ワンルームマンション投資の退去費用はいくら？1回28万円の内訳と月額換算

ワンルームマンション投資の収支表には管理費とローン返済しか載っていないことが多く、退去のたびに発生する費用は計算から抜け落ちがちです。原状回復費だけを見れば10万円以下に収まりますが、広告料と空室期間の家賃損失まで含めると1回の退去で30万円近い負担になります。

退去のときにオーナーが負担する費用は、次の3つに分けて考えると全体像がつかめます。

• 原状回復にかかる工事費
• 次の入居者を決めるための広告料と仲介手数料
• 空室になっている期間の家賃損失

記事では部位ごとの費用相場を確認したうえで、家賃8万5,000円のワンルームで実際にいくらかかるかを1回の退去単位で試算します。国土交通省のガイドラインが定める負担の分け方や、耐用年数に応じて入居者負担が下がっていく計算方法まで具体的な数字で解説します。

ワンルームマンション投資の退去費用は何にいくらかかるか

入居者が退去したあとにオーナーが負担する費用は、部屋を貸せる状態に戻すための原状回復工事だけではありません。次の入居者を決めるための広告料や仲介手数料に加えて、募集している期間の家賃が入らないという損失まで含めて考える必要があります。

原状回復の工事費は設備の交換が発生しなければ10万円以下に収まることが多く、負担として大きいのは広告料と空室期間の損失です。設備の交換が重なった年は工事費だけで20万円を超えることもあるため、いつ何を交換するかを事前に見通しておくことが欠かせません。

項目	金額の目安	発生の頻度
ハウスクリーニング	2万〜3万円	退去のたび
クロスの張り替え	3万〜5万円	おおむね6年ごと
鍵の交換	1万5,000〜2万5,000円	退去のたび
排水管の清掃	1万5,000〜2万円	退去のたび
エアコンの交換	8万〜10万円	10年前後で1回
給湯器の交換	8万〜15万円	15年前後で1回

原状回復工事の内訳と金額の目安

ワンルームの原状回復工事で毎回必ず発生するのは、ハウスクリーニングと鍵の交換、排水管の清掃という3つの作業です。3つを合わせても6万円前後で収まるため、設備の交換が重ならない退去であれば工事費の総額は10万円以下に落ち着きます。

クロスの張り替えは国土交通省のガイドラインで耐用年数が6年と定められており、6年を超えた時点で入居者に費用を求めることはできなくなります。ワンルームの入居期間は2年から4年が中心のため、2回目か3回目の退去でオーナーが全額を負担する形になります。

フローリングやクッションフロアの補修は傷の範囲によって金額が変わり、部分補修であれば1万円から6万円が目安になります。全面の張り替えが必要になると1平方メートルあたり1万円から3万円かかるため、25平方メートルの部屋では20万円を超える工事になります。

クロスの単価は1平方メートルあたり1,000円から1,500円が相場で、ワンルームの全面張り替えでは3万円から5万円に収まります。汚れた面だけを部分的に張り替える方法もありますが、隣の面と色が合わずに見た目が悪くなるため、実務では1部屋まとめて施工するのが一般的です。

工事にかかる日数は簡易な内容であれば2日から3日、設備の交換を含む場合は1週間から2週間が目安になります。

広告料と空室期間まで含めた1回の退去コスト

退去のあとに次の入居者を決めるには、仲介会社へ支払う広告料として家賃1か月分を用意するのが一般的な相場です。募集を始めてから入居が決まるまでには1か月から2か月かかるため、募集期間中に家賃が入らない損失も退去にともなうコストとして計上する必要があります。

広告料は家賃1か月分が相場ですが、空室が長引きやすい物件では2か月分を提示して募集を強化するという判断も取られます。仲介手数料として別に家賃0.5か月分を求められる契約もあるため、募集の条件は管理会社と事前に確認しておく必要があります。

繁忙期にあたる1月から3月に募集できれば空室期間は短く済みますが、6月から8月の閑散期は決まるまでに時間がかかります。退去の時期は選べないものの、閑散期の退去では空室が2か月を超える前提で資金を用意しておくと安心です。

入居期間で割ると月いくらの負担になるか

1回の退去で27万7,500円かかるとして、平均的な入居期間である4年で割ると年間6万9,375円の負担になります。月あたりに直すと約5,800円で、毎月の収支が5,000円の黒字だとしても退去費用を含めれば実質的には赤字という計算になります。

入居期間が2年しか続かない物件では同じ費用を24か月で割ることになり、月あたりの負担は約1万1,500円まで跳ね上がります。入居者が長く住み続ける物件かどうかが収支に直接効いてくるのは、退去のたびに30万円近い費用が発生するためです。

駅からの距離や設備の充実度は、家賃だけでなく入居期間の長さにも影響し、同じ利回りの物件が並んだときは、平均的な入居期間が長い物件を選ぶほうが実質的な手取りは大きくなります。

収支のシミュレーションを作る際は、退去費用を月額に均した金額を固定費として最初から組み込んでおきます。販売会社の試算表に退去費用の項目がなければ、自分で月5,000円から1万円を上乗せして見直す必要があります。

ワンルームマンション投資の退去費用はオーナーと入居者でどう分けるか

費用の分け方は国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準として判断されます。1998年に策定され2011年に再改訂された指針で、法的な拘束力はありませんが裁判でも判断の目安として扱われています。

2020年4月に施行された改正民法では、通常の使用による損耗と経年変化が賃借人の原状回復義務に含まれないことが条文で明記されました。ガイドラインの考え方が法律の条文として位置づけられたことで、オーナーが入居者に請求できる範囲はより明確になっています。

状態	負担する側	具体例
経年劣化	オーナー	日焼けによるクロスの変色
通常損耗	オーナー	家具の設置による床のへこみ
故意・過失	入居者	タバコのヤニによる汚れや臭い
手入れ不足	入居者	掃除を怠ったことによる水回りのカビ
用法違反	入居者	ペット不可の物件での傷や臭い

経年劣化と通常損耗はオーナー負担

建物や設備が時間の経過とともに古くなる経年劣化と、普通に住んでいれば避けられない通常損耗はオーナーが負担します。日光でクロスが変色した場合や、テレビと冷蔵庫の裏側が黒ずんだ電気焼けは、いずれも入居者に費用を請求できません。

家具を置いたことで生じた床のへこみや、画びょうやピンで開いた程度の小さな穴も、いずれも通常損耗の範囲として扱われます。ワンルームの入居者は生活に必要な家具を置いて暮らすため、家具の設置跡を理由に費用を求めることはできないという考え方です。

賃料には経年劣化と通常損耗の補修費があらかじめ含まれているという前提が、ガイドラインの根拠になっています。オーナーが家賃と原状回復費で二重に費用を回収しないようにする趣旨であり、家賃の設定に補修費を織り込んでおく必要があります。

入居者から費用の負担について説明を求められた場合でも、経年劣化に当たる項目であればガイドラインを示して根拠を説明できます。クロスの日焼けや畳の変色、地震で生じたひび割れなどは、争いになればいずれもオーナー負担と判断される項目です。

故意・過失による損傷は入居者負担

入居者が意図的に壊してしまった場合や、不注意によって生じた損傷については入居者が費用を負担することになります。タバコのヤニによる汚れと臭い、飲み物をこぼした跡を放置してできたシミ、掃除を怠ったことによる浴室のカビは、いずれも入居者負担として扱われます。

ペット不可の契約で犬や猫を飼っていた場合に生じた傷や臭いも、用法違反として全額を請求できる可能性があります。ただし契約書にペット禁止の条項が明記されていることと、実際に飼育していた事実を示せることが前提になります。

鍵を紛失した場合の交換費用は入居者の負担になりますが、紛失がなければオーナー負担とする契約が一般的です。防犯上の理由から退去のたびに交換する運用が広がっており、費用は1万5,000円から2万5,000円が目安になります。

エアコンのフィルターを掃除しなかったことによる故障や、結露を放置してできた壁のカビも入居者負担と判断されます。日常的な手入れを怠った結果として生じた損傷は、通常損耗ではなく善管注意義務に違反したものとして扱われるためです。

請求する際は損傷の写真と工事の見積書を添えて根拠を示し、ガイドライン上の区分を説明したうえで金額を提示します。

耐用年数による負担割合の計算

入居者に責任がある損傷であったとしても、入居してから経過した年数に応じて請求できる金額は少なくなっていきます。クロスの耐用年数は6年と定められており、入居から3年で退去した場合は残存価値が50%となるため、請求できるのは工事費の半分だけです。

設備についても項目ごとに耐用年数が定められており、エアコンや便器、洗面台は6年、流し台は5年が基準になります。フローリングは部分補修の場合に経過年数を考慮しない扱いとなるため、傷の範囲に応じた補修費を満額で請求できます。

耐用年数という考え方は、設備の価値が年数の経過とともに直線的に下がっていくという前提の上に成り立っています。6年で残存価値がほぼゼロになる項目では、5年目に生じた損傷でも請求できるのは工事費の6分の1程度にとどまります。

退去費用をめぐるトラブルを防ぐ仕組み

原状回復の費用負担は退去時に最も争いが起きやすい部分であり、請求額をめぐって入居者と対立すれば回収までに時間がかかります。契約を結ぶ段階と入居してもらう段階の両方で手を打っておけば、退去時のやり取りは事務的な確認だけで終わらせられます。

争いになった場合は少額訴訟や消費生活センターへの相談に発展することもあり、時間と労力の負担は金額以上に重くなります。国土交通省のガイドラインに沿った運用を管理会社とあらかじめ共有しておけば、請求の根拠は格段に説明しやすくなります。

トラブルを防ぐために準備しておくものは、次のとおりです。

• 契約時に交付する原状回復の費用負担についての説明書面
• 入居時に撮影した室内の状態がわかる写真
• 入居時と退去時に双方で記入するチェックリスト
• 通常損耗補修特約を設ける場合はその内容と金額

東京ルールと改正民法の位置づけ

東京都では賃貸住宅紛争防止条例が2004年10月に施行されており、通称として東京ルールと呼ばれています。宅地建物取引業者に対して、契約を結ぶ前に原状回復の費用負担についての原則を書面で説明する義務を課した条例です。

条例が求めているのは説明を実施することであり、費用負担のルール自体を変える内容ではない点に注意が必要です。国土交通省のガイドラインと同じ考え方を、契約を結ぶ前に入居者へ確実に伝えるための仕組みとして機能しています。

説明の義務を負うのは仲介や管理を担当する宅地建物取引業者であり、オーナー自身が説明にあたる必要はありません。ただし説明が漏れていれば退去時の請求に影響が出るため、管理を委託する際に対応しているかどうかを確認しておきます。

2020年の改正民法では第621条で原状回復の義務が条文化され、第622条の2で敷金の定義と返還のルールが定められました。通常損耗と経年変化が原状回復義務に含まれないことが法律で明記されたため、あいまいな根拠での請求は通らなくなっています。

敷金は賃料などの債務を担保する目的で預かる金銭と定義されており、退去時には未払い分を差し引いて返還する義務があります。原状回復費として差し引ける範囲も条文の枠内に収まるため、敷金から一律の金額を差し引くような運用は認められません。

通常損耗補修特約が有効になる条件

本来はオーナーが負担する通常損耗についても、特約を設ければ入居者に負担してもらえます。ただし特約が有効と認められるには、負担の内容と金額が契約書に具体的に書かれていて、入居者が理解して合意していることが条件になります。

ハウスクリーニング費用を入居者の負担とする特約は、金額を明記していれば有効とされる運用が定着しています。一方で「原状回復費は全額借主負担」といった包括的な記載は、負担する範囲が特定されていないため無効と判断される可能性が高くなります。

特約を設ける場合は契約書に条項を入れるだけでなく、重要事項説明の場で内容と金額を口頭でも伝えておきます。入居者が認識していなかったと主張したときに、説明した事実を示せるかどうかが有効性の分かれ目になります。

入居時と退去時の記録の残し方

入居のときに部屋の状態を記録して残しておけば、退去時に見つかった損傷がいつ生じたものかを客観的に示せます。国土交通省のガイドラインに添付されているチェックリストを使い、入居者と管理会社の双方が署名する形にしておけば、あとから争いになる余地はほとんど残りません。

写真は撮影日が記録される形式で残しておき、壁や床、水回りの設備を部位ごとに漏れなく撮影しておきます。データは管理会社と共有したうえで、退去のタイミングまで確実に保管される体制になっているかを確認しておきます。

退去の立ち会いには入居者と管理会社の担当者が同席し、現場で損傷の箇所と負担の区分を1つずつ突き合わせます。立ち会いを省略して後から請求書だけを送りつけると、金額に納得してもらえずに交渉が長引く原因になります。

入居期間が長い物件ほど入居時の記録が重要になりますが、6年を超えていれば請求できる範囲はほとんど残りません。記録が残っていなければ損傷がいつ生じたのかを示せないため、争いになった際にはオーナー側が不利な立場に置かれます。

ワンルームマンション投資の退去費用を抑える方法

退去費用を減らすうえで効くのは工事費を削ることではなく、空室期間を短くして設備の交換時期を計画的に管理することです。工事の質を落として募集の期間を長引かせてしまうと、削った金額をはるかに上回る規模の家賃損失が生じてしまいます。

削減の効果が大きい順に並べると、空室期間の短縮、設備の計画的な交換、工事費の単価見直しという順番になります。家賃8万5,000円の物件では空室が1か月縮まるだけで8万5,000円が残るため、工事費の削減より効果は大きくなります。

費用を抑えるために取れる手立ては、次のとおりです。

方法	削減できる費用	実行のタイミング
設備を計画的に交換する	緊急対応の割増分	耐用年数の到来前
工事の見積もりを複数取る	工事費の1〜2割	退去の連絡を受けた直後
退去予告を早めに受ける	空室期間の家賃損失	賃貸借契約の締結時
特約で費用区分を明確にする	クリーニング費相当	入居者の募集時

設備を交換するタイミングを前倒しする

エアコンや給湯器が入居中に故障すると、緊急対応となって通常より高い費用がかかるうえに入居者の満足度も下がります。エアコンは10年前後、給湯器は15年前後が交換の目安となるため、退去のタイミングに合わせて計画的に入れ替えるほうが結果的に安く済みます。

空室のうちに工事を済ませておけば入居者との日程調整が不要になるため、工事の費用も抑えやすくなります。新しい設備が入っていれば募集時の訴求力も上がるため、空室期間の短縮という形でも効果が返ってきます。

設備の交換費用は修繕費ではなく資本的支出として扱われるため、減価償却を通じて数年に分けて経費に計上されます。エアコンの法定耐用年数は6年のため、10万円で交換した場合は年間約1万7,000円ずつ経費として落とすことになります。

交換のための予算を毎月積み立てておけば、まとまった出費が必要になったときに手元の資金が不足する事態を避けられます。

管理会社と工事の見積もりを見直す

原状回復工事は管理会社が提携する業者へ発注されるのが一般的で、相場より高い金額が提示されることもあります。見積書を部位ごとの単価まで分けて出してもらい、クロスが1平方メートルあたり1,500円を超えていないかを確認すれば、相場から離れた請求かどうかを即座に見抜けます。

金額に疑問があれば、別の業者からも相見積もりを取りたいと管理会社へ伝えたうえで内容を比較していきます。工事費は業者によって1割から2割の差が出ることが多いため、1回の退去で1万円から2万円の削減につながります。

ただし工事の質を落としてしまうと内見時の印象が悪くなるため、募集の期間が延びて家賃の損失が増えていきます。削るべきなのは工事の内容ではなく単価であって、クリーニングの仕上がりや設備の見た目に直結する部分は削らないという判断が必要です。

管理会社を変更する場合は、原状回復工事の発注先を自分で選べる契約になっているかを事前に確認しておきます。提携業者への発注が契約で固定されている場合は、相見積もりを取っても発注先を変えられません。

まとめ｜ワンルームマンション投資の退去費用は月額に均して考える

ワンルームマンション投資の退去費用は、原状回復の工事費だけを見れば10万円以下に収まります。ところが広告料と空室期間の家賃損失まで含めると1回で28万円近い負担になり、入居期間4年で割れば月あたり約5,800円の固定費として効いてきます。

収支を組み立てる際に確認する項目は次のとおりです。

• 退去費用を月額に均した金額が収支表に入っているか
• クロスや設備の耐用年数がいつ到来するか
• 通常損耗補修特約に具体的な金額が書かれているか
• 入居時のチェックリストと写真が保管されているか

入居者に請求できるのは故意や過失による損傷に限られ、経過年数に応じて請求できる金額も下がっていきます。クロスは6年を過ぎればタバコのヤニによる汚れであっても全額オーナー負担になるため、長期入居を前提にした資金の準備が必要です。

手元の収支表に退去費用の項目がなければ、まず月5,000円から1万円を固定費として加えて計算し直してみましょう。