不動産を活用した相続対策とは？相続税評価額を下げて節税する4つの方法！

監修者：鳥谷威

鳥谷威(とりやたけし）CFP認定者/１級ファイナンシャルプランニング技能士。有限会社バード商会代表。
【お金について向き合うきっかけを作りたい】この想いで活動中。特に、現役世代の若い方々の資産形成から家計の見直しまで行い、将来お金の不安がなくなるような提案を目指す。これまで光熱費の削減や家計の見直し、新電力提案業務に従事してきたこと、また20歳の頃からの投資経験を生かし、個人向けのライフプランニングを行なっている。
HP：https://financialplanertk2021.com/

不動産の購入や賃貸を行うことで相続対策ができることをご存じでしょうか。相続対策を検討している人の中には、「不動産を活用してどんな相続対策ができるの？」「不動産を活用するときの注意点は？」などと気になる人もいるでしょう。

本記事では、相続対策の中でもその大部分を占める、不動産を活用した相続税の節税対策について解説します。節税効果を高める方法や注意点も紹介するので、相続対策の一つとして検討してみましょう。

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不動産を活用する目的は相続財産の評価額を下げること

相続対策として不動産を活用するのはなぜでしょう。

まず最初に、不動産を活用する目的と活用方法について説明します。

相続財産の評価額が下がれば相続税を節税できる

相続対策として不動産を活用する目的は、不動産を購入したり賃貸したりすることで相続財産の評価額を下げられるためです。評価額が下がれば、それに比例して相続税額も下がって節税できます。

また、相続税は累進課税であるため、税率が下がればさらに節税できます。一般的に不動産は高額なため、大きな節税効果が期待できます。

不動産を活用して相続税評価額を下げる4つの節税方法

不動産を活用して相続税評価額を下げる方法は主に次の4つです。

現金を不動産にして評価額を下げる
不動産を賃貸して不動産評価額を下げる
借入で不動産を購入して節税効果を高める
相続時精算課税制度を利用して節税効果を高める

主な相続財産を現金で保有する場合と不動産で保有する場合では節税対策が異なる場合があります。

具体的な節税方法を説明するので、自分に合った節税対策を検討しましょう。

節税方法①：現金を不動産にして評価額を下げる

節税方法の1つ目は、相続財産を現金で保有する人が不動産を購入して相続財産の評価額を下げる方法です。土地と建物の評価額の算出方法を説明します。

参考：国税庁「No.4602　土地家屋の評価」

土地の評価額は20～30％下がる

相続税を計算するときの土地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つです。路線価が定められている土地は路線価方式、定められていない土地は「倍率方式」を用いて評価します。

「路線価方式」は道路に面した標準的な宅地の1㎡（1平方メートル）当たりの価額で、一般的に実勢価格の70～80％程度です。現金で土地を購入することで、相続財産の評価額は20～30％下がります。

「倍率方式」は、固定資産税評価額に所定の倍率を掛けて評価額を算出する方法です。倍率については、国税庁HPの評価倍率表で確認できます。

建物の評価額は30～70%下がる

建物の評価額は、固定資産税評価額と同額です。新築物件の固定資産税評価額は建築費の7割程度ですが、建物が老朽化すると評価額は低下します。築年数や構造によって異なりますが、建物の評価額は建築費の30～70%程度です。

固定資産税評価額は、毎年4月頃に地方自治体から送付される「固定資産税の納税通知書」で確認できます。

節税方法②：不動産を賃貸して不動産評価額を下げる

節税方法の2つ目は、不動産を賃貸して不動産の評価額を下げる方法です。不動産を賃貸すると借りた人に借地権や借家権が発生し、所有者が不動産を自由に処分できなくなり評価額が下がります。

すでに不動産を保有している人も、新たに不動産を購入する人にも有効です。現金で不動産購入すると相続財産の評価額は下がりますが、賃貸によってさらに評価額を下げられます。

土地を賃貸すると評価額は30～90％下がる

土地を借りて家を建てた人には借地権が発生し、相続税の計算では土地評価額の30～90％の割合（「借地権割合」という）で評価されます。借地権割合は、国税庁HPの路線価図に記載されています。

つまり、貸した人が所有する土地の評価は借地権の分だけ減少します。

例えば、1億円で買った土地（路線価7,000万円、借地権割合30％）を貸した場合、借りた人の借地権は2,100万円（＝7,000万円×0.3）、所有者の土地に対する評価額は4,900万円（＝7,000万円－2,100万円）です。

現金1億円で土地を買って賃貸すると、相続財産の評価額は4,900万円まで減少します。所有者の土地は「土地の評価額×（1－借地権割合）」で評価されるため、土地の賃貸によって相続財産の評価額は30～90％下げられます。

建物を賃貸すると評価額は30％下がる

建物を借りた人には借家権が発生します。借家権割合は一律30%です。

土地を貸した場合と同様、貸した人の建物の評価は借家権の分だけ減少し、評価額は「建物の評価額×（1－借家権割合）」で計算されます。

そのため、建物の賃貸によって相続財産の評価額は30％下げられることになります。

アパートなどを建てた土地（貸家建付地）の評価額

アパートやマンションを建てた土地（「貸家建付地」という）には借地権や借家権が発生し、評価額は「土地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合）」で計算されます。

1億円の土地（路線価7,000万円、借地権割合50％）と1億円の建物（固定資産税評価額7,000万円、借地権割合30％）を購入し賃貸する場合、土地と建物の評価額は次の通りです。

土地：7,000万円×（1－0.5×0.3）＝5,950万円
建物：7,000万円×（1－0.3）＝4,900万円

現金2億円を使ってアパート経営することで、相続財産の評価額を9,150万円（＝2億円－5,950万円－4,900万円）も下げたことになります。

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