不動産投資信託とは投資信託の一種であり、複数の投資家から資金を集めて不動産を運用する金融商品ですが、詳細を知らない人もいるでしょう。また、不動産投資を始める前に、不動産投資との違いを理解しておくことも大切です。
この記事では、不動産投資信託の仕組みやメリット・デメリットについて解説した上で、不動産投資との違いについても解説します。不動産投資信託に興味を持っている人は、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資信託とは
不動産投資信託とは、投資家から集めた資金を使って不動産に投資し、そこから得られた収益を分配する投資信託のことをいいます。不動産の賃貸料収入や売却益が収益として投資家へ還元される点や、ファンドマネージャーと呼ばれる運用のプロが資産運用する点が特徴です。
不動産投資信託は、REIT（リート）とも呼ばれます。REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、アメリカで生まれた金融商品の一つです。アメリカでREITが始まったのは1960年代ですが、1990年代になってから本格的に広まりました。投資家から集めた資金で運用して得られた不動産収入を分配するものです。
日本では2000年11月に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正され、2001年9月にREITの市場が創設されました。しかし、アメリカと日本ではREITの仕組みが異なる部分もあります。そのため、区別するために、日本の不動産を対象にしたREITは「J-REIT」と呼ばれています。
不動産投資信託(REIT)の仕組み
不動産投資信託(REIT)は、不動産投資法人と呼ばれる会社のような形態であり、資産運用に関する業務は資産運用会社・資産保管会社・事務受託会社に委託されています。それぞれの関係者の役割を以下で解説します。
運用会社の役割
運用会社は投資先の不動産の選定を行ったり、賃貸条件などを決定します。また、修繕計画の立案や資金調達の役割も担っています。
資産保管会社の役割
保有している不動産などの資産管理を行うのが資産保管会社です。資産保管管理会社は信託銀行が担います。
事務受託会社の役割
税金や会計、投資法人債に関する事務を行うのが事務受託会社です。事務受託会社は、それぞれの業務ごとに専門の会社が選ばれます。
不動産投資信託(REIT)のメリット・デメリット
不動産投資信託（REIT）の仕組みを理解したものの、「不動産投資信託（REIT）のメリットやデメリットは何か」と疑問を持つかもしれません。メリット・デメリットの詳細を理解し、不動産投資信託（REIT）の知識を深めましょう。
不動産投資信託(REIT)のメリット
不動産投資信託（REIT）は、投資経験が少ない人やまとまった資金がない人でも始めやすいことが特徴です。
分散投資が可能
不動産投資信託（REIT）の各商品には最初から複数の不動産が含まれているため、不動産投資信託（REIT）を購入するだけで投資先が分散され、リスクを軽減する効果があります。
少額からでも手軽に始められる
不動産投資では、自分で物件を購入する必要があり、少なくとも数百万円以上が必要です。一方、不動産投資信託（REIT）なら、10万円程度の資金があれば始められるため、資金が少ない人でも手軽に投資を始められる点もメリットといえます。
換金性や収益の還元率が高い
不動産投資信託（REIT）は証券取引所に上場しており、購入や売却の注文がいつでも可能であるため、換金性が高い点もメリットです。さらに、刻々と変動する価格をリアルタイムで知ることができ、上場している株式と同様に成行注文や指値注文が可能です。
また、運用によって得られた収益のほぼすべてが還元されるため、収益性の高さも魅力です。不動産投資信託（REIT）の利回りは、一般的に株式投資よりも高いといわれており、少ない資金で始めても効率的に配当を得られるでしょう。
専門家によって運用される
不動産投資の専門家が不動産投資信託（REIT）を運用するため、不動産投資に関する知識がなくても利益が得やすいです。さらに、不動産を自分自身で運用する手間や経費が発生しない点も不動産投資信託（REIT）ならではの特徴といえるでしょう。
不動産投資信託(REIT)のデメリット
不動産投資信託（REIT）のメリットを知ると、「早速不動産投資信託（REIT）を始めよう」と考えるかもしれません。しかし不動産投資信託(REIT)には、デメリットもあります。そのため、詳細を確認した上で投資しましょう。
実物の不動産を所有できない
不動産投資信託（REIT）に投資したとしても、運用している不動産を実際に所有できません。所有権は主張できないため、実際に不動産を所有しながら運用したいと考えている人には不向きといえるでしょう。
FXや不動産投資と比べるとレバレッジ効果が出にくい
最大25倍までレバレッジがかけられる国内FXと比べて、不動産投資信託（REIT）のレバレッジは低いです。また、実際の不動産を購入して運用する不動産投資と比べても、不動産投資信託（REIT）のレバレッジ効果は低く抑えられている点はデメリットといえるでしょう。
レバレッジ効果とは？
金利変動リスクや上場廃止リスクがある
不動産投資信託（REIT）は、金融機関からの借入れによって資金を調達している場合があります。この場合は金利変動により、不動産の価格や分配金など不動産投資信託（REIT）の収益に影響が出るケースがあります。
また、上場基準に抵触して上場廃止になった場合は取引が困難になる可能性もあり、金利の変動リスクや上場廃止リスクを予め理解しておくことが重要です。
地震・火災によって不動産価値が下がり分配金が減少する
地震や火災といった予測不可能な事態によって分配金などが変動するリスクも知っておきましょう。また、経済情勢の変化から影響を受ける場合もあり、価格が大きく変動するかもしれない点は不動産投資信託（REIT）のデメリットです。
不動産投資信託(REIT)と不動産投資の違い
実は「不動産投資信託（REIT）と不動産投資の違いがわからない」という人もいるのではないでしょうか。
不動産投資信託（REIT）は、オフィスや倉庫などさまざまな物件を対象に投資を行います。少額からでも投資が可能ですが、自分で物件を選ぶことはできません。また、運用は専門家にすべて任せられるため不動産や投資に詳しくない初心者でも、気軽に投資できます。
一方、不動産投資は、アパートやマンションなど個人の住居となる不動産が投資対象です。また、実際に不動産を購入する必要があるため、数百万円以上の資金を用意する必要があります。
不動産投資は物件の見極めなど手間や時間はかかりますが、資産となる不動産を所有でき、そこから生み出す利益を長期的に受け取ることが可能です。
なお、不動産投資信託（REIT）と不動産投資では税金の金額を計算する時などに用いられる所得上の分類も異なります。
不動産投資信託（REIT）は、売却益にかかる税金は譲渡所得に該当する一方で、不動産投資による所得は不動産所得です。それぞれの投資方法の違いを理解し、自分に合う不動産投資方法を選びましょう。
不動産投資信託（REIT）を始める前に知っておきたい基礎知識
最後に、不動産投資信託（REIT）に関する基礎知識をご紹介します。特に、不動産投資信託（REIT）にかかるコストに関する事柄はしっかりと確認しましょう。
不動産投資信託(REIT)の情報を得るには
不動産投資信託（REIT）を始める際は、銘柄に関する情報を正しく理解することが大切です。
不動産投資信託（REIT）の購入前に、目論見書と呼ばれるそれぞれの投資信託に関する重要事項をまとめた書類や資産運用報告書について目を通し、運用状況や今後のリスクについて把握しておきましょう。
目論見書とは、それぞれの投資信託に関する重要事項をまとめた書類です。購入前に必ず確認するようにしてください。
不動産投資信託(REIT)の取引をするには（買い方・コスト・税金など）
不動産投資信託（REIT）を購入する場合、証券会社での口座開設が必要です。銘柄を選んで注文し、取引が成立すれば、口座から代金が引き落とされます。ただし、購入時と売却時に売買手数料が発生する点には注意しましょう。また、分配金や譲渡益を得た場合は、税金も発生します。
なお、不動産投資信託（REIT）は、上場株式などと同様の扱いであるため、20.315％の税率が課されます。手数料や税金など、コスト面にも着目した上で購入する不動産投資信託（REIT）を購入しましょう。
まとめ：不動産投資との違いを理解し不動産投資信託を始めてみよう
不動産投資信託（REIT）は、初心者や資金が少ない人でも始めやすい不動産投資です。ただし、メリットだけでなくデメリットも存在するため、それぞれの詳細を正しく理解した上で投資を始めましょう。
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