不動産投資をしている人やこれから挑戦してみたいと考えている人のなかには、利回りがどのように推移していくか知りたい人も多いでしょう。この記事では、不動産投資の利回りの推移について解説します。また、利回りの考え方を賢く活用する方法についても触れるので、不動産投資を成功させるためにぜひ役立ててください。
目次
不動産投資における利回りとは？
利回りとは、年間の収入を投資額で割った数値のことです。不動産投資の場合、収入としては主に毎月の家賃収入が該当します。また、新しい入居者が入る場合の礼金や更新料も含まれます。一方、投資額とは、物件の購入費のほか、物件の所有により発生するさまざまな経費のことです。たとえば、税金や設備の設置費用なども投資額に含まれます。
ただし、利回りの種類によっては、それぞれの定義が微妙に異なる場合もあるため注意が必要です。
不動産投資における利回りの種類
利回りにはさまざまな種類があります。ここでは、不動産投資における利回りの種類について解説します。
想定利回り
想定利回りとは、常に満室の状態であると仮定して計算した利回りです。1年間満室だった場合に得られる家賃収入を物件の購入価格で割ると、想定利回りを算出できます。ランニングコストも考慮しないため、その不動産について想定できる最大の利回りを確認することが可能です。
ただし、現実的には空室の期間が一切ないというケースは珍しいうえに、必ず何らかのランニングコストがかかります。そのため、想定利回りはあくまでも目安として考えるべきです。
表面利回り
表面利回りとは、計算する時点での賃料をベースとし、年間の家賃収入を物件の購入価格で割って計算した利回りです。そのときの状況に即して計算するため、おおまかな利回りについて把握できます。表面利回りは「粗利回り」や「単純利回り」などともよばれます。
ただし、経費は計算に含まれていないため、実際の利回りは表面利回りよりも低くなる場合がほとんどです。不動産業界で「利回り」という場合は基本的に表面利回りを表しています。
実質利回り
実質利回りとは、家賃や物件の購入価格だけでなく、不動産投資にかかる経費まで考慮して算出した利回りです。年間の家賃収入から諸経費を差し引いた金額を、物件の購入価格と購入時にかかる諸経費をあわせた金額で割って計算します。実質利回りは、「純利回り」や「ネット利回り」などともよばれています。
細々とした経費もすべて加味して計算するので、本来の収益性をなるべく正確に評価したいときに参考にしましょう。
不動産投資の利回りの推移
日本の三大都市圏の利回りの平均相場は、4～5％程度で推移しています。一般財団法人日本不動産研究所が公表している「第42回不動産投資家調査」によれば、各地のワンルームの平均の利回りは以下のとおりです。
| 地区名 | 平均の利回り |
|---|---|
| 東京（城南地区） | 4.2％ |
| 東京（城東地区） | 4.5％ |
| 札幌 | 5.5％ |
| 名古屋 | 5.0％ |
| 京都 | 5.2％ |
| 大阪 | 4.8％ |
| 神戸 | 5.2％ |
| 福岡 | 5.1％ |
東京に比べると、地方都市のほうが平均の利回りは高くなっています。
※参考：第 42 回 不動産投資家調査｜一般財団法人日本不動産研究所
不動産投資の利回りの目標ラインと最低ライン
中古の区分マンションの利回りは、6％前後が目安となります。ただし、地方で条件のいい物件であれば、なかには利回りが10％を超える物件もあります。また、実質利回りの理想は、中古の区分マンションであれば4～5％程度です。利益を確保するには、最低でも3％以上の実質利回りを維持する必要があります。
不動産投資では基本的にローンを組んで物件を購入するため、ある程度以上の利回りを実現しなければ返済が難しくなります。あらかじめきちんと計画を立て、資金をやりくりすることが大切です。
利回りを考えるうえでの注意点
利回りはわかりやすい指標として活用できますが、注意点もあります。ここでは、利回りを考えるうえでの注意点について解説します。
きちんと自分で計算してみる
不動産会社で物件の紹介を受けるときは、基本的に表面利回りが示されます。表面利回りは単純に計算しただけの数値なので、購入を検討する際は実質利回りまでしっかり計算する必要があります。表面利回りと実質利回りの違いを理解し、計算方法まで確認しておきましょう。
なお、利回りの考え方をどう活用すべきかについては後で詳しく解説します。
高利回りの物件に気をつける
計算上は高利回りでも、実際には資産価値の低い物件も存在します。資産価値が低ければ物件の購入価格も安くなるため、計算すると高い数値が出るためです。一方、新築や駅近など好条件の物件は購入価格が高いため、利回りを計算すれば低い数値が出やすくなります。運用が順調にいくとは限らないので、さまざまなパターンを想定したうえで物件を選びましょう。
利回りはあくまでも目安として捉える
不動産投資を始める前に計算される利回りは、あくまでも設定した条件で運用が成功した場合の数値です。そのため、実際には予想よりも利回りが低くなる可能性もあります。反対に、予想以上の利回りを実現できる場合もあるため、利回りの計算結果だけで投資の判断を決定するのは避けるべきです。利回り以外の要素についてもよく検討してみましょう。
不動産投資における利回りの賢い活用方法
ここでは、不動産投資における利回りの賢い活用方法について解説します。
キャッシュフローを考慮した利回り
キャッシュフローとは、お金の流れのことです。不動産投資ではお金が出たり入ったりするので、キャッシュフローを考慮した利回りを考える必要があります。具体的には、収入から元本と利息をあわせた借入金返済額を差し引いたうえでの利回りを計算してみましょう。
キャッシュフロー利回りを計算式で表すと、
（家賃収入－年間総支出－借入金返済額（元本+利息））÷物件価格×100
となります。
最後に残る利益に着目した利回り
利回りは、最後に残る利益に着目して算出することも可能です。具体的な計算式は、
（家賃収入－年間総支出－減価償却費－支払利息－所得税・住民税）÷物件価格×100
となります。
これにより、税金も納めたうえで、最終的にどの程度の利益が手元に残るのかについて目安を把握できます。
投資回収を考慮した利回り
不動産投資を行う際は、投資回収についても考慮する必要があります。具体的には、段階的に投資額を回収する減価償却費と、借入れにかかる支払利息を収入から差し引くと、投資回収を考慮した利回りを計算できます。
計算式は、
（家賃収入－年間総支出－減価償却費－借入利息）÷物件価格×100
です。
不動産投資のキャッシュフローがマイナスになる原因と対策
新築と中古を比べると、中古のほうがキャッシュフローをプラスにしやすいといわれています。ここでは、万が一、不動産投資のキャッシュフローがマイナスになった場合に備えて、原因と対策を解説します。
キャッシュフローがマイナスになる原因
キャッシュフローがマイナスになる原因は複数あります。たとえば、家賃収入に対して返済の金利が高いと、どうしてもキャッシュフローはマイナスになりやすくなります。借入期間が短い場合も同様です。さらに、物件価格が高すぎる場合も、キャッシュフローのマイナスにつながる原因となります。
キャッシュフローのマイナスを改善するための対策
キャッシュフローを改善するには、なるべく長めに返済期間を設定しましょう。不動産の購入価格の全額をローンで支払うとしても、返済期間を長くできればその分だけ余裕が出ます。また、繰り上げ返済をすることもひとつの方法です。
不動産投資において利回り以外にチェックすべきポイント
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ここでは、不動産投資において利回り以外にチェックすべきポイントについて解説します。
賃貸物件に対する需要
入居者を集めるためには、その地域の賃貸物件に対してどの程度の需要があるか把握する必要があります。物件の近くに学校や企業があるかどうかチェックし、「ここに住みたい」と思う人がどれくらいいるか検討しましょう。また、現在だけでなく、数年先の動向まで考慮すると不動産投資を成功させやすくなります。
空室状況
一般的に中古物件は利回りが高いものの、空室になる可能性は新築に比べて高めです。ただし、空室リスクは、立地の条件を考慮したり管理体制を強化したりすれば、十分にカバーできます。また、ファミリータイプとワンルームを比べると、ワンルームのほうが入居者は見つかりやすいといわれています。
築年数
築年数が経っているほど物件の購入価格は安くなるため、計算上の利回りも高くなります。ただし、長い築年数が経っている物件は今後さらに入居率が下がったり、予想以上の維持費がかかったりする恐れもあるため要注意です。利回りが低下する可能性についても検討しておきましょう。
まとめ
不動産投資では、利回りに着目して物件選びや運用を行っていく必要があります。ただし、計算で導き出される利回りはあくまでも予想なので、利回り以外の条件も含めて慎重に投資の判断をすることが大切です。
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