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個人事業主でも不動産投資はできる?融資を受ける3つのポイント

by 柴田 剛秀

不動産投資に興味がある個人事業主の方は多いのではないでしょうか。家賃収入があり、景気による影響を受けにくいことから、安定して利益を得られるというイメージを持っている方もいるかもしれません。

ここでは、個人事業主が不動産投資をするメリットとデメリットをまとめました。個人事業主がスムーズに不動産投資を始めたいときに役立つ、融資を受けやすくする3つのポイントについても解説します。

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個人事業主でも不動産投資はできる

不動産投資ができるのは、資産家など資金に余裕がある人だけだと考えている人も多いかもしれませんが、個人事業主でも不動産を取得できれば不動産投資を始められます

ただし、マンションやアパートなどの不動産を取得するにあたって、銀行からの融資を受けるケースが大半でしょう。個人事業主は正社員と比べて収入が不安定になりやすいため、融資を受ける段階でつまずきやすいのは事実です。

審査では、職業や年齢、年収のほか、返済能力などを見定めます。個人事業主で不動産投資に興味があるなら、まずは自分が融資を受けられるか否か調べることから始めましょう。

個人事業主が不動産投資をするメリット

では、個人事業主が不動産投資をすることで得られるメリットについて解説します。

本業と並行して続けやすい

不動産投資を行うとき、物件の管理は管理会社に委託するのが基本です。そのため本業に大きな支障をきたすことなく収入を得ることができます。

業種によっては、繁忙期がある方もいるでしょう。忙しくて不動産管理に手が回らなくても、管理会社に不動産関連の業務をすべて任せられます。

また、万が一本業の収入が少なくなったときにも収入源として不動産投資をしておけば、生活を維持することが可能です。

不動産投資の費用を経費として計上できる

一定以上の収入がある個人事業主なら、毎年確定申告をしているはずです。不動産投資をしていると、投資にかかった諸費用を経費として計上できます。

不動産を所有しているとさまざまな税金や費用がかかります。固定資産税に火災や地震の保険料、物件の管理費、修繕費、さらにはローン金利まで、これらが経費として計上できれば大きな節税対策になります。

なお会社員の経験がある方の中には、福利厚生費が経費として認められた記憶がある方もいるのではないでしょうか。これはあくまで法人の場合のみで、個人事業主では福利厚生費は経費として認められません。

たとえば、スポーツジムの会費を福利厚生費として経費計上すると、税務調査が入るおそれがあることを覚えておきましょう。

青色申告をすれば最大65万円の控除を受けられる

青色申告をすることが前提にはなりますが、個人事業主は不動産投資によって得た収入から最大65万円の控除を受けられる可能性があります。控除額は不動産の事業規模によって決まり、その基準は以下のとおりです。

  • 一戸建て:5棟以上
  • アパート、マンション:10室以上

上記の事業規模を満たしていれば55万円、満たしていなければ10万円が控除額になります。

そのほか、最大65万円の控除を受けるためには、正しい簿記で記帳しなければならない、e-tax(国税電子申告・納税システム)により確定申告を行わなければならないなどの条件があります

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個人事業主が不動産投資をするデメリット

ここまでの内容では個人事業主と不動産投資は相性がよいように見えます。しかし、いくつかのデメリットもあるので覚えておきましょう。

金融機関からの融資を受けにくい

安定的な収入が望める会社員とは違い、個人事業主は収入が不安定になりやすいため、融資を受けにくい場合があります。

金融機関によっては厳しい審査基準が設けられていることもあります。会社員に比べて確認事項や提出書類が多いなど難易度は高めです。また、融資を受けられても会社員より融資金額が少ないケースもあります。

個人事業主が不動産投資をするにあたっては、ローン審査や融資金額の面でつまずき、希望どおりに不動産を取得できない可能性もあることを認識しておきましょう。

予期せぬ費用が発生することがある

不動産は購入したあとにもさまざまな費用がかかります。不動産の購入後にかかる主な費用は以下のとおりです。

  • 定期的に行う修繕にかかる費用
  • 火災や地震に備えて加入しておく保険料
  • 年に一度支払う固定資産税

そのほか、自然災害によって不動産に不具合や破損が生じれば、予期せぬ出費が発生することもあるでしょう。

個人事業主で不動産投資をする場合は、想定外の事態に備えて修繕費や原状回復費を準備しておくことが必要になります。

個人事業主が融資を受けやすくするための3つのポイント

個人事業主が融資を受けにくい場合があるものの、正しく対策すれば融資を受けやすくすることもできます。ここでは、個人事業主が融資を受ける際におさえたい3つのポイントを解説します。

1.貯蓄や資産を証明する資料を用意する

個人事業主が融資を受けにくい理由は、収入が不安定になりやすいという性質上、ローンの返済能力が低い可能性があると見なされるためです。しかし、自分の貯蓄や資産状況を資料にまとめ、金融機関に証明できれば融資を受けられる確率は上がります。

ローン審査を受ける際には、自分が保有している預貯金や株式投資、投資信託などの情報も添えて提出しましょう。

また、不動産の購入にあたっては、用意できる頭金が多いほどローン審査に通りやすくなります。

2.カードローンやクレジットカードを返済しておく

カードローンで借り入れをしていたり、クレジットカードのリボ払いやキャッシング枠を過度に利用していたりする場合、融資を受ける際の足かせになります。滞納履歴がある場合も同様です。

期日が決められた支払いを滞納したことがあるという履歴は、金融機関から「あなたの返済能力に問題があるかもしれない」と見なされる大きな要因になります。

現時点で滞納している支払いがある場合、早めに返済を済ませましょう。なお、金融機関は現在の返済状況だけではなく、過去までさかのぼった履歴を確認します。

現在から過去も含めて、カードローンやクレジットカード、ほかには公共料金や税金などの滞納履歴がある場合は融資を受けにくくなることを覚悟しましょう。

3.過度な節税をしない

個人事業主が融資を受けるにあたっては、過去数年分の確定申告書の提出を求められることが多いです。

過去も含めて過度な節税対策をしている状況が確定申告書から見て取れる場合、金融機関から返済能力が低いと見なされ、融資を断られる場合があります不動産投資を検討しているなら、数年単位で節税対策を見直したほうがよいでしょう。

節税対策を見直す際は、個人事業主の年収の定義に注意が必要です。会社員であれば、税金などを差し引く前の額面金額を年収としますが、個人事業主は売上から経費を引いた収入を年収として扱います。

そのため、仮に300万円の売上があっても、過度な節税対策により200万円の経費を計上していれば個人事業主の年収は100万円です。

金融機関からローンを返済できないと判断されないように、適度な節税対策を心がけましょう。

まとめ

本業の収入が不安定になりやすい個人事業主の場合、安定収入を得る手段として不動産投資を考えることも多いでしょう。

しかし、個人事業主だと融資が受けにくい、災害などで思わぬ出費がかさむ可能性があるという懸念点があります。いずれも対策できるものであるため、融資を受ける際はポイントをおさえておきましょう。

不動産投資に興味がある個人事業主の方は、ぜひご自身の資産状況など確認しながら前向きに検討してみてください。

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