固定資産税・都市計画税とは？節税方法や税金の軽減措置について徹底解説！

建物や土地などの固定資産を所有している場合、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。資産の価値が大きいとその分税金も高くなるため、節税したいと考えている人も多いでしょう。この記事では、固定資産税・都市計画税の概要や計算方法、有効な節税方法について解説します。節税したいと悩んでいる場合は、ぜひ参考にしてください。
 

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固定資産に関する税金は2つある

固定資産とは、土地や建物といった具体的な形を持っている資産のことです。1年以上の長期にわたって使用もしくは所有することを前提としています。固定資産は、所有していることにより税金が課せられるもので、固定資産に関する税金は「固定資産税」と「都市計画税」の2つです。

以下、それぞれの税金について解説します。

固定資産税とは

固定資産税とは、固定資産を所有している人に課せられる市町村税の1種です。課税対象物としては以下のようなものが挙げられます。

・土地（田・畑・宅地・山林など）
・家屋（住家・店舗・倉庫など）
・償却資産（工具などの備品・機械・装置・船舶など）

1月1日時点で固定資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人が固定資産税の納税義務者になる仕組みです。
 

都市計画税とは

市街地にある土地のほとんどに対して発生するのが、都市計画税です。都市計画税は、道路や下水道などの施設のメンテナンスや建設などに使われます。1月1日時点で市街化区域内の土地、家屋を所有している人に課せられます。税率は自治体ごとに異なるため、土地などを所有している地域によって税額は変動します。

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固定資産税と都市計画税の計算方法を解説

「固定資産税と都市計画税がどのぐらいかかるのか把握しておきたい」と思っている人も多いでしょう。ここでは、固定資産税と都市計画税の計算方法について紹介します。

固定資産税の計算方法

固定資産税を計算するためには、ベースとなる固定資産評価額（課税標準）を調べる必要があります。固定資産評価額とは土地や建物の評価額のことです。一般的には土地の場合実勢価格の6～7割、建物の場合は4～6割程度の価格になります。固定資産税の税額は、「固定資産評価額×1.4%」で計算できます。
 

都市計画税の計算方法

都市計画税を計算するときにも、ベースとなる固定資産評価額（課税標準）を調べる必要があります。都市計画税の税額は「固定資産評価額×0.3％」で求められます。ただし、税率は自治体によって異なり、0.3％は最高限度の税率です。そのため、自治体によって税率は0.3％よりも低くなるケースもあるので、計算前に自治体のホームページなどで税率を確認しておきましょう。
 

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固定資産評価額（課税標準）が決まる仕組み

固定資産税や都市計画税の税額を求めるためには、計算のもとになる固定資産評価額（課税標準）を調べなければいけません。固定資産評価額とはどのように決定されるのでしょうか。ここでは、固定資産評価額が決まる仕組みと、土地と家屋に分けて詳しく解説します。

土地の場合

土地の評価額は、時価（実勢価格）、公示価格（公示地価）、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額の4つで決まる仕組みです。また、評価額が急上昇したときには、税額が緩やかに上昇するように負担調整措置が適用されます。

なお、負担水準は「前年度課税標準額÷（当年度の価格×特例率）×100（％）」という計算式で求められます。

家屋の場合

家屋の場合、固定資産評価額は納税通知書に記載されており、すでに所有している家屋であれば簡単に調べられます。新しく家屋を購入する場合は、中古であればすでに評価額が決まっていますが、新築の場合は概算しか算出できません。床面積が同じでも構造などにより評価額が異なるケースもあるため注意しましょう。
 

自治体によって税額が違うケースがある

固定資産税と都市計画税の税率は、自治体ごとに決められています。この記事内では、一般的な税率を用いた計算方法を紹介しましたが、自治体によっては税率が異なるため注意しましょう。固定資産に関係する税金の計算をおこなう場合には、あらかじめ役所などで税率を確認しておくことがおすすめです。

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固定資産税を節税する方法は全部で6つ

固定資産税を節税する方法は、6つあります。節税方法を知っているだけで家計への経済的負担を抑えられる可能性が高いです。新築住宅だけでなく、中古住宅にも有効な節税方法があるので順番にチェックしていきましょう。
 

節税方法1：新築住宅の減額措置

新築住宅の減額措置とは、その名のとおり、住宅を新築したときに適用される措置です。戸建て住宅の場合には3年間、マンションの場合には5年間、固定資産税が通常の2分の1になります。ただし、平成28年3月31日までの新築住宅にのみ適用される措置であるため注意しましょう。
 

節税方法2：新築認定長期優良住宅に関する特例措置

新築認定長期優良住宅に関する特例措置は新築住宅のなかでも、長期優良住宅の認定を受けられる住宅を建設した場合に適用される措置です。戸建て住宅では5年間、マンションの場合には7年間、固定資産税が通常の2分の1に減額され、適用期限は令和4年3月31日まで延長されています。

長期優良住宅に認められるには、劣化や地震などへの対策をしっかりしなければいけないので建築時は通常の住宅よりもお金がかかることが多いです。しかし、新築認定長期優良住宅に関する特例措置が適用されれば、将来的には大きな節税効果が期待できます。

節税方法3：小規模住宅用地の特例

小規模住宅用地とは、一戸あたり200平方メートルまでの部分を指します。例えば、300平方メートルの住宅の場合、そのなかで200平方メートルまでの部分に適用されます。固定資産税の場合には固定資産評価額が6分の1に軽減され、都市計画税の場合には固定資産評価額が3分の1に軽減される特例です。
 

節税方法4：既存住宅のリフォームによる特例措置

既存住宅に対してバリアフリー化や耐震、省エネといったリフォームをおこなうことで、翌年度からの固定資産税が割り引かれる特例措置です。リフォーム工事ごとの減額割合は以下のとおりです。

一口にリフォームといっても、上表のとおりいろいろな種類があります。既存住宅のリフォームを検討している場合は、特例措置の内容を確認してから効率良く節税対策ができる方法を検討したほうがいいでしょう。

節税方法5：分筆

分筆とは、1枚の登記簿に記載された土地を複数に分けることを指します。土地は「筆」という単位で登記されており、土地を分けるため分筆と呼ばれます。分筆することで、利便性の低い土地の評価額が下がって節税につながる仕組みです。ただし、分筆をおこなうには、測量や登記のための費用が必要になります。分筆での節税対策を考える場合は、手続きにかかる費用と節税額を比較してメリットがある方を選択することが大切です。

節税方法6：登記簿と実測値の違いを確認

固定資産税は計算がとても複雑で、税額が決定されるまでに1年程度かかることも珍しくありません。また、役所の職員であっても、固定資産税の課税ミスに気が付かないこともあります。固定資産の登記簿と実測値の違いを確認することにより課税額が見直され、結果的に節税につながるケースもあります。
 

固定資産が上がるケースに注意しよう

固定資産税や都市計画税を節税する方法について紹介しましたが、逆に固定資産税が上がってしまうケースもあります。固定資産税が上がるケースとしては2つあるので、それぞれのケースについてしっかり確認していきましょう。

固定資産が上がるケース1：建物の取り壊し

戸建てやアパートなどの人が住むための家屋として利用されている土地は、住宅用地の特例が適用されていて税金が軽減されています。しかし、住宅用地の特例は住宅が建っていることが条件となるため、建物を取り壊してしまうと適用されません。1月1日時点で住宅が取り壊されていると住宅用地として認められなくなり、固定資産税が上がります。
 

固定資産が上がるケース2：空家のまま放置

「空家の状態で放置したほうが、固定資産税は少なくなる」と考える人も多くいますが、これは間違いです。全国的に空家が増加し、犯罪やトラブルが多発したため、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。現在は特別措置法によって、市町村から特定空家等認定をされると、住宅用地の特例が適用されなくなります。よって、空家のまま放置しておくと固定資産税が上がるので注意が必要です。
 

固定資産税の課税間違いに気付いたときの対応方法

前述したとおり、固定資産税の計算は非常に複雑で、課税間違いが起こってしまうケースも少なくありません。固定資産税の課税が間違っていた場合、どのように対処すればよいのでしょうか。ここでは、課税間違いに気付いた場合の対応方法について詳しく解説します。
 

市役所や固定資産税のプロに相談する

固定資産税の課税ミスを発見した場合には、まずは役所もしくは固定資産税のプロなどに相談することが重要です。固定資産の課税は複雑なので、本当にミスがあったのかをしっかりと確認する必要があるからです。課税間違いの指摘してもらうことは固定資産所有者の権利ですから、遠慮せずに相談・確認してもらいましょう。

申出・申立をおこなう

相談の結果、課税ミスが明確になったら審査申出もしくは不服申立をおこないます。審査申出と不服申立の違いは、以下の表のとおりです。
 

税金の還付請求をする

課税ミスが認められた場合には、税金の還付請求をおこないます。課税間違いは、ミスが発覚した年度だけでなく過去の税額も間違っている可能性が高いです。原則として、地方税は過去5年分の還付が可能となっています。また、市町村によっては過去10～20年まで遡って還付が可能なこともあるため、確認してみましょう。

まとめ

固定資産には、固定資産税と都市計画税が課せられます。これらの税金を節税するには、特例措置を利用したり、分筆したりなどの方法があります。また、固定資産税や都市計画税の見直しをしていると課税ミスが見つかる可能性もあるため、一度調べてみるといいでしょう。

また、固定資産税は高額になる場合もあるため、支払いが困難になってしまうこともあるでしょう。固定資産税の支払いが出来ないときの対処法を知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

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