2025年に不動産バブルは崩壊する？注視すべき指標やプロ投資家の見解を紹介

2024年4月現在、不動産市場（マンション）はバブルではないかとささやかれることがあります。確かに価格の上昇は続いていますが、この好調な不動産市況は「不動産バブル」といえるのでしょうか。

結論からいえば、バブルの定義にもよるものの、現時点では不動産市場はバブルではないと考えられます。そこで、この記事では不動産バブルの仕組みやバブルかどうかを判断する際のポイントなどを解説します。

プロ投資家の見解も紹介しますので、ぜひ不動産の価格形成メカニズムや市況を把握するうえでお役立てください。

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不動産バブルの仕組み｜不動産価格が一定水準を大幅に上回ること

そもそも不動産バブルとは、不動産価格が適正な水準を大幅に上回って上昇することです。「期待が著しく強気化する」現象こそ、バブルの仕組み（特徴）だと指摘されています。

「不動産バブル」とはスケールが異なるものの、2000年7月当時の日本銀行総裁が国際カンファレンスで発言した内容が以下です。

バブル期を特徴づける1つの要素は、新時代への熱気が社会を包み、期待が著しく強気化する、という現象である。その意味で、バブルを地価や株価といった資産価格だけで捉えるのは不十分である。先に触れた論文では、資産価格そのものの急激な上昇だけでなく、マネーサプライ・信用量の膨張、経済活動の過熱という要素を加味して、これら3つの要素が揃った時期を「バブル経済」と定義しているが、1987年から1990年にかけての日本経済はまさにそうした時代であった。

引用元：日本銀行「日本銀行金融研究所主催第９回国際コンファランスにおける総裁開会挨拶」

それでは、バブルの特徴たる「期待の強気化」は、どのように判断するのかについて次の章で確認していきましょう。

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不動産バブルなのか判断をする際のポイント3つ

不動産バブルを判断する際のポイントとして、次の3つが挙げられます。

不動産バブルの判断ポイント

地価や取引価格の局地的な上昇
収益価格との乖離
イールドギャップが低水準

ポイント①：地価や取引価格の局地的な上昇

過去のバブル期では、地価や取引価格が局地的に上昇している特徴が見られています。そのため、地価や取引価格が局地的に上昇しているかどうかが、バブル期を判断する指標の1つです。

この点も踏まえると、一部ではあっても、地価上昇率が顕著に高まる地点が散見されれば、その後、不動産市場全体の過熱が生じる可能性がある。このため、モニタリングのうえでは、局所的な地価上昇の動向についても目配りする必要があるといえる。

引用元：日本銀行「不動産市場のモニタリングにおける各種データの活用について」（PDF）

なお、地価公示における地価変動率の推移を見ると、直近5年間では住宅地と商業地ともに小幅な上昇を続けていましたが、令和3年度の公示においては感染症の影響もあり、東京圏含めて全国的に下落しました。

ポイント②：収益価格との乖離

不動産バブルの判断は、取引価格と収益価格の乖離が増大しているかどうかも参考にできます。以下は、不動産鑑定評価基準における一文です。

なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。

引用元：国土交通省「不動産鑑定評価基準」（PDF）

そもそも収益価格とは、不動産が将来生み出すと期待される収益の現在価値の合計額をもとにして不動産の価格を決める鑑定評価手法の1つです。また、現在価値は将来の収益を現時点で評価するといくらになるかを表します。

このように価値を求める方法を収益還元法といい、不動産だけでなく企業価値の評価などにも利用されています。投資家視点では、その不動産の収益性を高く見込んだ場合、比較的高い金額で不動産を購入しても良いと考えるでしょう。

ただし、取引価格と収益価格の乖離を見たくても、適正な収益価格がいくらなのかを求めるのは不動産鑑定士の仕事であり、その算定は難しいことが一般的です。

ポイント③：イールドギャップが低水準

イールドギャップとは、資産や金融商品の利回りの差のことです。特に安全資産といわれる国債の利回りとの差は、その投資対象にかかるリスクプレミアムを表す指標になると考えられています。また、イールドギャップ（リスクプレミアム）はバブルの特徴である「期待の強気化」を推計する指標の1つです。

仮にイールドギャップが0になると、理論的には不動産も国債と同程度に収益の確実性が高い（リスクが低い）と考えられていることを示します。

収益の確実性が国債と同程度に高いなら、収益の額が変わらなければ投資家が投資しても良いと考える対価（投資価値）が高まり、不動産の価格は上昇します。

なお、日本不動産研究所が公表した2021年10月現在における不動産投資家調査では、例えば東京ワンルームマンション（城南地区）で期待利回り4.0％でした。国債利回りは約0.2％（2022年2月末）ですので、3.8％ほどのイールドギャップを確保しています（目安）。

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昭和の不動産バブルと令和の不動産バブルの大きな違い

昭和の不動産バブルと令和の不動産バブルには大きな違いがあります。以下で詳しく解説します。

昭和バブル：低金利政策で余った資金が不動産市場に流入して地価が高騰

昭和の不動産バブルは、低金利政策で余った資金が不動産市場に流入したために起こりました。日銀が低金利政策をとった背景は、1985年のプラザ合意に起因する急激な円高です。

マスコミによる土地高騰の過剰な報道も、地価の上昇に一層拍車をかけました。「土地の価格は下がらない」といった、根拠のない土地神話も生まれています。

当時の不動産投資家の主な目的は、土地を安く購入し高く売却するキャピタルゲインです。資産形成というよりも、投機目的に不動産投資をしている人が多くを占めていました。

昭和の不動産バブルが崩壊した主な理由は、政府による金融引締めです。金融引締め政策は、異常な不動産価格の暴騰を止めるために行われました。その後、借金の返済に追われた多くの投資家が不動産を売却し、不動産の価格は大きく下落しています。

令和バブル：円安や資材の高騰などの複数要因が関係

令和の不動産バブルには、円安や資材の高騰などの複数要因が関係しています。1ドル=150円前後まで円安が進行しており、海外の投資家からの注目が高まっているのです。

資材の高騰が起こっている原因は、コロナ禍やウクライナ情勢など多岐にわたります。木材価格の高騰はウッドショックとも言われており、不動産価格を上昇させている理由の一つです。

コロナ禍により、多くの人が住まいを見直した点も無視できません。外出の自粛やテレワークが推奨された結果、より良い住居を求める人が増えたのです。特に、利便性の高い地域の需要が高くなり、不動産価格の上昇につながりました。

一方、利便性がそこまで高くない地域の不動産価格は、あまり上がっていません。不動産価格が上昇する地域と下落する地域の二極化は、今後も続くと予想されています。

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不動産バブルによって不動産の価格が上昇する主な理由

不動産バブルによって価格が上昇する主な理由として、以下2点が挙げられます。

日本の不動産に投資する海外投資家が増加
金融政策によって不動産市場に資金が流入して価格が上昇する

以下でそれぞれ詳しく解説します。

日本の不動産に投資する海外投資家が増加

不動産価格が上昇している背景には、日本の不動産に投資する海外投資家の存在があります。日本国内だけの需要により、不動産バブルとなっているわけではありません。

2020年からのコロナ禍による経済悪化に対し、アメリカやヨーロッパの先進国は、金融緩和と財政投入を行いました。積極的な金融政策を進めた結果、お金の流通量が増加し、余裕のある投資家が増えています。

お金が余った海外投資家が目を向けたのが、日本の不動産です。日本の不動産は安定感があり、特に都心部の物件は高い評価を受けています。1ドル150円前後で推移している、歴史的な円安も要因の一つです。

以上のような理由から、海外投資家からの豊富な資金が日本の不動産市場に流入しています。結果として、不動産バブルにつながっているのです。

金融政策によって不動産市場に資金が流入して価格が上昇する

不動産バブルを考えるにあたって、金融政策の動向を注視する必要があります。まず、金融緩和期には金利が低下し、金融機関が低金利で資金を調達できます。

それに伴って企業や個人への貸出金利も低下し、企業や個人にとっては資金調達コストが下がります。結果として不動産市場に資金が流入し、不動産価格の上昇につながるのです。

実際、以下のとおり投資家の不動産に対する「期待の強気化」だけでなく、「金融機関行動の積極化」もバブル発生の要因として挙げられています。

バブル発生の第1の要因として挙げられるのは、金融機関行動の積極化である。

引用元：日本銀行「資産価格バブルと金融政策：1980年代後半の日本の経験とその教訓」（PDF）

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金融政策によって売れなくなり価値が下がることで不動産バブルが崩壊する

金融の引締めが行われると、不動産の買い手が減り、不動産価格は下がっていきます。買い手が見つからない不動産が増えると、バブル崩壊に直結します。

昭和の不動産バブルが崩壊した原因も、政府による積極的な金融引締めです。実体経済と大きく乖離した不動産価格を落ち着かせるため、1990年に旧大蔵省が「総量規制」を実施しました。

総量規制は、土地の購入を目的とした融資額の総量を減らすために始まりました。具体的には、不動産向け融資の伸び率を、総貸出の伸び率以下となるように抑える制限です。

さらに、1991年に成立した「地価税法」も、不動産バブルの崩壊を後押ししました。地価税法とは、地価の0.3%を地価税として支払わなければならないと定めた法律です。

以上のように、金融政策によって不動産バブルは崩壊してきた歴史があります。今後も、どのような金融政策がとられるのか注視する必要があるでしょう。

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不動産バブルはいつまで続く？2024年も平均価格が上がっていくと推測できる

多くの投資家にとって、現在の不動産バブルがいつまで続くのか気になるところでしょう。完璧な予測は困難ですが、2024年も平均価格は上がっていくと推測されています。

現在の不動産バブルを引き起こしている理由の一つが、日本の著しい低金利です。アメリカやヨーロッパの先進国が金融引締めを進める一方で、日本は金融緩和を維持しています。金融政策のアンバランスが、日本の不動産への注目を高めているのです。

2023年10月末に、長期金利が1％を一定程度超えることを日銀が容認しました。日銀の金利上昇の姿勢を受けて、住宅ローンの固定金利にもある程度の上昇がありましたが、未だ1%台後半です。先進諸国や過去の日本の水準と比べるとかなり低く抑えられています。

また、住宅ローンの変動金利は全く上昇していません。金融機関の競争が過熱し、むしろ下降し続けているのが現状です。

2023年12月19日の金融政策決定会合でも、金融緩和政策の維持を決めています。そのため、不動産バブルが崩壊する理由が現時点ではあまり見当たりません。

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2025年以降は不動産バブルが崩壊して不動産価格が暴落する可能性がある

長く続いた令和の不動産バブルは、2025年以降に崩壊し、不動産価格が暴落する可能性が指摘されています。2025年の不動産バブル崩壊の原因として考えられるのが、20歳〜49歳の人口減少です。

20歳～49歳の人口が注目される理由は、不動産投資を積極的に行う年齢層であるためです。新たに住宅を購入したり借りたりする人の9割以上は、20歳～49歳とも言われています。

2025年には、人口の多い団塊ジュニア世代が50歳以上になります。そのため、20歳～49歳の人口が大きく減り、2015年と比較して約11.9％も減少する見込みです。

また、現在の日本は少子高齢化がかなり進行しているため、2025年以降も20歳～49歳の人口は減っていくでしょう。人口減少が進む中で、不動産の価値はますます下がっていく恐れもあります。

2025年に団塊世代が後期高齢者になるのも、不動産バブルの崩壊が予想される理由の一つです。後期高齢者の数が増加し、社会保障費の増加や公共サービスの萎縮が推測されています。結果として、不動産市場の縮小につながる可能性があります。

どのような理由で不動産バブルの崩壊が起こり得るのか、きちんと把握しておく必要があります。

実際、日銀の金融システムレポートによると、次のように価格調整リスクが指摘されています。

もっとも、今後の不動産市場をみていくうえで以下のようなリスクも注視していく必要がある。まず、海外の先行研究が指摘するように、不動産価格が調整するリスクである。わが国でも、先々の賃貸市場の好転を見越した投資家行動が下支えしている側面もあり、内外金融環境や感染症の帰趨により、取引市場への投資資金が流出するリスクには留意を要する。

引用元：日本銀行「金融システムレポート 2021年10月」（PDF）

また、日本不動産研究所がアセットマネージャーやデベロッパー、保険会社、投資銀行などのプロ投資家（機関投資家）に行ったアンケート調査によると、2021年10月時点でマーケットサイクルは「ピークである」という回答が最も多い結果となりました。

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住宅系の賃貸物件は大きな価格変動をしにくい性質がある

不動産市場は今後バブルの崩壊が予想されている中、住宅系の賃貸物件は大きな価格変動を起こしにくい性質があります。

今後どれだけ景気が落ち込んだとしても、住む場所は必ず必要です。そのため、住宅系の賃貸物件の需要が大きく減少するという推測は、あまり現実的ではありません。

実際、コロナ禍により経済が大きな打撃を受けた際も、住宅系の賃貸物件の価格変動は小さい幅に抑えられています。一方、オフィスや商業施設、ホテルなどの物件価格は大きく下落しました。

住宅系の賃貸物件の中でも、首都圏の物件や駅に近い物件は、特に価格が安定しています。利便性が高いため、今後も需要が下がりにくいと考えられるためです。

一方、あまり需要が見込めないような地域の物件は、大きく価格が下落する恐れがあります。いくら住宅系の賃貸物件は価格が変動しにくいといっても、需要が下がれば家賃が下がり、物件価格の低下は避けられません。

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もっとも、不動産賃貸業の収入は他業種対比でみて変動が小さい傾向があり、リーマンショック期のような深刻な景気後退期にも大きく変化していない。

引用元：日本銀行「金融システムレポート 2021年10月」（PDF）

とはいえ、変動金利でローンを組んでいる場合は金利上昇によってキャッシュフローが悪化する可能性などもあるため、極端に楽観することは避けるべきです。

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不動産バブルに関するよくある質問

不動産バブルに関するよくある質問を紹介します。

不動産バブルといわれているが本当に不動産価格は上昇しているの？

現在、首都圏の新築マンションの価格は、1990年代の不動産バブルの水準を超えています。好立地の物件価格が大きく高騰しており、不動産バブルと言えるでしょう。

2023年時点での、首都圏・東京23区の戸当たり価格は以下の通りです。

地域	中央値	平均値
首都圏	6,098万円	8,101万円
東京23区	8,200万円	1億1,483万円

※参照：株式会社不動産経済研究所「<8179957393AE8E598C6F8DCF20837D83938356838783938366815B835E8145836A8385815B8358817A9286899B926C2D323032342E342E322E786C7378>」

一方、地方の物件価格はあまり上昇しておらず、不動産市場の二極化が進んでいます。今後の住宅需要の減少なども踏まえ、二極化はますます進行するとも予想されています。

不動産バブル崩壊は嘘と言われている理由は？

不動産バブルは崩壊すると言われていますが、首都圏の新築分譲マンションの平均価格は最高値を更新しています。背景には、外国人投資家からの資金流入だけでなく、日本人富裕層の増加があります。

富裕層がマンションに注目している理由の一つが、相続対策に有効であるからです。現金を相続するよりも、土地や家屋を相続した方が相続税を抑えられます。

相続税対策のために人気が高い商品が、不動産小口化商品です。不動産を分割して相続できるため、遺産相続におけるトラブル防止に役立ちます。

以上のように、相続税対策のために日本人富裕層がマンションを購入しているため、不動産バブル崩壊は噓と言われています。

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まとめ：不動産バブルでなくても市況の把握につとめましょう

2022年2月時点で、不動産市場はイールドギャップが確保されていることなどから、バブルではないと考えられます。一方で、今後の金融環境によっては不動産価格が調整するリスクもあることは把握しておくべきです。

これから不動産投資を始めようとする人や、不動産投資を行っている人は、ぜひこの記事で紹介した内容を参考に、不動産市況の把握にお役立てください。

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