広島市中区のワンルームの家賃相場は5万5,900円、1Kで5万7,900円と、東京23区の8万円台後半や神戸三宮の7万8,000円前後と比べて2万円から3万円低い水準です。物件価格も抑えられるため表面利回りは中心部で5%から6%、郊外では7%から9%と都市部より高く出ますが、広島県は4年連続で転出超過が全国最多という人口面の課題を抱えています。
広島でワンルーム投資を検討するときは、次の3点を押さえておくと判断を誤りません。
- 家賃相場から逆算して購入価格が適正かどうか
- 人口の流出が続くなかで需要が保たれるエリアはどこか
- 土砂災害や浸水といった災害のリスクをどう確認するか
記事では区ごとの家賃相場をもとに利回り別の適正価格を試算したうえで、広島駅の再開発や中区の人口動向といった追い風を整理します。若い世代の流出や土砂災害のリスクといった注意点と、狙いやすいエリアと物件の条件まで具体的な数字で解説します。
広島のワンルーム投資の相場
広島市は人口約118万人を抱える中国・四国地方で最大の都市で、中区の紙屋町や八丁堀を中心に商業施設とオフィスが集まっています。ワンルームの家賃は東京や大阪に比べて低い一方、物件価格も大きく抑えられているため、利回りは大都市圏より高く出やすい構造になっています。
広島市内の主な区のワンルームから1DKの家賃相場は次のとおりで、中区が最も高く、郊外に向かうほど低くなっていきます。
| 区 | 家賃相場（1R〜1DK） | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 中区 | ワンルーム5.59万円・1K5.79万円 | 繁華街とオフィスが集まる中心部 |
| 南区 | 5.43万円 | 広島駅の南側で再開発が進む |
| 東区 | 5.35万円 | 広島駅の北側で住宅地が広がる |
| 西区 | 4.76万円 | 横川や西広島の駅周辺に住宅が多い |
中区のワンルーム家賃は5万円台後半
中区のワンルームの家賃相場は5万5,900円、1Kは5万7,900円で、広島市内で最も高い水準にあります。東京23区の平均賃料8万8,000円台と比べると3万円ほど低く、同じ規模の部屋でも家賃収入は東京の6割強にとどまる計算になります。
家賃が低いということは、空室が1か月出たときの損失や、退去時の広告料として支払う家賃1か月分の金額も小さくなることを意味します。一方で管理費や修繕積立金は東京と大きく変わらない物件も多く、家賃に占める経費の割合は都市部より高くなりやすい点に注意が必要です。
広島の家賃は大きく下がることも上がることも少なく、長期にわたって安定して推移してきました。価格の急な上昇が起きにくい代わりに家賃の下落も緩やかなため、家賃収入を積み上げる目的の投資と相性が良い市場といえます。
家賃が低い市場では、1件あたりの家賃収入が小さいぶん、月々の手取りを確保するために頭金を多めに入れて借入額を抑える組み立てが基本になります。家賃5万7,900円の物件で管理費と修繕積立金が合わせて1万5,000円かかると、家賃の約26%が毎月の固定費として出ていく計算です。
表面利回りは中心部で5%から6%、郊外で7%から9%
広島のワンルームの表面利回りは、中区や南区の駅に近い築浅物件で5%から6%、郊外や築年数の古い物件では7%から9%が目安です。表面利回り7%の物件でも、管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を差し引くと実質利回りは4.2%から4.8%程度まで下がるため、表面の数字だけで判断しないことが大切です。
郊外の物件は利回りが高く見えますが、空室期間が長引いたり家賃の値下げを求められたりすると、実際の利回りは想定を大きく下回ります。利回りの高さは空室や売却の難しさといったリスクの裏返しであり、高い数字ほどリスクも大きいと考えて物件を比べます。
広島市のマンションの平方メートル単価は2026年1月から3月の時点で約41万8,000円となり、前年から9%あまり上がりました。ファミリー向けを中心に価格の上昇が続いているため、ワンルームでも築浅の物件は利回りが下がり始めています。
利回りを比べる際は、表面利回りではなく、管理費や修繕積立金、固定資産税、管理委託料を差し引いた実質利回りで比べる習慣をつけておくと判断を誤りません。
家賃から逆算した適正価格
ワンルームの価格は家賃収入を投資家が求める利回りで割って決まるため、家賃相場から逆算すれば購入価格が適正かどうかを判断できます。中区の1Kで家賃5万7,900円の物件なら年間家賃は約69万5,000円となり、利回り6%で評価すれば約1,158万円が適正な価格の目安です。
年間家賃69万5,000円の物件は、利回り5%なら約1,390万円、6%なら約1,158万円、7%なら約993万円と評価されます。提示された価格から逆に利回りを計算し、周辺の相場と比べて大きく低ければ割高な物件だと判断できます。
販売会社の資料に書かれた想定家賃が相場より高く設定されていると、利回りが実際より良く見えるため注意が必要です。不動産ポータルサイトで同じ駅の徒歩圏にある同じ広さの募集家賃を調べ、資料の想定家賃と比べてから価格の妥当性を判断します。
R-EAL編集部中区の1Kは家賃5万7,900円が相場で、利回り6%で逆算すると約1,158万円です。提示価格から利回りを計算して相場と比べます。
広島でワンルーム投資を考えるときの追い風
広島では2025年に広島駅の新しい駅ビルが開業し、路面電車が駅ビルに直接乗り入れる新ルートも開通するなど、中心部の交通と商業の機能が大きく強化されました。県全体では人口の流出が続く一方で、中区には転入が続いており、中心部に限れば賃貸需要を支える材料がそろっています。
追い風はいずれも中心部に集中しているため、郊外の物件には同じ効果が及ばない点を最初に押さえておく必要があります。
広島のワンルーム需要を支える要因を整理すると、次のとおりです。
- 2025年3月に広島駅の新駅ビル「minamoa（ミナモア）」が開業
- 2025年8月に路面電車の駅前大橋ルートが開通し駅と中心部が近くなった
- 中区では都心回帰による転入超過が続いている
広島駅の再開発と路面電車の新ルート
2025年3月24日に開業した広島駅の新駅ビル「minamoa」は地上11階・地下2階建てで、約220の店舗とホテルが入る大型の複合施設です。同じ年の8月には広島電鉄の駅前大橋ルートが開通し、路面電車が駅ビルの2階に乗り入れたことで、広島駅から中心部の紙屋町や八丁堀までの移動時間が短くなりました。
駅と繁華街の距離が縮まったことで、広島駅の周辺は通勤や買い物の拠点としての利便性が一段と高まっています。南区の広島駅周辺は以前から再開発が続いており、駅に近いワンルームの賃貸需要を押し上げる材料になっています。
駅の北側でも大型の再開発が段階的に進められており、オフィスや商業施設が増えれば職場に近い住まいを求める単身者の需要も広がります。再開発の効果が家賃に表れるまでには時間がかかるため、完成前の期待で価格が上がっている物件は慎重に見極めます。
2024年に開業したサッカースタジアム「エディオンピースウイング広島」は中区の中央公園にあり、中心部に人が集まる新たな拠点になっています。スタジアムや商業施設の開業は街のにぎわいを生みますが、ワンルームの家賃に直接結びつくのは職場の増加であるため、オフィスの供給の動きもあわせて見ておきます。
中区は転入超過が続いている
広島県全体では人口の流出が続いていますが、市の中心部である中区にはシニア層の都心回帰などによる転入超過が続いています。郊外の団地が多い安佐南区などが転出超過となる一方で、利便性の高い中区に人口が集まる流れがあり、中心部のワンルームの需要を下支えしています。
中区に転入しているのはシニア層や共働き世帯が中心で、単身の若い世代が大きく増えているわけではありません。ワンルームの入居者となる20代から30代の動きは区の人口だけでは分からないため、最寄り駅周辺の空室の数で需要を確かめます。
中区のなかでも紙屋町や八丁堀、袋町といった繁華街に近い地区は、職場や飲食店に近い住まいを求める社会人の単身者に選ばれやすいエリアです。路面電車の電停から徒歩5分以内にある物件は、車を持たない単身者にとって移動の便が良く、空室期間が短く済む傾向があります。
R-EAL編集部2025年に広島駅の新駅ビルと路面電車の新ルートが開業し、駅と中心部の移動が便利になりました。中区は転入超過が続いています。
広島のワンルーム投資で注意する3つのリスク
中心部の追い風がある一方で、広島には人口の流出と災害、新築の供給過多という3つのリスクがあり、購入前にどれも確認しておく必要があります。とくに人口の流出はワンルームの入居者となる若い世代で目立っているため、エリアの選び方を誤ると空室に長く悩まされることになります。
3つのリスクと、購入前に確認するものを整理すると次のとおりです。
| リスク | 内容 | 確認するもの |
|---|---|---|
| 人口の流出 | 県の転出超過が4年連続で全国最多 | 区ごとの人口推移と空室の数 |
| 土砂災害と浸水 | 山沿いの土砂災害、デルタ地帯の浸水 | 広島市のハザードマップ |
| 新築の供給過多 | 新築の供給が需要を上回る状態 | 周辺の新築の着工状況 |
広島県は4年連続で転出超過が全国最多
総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、広島県の2024年の転出超過は1万711人に上り、4年連続で全国47都道府県のなかで最多となりました。流出の中心は20代から30代の女性で、女性の転出超過3,904人のうち63.5%を20代と30代が占めており、ワンルームの主な入居者層が県外へ出ていく構造になっています。
進学や就職をきっかけに東京圏や大阪圏へ移る若い世代が多く、県内に魅力的な職場が少ないことが流出の要因として指摘されています。県や市は若い世代の定着に向けた施策を打ち出していますが、流れが変わるまでには時間がかかると見ておく必要があります。
広島市の人口も約118万人と、政令指定都市のなかでは減少が目立つ都市の1つになっています。市全体の人口が減るなかで需要を保てるのは中心部に限られるため、郊外の物件を購入する場合は空室が長引く前提で収支を試算します。
若い世代の流出はワンルームの需要を直接減らすため、郊外の物件ほど空室のリスクが大きくなります。購入を検討する場合は、中区や南区の駅や電停に近い物件に絞り、人口が減っても選ばれ続ける立地を優先します。
土砂災害と浸水のリスク
広島県は花こう岩が風化した崩れやすい地質が広く分布しており、土砂災害警戒区域の数が全国でも特に多い県です。2014年8月の豪雨では安佐南区と安佐北区で大規模な土砂災害が起き、2018年7月の西日本豪雨でも県内で大きな被害が出ており、山沿いの物件では立地の確認が欠かせません。
中区や南区は太田川の河口に広がるデルタ地帯にあり、土砂災害の心配は小さい一方で、大雨による洪水や台風による高潮の浸水が想定される区域があります。広島市のハザードマップで物件の住所を確認し、浸水の深さの想定と建物の階数を照らし合わせてから判断します。
浸水が想定される区域でも、2階以上の住戸であれば室内が浸水する可能性は低くなりますが、1階の共用部や電気設備が被害を受けると建物全体が使えなくなることがあります。電気設備が地下や1階にある物件では、浸水への対策が取られているかを管理会社に確認しておきます。
浸水の想定区域にある物件は、火災保険に水災の補償を付けるかどうかで保険料が変わり、補償を付ければ年間の保険料が数千円から1万円ほど上がります。災害のリスクを保険料という形で収支に組み込んでおけば、想定区域の物件と区域外の物件を同じ条件で比較できます。
新築マンションの供給過多
広島市では新築マンションの供給が続いている一方で需要は減少しており、供給が需要を上回る状態が指摘されています。新築のワンルームが周辺に増えると入居者の奪い合いが起き、築年数の古い物件ほど家賃を下げなければ入居者が決まらなくなります。
購入を検討する物件の周辺で新築の工事が進んでいないかは、現地を歩いて建築計画の看板を確認すれば把握できます。徒歩5分以内に新築のワンルームが完成する予定があれば、完成から数年は募集家賃の引き下げを迫られる前提で収支を試算します。
供給過多の影響は、設備が古く間取りが狭い物件ほど強く受けるため、中古を選ぶ場合は内装や設備の更新の状況も確認します。浴室乾燥機や独立洗面台、インターネット無料といった設備がそろっていれば、新築と比べられても選ばれやすくなります。
新築の供給が多い時期は中古の売り物件も増えやすく、売却する際に価格の交渉で不利になることがあります。
R-EAL編集部広島県から流出しているのは20代から30代が中心で、ワンルームの入居者層と重なります。郊外の物件ほど空室のリスクが大きくなります。
広島で狙いやすいエリアと物件の条件
人口の流出が続く広島では、どのエリアのどの物件を選ぶかが結果を大きく左右し、中心部の駅や電停に近い物件と郊外の物件では需要に大きな差があります。単身の社会人が多い中区と南区の中心部、大学に通う学生の需要がある安佐南区の一部が、ワンルームの需要を見込みやすいエリアです。
狙いやすいエリアと物件の条件を整理すると次のとおりです。
| エリア | 入居者の中心 | 物件の条件 |
|---|---|---|
| 中区（紙屋町・八丁堀・袋町） | 社会人 | 電停から徒歩5分以内 |
| 南区（広島駅周辺） | 社会人・出張者 | 広島駅から徒歩10分以内 |
| 安佐南区（アストラムライン沿線） | 学生 | 大学への通学が便利な駅の近く |
中区・南区の駅近と電停近
中区の紙屋町や八丁堀、南区の広島駅周辺は、職場や商業施設に近い住まいを求める社会人の単身者から安定した需要があります。車を持たない単身者にとっては路面電車の電停やJRの駅に歩いて行けるかどうかが住まい選びの決め手になるため、電停から徒歩5分以内の物件は空室期間が短く済みます。
広島駅の周辺は新幹線が停まるため出張で訪れる人も多く、法人が社員向けに借り上げる需要も見込めます。法人契約の入居者は家賃の滞納が少なく、長く住み続ける傾向があるため、安定した家賃収入を得やすい点が魅力です。
中心部の物件は価格が高いぶん利回りは5%から6%にとどまりますが、空室や売却のリスクが小さいため、長期保有を前提とする投資に向いています。郊外の高い利回りと比べるときは、空室期間や売却のしやすさまで含めた実際の手取りで比較する必要があります。
中区や南区の物件でも、繁華街に近すぎる立地は夜間の騒音を嫌う入居者に避けられることがあり、同じ中心部でも通りを1本入った静かな場所のほうが長く住まれる傾向があります。内見の際は昼と夜の両方で周辺の様子を確認し、入居者の目線で住みやすさを判断します。
学生需要がある安佐南区（大学の立地に注意）
安佐南区には広島修道大学や広島経済大学、広島市立大学などがあり、アストラムラインの沿線に学生向けの賃貸需要が集まっています。ただし広島大学の主なキャンパスは市外の東広島市にあるため、広島市内で学生需要を見込む場合はどの大学に通う学生が入居するのかを具体的に確認する必要があります。
学生の入居者は3月に退去が集中するため、次の入学者が決まるまでの短い期間に募集を終えられるかどうかが空室期間を左右します。大学の学部の再編やキャンパスの移転が起きると需要が大きく変わるため、大学の将来計画も確認しておきます。
安佐南区は2014年の豪雨で大きな被害を受けた地域を含むため、山に近い物件では土砂災害警戒区域に入っていないかを必ず確認します。アストラムラインの駅に近い平地の物件を選べば、通学の便と災害のリスクの両方に配慮した選び方ができます。
R-EAL編集部広島大学の主なキャンパスは東広島市にあります。広島市内で学生需要を見込む場合は、通う大学を具体的に確認します。
まとめ｜広島のワンルーム投資は中心部の駅近に絞って判断する
広島市中区のワンルームの家賃相場は5万円台後半で、表面利回りは中心部で5%から6%、郊外で7%から9%と都市部より高く出ます。広島駅の新駅ビルや路面電車の新ルートといった追い風がある一方、県全体の転出超過は4年連続で全国最多となっており、エリアの選び方が結果を大きく左右します。
広島でワンルーム投資を検討する際に確認する項目は次のとおりです。
- 家賃相場から逆算した価格と提示価格に大きな差がないか
- 中区や南区の駅・電停から徒歩5分から10分以内の物件か
- ハザードマップで土砂災害や浸水の想定区域に入っていないか
- 周辺で新築のワンルームが続けて建てられていないか
人口の流出が続くなかで需要が保たれるのは中心部の駅や電停に近い物件に限られるため、利回りの高さだけで郊外の物件を選ばないことが大切です。検討している物件があれば、まず周辺の募集家賃を調べて適正な価格を逆算し、ハザードマップで立地のリスクを確認してみましょう。
