えられるため、長期的にみると需要は回復する可能性が高いです。これからの業績回復のことを考えると、投資家の新規参入は検討する価値が高いといえるでしょう。

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金融機関の融資の今後

不動産投資をするためには多くの場合、銀行などの金融機関から融資を受けることが前提となります。そこで気になるのが、金融機関の不動産投資市場に対する融資の現状と今後のことです。

そもそも融資は、景気に左右される部分が大きいです。景気が悪いと融資は厳しくなる傾向にあります。ただし、現在は新型コロナウイルスの影響による倒産を防ぐために、政府から金融機関に積極的に融資を考える旨の通達が出ています。

そのため、融資相談を積極的に受け付けていることから企業や店舗の融資相談が増加し、不動産投資向けの融資は以前と比べて難しくなっています

現状、不動産投資市場への新規参入のために、金融機関からの融資を受けることは難しいでしょう。

しかし、コロナウイルスの影響が落ち着き、経済活動が回復する頃には、以前のように融資も活発になる見込みです

今後需要が見込める投資物件選びのポイント

投資物件を選ぶ際に考えなければならないことは、需要が見込めるかどうかです。そこで、ここからは今後需要が見込める投資物件選びのふたつのポイントを見ていきます。

人気の高いエリアにある

今後需要が見込める投資物件選びのひとつめのポイントが「人気の高いエリアにあること」です。当たり前のように聞こえるかもしれませんが、人気の高いエリアがどこであるのかを見極めることは、これから不動産投資を始める人にはなかなか難しいことです。なぜなら現状だけではなく、今後の需要についても考える必要があるからです。

一般的に、大都市の不動産はニーズが高いといわれています。それは、今後も大都市圏には、地方からの人口流入が続くと考えられているからです。大都市の不動産ニーズは、今後20~30年は続く見込みです。

ただし、大都市であれば、どこでもニーズが高いというわけではありません。現状として需要が高く、今後も需要が続くと考えられるのは、最寄り駅からの距離が近い物件であったり、周囲にスーパーやコンビニ、学校などがあったりする物件です。投資用の不動産物件を選ぶ際には、最寄り駅からの距離や周辺施設に何があるのか、などを注視しましょう。

物件の設備を確認する

投資物件選びのポイントとして、人気の高いエリアと並んで重要なのが「物件の設備を確認すること」です。

人気のあるエリアにある物件でも、需要の高い物件とそうでない物件はあります。その大きな違いは、設備の違いです。新築であったり、最新の設備が充実していたりする物件であれば、当然人気があります。

そのため、投資用不動産を選ぶ際には、以下の点を確認すると良いでしょう。

  • 築年数や建物の構造
  • 十分な設備が揃っているか
  • 人気の高い間取りなのか

また、投資を考えている不動産物件が居住用物件なら、セキュリティや水回りがしっかりしている物件の方が需要は高くなるため、重要なポイントになります。

まとめ

新型コロナウイルスの影響で、不動産投資市場も大きな打撃を受けました。しかし、不動産投資市場の現状や今後が悲観すべきものかというと、そうではありません。

オフィスビルやホテル・民宿は大きな影響を受けましたが、宿泊業界は長期的みると需要回復の可能性は大いにあり得ます。マンションやアパートにおいては都心の需要がこれからも続くと考えられるでしょう。

このように、地域や物件の形態により、不動産投資市場の今後は変わっていくことが考えられます。これから不動産投資を始める場合は、今まで以上に、今後需要が見込める投資物件選びが重要となるでしょう。

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