働き方改革の1つとして、政府は企業に対し、副業や兼業を認める方向で就業規則等を見直すことが望ましいとしています。それでは、公務員が副業として不動産投資することは認められるのでしょうか。
今回の記事では、公務員の不動産投資について解説します。公務員の副業規定に違反しない不動産投資の条件も紹介するので、不動産投資を検討中の公務員の人は参考にしてください。
サラリーマンの人の不動産投資については、次の記事をご覧ください。
公務員の副業は原則的に違法
公務員は、原則副業が禁止されています。根拠となる法律は、国家公務員法第103条（私企業からの隔離）や同第104条（他の事業又は事務の関与制限）、地方公務員法第38条（営利企業への従事等の制限）です。
公務員の副業に関する法律（副業規程）
（国家公務員法第103条） 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。 （国家公務員法第104条） 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。 （地方公務員法第38条） 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
つまり、公務員の副業は違法であり、原則不動産投資も例外ではありません。
副業規程違反にならない3つの条件
公務員の不動産投資は原則違法ですが、次の3つの条件を満たした場合のみ副業規程違反にはなりません。つまり、不動産投資が認められるのです。
- 条件①：投資規模が5棟10室未満
- 条件②：家賃収入が年間500万円未満
- 条件③：管理会社にマンションなどの管理を委託する
参考：人事院「人事院規則14－8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
条件①：投資規模が5棟10室未満
1つ目の条件は、投資するのが独立家屋（戸建て）の場合は5棟未満、独立家屋以外の建物（マンションやアパート）の場合は10室未満であることです。
つまり、戸建ては4棟、マンションやアパートは9室までなら副業規程には抵触しません。両方を所有している場合は、戸建て1棟がマンションやアパートの2室に相当するとして判断します。
地方公務員については、基本的には国家公務員に準じますが、自治体によっては独自の基準を定めています。不動産投資を始める前に、関係法令、就業規則を確認し、人事担当者に確認しましょう。次項で紹介する条件についても同様です。
条件②：家賃収入が年間500万円未満
2つ目の条件は、不動産投資で得られる賃貸料収入（家賃）の総額が、年間で500万円未満であることです。
賃貸料収入とは、家賃の総額であり、家賃から経費を差し引いた実質的な収入ではないので注意しましょう。借入金や空室の影響でキャッシュフローが赤字でも、家賃の総額が500万円以上だと副業規程に違反します。
条件③：管理会社にマンションなどの管理を委託する
3つ目の条件は、入居者の募集や家賃の集金など投資物件の維持・管理業務を不動産管理会社などに委託することです。マンションなどの維持・管理には時間と労力がかかるため、公務員としての職務に支障が出ないようにするためです。
委託手数料は発生しますが、法令違反にならないように必ず不動産管理会社などに委託しましょう。
3つの条件を満たさない場合は人事院の承認が必要
何らかの理由で前述の3条件を満たせない場合、人事院（基本的には所轄庁の長や行政執行法人の長などの承認権者）の承認が必要です。
承認なしで不動産投資をしていると、発覚したときに免職、停職、減給、戒告などの懲戒処分を受けるおそれがあります。不動産所得を確定申告すると所得税の税率や住民税が増えるため、勤務先に隠し通すのは難しいでしょう。
人事院の承認を得るための条件
公務員の不動産投資が認められる3つの条件を満たせなくても、人事院の承認が得られれば不動産投資は可能です。相続で建物を引き継ぐなどして、やむを得ず不動産投資を行う場合は人事院に承認申請しましょう。
自発的の場合と同じ条件を適用すると、売買で手放すなどの負担を強いるかもしれません。そのため、人事院規則14-8では以下の3点を遵守すれば、副業とはみなされますが、
不動産投資の承認を得るための条件は次の通りです。
- 公務員としての公平性や信頼性が失われないようにすること
- 副業と本業の間に利害関係が発生しないこと
- 管理業務を委託することで本業に支障が出ないようすること
なお、地方公務員は自治体で独自の基準が定めている場合があります。基準を超えそうになったら、人事や総務の担当者に事前に相談しましょう。
承認申請する方法
人事院の承認を得るためには「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」を承認権者に提出しなければいけません。地方公務員は、独自の書式が定められている場合があります。
申請時には、次のような物件の概要や家賃収入の状況、不動産管理会社との委託契約が分かる書類などが必要です。
- 不動産登記簿の謄本、物件概要書、図面
- 賃借条件一覧表（レントロール）や不動産収入管理表、賃貸契約書
- 不動産管理委託契約書 など
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公務員に不動産投資がおすすめの理由
一定の制約はありますが、公務員には不動産投資がおすすめです。主な理由は次の2つです。
理由①：融資を受けやすい
おすすめする理由の1つ目は、公務員は金融機関からの融資が受けやすいことです。不動産投資には数百万円から数千万円の資金が必要であるため、融資を受けるのが一般的だからです。
公務員は勤務先が倒産するリスクがなく雇用も安定しているため、社会的な信用も高く高額の融資を受けられる可能性があります。
理由②：本業に支障なく投資できる
理由の2つ目は、物件の維持や管理を不動産管理会社に委託することで本業に支障なく投資できるからです。
投資物件や管理会社の選定、資金準備など投資を始めるときは一定の労力を要しますが、そのあとは実務的な負担はあまりありません。不動産管理会社とのやり取りや投資状況のチェック・見直し、確定申告などは必要ですが、常に動く必要はないため続けやすい投資といえるでしょう。
公務員が不動産投資するときの注意点
最後に、公務員が不動産投資するときの注意点を2つ紹介します。
注意点①：高額物件を勧められやすい
1つ目の注意点は、公務員は高額物件を勧められやすいことです。社会的な信用の高い公務員は高額の融資を受けやすいため、不動産会社にとっては高額物件を販売できるいいお客様ともいえるからです。
投資金額が高額になるほど失敗したときの損失も大きくなるため、初めて不動産投資をする人はリスクを考えて慎重に検討しましょう。
不動産融資について詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。
注意点②：不動産投資にはさまざまなリスクがある
2つ目の注意点は、不動産投資にはさまざまなリスクがあることです。公務員に限った話ではありませんが、不動産投資には入居者が見つからない、物件の資産価値が下がる、自然災害で物件が破損する、などさまざまなリスクがあります。
民間企業で投資に関わる仕事をしている人や不動産の売買や賃貸を経験した人は多数いますが、それと比較して公務員が仕事の上で不動産や投資にかかわる機会は少ないでしょう。リスクを避けるためには、不動産投資を始める前にリスクに対する基礎知識をしっかりと勉強しましょう。
不動産等のリスクについて詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。
まとめ：副業規定を守って不動産投資で資産形成を図ろう
公務員の不動産投資は、本記事で紹介した「副業規程違反にならない3つの条件」を満たせば可能です。条件を満たせない場合でも、申請により人事院の承認が得られれば不動産投資ができます。
不動産投資は、やり方次第で長期的に安定した利益が期待できる投資方法の1つです。きちんとルールを守り、資産形成に活用しましょう。ただし、地方公務員は独自の規定や条件が定められている場合があるので、事前に確認が必要です。
