ビットコイン（BTC）で家やマンションを買えるのか、気になっている人は増えています。結論から言うと、条件がそろえば「買えることもある」一方で、日本では日本円が前提の場面も多く、つまずきやすい点もあります。この記事では、不動産購入の流れをやさしく整理しつつ、ビットコイン払いの仕組み、価格の決め方、送金方法、そして「できるケース/できないケース」をわかりやすくまとめます。
先に全体像をつかむと、無理のない手順で検討でき、トラブルも減らせます。「どのタイミングでレートを決めるか」「売主がBTCを受け取れるか」など、重要ポイントを順番に確認していきましょう。
ビットコインで不動産購入は本当に可能？不動産購入の全体像をやさしく確認
ここでは「そもそも不動産購入はどんな流れか」と「BTC払いはどこが変わるのか」をまとめて理解します。
最初に全体の形を知っておくと、ビットコインを使う場合に追加で必要になる準備が見えてきます。
結論：売主と決済方法が合えば「可能」な場合がある
ビットコインで不動産を買えるかどうかは、まず売主がBTCでの受け取りを認めるかで決まります。売主が「BTCで受け取ってもよい」と考えていて、手続きの方法も合えば、実際に成立するケースはあります。逆に、売主が日本円しか受け取らない方針なら、その時点でBTC払いはむずかしくなります。つまり、BTC払いは「相手の合意」と「手段の用意」がセットで必要です。
また、売主がBTCを直接受け取らなくても、決済代行などでBTCを円に換えて支払う形なら進められる場合があります。ただし、この場合も、どの会社を使うか、手数料や審査がどうなるか、といった条件が発生します。さらに、取引の安全面や、送金ミスをどう防ぐかの設計も欠かせません。話が進むほど「段取り」が大事になります。
不動産の取引は金額が大きいので、途中で「やっぱり無理でした」となると時間も費用も無駄になりやすいです。だからこそ、最初の相談の段階で「BTCで支払いたい」「どの方式なら可能か」を具体的に伝えることが大切です。売主・仲介会社・司法書士など関係者が多いので、情報をそろえて共有するほどスムーズになります。結論はシンプルで、合意と手段がそろえば可能、そろわなければ難しいということです。
できるケースの例としては、暗号資産に理解がある売主や、不動産会社がBTC払いの実績を持っている場合が挙げられます。一方で、住宅ローンを使う一般的な購入では、円での決済が前提になりやすい点も知っておきましょう。まずは「自分の買い方」が現実的か、全体像から確認していきます。
不動産購入の基本：物件選び→重要事項説明→売買契約→決済→引き渡し
不動産購入の流れは、大まかに「物件を決める→説明を受ける→契約する→お金を払う→引き渡し」という順番です。最初は物件探しと内見をして、条件や価格に納得できる物件を選びます。次に、重要事項説明（重要なルールや注意点の説明）を受けます。これは買う人を守るための大切なステップです。
重要事項説明のあと、売買契約を結びます。契約では、物件の内容、代金、支払い日、引き渡し日、違約金などが書かれます。ここで一般的には手付金を支払うことが多いです。そして最後に「決済」と呼ばれる本払いをして、同時に所有権の手続きなどを行い、鍵を受け取って引き渡しとなります。
この流れの中で、BTC払いが関係するのは主に「支払い」の部分です。ただし、支払いは契約書や手付金の取り扱いにも影響します。たとえば手付金をBTCで払うのか、手付金は円で払って決済だけBTCにするのか、といった設計が必要です。不動産は一度の送金ミスが大きな損につながるので、決済当日の手順も細かく決めます。
また、決済は銀行振込を前提に組まれていることが多く、当日の段取りは「銀行の着金確認」とセットになりがちです。BTC送金の場合は「ブロックチェーン上の反映確認」が必要になり、慣れていない人には不安点になります。だからこそ、基本の流れを押さえたうえで、BTC払いはどこを置き換えるのかをはっきりさせることが重要です。
ビットコイン払いは「代金の支払い手段」が変わるだけ
ビットコインで払うと言っても、不動産取引のルールそのものが全部変わるわけではありません。基本的には、売買契約で決めた代金を「何で支払うか」が変わるだけです。つまり、物件の調査や契約の内容、引き渡しの手続きなどは、通常の取引と同じ部分が多いです。ここを勘違いしないことが第一歩です。
一方で、支払い手段が変わるだけでも、実務上の確認は増えます。たとえば、送金先アドレスの確認、送金の承認手順、送金が完了したと判断する基準（何回の承認で確定とするか）などです。銀行振込なら「入金が見えた」で終わることが多いですが、BTCでは「反映したか」「確定したか」をどう扱うかが論点になります。支払いの確認方法が変わることが、いちばんの違いです。
さらに、BTCは価格が動きます。契約で「円でいくら」と決めているのに、支払う直前にBTCのレートが大きく動くと、買う側にも売る側にも想定外が出ます。そのため、レートをいつ固定するか、どの取引所の価格を使うか、といった取り決めが必要です。結果として、契約書の文言や合意事項が少し増えることになります。
まとめると、BTC払いは「払う道具」が変わるだけですが、道具が違えば確認の仕方も違います。だから、関係者全員が同じ手順を理解していることが大切です。手順を文字で残し、当日はその通りに進めることが、安心につながります。
日本円決済が前提の場面が多いことも知っておく
日本の不動産取引は、現実として日本円を前提に設計されています。売買代金の表示は円が基本で、契約書も円で作ることがほとんどです。手付金・残代金・固定資産税の精算なども、円で管理されやすいです。だから、BTC払いをしたい場合でも、円の枠組みの中で調整することが多くなります。
また、仲介会社、司法書士、管理会社など、関係者の多くは「銀行振込の入金確認」で段取りを組んでいます。決済当日に銀行の窓口時間が関係するのは、そのためです。BTC送金は24時間できる一方で、相手側の運用が銀行時間に合わせていることがあります。技術的にできることと、現場の運用でできることは別だと理解しましょう。
さらに、税金や会計の整理も円で考える必要があります。BTCで支払ったとしても、円に換算して記録する場面が多いです。レートの根拠をどう残すか、いつのレートで円換算するかも重要になります。ここをあいまいにすると、後から説明しづらくなります。
だからこそ、最初から「円建てで契約し、決済時にBTCで相当額を送る」のような形が選ばれやすいです。売主がBTCを持ち続けたい場合以外は、円に換える仕組みが入ることも珍しくありません。円が前提の場面が多い前提で、BTC払いの設計をするのが現実的です。
ビットコインで不動産購入する仕組みとは？支払い方法と価格の決め方
ここでは、BTCで支払う代表的な2つのやり方と、価格（レート）をどう決めるかを整理します。
支払い方法とレートの決め方を先に決めておくと、「当日にあわてる」「認識がズレる」といった事故を減らせます。
支払いパターン1：売主がビットコインを直接受け取る
1つ目は、売主がBTCを直接受け取る方法です。買主が売主のウォレットアドレスにBTCを送金し、売主がそのBTCを保有します。この形はシンプルに見えますが、売主側に暗号資産の理解と運用体制が必要です。たとえば、秘密鍵の管理や、送金先の確認ができないと危険です。
直接受け取りのメリットは、円への両替を挟まない分、仕組みが短くなることです。売主がBTCで資産を持ちたいなら、目的にも合います。一方で、価格変動リスクを売主が強く受けます。受け取った直後に価格が下がる可能性もあるため、売主が納得していることが前提になります。
実務では、「いつのレートで何BTCにするか」を契約で明確にすることが特に重要です。円建てで代金を決め、決済時点のレートでBTC数量を計算するのか、最初からBTC建てで固定するのかで、トラブルの起き方が変わります。また、送金完了の判断を「取引がブロックに入った時点」なのか「複数回の承認後」なのかも決めます。直接受け取りは、合意事項を細かく書くほど安全です。
さらに、誤送金のリスクにも備える必要があります。アドレスの打ち間違いは取り消しができないことが多く、金額が大きいほど怖いです。QRコードの利用、少額テスト送金、複数人での読み合わせなど、ミスを防ぐ手順を用意しましょう。「簡単そう」に見えて、実は確認が命になる方式です。
支払いパターン2：決済代行でビットコイン→日本円に換えて支払う
2つ目は、決済代行などを使って、BTCをいったん円に換えて支払う方法です。買主はBTCで支払い、売主は円で受け取る形になります。売主から見ると「いつも通り円で入金される」ため、受け入れやすい場合があります。BTCを直接持たないので、価格変動への不安も小さくなります。
この方式では、代行会社や取引所の仕組みが間に入ります。たとえば、買主が指定の方法でBTCを送ると、代行側が円に換えて売主へ振り込む、という流れです。そのため、手数料、換金レートの決め方、着金までの時間、本人確認（KYC）の有無などを事前に確認する必要があります。「どの会社で、どの条件で換金するか」が品質を決めます。
注意点として、決済当日に「換金が間に合わない」リスクがあります。混雑や審査、送金の遅れ、ネットワーク手数料の不足などで、予定通りに進まない可能性があります。銀行振込と同じ感覚で考えるとズレが出るので、余裕をもった段取りが必要です。また、途中に業者が入る分、規約や手続きが増える点も理解しておきましょう。
一方で、手順が整えば実務は進めやすくなります。売主が円で受け取れるため、契約や会計が円ベースで整理しやすいからです。買主側は「BTCを使いたい」という目的を満たしつつ、売主側の心理的ハードルを下げられます。現実的に成立しやすいのは、この方式であることも多いです。
価格の決め方：円建て固定か、BTC建てかでリスクが変わる
不動産の代金をどう表すかで、リスクの持ち方が変わります。多いのは「円建て固定」で、物件価格は円で決め、支払い時にその円相当のBTCを送る形です。この場合、売主は円の価値が確定するので安心しやすいです。買主は支払い直前のレート次第で必要なBTC量が増減します。
もう1つは「BTC建て」で、最初から「何BTC」と数量を固定する形です。この場合、買主は支払うBTC量が確定しますが、円換算した価値は大きく動く可能性があります。売主は受け取るBTCは決まる一方で、円で見た価格が上下します。どちらが得かではなく、誰が変動を引き受けるかの話です。
実務では、多くの費用が円で発生します。登記費用、仲介手数料、税金、管理費の精算などは円で請求されることが一般的です。そのため、売買代金だけBTCにしても、他の部分で円が必要になります。結果として、円建てを基本にしてBTCは「支払いの方法」として使う方が整合しやすいことがあります。
とはいえ、売主がBTCで資産を持ちたい場合や、海外の取引でBTC建てが自然な場合もあります。大切なのは、契約書や合意書で「何を固定し、何を変動とするか」を明確にすることです。価格の決め方をあいまいにすると、後で揉めやすいので要注意です。
レート確定のタイミング：申込時・契約時・決済時のどれで決めるか
BTC払いでよく問題になるのが、「いつのレートで計算するか」です。代表的なタイミングは、申込時、契約時、決済時の3つです。申込時にレートを決めると早く確定できますが、決済まで時間があると相場が動きやすいです。契約時に決める場合も同じで、決済日までの変動が残ります。
決済時にレートを確定する方法は、当日の変動を直前まで反映できる一方で、当日の作業が増えます。たとえば「決済時刻の◯分前の価格で計算する」「特定の取引所の現物価格を使う」など、ルールを細かく決める必要があります。また、急な相場変動があると、買主が用意できるBTC量に影響が出ることもあります。タイミングは、安心と手間のバランスです。
現場では「決済日の指定時刻に、指定ソースのレートで円→BTC換算する」ように、具体的な運用ルールを置くと揉めにくいです。たとえば、計算担当者、計算式、端数処理（小数点以下をどうするか）まで決めておくと、当日の議論が減ります。ここがあいまいだと、「思ったよりBTCが必要」「そのレートは納得できない」といったすれ違いが起きます。
もう1つ大事なのは、レートだけでなく「ネットワーク手数料（送金手数料）」も考えることです。手数料が高い日に送金すると、想定より多くのBTCが出ていく場合があります。レート確定のルールとあわせて、手数料負担をどちらが持つのかも決めておくと安心です。レート確定は、契約に書けるレベルで具体化するのがコツです。
送金方法：ウォレット送金と取引所出金の違い
BTCを送る方法には、大きく「個人ウォレットから送る」と「取引所から出金する」の2つがあります。個人ウォレットは自分で鍵を管理し、送金操作も自分で行います。取引所出金は、取引所の口座から指定アドレスへ送る形です。どちらでも送金はできますが、手間とリスクの種類が少し違います。
個人ウォレットの良い点は、送金の自由度が高いことです。手数料の設定などを自分で調整できる場合もあります。一方で、秘密鍵や復元フレーズの管理を失敗すると大変です。また、操作ミスを自分で止めにくいので、手順を慎重に組む必要があります。自分で管理できる人向けの面があります。
取引所出金の良い点は、残高管理や操作が比較的わかりやすいことです。ただし、出金には取引所の制限があり、出金先の登録や審査、出金上限、反映時間などのルールがあります。決済当日に出金が遅れると大きな問題になるため、事前に上限や所要時間を確認し、必要なら上限の引き上げ手続きもしておきます。さらに、出金時にネットワークの混雑で時間がかかる場合もあります。
不動産の決済は「時間に厳しい」ことが多いので、送金方法は安全側に倒すのが基本です。たとえば、事前に少額でテスト出金をして、アドレスが正しいかを確認する方法があります。決済当日は、複数人でアドレスと金額を読み合わせし、送金後は承認状況を共有して進めると安心です。ウォレットでも取引所でも、最後は確認の丁寧さが勝ちます。
ビットコインで不動産購入する流れをステップで解説（相談〜契約〜引き渡し）
ここでは、ビットコイン（BTC）で不動産を買うときの流れを、相談から引き渡しまで8つのステップで整理します。
普通の不動産取引に「BTCで支払う」という要素が足されるだけですが、確認事項が増えるため、順番に進めることが大切です。
ステップ1：ビットコイン決済に対応できる不動産会社へ相談
まず最初にやるべきことは、BTC決済に理解がある不動産会社（仲介会社）へ相談することです。一般の仲介会社でも対応してくれる場合はありますが、経験がないと決済当日の段取りが組めず、話が止まりやすいです。相談時点で「BTCで支払いたい」「売主がBTCを受け取る形か、代行で円に換える形か」を伝えると、現実的な選択肢が見えてきます。
また、BTC決済は売主の同意が必須です。そのため、買主側だけが希望しても、売主の意向によっては成立しません。早い段階で「この取引はBTCで進められる見込みがあるか」を見極めるのが重要です。最初の相談で方向性を固められるかどうかが、成功率を大きく左右します。
ステップ2：本人確認と反社チェックなどの事前審査
BTC決済が絡むと、本人確認（KYC）や反社チェック、マネロン対策（不正なお金の流れを防ぐ審査）が重視されます。これは不動産が高額で、資金移動が大きくなりやすいからです。仲介会社や決済代行、司法書士などが、追加の確認を求めることがあります。
ここで大切なのは「早めに準備する」ことです。必要書類が不足していると、契約直前に止まってしまいます。買主としては、身分証、住所確認、資金の出どころを説明できる資料をそろえ、質問に答えられるようにしておくとスムーズです。審査は“疑われる”ためではなく、“取引を安全にする”ための手順だと考えると進めやすいです。
ステップ3：支払い条件の合意（円建て/レート/送金手数料/送金回数）
次に決めるのが、支払い条件です。特に重要なのは「価格を円で固定するか、BTCで固定するか」「どのタイミングのレートを使うか」です。多くのケースでは円建てで売買代金を決め、決済時点のレートでBTCの数量を計算しますが、売主がBTC保有を希望するならBTC建て固定の話になることもあります。
あわせて、送金手数料（ネットワーク手数料）を誰が負担するか、送金は1回で済ませるか（高額なので分割するか）、着金確認の基準（何回の承認でOKとするか）も合意しておく必要があります。これらが曖昧だと、決済当日に「聞いてない」が起きやすいです。支払い条件は“口約束”にせず、文章で残すことが安全です。
ステップ4：重要事項説明（不動産のルールは通常と同じ）
重要事項説明は、不動産の取引で必ず行われる大切な説明です。物件の権利関係、法令上の制限、管理費や修繕積立金、設備の状況など、買主が知るべきポイントがまとめて説明されます。BTC払いだからといって、この内容が省略されることはありません。
ただし、支払い方法がBTCになる場合は、重要事項説明の場やその前後で「決済当日の流れ」もあわせて確認されることがあります。たとえば、決済場所、誰が同席するか、着金確認の方法などです。物件の説明は通常通り、支払いの段取りだけ追加で丁寧に確認というイメージです。
ステップ5：売買契約（手付金の扱いを決める）
売買契約では、物件価格、支払日、引き渡し日、違約金、解除条件などが明文化されます。BTC決済の場合、特に大事なのは「手付金をどうするか」です。手付金を円で払うのか、BTCで払うのか、BTCならどのレートで換算するのかを決めます。
また、契約書には支払い手段やレート確定ルール、送金ミスが起きた場合の扱い、返金時の通貨（円かBTCか）なども入れておくと安心です。不動産取引は金額が大きく、後からの修正が難しいため、契約の時点で想定問答を埋めるのがポイントです。契約書は“トラブルが起きないようにする設計図”だと考えて作り込みましょう。
ステップ6：決済日までに送金準備（出金制限・送金先確認）
決済日が近づいたら、送金の準備を進めます。取引所から出金する場合は、出金上限、出金先アドレスの登録にかかる時間、本人確認レベル（追加認証が必要か）を必ずチェックしましょう。上限が足りないと、当日に送れず決済不成立になるリスクがあります。
送金先アドレスの確認は特に重要です。アドレスが1文字でも違うと、取り戻せない可能性があります。QRコードを使う、複数人で読み合わせする、少額のテスト送金を行うなど、ミスを潰す工夫が必要です。決済準備は“当日やること”ではなく、“前日までに終えること”と考えるのが安全です。
ステップ7：決済当日の送金→着金確認→所有権移転→引き渡し
決済当日は、送金、着金確認、登記（所有権移転）手続き、鍵の引き渡しがセットで行われます。一般的な円決済では銀行振込の着金を確認してから登記に進みますが、BTCではブロックチェーン上の反映と承認をどう扱うかがポイントです。事前に「何回承認されたら着金とみなすか」を決めておくと、当日の不安が減ります。
実務では、司法書士が登記に必要な書類を確認し、決済が完了したと判断できた段階で所有権移転の手続きに進みます。その後、固定資産税などの精算を済ませ、鍵や関係書類を受け取って引き渡しとなります。当日は“確認→実行→記録”を淡々とこなすことが一番の安全策です。
ステップ8：確定申告の準備（取得価格・時価・手数料の記録）
BTCで支払うと、税金面の記録が重要になります。一般に、暗号資産で何かを買う行為は「暗号資産を売って支払いに使った」と考えられ、差益が出ていれば課税対象になり得ます。そのため、支払い時点の円換算額（時価）を記録しておく必要があります。
準備としては、売買契約書、領収書や明細、レートの根拠（どの取引所のどの時刻か）、送金手数料、TXID（取引ID）などをまとめて保存します。あとから思い出で整理するのは難しいので、決済直後にファイル化するのがコツです。税務は“記録がすべて”なので、証拠を残す習慣が安心につながります。
ビットコインで不動産購入するときに必要書類は何？本人確認・資金の証明・契約書類
BTC決済では、通常の不動産取引の書類に加えて「本人であること」と「資金の出どころ」をより丁寧に求められることがあります。
ここでは、よく求められる書類を種類ごとに整理し、準備の考え方もあわせて解説します。
本人確認書類：運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど
本人確認書類としては、運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどが代表的です。どれが必要かは、仲介会社、決済代行、司法書士の運用で変わります。顔写真付きの証明書が求められることが多いので、早めに用意しておくと安心です。
また、書類の有効期限や、記載住所が現住所と一致しているかも見られます。引っ越し後で住所変更が未反映だと追加書類が必要になることがあります。本人確認は“提出して終わり”ではなく、“内容が整っているか”が重要です。
住所確認：住民票や公共料金の領収書が求められることがある
住所確認では、住民票の写しや、公共料金の領収書（電気・ガス・水道など）が求められることがあります。これは「本人確認書類だけでは住所確認が不十分」と判断される場合があるためです。特に、決済代行や金融系の審査が入ると、追加で求められやすくなります。
住民票は発行からの期限（例：3か月以内）など条件が付くことがあります。領収書も「直近のもの」「氏名と住所が載っているもの」などの指定があるので注意が必要です。住所確認は“提出できる状態の書類を複数持つ”と安心です。
資金の出どころ資料：取引所の入出金履歴・売買履歴・保有残高の画面
BTCで支払う場合、「そのBTCはどこから来たか」を説明する資料が求められることがあります。具体的には、取引所の入出金履歴、売買履歴、保有残高の画面（スクリーンショット）などです。目的は、マネロン対策として不正資金の混入を防ぐことです。
ポイントは、支払いに使うBTCが、いつ・いくらで購入（または受領）され、どう移動してきたかが追える形になっていることです。複数の取引所やウォレットを経由している場合は、時系列で整理しておくと説明しやすいです。資金源泉は“ストーリー”ではなく、“証拠”で示すのが基本です。
ウォレット証明：送金元アドレスの保有証明を求められる場合
場合によっては、送金元アドレスが本当に自分の管理下にあることを示す「ウォレット証明」を求められることがあります。たとえば、特定のメッセージに署名して提示する方法や、少額のテスト送金で管理を示す方法などが検討されます。どの方式になるかは相手の運用次第です。
この確認は、第三者のアドレスから不正に送金しているように見えないか、という観点でも重要です。ただし、やり方は相手により異なるため、求められた時点で手順を確認し、無理のない形で対応します。ウォレット証明が必要になる可能性を想定し、慌てない準備が大切です。
契約書類：売買契約書・重要事項説明書・領収書/明細の取り扱い
不動産の契約書類としては、売買契約書、重要事項説明書が中心です。BTC決済の場合、支払い方法やレート確定ルール、支払い確認の方法など、通常より追加で明文化される項目が増えることがあります。後から揉めないために、条件はできるだけ文章にして残します。
また、領収書や明細が「円で出るのか」「BTC数量も併記されるのか」はケース次第です。税務整理のためには、円換算額とその根拠がわかる形が望ましいです。契約書類は“読めば条件が再現できる状態”にしておくことが大切です。
登記関連：印鑑証明書・実印・本人確認情報（司法書士の手続き）
登記（所有権移転）に関しては、印鑑証明書、実印、本人確認情報などが必要になります。ここはBTC決済でも変わらず、不動産取引の基本として必須です。売主・買主それぞれが必要な書類をそろえ、司法書士が内容を確認します。
印鑑証明書にも発行期限の条件が付くことが多いので、決済日に合わせて準備します。書類不備があると決済が止まり、関係者全員に迷惑がかかるため、チェックリスト化して管理するのがおすすめです。登記書類は“早めにそろえて、当日は確認するだけ”が理想です。
ビットコインで不動産購入できるケースとは？売主・仲介・決済環境がそろう条件
BTCで不動産を買えるかどうかは、「人（合意）」「実務（段取り）」「環境（送金と確認）」がそろうかで決まります。
ここでは、成立しやすい条件を具体的に挙げ、どこを満たせばよいかを整理します。
売主が暗号資産の受け取りに同意している
一番の条件は、売主が暗号資産の受け取りに同意していることです。売主がBTCを直接受け取りたいのか、円転して円で受け取りたいのかも含めて、方針が明確であるほど進めやすいです。売主が不安を感じている場合は、決済代行を使うなど、売主側の負担を下げる提案が有効になることがあります。
売主にとっての不安は、価格変動、会計処理、送金ミス、詐欺などです。これらの不安を「契約でルール化する」「実務で二重チェックする」ことで軽くできれば、合意に近づきます。売主の同意は“気持ち”ではなく、“不安を潰す設計”で取りにいくのが現実的です。
仲介会社・司法書士がスキームを理解している
不動産取引は、仲介会社や司法書士など複数の専門家が関わります。ここがBTC決済に不慣れだと、決済手順の確認に時間がかかり、結果として売主が不安になって断られることもあります。逆に、理解がある人が関わると、必要な書類や合意事項を先回りして整えられます。
特に司法書士は、所有権移転のタイミングを扱うため「決済完了をどう判断するか」に関わります。BTCの着金確認の基準が曖昧だと、登記の進行に影響します。関係者が同じ手順を理解している状態が、取引成立の土台です。
決済日に必要額を確実に送金できる（出金制限・確認時間をクリア）
決済日に「必要額を確実に送れる」ことは、成立条件としてかなり重要です。取引所を使う場合、出金上限や出金先登録の待ち時間がネックになります。本人確認レベルが低いと上限が小さいこともあり、当日になって不足すると詰みます。
また、BTC送金はネットワークの混雑で遅れることがあります。承認が進まないと着金確認ができず、登記に進めません。そのため、決済前に出金上限を上げ、送金テストを行い、余裕のある時間設計にしておくことが大切です。「送れるはず」ではなく「送れると証明できる準備」が必要です。
円建て精算（固定資産税など）を別途できる体制がある
不動産の決済では、固定資産税や管理費、修繕積立金などの精算が発生することがあります。これらは円で計算・精算されることが一般的です。たとえ売買代金をBTCで支払っても、付随する精算を円で行う準備が必要になります。
つまり、完全にBTCだけで完結させるのは難しいことが多いです。円の振込口座を用意する、現金精算の方法を決めるなど、円での処理も並行して整えておくとスムーズです。「BTC＋円」の二本立てで準備できると成立しやすいです。
反社・マネロン対策の審査を通過できる
BTC決済では、反社チェックやマネロン対策の審査が入ることがあります。ここを通過できないと、売主が同意していても取引が止まる可能性があります。審査では、本人確認、住所、職業、資金源泉などの説明が求められます。
大切なのは、嘘をつかず、資料で説明できる状態にすることです。取引所での売買履歴や入出金履歴が整理されていれば、説明はしやすくなります。審査は“面倒”ではなく“成立の条件”なので、最初から準備しておくと安心です。
ビットコインで不動産購入できないケースとは？ローン・規約・税務対応で止まる例
一方で、BTCで買いたくても現実的に止まりやすいパターンもあります。
どこで止まるのかを先に知っておくと、無駄な交渉や準備を減らし、代替案も考えやすくなります。
住宅ローン利用で「決済は日本円のみ」と指定される
住宅ローンを使う場合、金融機関の決済方法は基本的に日本円です。ローン実行は銀行から円で振り込まれる仕組みなので、決済をBTCに置き換えるのが難しくなります。売主がBTC受け取りに同意していても、ローン側のルールで止まることが多いです。
そのため、BTCでの購入は、現金（円）で買うケースや、BTCを円に換えて支払うケースのほうが現実的になりがちです。ローンを使うならBTC決済は難しい、が基本線として考えておくと判断が早いです。
売主側の社内規約・会計処理で暗号資産受領ができない
売主が法人の場合、社内規約や会計処理の都合で暗号資産を受け取れないことがあります。暗号資産の評価や管理ルールが整っていないと、受領そのものを禁止している会社もあります。担当者が前向きでも、社内承認で止まるケースは珍しくありません。
この場合の回避策としては、決済代行で円転し、売主は円で受け取る形にすることです。それでも規約上「暗号資産が絡む取引自体を避けたい」という方針なら難しいです。売主の事情は外から変えにくいので、早めに確認することが重要です。
取引所の出金上限で決済日に必要額を送れない
取引所には、1日あたりの出金上限が設定されていることがあります。不動産は高額なので、上限が足りず、必要額を一度に送れないことがあります。分割送金で対応できる場合もありますが、売主が「一括でほしい」と考えていると合意が難しくなります。
また、上限の引き上げ申請に時間がかかることもあります。決済日直前に気づいても間に合わない可能性があります。出金上限の確認は、物件が決まった時点でやるくらい早めが安全です。
送金遅延で決済時刻に間に合わない（承認待ち・混雑）
BTC送金は、ネットワーク混雑や手数料設定によって反映が遅れることがあります。決済は時間が決まっていることが多く、遅延すると着金確認ができず、登記や引き渡しに進めません。関係者が集まっている場で止まると、損害や信用問題にもつながります。
対策としては、余裕のある決済時間を設定する、手数料を適切に設定する、事前に合意した承認回数で着金とみなすなどがあります。それでも、完全にゼロにはできないのが難しさです。「遅れる前提で段取りを組む」ことが現実的な対策です。
資金源泉の説明ができず審査で止まる
資金の出どころを説明できないと、審査で止まる可能性があります。たとえば、いつどこで買ったBTCか分からない、履歴が残っていない、複数ウォレットを経由して追えない、などです。相手が不安を感じると、売主が拒否する原因にもなります。
対策は、取引所の履歴や入出金履歴、保有残高の証拠を整理しておくことです。必要なら、いつ円を入金し、いつBTCを買い、どう保管していたかを時系列で示せるようにします。説明できない状態は、それだけで取引が成立しにくいと考えましょう。
税務処理（取得価額の整理）が不安で当事者が合意できない
税務処理が不安で、売主や買主が合意できず止まることもあります。特に、BTCで支払う側は、支払い時点での差益計算が必要になる可能性があり、記録や計算の手間が増えます。売主側も、受領や円転の処理が不明確だと嫌がることがあります。
この不安は、税理士に相談する、レート根拠を固定する、明細を残す運用を決めることで下げられます。とはいえ、不安が強い相手とは成立しにくいのも事実です。税務の不安は“感情”として大きいので、事前に潰すことが重要です。
ビットコインで不動産購入するメリットとデメリット（手数料・スピード・価格変動）
BTC決済には、便利な点もあれば、注意すべき弱点もあります。
メリット・デメリットを両方知っておくと、自分に合うかどうかを冷静に判断できます。
メリット：銀行営業時間に縛られにくい
BTC送金は、基本的に24時間いつでも実行できます。銀行振込のように営業時間や休業日に強く縛られにくいのは利点です。特に海外とのやり取りや、時差がある相手との取引では便利に感じることがあります。
ただし、不動産決済は人が集まって書類確認をするため、実務は日中に寄りがちです。それでも「送金そのものはいつでもできる」という柔軟さは、段取りの選択肢を増やします。送金の自由度が高いことは、計画を立てやすくする利点です。
メリット：海外からの資金移動がシンプルになる場合がある
海外に資金がある場合、銀行送金は手数料や時間がかかり、手続きも複雑になりがちです。BTCを使うと、国をまたぐ送金を一つの手段でまとめやすい場合があります。結果として、資金移動のストレスが減ることがあります。
ただし、最終的に円が必要になる場面が多い点は変わりません。海外からBTCで持ち込み、国内で円転して支払う形など、設計次第でメリットが出ます。海外資金のケースでは、BTCが“橋渡し”として便利になることがあります。
メリット：決済代行なら円転まで含めて手続きがまとまることがある
決済代行を使うと、BTC送金から円転、売主への円支払いまでをまとめて設計できる場合があります。売主にとっては円で受け取れるので安心で、買主にとってはBTCを使えるという形になります。双方の不安を減らしやすいのがメリットです。
また、代行側が手順を用意していると、当日の段取りが標準化されやすいです。ただし手数料や規約もあるため、内容をよく確認する必要があります。代行は“成立させやすくする道具”として有効です。
デメリット：価格変動で必要額が変わる
BTCは価格が動くため、円建てで支払う場合は「必要なBTC量」が変わります。決済日直前に価格が下がると、同じ円額を支払うためにより多くのBTCが必要になります。逆に上がれば少なくて済みますが、予測は難しいです。
この問題は、レート確定タイミングを決めることで整理できます。ただし、完全にリスクを消すのは難しいので、余裕資金を用意するなどの対策も必要です。価格変動はBTC決済の最大の特徴であり、最大の弱点です。
デメリット：送金ミスが致命的になりやすい
BTC送金は、アドレスを間違えると取り戻せない可能性があります。不動産の金額は大きいので、ミスのダメージも大きくなります。銀行振込でも誤送金はありますが、BTCは取り消しが難しい点が怖さです。
対策は、コピペ、二重チェック、テスト送金、読み合わせなどを徹底することです。人間のミスを前提にして、手順で防ぐのが現実的です。送金ミス対策は“慎重すぎる”くらいでちょうどいいです。
デメリット：出金制限・審査・着金確認で想定より時間がかかる
取引所の出金制限、本人確認、出金先登録、審査などで、想定より時間がかかることがあります。さらに、ネットワーク混雑で承認が進まず、着金確認が遅れることもあります。不動産決済は「時間が決まっている」ため、この遅れが致命的になりやすいです。
対策は、準備を早めることと、決済時間に余裕を持たせることです。決済日までに出金環境を整え、当日は手数料も適切に設定します。BTCは“早めの準備”ができない人ほど不利です。
デメリット：税金計算が複雑になりやすい
BTCで支払うと、税金の計算が複雑になりやすいです。支払いは暗号資産の「売却」と同様に扱われる考え方があり、差益が出ていれば課税対象になる可能性があります。さらに、取得価額の計算方法や、手数料の扱いなど、整理が必要になります。
対策としては、取引履歴の保存、レート根拠の記録、必要なら税理士への相談です。記録があれば整理できますが、記録がなければ難易度が上がります。税金は“後で考える”ほど苦しくなるので、最初から意識しましょう。
ビットコインで不動産購入するときの注意点：送金ミス・詐欺対策・税金の考え方
ここでは、BTC決済の現場で特に起きやすい事故を防ぐための注意点をまとめます。
「準備」と「確認」と「記録」を徹底するだけで、リスクはかなり下げられます。
送金先アドレスは必ず二重チェック（コピペ・テスト送金）
送金先アドレスは、必ず二重チェックしてください。手入力は避け、コピペやQRコードを使うのが基本です。それでも、クリップボードのすり替えなどのリスクもゼロではないので、最後は目で確認します。
金額が大きい場合は、少額のテスト送金を先に行い、正しく届くことを確認してから本送金に進むと安心です。読み合わせを複数人で行うのも有効です。アドレス確認は“手間”ではなく“保険”です。
決済日までに出金上限と本人確認レベルを整えておく
取引所を使うなら、出金上限と本人確認レベルを早めに整えます。上限が足りないと送れませんし、出金先の登録に時間がかかる場合もあります。決済日直前にやると間に合わないことがあります。
また、二段階認証や追加確認が必要な場合もあります。スマホの機種変更や認証アプリのトラブルがあると出金できなくなることもあるので、余裕を持って準備します。出金環境は“決済の前提条件”です。
なりすまし詐欺対策：送金先変更依頼は必ず電話で確認
なりすまし詐欺で多いのが「送金先を変更してください」という連絡です。メールやチャットだけで送金先を変えるのは非常に危険です。相手のアカウントが乗っ取られている可能性もあります。
対策はシンプルで、送金先変更の依頼が来たら、必ず事前に登録した電話番号に電話して確認することです。対面での確認や、別経路での確認も有効です。送金先変更は“電話確認がルール”と決めておくのが安全です。
レート確定ルールを契約書に明記する
レート確定のルールが曖昧だと、決済直前に揉めやすくなります。「どの取引所の、どの価格を、どの時刻に採用するか」「端数はどうするか」まで決めておくと、当日の議論が減ります。
また、ネットワーク手数料の負担、想定外の遅延が起きた場合の扱いも書いておくと安心です。ルールは“書けるところまで書く”ほどトラブルが減ると考えてください。
税金の基本：暗号資産の支払いは「売却」と同じ扱いになる点に注意
税金の考え方として、暗号資産で支払う行為は「暗号資産を売却して、その代金で買い物をした」と同じように扱われる考え方があります。そのため、BTCを安く買っていて、支払い時点で価値が上がっている場合、差益が発生している可能性があります。
この差益の有無は、取得価額と支払い時点の時価（円換算）で判断することになります。計算方法や扱いは状況で変わることがあるため、心配なら税理士に相談するのが安全です。「支払い＝課税の可能性」と理解しておくだけでも、準備の質が上がります。
記録を残す：レート・時刻・手数料・TXID・明細の保存
BTC決済では、記録を残すことが非常に重要です。最低でも、採用したレート、確定した時刻、送金手数料、TXID（取引ID）、取引所の明細、相手の受領確認などを保存します。スクリーンショットとPDF保存の両方があると安心です。
後から「いくら払ったか」「どの根拠で円換算したか」を説明できると、税務でもトラブルでも強くなります。記録が整っていれば、BTC決済は怖さが大きく減ります。
ビットコインで不動産購入に関するよくある質問（手付金・決済タイミング・領収書）
最後に、BTCで不動産を買うときに多い質問をまとめます。
「手付金」「決済タイミング」「領収書」など、誤解が出やすい点を先に押さえておきましょう。
手付金だけビットコインで払える？
手付金だけBTCで支払えるかは、売主と仲介会社の合意次第です。手付金は契約の一部なので、売主がBTCを受け取れる体制か、代行で円転する体制があるなら可能性はあります。一方で、手付金は少額とはいえトラブルを避けたい売主も多く、円のみを求められることもあります。
現実的には「手付金は円、残代金の決済だけBTC」を選ぶ人もいます。こうすると契約時の段取りが軽くなり、決済だけに集中できます。手付金BTCは可能性はあるが、円のほうが通りやすいと考えると判断しやすいです。
手付金をビットコインで払う場合のレートはいつ確定？
手付金をBTCで払うなら、レート確定のタイミングが重要です。一般的には「支払い時点のレート」で円相当額をBTCに換算する方法が揉めにくいです。ただし、申込時点や契約書作成時点で固定したい場合もあり、相手次第で運用が変わります。
おすすめは、契約書や合意書に「どの取引所の価格を使うか」「何時何分に確定するか」「端数はどうするか」を明記することです。レートは“いつ・どこ・どう計算”を文章で固定するのが安全です。
決済タイミングは「着金確認」と「登記」どちらが先？
基本は、代金の支払いが確認できてから登記（所有権移転）に進みます。円決済では銀行着金確認が基準ですが、BTCではブロックチェーン上の反映・承認をどう扱うかがポイントです。事前に「何回承認されたら支払い完了とみなすか」を決めます。
司法書士は登記の責任があるため、曖昧な状態で進めることを嫌がる場合があります。だから、当日の手順を関係者で共有し、着金確認の方法を統一することが大切です。原則は“着金確認→登記→引き渡し”の順です。
領収書は日本円？ビットコイン？どちらで出る？
領収書が円かBTCかは、売主や仲介会社の運用次第です。多くは契約が円建てで作られるため、領収書も円で出ることが多いです。一方で、BTC数量を併記してくれるケースもありますが、一般的とは言い切れません。
税務整理の観点では、円換算額と根拠が分かる形が重要です。領収書が円だけでも、別途「当日のレート根拠」と「送金記録」を保存すれば整理しやすくなります。領収書よりも“円換算の根拠と送金記録”が実務では重要です。
送金手数料や為替差損益は誰が負担する？
送金手数料（ネットワーク手数料）を誰が負担するかは、事前の合意で決めます。多くは買主が負担する形になりやすいですが、絶対ではありません。決済代行を使う場合は、手数料体系が契約で決まっているので、見落としに注意が必要です。
また、円建てで価格を固定するなら、レート変動による負担は基本的に買主側に寄りやすいです。どちらが負担するかは「円建て/レート確定タイミング」にも影響されます。費用負担は“当日揉める項目”なので、契約前に固定しましょう。
キャンセル時の返金はビットコイン？日本円？
キャンセル時の返金が円かBTCかは、契約で決めておくべき重要事項です。BTCで受け渡ししていると、返金時にレートが変わっている可能性があります。たとえば、BTCで返すのか、支払った時点の円相当額で返すのかで、損得が変わります。
トラブルを防ぐには、返金通貨、返金時のレート、手数料負担を具体的に書きます。特に手付解除や違約金が絡む場合は、計算が複雑になりがちです。キャンセル条項は“最悪のときの安全装置”として作り込むのが大切です。
海外在住でも買える？本人確認はどうなる？
海外在住でも不動産を買うこと自体は可能な場合がありますが、本人確認や住所確認のハードルが上がることがあります。日本の住民票がない、本人確認書類の形式が違う、郵送が難しいなど、手続き面で追加対応が必要になることがあるためです。
また、決済代行や取引所の本人確認が、日本国内住所を前提としている場合もあります。早めに「海外在住であること」を伝え、対応可否と必要書類を確認することが重要です。海外在住は可能性はあるが、手続きは早めに相談が必須です。
まとめ
ビットコインで不動産を購入することは、売主の同意と、決済方法の設計が合えば実現できる場合があります。流れ自体は通常の不動産取引と大きくは変わりませんが、レート確定、送金手数料、着金確認、資金源泉の説明など、追加の確認が増えます。
成立しやすいのは、関係者がスキームを理解していて、決済日に確実に送金でき、円での精算も別途できる体制があるケースです。逆に、住宅ローン利用や、売主側の規約、出金上限、送金遅延、税務不安などが原因で止まることもあります。
成功のコツは「早めの相談」「条件の文章化」「送金の二重チェック」「記録の保存」です。BTCでの不動産購入を検討するなら、まずは対応できる不動産会社に相談し、無理のない方法で段取りを組んで進めましょう。
