働き方が多様化している現代、勤めている会社を早期に退職し、経済的に自立して新たな生活を送る、「FIRE」という考え方があります。FIREは、不動産投資で実現することができます。
ここでは、不動産投資でFIREを実施する方法について詳しく解説します。
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そもそもFIREとは何か
はじめに、FIREとはどのようなものか、その基礎知識について見ていきましょう。
FIREの基礎知識
FIREとは、簡単にいうと「経済的自立と早期退職」です。退職後も継続的な資産運用を行うことが前提とされ、投資などで収入を得ながら生活を送ります。
FIREとよく似ている言葉に、早期リタイアがありますが、この2つは意味が異なります。早期リタイアとは、退職前に十分な貯金や資産形成をしたうえで完全に退職することです。つまり、すでに生活できるだけの十分な財産を蓄えたうえで生活をしていくため、退職後に収入を得続ける必要はありません。
FIREの「4％ルール」
FIREを実現させるために重要となるのが「4％ルール」です。
4％ルールとは、資産を切り崩さず生活費を賄うことができる運用益の利率のことです。具体的には、年間支出の25倍（「投資元本（100％）÷支出（4％）」）の資産を築き、年利4％の運用益であれば、資産を切り崩さず生活費を賄うことができるというのが4％ルールです。例えば、一年間の生活資金が400万円（夫婦二人の平均）なら、25倍の一億円の資金が必要となります。
【方法】不動産投資でFIREを実現させる4つのステップ
ここでは、不動産投資でFIREを実現させる4つのステップを見ていきましょう。
1．不動産投資に関する知識やリスクを学ぶ
不動産投資でFIREを実現させるために、まず始めるべきことは「不動産投資に関する知識やリスクを学ぶこと」です。
不動産投資をする際には、仲介業者に物件の契約条件についての相談をしたり、物件の紹介や契約のサポートを受けたりします。しかし、仲介業者のいうことがすべて正しいとは限りません。
自分で不動産投資に関する知識やリスクを学ぶことで、仲介事業者などの言い分を鵜呑みにせず、正しい投資判断ができるようになります。
また、不動産投資にはどうしても空室、災害などのリスクがあります。不動産投資のリスクについて学ぶことで、その対策を自分で立てることもできます。
このように、まずは不動産投資に関する知識を付けることが重要となります。
2．エリアと物件の選定を行う
不動産投資に関する一連の知識を身につけたら、次は投資するエリアと物件の選定を行います。不動産投資の対象となるエリアや物件はさまざまです。大切なのは目的に合った物件を選ぶことです。
不動産投資でFIREを実現させるためには、1棟物件や金融機関の評価の高い物件、高利回りの物件をおすすめします。
高利回りの基準は、都市部のワンルームマンションであれば、新築で約4％以上、築年数20年以上で5～9%以上を見込んでおくといいでしょう。
3．収支のシミュレーションをする
投資用物件を選ぶ際は、「収支のシミュレーション」が重要です。投資によって、将来的にどのくらいの収入が得られ、どれぐらいの支出が必要なのかを確認します。
不動産投資では、不動産の購入や売却時の諸費用、修繕積立金や固定資産税などの維持費などがかかります。また、想定外の出費があることも多いので、それらをカバーできる収入が見込めるのかどうかを、しっかりと判断する必要があります。
4．銀行融資の事前審査に申し込む
収支のシミュレーションを行い、問題のない物件を選ぶことができたら、次は銀行融資の事前審査に申し込みます。不動産投資に対する融資の審査は、申し込み者個人（投資家）と物件の両方が審査対象になります。
申し込み者個人（投資家）の審査では、その人に返済能力があるかを見ます。物件の審査では、物件の収益力はもちろんのこと、物件の価値（返済が滞った場合に競売などを行うため）も判断材料となります。そのため、人によって借入金の上限も異なるほか、審査に落ちることもあります。
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FIREに成功する人・失敗する人の特徴
FIREに成功する人・失敗する人には、それぞれの特徴があります。ここからは、FIREに成功する人・失敗する人の特徴について見ていきます。
FIREに成功する人の特徴5つ
まずは、FIREに成功する人の特徴を5つ見ていきましょう。
1．物件選択に慎重になっている
FIREに成功する人の特徴として、まずは慎重に物件を選択し、優良な物件を選んでいることが挙げられます。
投資家にとって優良な物件とは、安定した収入を生み出す物件のことで、空室リスクの低い物件のことです。エリアや駅からの距離、競争物件の有無などを慎重に見極め、安定した収入を得ることができる、空室リスクの低い物件を選択しましょう。
優良物件を選ぶためには、物件の情報収集など、不動産投資に関する知識を学ぶことを怠らないことが大切です。
2．なるべく早めに不動産投資に着手している
FIREを成功させるために重要なのが、なるべく早めに不動産投資に着手していることです。できれば、退職前から不動産投資に着手することをおすすめします。これは上述した通り、融資の審査では、申し込み者個人（投資家）の審査も行われるためです。
審査では、職業や年齢、年収のほか、物件の資産価値などをふまえ、返済能力の見定めや担保評価を行います。
定職についている状態の方が、融資が受けやすくなります。逆に、退職後は融資を受けることが難しいので、退職前から不動産投資に着手しましょう。
3．投資の規模を拡大している
投資の規模を拡大していることも、FIREを成功させる特徴のひとつです。FIREを成功させるためには、家賃収入から得られるキャッシュフローの金額が重要です。家賃収入から得られるキャッシュフローは、投資の規模が同じであれば、毎年ほとんど変わりません。
賃貸経営規模の拡大をすれば、キャッシュフローを増やすことができます。ただし、賃貸経営規模の拡大はリスクを増大させる可能性もあるため、計画は綿密に立てることが大切です。
4．黒字申告・決算を出し続けている
FIREを成功させるためには、黒字申告・決算を出し続けている必要があります。黒字申告を続けることは経営が好調であることを意味するだけでなく、いざ資金が必要になったときに、銀行から融資を受けやすくなります。逆に、赤字だと銀行から融資を受けにくくなるので注意が必要です。
5．経費を差し引いた実質利回りを確認している
FIREを成功させるためには、しっかりとした収支のシミュレーションをすることが必要です。そこで重要なのが、実質利回りです。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2つがあります。表面利回りは物件価格に対し、家賃収入がどれだけ得られるかの目安です。あくまで収入の目安のため、キャッシュフローを正確に計算することができません。
一方、実質利回りはコストも考慮した上で計算するので、正確にリターンを算出でき、正確なキャッシュフローを把握することができます。
FIREに失敗する人の特徴3つ
次に、FIREに失敗する人の特徴を3つ見ていきましょう。
1．目的のない不動産投資をしている
FIREに失敗する人の特徴のひとつが、目的のない不動産投資をしていることです。FIREのために不動産投資を始めたはずが、途中から不動産投資自体が目的になってしまうケースは珍しくありません。
「新たなスキルを身に着ける」「悠々自適に過ごす」など、自分が将来どうなりたいか、不動産投資を行う中で再確認する必要があります。
2．リターンが低いものに投資している
FIREに失敗する人に多く見られる特徴が、リターンが低いものに投資していることです。低リスクだからとはいえ、低利回りの物件ばかりでは収益は得られません。
国内の投資物件にリターンが高いものがないのであれば、海外で運用することも視野に入れましょう。
3．想定していた利回りを維持できていない
毎年、想定した利回りが出るとは限りません。空室が増えたり、賃料が下がったりすると当然、利回りも下がります。FIREを成功させるには常に現状を把握し、想定していた利回りを維持できていない場合は、すぐに改善策を考えることが重要です。
まとめ
FIREとは、「経済的自立と早期退職」を指します。FIREを実現させるためには、「4％ルール」を覚えておきましょう。年間支出の25倍の資産があれば、早期退職後も十分な生活を送ることができるという考え方です。
これから不動産投資を考えている方は、今回のポイントをふまえ、計画的に行いましょう。
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