区分マンション投資では、新築物件だけでなく中古物件を選ぶ方法もあります。中古物件は新築より購入価格を抑えやすく、利回りが高く見えやすいため、初心者や会社員にも検討されやすい投資先です。
一方で、中古物件には築年数による修繕費、家賃下落、管理費や修繕積立金の値上げ、売却しにくさなどのリスクもあります。価格が安いからといって、必ず儲かるわけではありません。
この記事では、区分マンション投資で中古物件を選ぶ基本、儲かる仕組み、メリット・デメリット、注意点、利回りの見方、費用、向いている人までわかりやすく解説します。中古物件を選ぶときは、価格の安さだけでなく、長く貸せる物件か、修繕費を入れても利益が残るかを確認することが大切です。
区分マンション投資で中古物件を選ぶとは？まず知っておきたい基本
この章では、区分マンション投資で中古物件を選ぶときの基本を整理します。中古物件は購入価格を抑えやすい反面、築年数や管理状態によって収支が大きく変わります。
中古物件は安さだけで判断せず、家賃、修繕、管理、売却まで合わせて見ることが重要です。
中古マンションの1室を買って家賃収入を得る投資
区分マンション投資で中古物件を選ぶとは、中古マンションの1室を購入し、その部屋を入居者に貸して家賃収入を得る投資です。マンション全体を買うのではなく、1室だけを所有するため、一棟物件より始めやすいと感じる人も多いです。
入居者が住んでいる間は毎月家賃収入が入りますが、空室になると収入は止まります。そのため、家賃収入だけでなく、空室時の返済や固定費も考えておく必要があります。
中古物件では、すでに賃貸実績がある場合も多く、過去の家賃や入居状況を確認しやすい点があります。ただし、今後も同じ家賃で貸せるとは限りません。
中古区分マンション投資は、家賃収入を得る投資であると同時に、空室や修繕費を管理する投資です。
新築より購入価格を抑えやすい
中古区分マンションは、新築より購入価格を抑えやすい傾向があります。新築は販売時の広告費や販売会社の利益などが価格に含まれやすく、購入価格が高くなりやすいです。
中古物件はすでに市場で取引されているため、周辺の中古相場と比べながら価格を確認しやすいです。購入価格を抑えられれば、同じ家賃収入でも利回りを高めやすくなります。
ただし、中古だから必ず安くてお得とは限りません。立地が良い物件や管理状態が良い物件は、中古でも高値で取引される場合があります。
新築より安く買える可能性がある一方で、相場より高く買わないように価格の妥当性を確認することが大切です。
ワンルーム・1K・ファミリータイプで入居者層が変わる
中古区分マンション投資では、ワンルーム、1K、ファミリータイプなど、部屋の種類によって入居者層が変わります。ワンルームや1Kは、主に単身者、学生、会社員、単身赴任者などを想定しやすいです。
単身者向け物件は、駅から近いことや通勤・通学のしやすさが重視されます。都心部や大学、企業の近くでは需要が続きやすい場合があります。
ファミリータイプは、学校、公園、スーパー、病院、治安などが重視されます。入居期間が長くなりやすい一方で、購入価格や修繕費が高くなる場合もあります。
間取りは自分の好みではなく、そのエリアで借りたい人が多いタイプを選ぶことが重要です。
築年数によって家賃・修繕費・売却価格が変わる
中古区分マンションは、築年数によって家賃、修繕費、売却価格が変わります。築年数が浅い物件は設備が比較的新しく、入居者に選ばれやすい場合がありますが、価格は高めになりやすいです。
築年数が古い物件は購入価格が低く、利回りが高く見えることがあります。しかし、給湯器、エアコン、水回り、壁紙、床などの修繕費が増えやすくなります。
売却時にも築年数は大きく影響します。古すぎる物件は買い手が限られたり、ローンが使いにくくなったりする場合があります。
中古物件では、築年数を価格だけでなく、家賃下落、修繕費、売却しやすさとセットで見ることが大切です。
楽待・健美家・RENOSY・SUUMOなどで中古物件を比較できる
中古区分マンションは、楽待、健美家、RENOSY、SUUMOなどで比較できます。楽待や健美家では収益物件を広く探しやすく、価格や利回りの相場感をつかみやすいです。
RENOSYのような提案型サービスでは、投資用マンションの提案や管理サポートを受けられる場合があります。SUUMOでは、売買物件や周辺の賃貸相場を確認しやすいです。
ただし、表示されている利回りや想定家賃をそのまま信じるのは危険です。管理費、修繕積立金、固定資産税、空室、修繕費を入れて実質利回りを確認しましょう。
中古物件は複数サービスで比較し、価格・家賃・費用のバランスを自分でも確認することが大切です。
区分マンション投資で中古物件は本当に儲かるのか
この章では、中古物件を選んだ区分マンション投資が本当に儲かるのかを解説します。儲かるかどうかは、中古か新築かではなく、購入価格、家賃、費用、ローン、売却価格のバランスで決まります。
中古物件は収支を作りやすい可能性がありますが、修繕費や空室リスクを甘く見ると利益は減ります。
家賃収入がローン返済や管理費を上回れば利益が出る
中古区分マンション投資で利益が出る基本は、家賃収入がローン返済や管理費などの支出を上回ることです。入居者から受け取る家賃から、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などを支払います。
その後に残るお金が、毎月の手残りです。手残りが黒字で、空室や修繕があっても長期で利益が残れば、投資として成り立ちやすくなります。
ただし、満室で家賃が下がらない前提だけで考えるのは危険です。退去や空室、修繕費を入れると、年間では赤字になることもあります。
儲かるかどうかは家賃収入の大きさではなく、すべての費用を引いた後の手残りで判断することが大切です。
新築より価格が低く利回りを高めやすい
中古物件は新築より価格が低くなりやすいため、利回りを高めやすい傾向があります。購入価格が低ければ、同じ家賃収入でも物件価格に対する収入割合が高くなります。
新築では毎月の手残りが少ない物件でも、中古なら価格が下がっている分、収支が合いやすくなる場合があります。ローン返済額を抑えられれば、毎月の負担も軽くなります。
一方で、高利回りに見える中古物件には理由があることも多いです。築古、駅遠、空室、管理状態の悪さ、修繕費の増加などが隠れている場合があります。
中古物件の利回りは魅力ですが、高い利回りの理由を確認してから判断することが重要です。
購入価格より高く売れれば売却益が出る
中古区分マンション投資では、購入価格より高く売れれば売却益が出ます。保有中に家賃収入を得ながら、良いタイミングで売却できれば、投資全体の利益が大きくなる可能性があります。
特に駅近、都心部、管理状態が良い物件は、将来も買い手がつきやすい場合があります。賃貸需要と購入需要の両方がある物件は、売却時にも有利になりやすいです。
ただし、売却益は必ず出るものではありません。相場より高く買ってしまうと、売却時に損が出やすくなります。売却時には仲介手数料や税金もかかります。
売却益を狙うなら、買う前に将来いくらで売れそうか、ローン残債はいくら残るかを確認することが大切です。
修繕費や空室が増えると利益が減りやすい
中古物件は、修繕費や空室が増えると利益が減りやすいです。築年数が進んだ物件では、給湯器、エアコン、水回り、壁紙、床などの修理や交換が必要になることがあります。
退去が出れば、次の入居者が決まるまで家賃収入は止まります。さらに原状回復費や入居者募集費がかかることもあります。
表面利回りが高く見えても、修繕費や空室損を入れると実質利回りが大きく下がる場合があります。費用を少なく見積もると、購入後に計画が崩れます。
中古物件では、修繕費と空室期間を最初から収支に入れて考えることが重要です。
短期で大きく儲けるより長期で家賃収入を狙う投資
中古区分マンション投資は、短期で大きく儲けるより、長期で家賃収入を狙う投資です。不動産は買うにも売るにも費用と時間がかかるため、短期で利益を出すのは簡単ではありません。
長期で保有する場合は、家賃収入を得ながらローンを返済していきます。ローン残高が減ることで、将来の売却時に手残りが出やすくなる場合があります。
ただし、長期保有では家賃下落、修繕費、管理費や修繕積立金の値上げも考える必要があります。長く貸せる物件を選ぶことが大切です。
中古区分マンション投資は、一気に儲ける投資ではなく、長期で収支を管理する投資です。
区分マンション投資で中古物件を選ぶメリット
この章では、区分マンション投資で中古物件を選ぶメリットを解説します。中古物件は価格を抑えやすく、家賃実績や入居状況を確認しやすい点が魅力です。
中古物件のメリットを活かすには、価格の安さだけでなく、収支と管理状態を確認することが必要です。
新築より購入価格を抑えやすい
中古物件を選ぶ大きなメリットは、新築より購入価格を抑えやすいことです。購入価格が低くなれば、ローン返済額を抑えやすく、毎月の手残りが出やすくなる場合があります。
新築は販売時の広告費や販売会社の利益が価格に含まれやすく、購入直後に中古扱いになることで価格が下がることがあります。中古物件なら、すでに価格が市場に近づいている場合があります。
ただし、中古でも人気エリアや駅近物件は高く取引されます。相場より高く買ってしまえば、利回りは下がり、売却時にも損が出やすくなります。
中古物件は購入価格を抑えやすい反面、相場より高く買わないことが成功の条件です。
表面利回りが新築より高くなりやすい
中古物件は、表面利回りが新築より高くなりやすいです。新築より購入価格が下がっていることが多く、同じ家賃収入でも利回りが高く見えます。
表面利回りが高いと、物件を比較するときに魅力的に見えます。うまく選べば、新築より毎月の手残りを出しやすい場合があります。
しかし、表面利回りには管理費、修繕積立金、固定資産税、空室、修繕費などが入っていないことが多いです。中古物件では、これらの費用が特に重要です。
中古物件は表面利回りが高く見えやすいからこそ、実質利回りで確認することが大切です。
すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を選べる
中古物件では、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を選べる場合があります。オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で物件を購入し、購入後にそのまま家賃収入を受け取る物件です。
購入直後から家賃収入が入る可能性があるため、初期の収支をイメージしやすい点がメリットです。空室物件より、現在の家賃実績を確認しやすい場合もあります。
ただし、室内を確認できない場合があります。入居者の退去後に設備の劣化や修繕が必要になる可能性もあります。家賃滞納や契約内容も確認が必要です。
オーナーチェンジ物件は家賃実績がある一方で、入居者情報と契約内容を丁寧に確認することが重要です。
過去の家賃実績や入居状況を確認しやすい
中古物件は、過去の家賃実績や入居状況を確認しやすい点がメリットです。すでに賃貸に出されていた物件なら、実際にいくらの家賃で貸せていたかを確認できます。
新築物件では想定家賃で収支を組むことが多いですが、中古物件では実績をもとに考えられる場合があります。過去の入居期間や空室期間も確認できれば、需要の強さを見やすくなります。
ただし、過去の家賃が今後も続くとは限りません。築年数が進み、周辺の競合物件が増えれば、家賃を下げる必要が出ることもあります。
過去の実績は重要ですが、将来の家賃下落や空室も入れて判断することが大切です。
都心部や駅近物件でも比較的探しやすい
中古物件なら、都心部や駅近物件でも新築より比較的探しやすい場合があります。新築では価格が高く手が届きにくいエリアでも、中古なら検討できる価格帯の物件が見つかることがあります。
都心部や駅近は、通勤や通学の利便性が高く、単身者や会社員の賃貸需要が見込まれやすいです。入居需要が強い立地は、空室リスクを下げやすくなります。
一方で、都心部や駅近の中古物件は人気があるため、価格が高くなりやすい場合もあります。購入価格が高すぎると、利回りや手残りは低くなります。
中古で都心部や駅近を選ぶときは、立地の強さと購入価格のバランスを見ることが大切です。
新築プレミアムによる価格下落を避けやすい
中古物件は、新築プレミアムによる価格下落を避けやすい点もメリットです。新築プレミアムとは、新築という価値や販売時の広告費などによって価格が高くなっている状態です。
新築物件は購入直後に中古扱いとなり、市場価格が下がる場合があります。中古物件はすでに中古市場で取引されているため、新築直後の大きな価格差を避けやすいことがあります。
ただし、中古でも相場より高く買ってしまえば、売却時に損が出る可能性はあります。新築プレミアムを避けられても、買値の確認は必要です。
中古物件は新築プレミアムを避けやすい一方で、購入価格が相場に合っているかを必ず確認することが重要です。
区分マンション投資で中古物件を選ぶデメリット
この章では、中古物件を選ぶデメリットを解説します。中古物件は価格面で有利に見える一方、修繕費、家賃下落、ローン、売却などのリスクがあります。
デメリットを事前に理解し、収支に入れて考えることで、失敗を減らしやすくなります。
築年数が古いほど修繕費が増えやすい
中古物件は、築年数が古いほど修繕費が増えやすいです。建物や設備は時間とともに劣化します。室内では、給湯器、エアコン、水回り、壁紙、床などの修理や交換が必要になることがあります。
マンション全体でも、外壁、屋上、配管、エレベーターなどの大規模修繕が必要になります。修繕積立金が不足している場合は、値上げや一時金が発生することもあります。
購入価格が安くても、購入後すぐに修繕費がかかれば利益は減ります。築古物件ほど、修繕履歴と今後の修繕予定を確認しましょう。
築年数が古い物件は、購入価格の安さだけでなく将来の修繕費を入れて判断することが大切です。
設備交換や原状回復の費用がかかりやすい
中古物件では、設備交換や原状回復の費用がかかりやすいです。入居者が退去した後には、壁紙の張り替え、床の補修、ハウスクリーニングなどが必要になる場合があります。
設備が古い物件では、給湯器、エアコン、トイレ、キッチン、浴室などの交換が必要になることもあります。これらの費用は一度にまとまって発生しやすいです。
修繕費を見込まずに収支を組むと、実際より利益が多く見えてしまいます。毎月の家賃から修繕用の資金を残しておくことが重要です。
中古物件では、設備交換や原状回復を想定外ではなく予定された費用として考えることが大切です。
管理費や修繕積立金が値上がりする場合がある
中古物件では、管理費や修繕積立金が値上がりする場合があります。築年数が進むほど、建物全体の維持や修繕に必要なお金が増えやすいためです。
購入時点では毎月の固定費が低く見えても、将来の大規模修繕に向けて修繕積立金が上がることがあります。管理会社への委託費や人件費の上昇で管理費が上がる場合もあります。
固定費が上がると、毎月の手残りは減ります。ローン返済が重い物件では、管理費や修繕積立金の値上げだけで赤字になることもあります。
中古物件を買う前には、管理費と修繕積立金の現在額だけでなく将来の値上げ予定を確認することが重要です。
古すぎる物件はローン審査が通りにくい場合がある
古すぎる中古物件は、ローン審査が通りにくい場合があります。金融機関は、借りる人の年収や勤務先だけでなく、物件の担保価値も見ます。
築年数が古く、売却しにくい物件は担保評価が低くなることがあります。その結果、希望額を借りられなかったり、頭金を多く求められたりする場合があります。
ローンが通りにくい物件は、将来売却するときにも買い手が限られる可能性があります。買い手がローンを使いにくいと、売却に時間がかかることがあります。
築古物件を選ぶときは、購入時のローン審査だけでなく将来の売却しやすさも確認することが大切です。
家賃が下がると毎月の手残りが減りやすい
中古物件では、家賃が下がると毎月の手残りが減りやすいです。築年数が進むと、周辺の新しい物件や設備の良い物件と比べられ、家賃を下げないと入居者が決まりにくくなる場合があります。
家賃が月1万円下がると、年間では12万円の収入減になります。ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税は簡単には下がらないため、収入だけが減ります。
もともと手残りが少ない物件では、家賃下落だけで赤字になることがあります。購入前には、家賃が下がった場合の収支も試算しましょう。
中古物件では、現在の家賃ではなく将来下がった家賃でも収支が成り立つかを確認することが重要です。
売りたいときに希望価格で売れない場合がある
中古物件は、売りたいときに希望価格で売れない場合があります。不動産はすぐに現金化できるものではなく、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。
築年数が古い、駅から遠い、管理状態が悪い、間取りが使いにくい物件は、買い手から敬遠されることがあります。価格を下げないと売れない場合もあります。
売却価格がローン残債を下回ると、売るために自己資金が必要になることがあります。購入前から出口を考えておくことが大切です。
中古物件は、買うときから売るときの価格と買い手のつきやすさを考えることが重要です。
区分マンション投資で中古物件が初心者にも選ばれやすい理由
この章では、中古物件が初心者にも選ばれやすい理由を解説します。価格や物件数、家賃実績の見やすさなどが、検討しやすい理由です。
初心者にとって中古物件は比較しやすい一方で、確認すべき項目も多いことを理解しましょう。
新築より少ない自己資金で検討しやすいから
中古物件は新築より購入価格を抑えやすいため、少ない自己資金で検討しやすい場合があります。物件価格が低ければ、ローン額や初期費用も抑えやすくなります。
会社員が区分マンション投資を始めるとき、新築では価格が高すぎると感じることがあります。その場合でも、中古なら条件に合う物件が見つかる可能性があります。
ただし、自己資金が少ないまま始めると、空室や修繕費に対応できなくなる可能性があります。購入後に残る現金も大切です。
中古物件は少ない資金で検討しやすい一方で、修繕や空室に備える資金を残すことが重要です。
家賃実績があり収支を考えやすいから
中古物件は、過去の家賃実績があるため収支を考えやすい場合があります。実際にいくらで貸せていたかがわかれば、想定だけでなく実績をもとに収支を作れます。
入居中のオーナーチェンジ物件なら、現在の家賃収入を確認しやすいです。空室物件でも、過去の募集履歴や周辺家賃相場を調べることで、現実的な家賃を見込みやすくなります。
ただし、過去の家賃が今後も続くとは限りません。退去後に家賃を下げる必要が出る場合もあります。築年数や競合物件の変化も考える必要があります。
家賃実績は収支を考える材料になりますが、将来の家賃下落も入れて判断することが大切です。
物件数が多く比較しやすいから
中古物件は新築より物件数が多く、比較しやすい点があります。エリア、価格、築年数、利回り、間取り、駅距離など、さまざまな条件で物件を探せます。
物件数が多いと、相場感をつかみやすくなります。同じエリアで複数の物件を比べれば、価格が高すぎる物件や家賃想定が甘い物件に気づきやすくなります。
ただし、物件数が多い分、良い物件と注意が必要な物件も混ざっています。高利回りや安い価格だけで選ぶと失敗しやすくなります。
中古物件は比較しやすいからこそ、条件をそろえて冷静に見ることが重要です。
楽待・健美家・SUUMOなどで相場を調べやすいから
中古物件は、楽待、健美家、SUUMOなどで相場を調べやすいです。収益物件サイトでは投資用物件の利回りや価格を確認でき、SUUMOでは売買価格や賃貸相場を確認しやすいです。
相場を調べるときは、同じ駅、同じ駅距離、同じ築年数、同じ広さ、同じ間取りの物件と比べましょう。条件が違う物件と比べると、判断を誤りやすくなります。
サービスに表示される利回りは表面利回りであることが多いため、管理費や修繕積立金を入れて実質利回りを自分で計算する必要があります。
相場を調べやすいことは中古物件の強みですが、表示情報をそのまま信じず自分で裏取りすることが大切です。
オーナーチェンジ物件なら購入後すぐ家賃収入を得られる場合があるから
オーナーチェンジ物件なら、購入後すぐに家賃収入を得られる場合があります。すでに入居者がいるため、購入直後の空室リスクを抑えやすい点がメリットです。
現在の家賃収入がわかるため、初期の収支を考えやすくなります。初心者にとっては、入居者募集から始めるよりわかりやすい場合があります。
ただし、現在の入居者がいつ退去するかはわかりません。退去後に室内を見たら修繕費がかかる場合もあります。滞納や契約内容の確認も必要です。
オーナーチェンジ物件は購入直後の収入を得やすい一方で、室内状態や契約条件を丁寧に確認することが重要です。
管理状態や修繕履歴を確認してから判断できるから
中古物件は、管理状態や修繕履歴を確認してから判断できる点があります。すでに建物が使われているため、共用部分の清掃状態や管理組合の運営状況を確認しやすいです。
大規模修繕が行われているか、修繕積立金が足りているか、管理費や修繕積立金の滞納がないかなども確認できます。これらは将来の費用や資産価値に関わります。
新築では管理の実績がまだ少ないことがありますが、中古では過去の管理状況が見えやすい場合があります。現地確認や資料確認を行いましょう。
中古物件では、管理状態と修繕履歴を確認できることを活かして、将来のリスクを見極めることが大切です。
区分マンション投資で中古物件を選ぶときの注意点
この章では、中古物件を選ぶときの注意点を解説します。築年数、修繕、家賃相場、空室、災害リスク、売却しやすさまで確認することが重要です。
中古物件は確認すべき項目が多いですが、購入前に丁寧に調べることで失敗を減らせます。
築年数だけでなく管理状態を確認する
中古物件を選ぶときは、築年数だけでなく管理状態を確認しましょう。築年数が古くても、管理が行き届いている物件は長く使いやすい場合があります。
反対に、築年数が浅くても管理状態が悪い物件は注意が必要です。共用部分が汚れている、ゴミ置き場が荒れている、修繕が遅れている物件は入居者に敬遠されやすくなります。
現地でエントランス、廊下、階段、ゴミ置き場、掲示板などを確認しましょう。管理状態は物件資料だけではわかりにくいです。
中古物件では、築年数よりも管理状態が長期の入居率や売却価格に影響することを理解しましょう。
大規模修繕の履歴と今後の予定を確認する
中古物件を買う前には、大規模修繕の履歴と今後の予定を確認しましょう。大規模修繕とは、外壁、屋上防水、配管、エレベーターなど、マンション全体に関わる大きな修繕です。
適切に大規模修繕が行われている物件は、建物の状態を保ちやすいです。反対に、必要な修繕が遅れている物件は、将来大きな費用が発生する可能性があります。
長期修繕計画や総会議事録、重要事項調査報告書を確認すると、過去の修繕履歴や今後の予定がわかる場合があります。
大規模修繕の履歴と予定を確認することは、中古物件の将来費用を見極めるために重要です。
管理費・修繕積立金の値上げ予定を確認する
中古物件では、管理費や修繕積立金の値上げ予定を確認する必要があります。購入時点では収支が良く見えても、固定費が上がれば手残りは減ります。
特に修繕積立金が低すぎる物件は注意が必要です。将来の大規模修繕に必要なお金が足りず、値上げや一時金が発生する可能性があります。
管理組合の資料や重要事項調査報告書で、値上げの予定や議論がないか確認しましょう。不動産会社の説明だけでなく、資料でも確認することが大切です。
管理費と修繕積立金は現在額だけでなく、将来の値上げも入れて収支を考えることが重要です。
周辺の家賃相場をSUUMO・HOME’S・at homeで確認する
中古物件を買う前には、周辺の家賃相場をSUUMO、HOME’S、at homeで確認しましょう。販売資料に書かれた想定家賃が、実際の相場に合っているとは限りません。
同じ駅、同じ駅距離、同じ築年数、同じ広さ、同じ間取りの物件と比べることが大切です。条件が違う物件と比べると、相場を見誤ります。
募集家賃は実際に成約する家賃と違う場合があります。長く掲載されている物件は、家賃が高すぎて決まっていない可能性もあります。
中古物件の収支は家賃相場に大きく左右されるため、購入前に必ず自分で裏取りすることが大切です。
空室になった場合の家賃下落を想定する
中古物件では、空室になった場合の家賃下落を想定しておきましょう。現在入居者がいても、退去後に同じ家賃で貸せるとは限りません。
築年数が進んだ物件では、周辺の新しい物件や設備の良い物件と比べられます。入居者を決めるために、家賃を下げる必要が出る場合があります。
家賃が下がると、毎月の手残りは減ります。空室期間と家賃下落を同時に入れて収支を試算すると、より現実的な判断ができます。
中古物件では、現在の家賃だけでなく退去後の家賃を低めに見ても成り立つかを確認することが重要です。
ハザードマップで水害や地震リスクを確認する
中古物件を選ぶときは、ハザードマップで水害や地震リスクを確認しましょう。不動産は場所を動かせないため、災害リスクは長期の資産価値や入居需要に影響します。
洪水、高潮、土砂災害、津波などのリスクがある地域では、入居者や買い手が慎重になる場合があります。地震については、建物の耐震性や築年数も確認が必要です。
災害リスクが高い物件では、火災保険や地震保険の内容も確認しましょう。保険で全ての損害が補償されるとは限りません。
ハザードマップは収支表に出にくいリスクを確認するために欠かせない資料です。
売却しやすい立地と価格か確認する
中古物件を買うときは、売却しやすい立地と価格かを確認しましょう。将来売りたいときに買い手がつかなければ、価格を下げる必要があります。
駅近、都心部、生活しやすいエリア、一般的な間取りの物件は売却しやすい傾向があります。投資家だけでなく、実際に住みたい人にも需要がある物件は有利です。
購入時に相場より高く買うと、売却時に損が出やすくなります。ローン残債より安くしか売れない場合、自己資金が必要になることもあります。
中古物件は買う前から出口戦略を考え、売却しやすい立地と価格かを確認することが大切です。
区分マンション投資で中古物件の利回りを見るポイント
この章では、中古物件の利回りを見るポイントを解説します。中古物件は高利回りに見えやすいですが、費用を入れないと本当の利益はわかりません。
中古物件の利回りは、表面利回りではなく実質利回りと毎月の手残りで判断することが重要です。
表面利回りだけで判断しない
中古物件を見るときは、表面利回りだけで判断しないことが大切です。表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数字です。計算が簡単で、物件を比較するときの入口になります。
しかし、表面利回りには管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、空室、修繕費などが入っていないことが多いです。そのため、実際の手残りとは大きく違う場合があります。
中古物件は表面利回りが高く見えることがありますが、費用を入れると利益が少ないこともあります。高い数字に飛びつかないようにしましょう。
表面利回りは物件比較の入口であり、購入判断には実質利回りを使うことが重要です。
管理費・修繕積立金・固定資産税を入れて実質利回りを見る
中古物件では、管理費、修繕積立金、固定資産税を入れて実質利回りを見ることが大切です。これらは区分マンションを保有するうえで避けられない費用です。
管理費と修繕積立金は毎月かかります。固定資産税や都市計画税は毎年かかります。これらを入れないと、収支は実際より良く見えてしまいます。
実質利回りを計算すると、物件が本当に利益を出しやすいかが見えやすくなります。ローンを使う場合は、返済額もキャッシュフローに入れて確認しましょう。
中古物件の利回りは、費用を引いた後の実質利回りで判断することが基本です。
空室期間を入れて収支を計算する
中古物件の収支を考えるときは、空室期間を入れて計算しましょう。区分マンションは1室だけの投資なので、空室になると家賃収入はゼロになります。
たとえば、1か月空室になるだけでも年間収入は減ります。さらに退去後の原状回復費や入居者募集費がかかる場合もあります。
満室前提の利回りだけでは、実際の収支を見誤ります。空室が1か月、2か月、3か月続いた場合も試算しましょう。
中古物件では、空室が起こる前提で収支を作ることが長期運用の安全性を高めます。
家賃が下がった場合の利回りも確認する
中古物件では、家賃が下がった場合の利回りも確認しましょう。現在の家賃が高くても、退去後に同じ家賃で貸せるとは限りません。
築年数が進むと、周辺の新しい物件と比べられ、家賃を下げる必要が出ることがあります。家賃が下がると、利回りも毎月の手残りも下がります。
購入前には、家賃が5％下がった場合、10％下がった場合の収支を試算しましょう。悪いケースでも赤字になりにくい物件かを確認できます。
現在の家賃だけでなく、家賃下落後の利回りまで確認することが中古物件選びでは重要です。
高利回り物件は空室や修繕リスクも確認する
中古物件では、高利回り物件ほど空室や修繕リスクを確認する必要があります。高利回りには、価格が安い理由があります。駅から遠い、築年数が古い、管理状態が悪いなどの可能性があります。
利回りが高くても、入居者が決まらなければ家賃収入は入りません。修繕費が大きければ、利益はすぐに減ります。
高利回り物件を検討するときは、家賃相場、空室率、修繕履歴、管理状態、売却しやすさを必ず確認しましょう。数字だけで判断するのは危険です。
高利回り物件は魅力的に見えますが、高い理由を説明できるまで購入しないことが大切です。
ローン返済後の毎月の手残りを確認する
中古物件でローンを使う場合は、ローン返済後の毎月の手残りを確認しましょう。利回りが高くても、ローン返済が重ければ手元にはお金が残りません。
家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などを引いて、毎月黒字かどうかを確認します。年単位で見ることも大切です。
金利が上がった場合や家賃が下がった場合も試算しましょう。毎月の黒字が小さい物件は、少しの変化で赤字になりやすいです。
中古物件の購入判断では、利回りよりもローン返済後の手残りを重視することが重要です。
区分マンション投資で中古物件を購入する前に確認したい費用
この章では、中古物件を購入する前に確認したい費用を解説します。購入時、保有中、退去時、売却時でかかる費用が違います。
費用を見落とすと、実際より利益が多く見えてしまうため、購入前にすべて収支へ入れることが大切です。
購入時の仲介手数料・登記費用・ローン事務手数料
中古物件を購入するときは、物件価格だけでなく仲介手数料、登記費用、ローン事務手数料などがかかります。これらは購入時にまとまって必要になる費用です。
ローンを使う場合でも、諸費用は現金で支払う場合があります。物件価格だけを見ていると、購入に必要な総額を見誤ります。
諸費用を支払った後に手元資金がほとんど残らないと、空室や修繕費に対応できません。購入後の余裕資金も確認しましょう。
中古物件を買うときは、物件価格だけでなく購入時の諸費用まで入れて投資額を考えることが重要です。
火災保険料や地震保険料
中古物件を購入すると、火災保険料や地震保険料がかかります。火災保険は、火災だけでなく水漏れや風災などを補償する場合があります。補償内容は契約によって違います。
地震による被害は、火災保険だけでは補償されないことが多いため、必要に応じて地震保険も検討します。災害リスクが高いエリアでは特に重要です。
保険料は収支を下げる費用ですが、万一の損害に備えるためには必要です。保険料を下げるために補償を削りすぎると、災害時に困る可能性があります。
火災保険料や地震保険料は、物件を守るための必要経費として収支に入れることが大切です。
毎月の管理費・修繕積立金
中古区分マンションを保有している間は、毎月の管理費と修繕積立金がかかります。管理費は日常管理に使われ、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるお金です。
これらは入居者がいても空室でも支払いが必要です。家賃収入がない月でも固定費として発生するため、収支に大きく影響します。
築年数が進んだ物件では、修繕積立金が値上がりする場合があります。現在の金額だけでなく、将来の値上げ予定も確認しましょう。
管理費と修繕積立金は毎月の手残りを大きく左右するため、購入前に必ず確認することが重要です。
毎年の固定資産税・都市計画税
中古物件を所有すると、毎年固定資産税がかかります。地域によっては都市計画税もかかります。これらは家賃収入があってもなくても支払う必要があります。
固定資産税や都市計画税は毎月の支出ではないため、収支計算で見落としやすい費用です。しかし、年間では大きな負担になることがあります。
月々は黒字に見えても、固定資産税を払うと年間では赤字になる場合があります。購入前に税額の見込みを確認しましょう。
固定資産税と都市計画税は、年単位の収支に必ず入れて判断することが大切です。
退去時の原状回復費や設備交換費
中古物件では、退去時の原状回復費や設備交換費がかかります。壁紙の張り替え、床の補修、ハウスクリーニングなどが必要になる場合があります。
設備が古い場合は、給湯器、エアコン、トイレ、キッチン、浴室などの交換が必要になることもあります。これらの費用は発生した年の利益を大きく減らします。
退去時費用を収支に入れていないと、実際より儲かるように見えてしまいます。毎月の家賃から修繕用資金を積み立てる考え方が必要です。
中古物件では、原状回復費や設備交換費を最初から見込んで収支を作ることが重要です。
入居者募集の広告費や管理会社への手数料
中古物件で入居者が退去した場合、次の入居者を募集するために広告費や管理会社への手数料がかかることがあります。空室を早く埋めるには、募集力のある管理会社が重要です。
広告費や募集費用は、毎月かかる費用ではありませんが、退去のたびに発生する可能性があります。入退去の回転が早い物件では負担が大きくなります。
管理会社への手数料も収支に影響します。手数料が安くても募集力が弱ければ、空室期間が長くなることがあります。
入居者募集費や管理手数料は、空室期間とセットで収支に入れて考えることが大切です。
売却時の仲介手数料や譲渡所得税
中古物件を売却するときは、仲介手数料がかかる場合があります。売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる可能性もあります。
売却価格が高く見えても、ローン残債、仲介手数料、税金を引くと手元に残る金額は少なくなることがあります。売却時の手残りまで計算することが大切です。
保有中の家賃収入で利益が出ていても、売却時に大きな損が出ると投資全体では失敗になる場合があります。出口戦略を考えましょう。
中古物件は、購入前から売却時の費用と税金を見込んで投資全体の利益を確認することが重要です。
区分マンション投資で中古物件が向いている人と向いていない人
この章では、中古物件が向いている人と向いていない人を整理します。中古物件は収支を作りやすい可能性がある一方で、修繕や管理状態の確認が必要です。
自分の目的や性格、資金の余裕に合っているかを確認してから中古物件を選ぶことが大切です。
向いている人は購入価格を抑えて投資を始めたい
中古物件が向いている人は、購入価格を抑えて投資を始めたい人です。新築より価格が低くなりやすいため、ローン返済を抑えやすく、収支を作りやすい場合があります。
物件価格を抑えられれば、同じ家賃収入でも利回りを高めやすくなります。自己資金をすべて使わず、空室や修繕に備える資金を残しやすい場合もあります。
ただし、安い物件には理由があることがあります。築古、駅遠、管理状態の悪さなどがないか確認しましょう。
購入価格を抑えたい人には中古物件が向きますが、安い理由を確認できることが条件です。
向いている人は家賃相場や管理状態を自分で確認できる
中古物件が向いている人は、家賃相場や管理状態を自分で確認できる人です。販売資料や営業担当者の説明だけでなく、自分で調べる姿勢が重要です。
家賃相場はSUUMO、HOME’S、at homeなどで確認できます。管理状態は現地の共用部分や管理組合の資料、重要事項調査報告書で確認できます。
これらを自分で確認できる人は、割高な物件や管理状態の悪い物件を避けやすくなります。数字と現地の両方を見ることが大切です。
中古物件では、自分で相場と管理状態を確認できる人ほど失敗を防ぎやすいです。
向いている人は修繕費や空室リスクに備えられる
中古物件が向いている人は、修繕費や空室リスクに備えられる人です。中古物件では、設備交換や原状回復費が発生しやすいです。空室になれば家賃収入は止まります。
手元資金に余裕がないと、急な修繕や数か月の空室に対応できません。ローン返済がある場合は、家計への負担が大きくなります。
購入前には、空室が続いた場合や修繕費が発生した場合でも返済できるかを確認しましょう。余裕資金を残すことが重要です。
中古物件は、良い時だけでなく悪い時に備えられる人に向いています。
向いている人は長期で家賃収入を作りたい
中古物件が向いている人は、長期で家賃収入を作りたい人です。短期で大きく儲けるより、毎月の家賃収入を積み上げながら運用する考え方に合っています。
長期で保有する場合は、家賃下落や修繕費の増加、管理費や修繕積立金の値上げも見込む必要があります。長く貸せる立地を選ぶことが大切です。
ローンを完済すれば、毎月の手残りが増えやすくなる場合もあります。ただし、完済時には物件の築年数も進んでいるため、将来の需要も確認しましょう。
中古物件は、長期目線で収支を管理しながら家賃収入を作りたい人に向いています。
向いていない人は短期間で大きく儲けたい
短期間で大きく儲けたい人には、中古区分マンション投資は向きにくいです。不動産は買うにも売るにも費用と時間がかかるため、短期で利益を出すのは簡単ではありません。
中古物件は購入価格を抑えやすいものの、短期売却で大きな利益が出るとは限りません。仲介手数料や税金もかかります。
短期で利益を狙うと、物件選びを焦りやすくなります。高利回りや安い価格に飛びつくと、空室や修繕で失敗する可能性があります。
中古区分マンション投資は短期勝負ではなく、長期で家賃収入を管理する投資です。
向いていない人は高利回りだけで物件を選んでしまう
高利回りだけで物件を選んでしまう人は、中古物件投資に向いていない場合があります。高利回りには、空室リスク、築古、修繕費、立地の弱さなどの理由があることが多いです。
表面利回りが高くても、管理費や修繕費、空室期間を入れると利益が少ないことがあります。入居者が決まらなければ、家賃収入は入りません。
高利回り物件を見るときは、なぜ利回りが高いのかを確認しましょう。理由を説明できない物件は慎重に考えるべきです。
中古物件では、高利回りの数字よりも安定して貸せるかを重視することが大切です。
向いていない人は築年数や修繕履歴の確認を面倒に感じる
築年数や修繕履歴の確認を面倒に感じる人は、中古物件投資に向いていない場合があります。中古物件では、建物や設備の状態を細かく確認する必要があります。
築年数、修繕履歴、長期修繕計画、修繕積立金の残高、管理組合の運営状況などを見ずに購入すると、購入後に大きな費用が発生する可能性があります。
管理会社に任せることはできますが、購入判断や収支確認はオーナー自身も行う必要があります。完全に放置したい人には向きにくい投資です。
中古物件投資は、面倒な確認を丁寧にできる人ほど失敗を防ぎやすいです。
まとめ
区分マンション投資で中古物件を選ぶとは、中古マンションの1室を購入し、入居者に貸して家賃収入を得る投資です。新築より購入価格を抑えやすく、利回りを高めやすい点が大きなメリットです。
中古物件には、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を選べる、過去の家賃実績や入居状況を確認しやすい、都心部や駅近物件でも比較的探しやすいといった魅力があります。新築プレミアムによる購入直後の価格下落を避けやすい点もメリットです。
一方で、中古物件には築年数による修繕費の増加、設備交換や原状回復費、管理費や修繕積立金の値上げ、家賃下落、売却しにくさといったデメリットがあります。中古物件は安く見えても、修繕費や空室を入れると利益が減ることがあるため注意が必要です。
物件選びでは、築年数だけでなく管理状態、大規模修繕の履歴、修繕積立金の残高、周辺の家賃相場、空室時の家賃下落、ハザードマップ、売却しやすさを確認しましょう。利回りを見るときは、表面利回りではなく管理費、修繕積立金、固定資産税、空室、修繕費を入れた実質利回りで判断することが大切です。
中古物件が向いているのは、購入価格を抑えて投資を始めたい人、家賃相場や管理状態を自分で確認できる人、修繕費や空室リスクに備えられる人、長期で家賃収入を作りたい人です。区分マンション投資で中古物件を成功させるには、安さや高利回りだけでなく、長く貸せて売却もしやすい物件を選ぶことが重要です。
