投資用マンションの建物価格には消費税が含まれていますが、支払った消費税を仕入税額控除で取り戻せるのか分からず、気になっている人は多いでしょう。以前は消費税の還付を受けられる手法が営業トークで紹介されていましたが、2020年10月の税制改正で居住用賃貸建物の仕入税額控除は原則として認められなくなりました。
本記事では、投資用マンションの仕入税額控除の仕組みと制限の要件、3年以内の調整で控除を取り戻せるケース、個人オーナーが課税事業者になる条件までを、具体的な計算例とともに解説します。
投資用マンションの仕入税額控除とは
仕入税額控除とは、事業者が売上で受け取った消費税から、仕入や経費で支払った消費税を差し引いて納税額を計算する仕組みです。投資用マンションの場合、建物の購入代金や管理費、修繕費に含まれる消費税が、差し引く対象になるかどうかが問題になります。
ただし住宅の家賃は消費税が非課税とされているため、ワンルームなど居住用の物件を貸しているだけでは、仕入税額控除を使う場面はほとんどありません。年間の課税売上高が1,000万円以下の消費税の免税事業者であれば、仕入税額控除どころか消費税の申告自体が不要になります。
投資用マンションから得られる主な収入の種類ごとに、消費税の扱いと仕入税額控除への影響を整理すると以下のとおりです。
| 収入の種類 | 消費税 | 仕入税額控除への影響 |
|---|---|---|
| 住宅の家賃・共益費 | 非課税 | 対応する消費税は控除できない |
| 店舗・事務所の家賃 | 課税（10%） | 対応する消費税は控除できる |
| 駐車場の賃料（区画あり） | 課税（10%） | 対応する消費税は控除できる |
| 建物の売却代金 | 課税（10%） | 課税売上として計算に含まれる |
仕入税額控除は受け取った消費税から払った消費税を引く仕組み
仕入税額控除は、売上で預かった消費税から、仕入や経費で支払った消費税を差し引き、差額だけを国に納める仕組みです。支払った消費税が預かった消費税より多い場合は、差額が還付されることもあります。
仕入税額控除を使えるのは、消費税の申告をする課税事業者に限られます。年間の課税売上高が1,000万円以下の免税事業者は、消費税を納めない代わりに、仕入税額控除も使えません。
住宅の家賃は消費税が非課税の売上になる
居住用として貸す住宅の家賃は、消費税法で非課税取引と定められており、入居者から消費税を受け取ることはありません。非課税の売上に対応する仕入の消費税は、原則として仕入税額控除の対象から外れます。
ワンルームを賃貸しているオーナーが管理会社に払う手数料には消費税がかかりますが、家賃が非課税なので控除には使えません。居住用の賃貸では、支払った消費税は所得税の計算で経費や取得価額に含めて扱います。
管理費や修繕費の消費税も家賃が非課税なら控除できない
住宅として貸している物件では、管理委託手数料や修繕費、原状回復費に含まれる消費税も、非課税の家賃に対応する支出として仕入税額控除の対象になりません。課税事業者であっても、住宅の家賃に対応する経費の消費税は差し引けないためです。
控除できない消費税は、所得税の計算では税込の金額で必要経費に計上します。免税事業者のオーナーは、経費をすべて税込金額で帳簿に記録しておけば問題ありません。
居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限
居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限とは、2020年10月1日以降に取得した税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物について、購入時に支払った消費税を仕入税額控除の対象から外す制度です。令和2年度の税制改正で消費税法に追加され、投資用マンションの購入にも適用されます。
R-EAL編集部制限の対象は、2020年10月1日以降に取得した税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物です。
制限の対象になる居住用賃貸建物の要件は、次の3つです。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 取得の時期 | 2020年10月1日以降の取得（2020年3月31日までの契約分は除く） |
| 建物の価格 | 1つの建物の税抜価格が1,000万円以上 |
| 建物の用途 | 住宅として貸さないことが構造や設備から明らかな建物以外 |
2020年10月1日以降に取得した建物が対象
仕入税額控除の制限は、2020年10月1日以降に取得した居住用賃貸建物に適用され、2020年9月30日以前に取得した建物には適用されません。2020年3月31日までに締結した売買契約や建築の請負契約にもとづく取得は、引き渡しが10月以降でも経過措置で対象外になります。
今後投資用マンションを購入する場合は、すべて制限の対象になると考えておけば問題ありません。過去に取得した物件の扱いを確認する場合は、契約書の締結日を確かめましょう。
税抜1,000万円以上の建物が対象
制限の対象になるのは、1つの建物の税抜価格が1,000万円以上の居住用賃貸建物で、土地の価格は金額の判定に含めません。区分マンションの場合は、1戸の購入価格のうち建物部分の税抜金額が1,000万円以上かどうかで判定します。
都心の中古ワンルームでは建物部分が1,000万円に届かない物件もありますが、新築ワンルームでは建物部分だけで1,000万円を超えることが一般的です。売買契約書で土地と建物の価格の内訳を確認しておきましょう。
1,000万円の判定は建物部分の税抜価格で行い、土地の価格は含めません。契約書の土地・建物の内訳を必ず確認しましょう。
住宅として貸さないことが明らかな建物以外が対象
居住用賃貸建物とは、住宅として貸さないことが建物の構造や設備から明らかな建物以外のすべての建物を指し、判定の範囲はかなり広くなっています。店舗や事務所専用の造りで、住宅として使えないことが明らかな建物だけが対象から外れます。
購入時点で空室の物件や、将来の用途が決まっていない物件でも、住宅として貸せる構造であれば居住用賃貸建物に該当します。事務所として貸す予定があっても、住宅の設備が整っていれば制限を受ける可能性がある点に注意しましょう。
消費税の還付スキームを防ぐために導入された
仕入税額控除の制限は、居住用の賃貸マンションを購入した際の消費税を、還付の仕組みを使って取り戻す手法を防ぐために導入されました。以前は物件を購入した年に自動販売機の設置などで課税売上を作り、建物にかかった消費税の還付を受ける手法が広まっていたためです。
本来は非課税の家賃収入に対応する消費税が還付されることは、制度の趣旨に反すると判断されました。現在も還付を受けられると勧める営業には、根拠を確認するようにしましょう。
制限は消費税法第30条第10項に定められている
居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限は、消費税法第30条第10項に定められており、国税庁のホームページでも質疑応答事例として具体的な判定方法が公開されています。建物の一部が店舗になっている場合の扱いなど、判断に迷いやすいケースも事例で示されています。
営業担当者や知人の説明に疑問を感じたときは、国税庁の公開資料で内容を確かめると確実です。自分で判断できない場合は、資料を持って税務署の相談窓口を利用しましょう。
仕入税額控除の制限の対象になる・ならないケース
居住用賃貸建物の制限は、建物の用途や価格、取得の時期によって対象になるかどうかが分かれます。1戸だけの区分マンションでも対象になる一方、店舗や事務所として貸す部分は制限から外れるため、物件の使い方ごとに判定を確認する必要があります。
主なケースの判定は、以下のとおりです。
| ケース | 制限の対象 |
|---|---|
| 新築ワンルーム（建物部分が税抜1,000万円以上） | 対象になる |
| 中古ワンルーム（建物部分が税抜1,000万円未満） | 対象にならない |
| 1階が店舗、2階以上が住宅の一棟マンション | 住宅部分だけ対象になる |
| 事務所専用のビル | 対象にならない |
| 2020年3月31日までに契約した建物 | 対象にならない |
区分マンション1戸でも建物部分が1,000万円以上なら対象
一棟のマンションだけでなく、区分マンション1戸の購入でも、建物部分の税抜価格が1,000万円以上であれば制限の対象になります。判定は取得する単位ごとに行うため、区分マンションでは1戸の建物部分の金額が基準になるためです。
複数の区分マンションを同時に購入しても、合計額ではなく1戸ずつの建物部分で判定します。個人の免税事業者であれば控除自体を使わないので、制限による実質的な影響はほとんどありません。
店舗や事務所の部分は按分して控除できる
1階が店舗で2階以上が住宅といった建物では、店舗や事務所として使う部分の消費税は、面積などで按分すれば仕入税額控除の対象にできます。国税庁も、使用面積の割合や建設原価の割合など合理的な基準で区分する方法を示しています。
按分の根拠となる図面や面積の計算資料は、税務調査に備えて保管しておきます。店舗併用の一棟マンションを購入する場合は、税理士に按分の方法を相談しましょう。
2020年3月31日までの契約分は経過措置で対象外
2020年3月31日までに締結した売買契約や建築の請負契約にもとづいて取得した建物は、引き渡しが2020年10月1日以降でも制限の対象外です。改正の前に契約を結んでいた投資家が不利益を受けないよう、経過措置が設けられているためです。
経過措置の対象かどうかは、引き渡し日ではなく契約の締結日で判断します。古い物件を取得した場合で判断に迷うときは、契約書の日付を税理士に確認してもらいましょう。
3年以内の調整で仕入税額控除を取り戻せるケース
居住用賃貸建物として控除が制限された消費税でも、取得から3年以内に店舗など課税される賃貸に転用した場合や、建物を売却した場合は、一部を取り戻せる調整の仕組みがあります。調整は、第3年度の課税期間の末日まで課税事業者として申告していることが前提です。
個人の免税事業者のオーナーは調整の対象外になるため、調整の仕組みが関係するのは主に店舗併用の物件を持つ課税事業者や法人です。
R-EAL編集部取り戻せる金額は、制限された消費税額に課税賃貸や売却の割合を掛けて計算します。
調整で控除を取り戻せる2つのケースは、次のとおりです。
- 第3年度の課税期間の末日までに、店舗や事務所など課税される賃貸に転用した
- 第3年度の課税期間の末日までに、建物を売却した
3年以内に店舗や事務所として貸すと控除の一部を取り戻せる
居住用賃貸建物を取得後3年以内に店舗や事務所など課税される賃貸に転用した場合、制限された消費税に課税賃貸の割合を掛けた金額を控除できます。課税賃貸の割合は、調整期間中の賃貸収入のうち、消費税がかかる賃貸収入が占める割合で計算します。
住宅として貸していた期間が長いほど課税賃貸の割合は低くなり、取り戻せる金額も小さくなります。転用を予定している場合は、早い時期に用途を変えたほうが有利になるでしょう。
3年以内に売却すると控除の一部を取り戻せる
居住用賃貸建物を取得後3年以内に売却した場合は、制限された消費税に、売却代金を含めた課税譲渡の割合を掛けた金額を控除できます。建物の売却代金は消費税の課税売上になるため、住宅の家賃との比率に応じて控除が回復する仕組みです。
ただし調整を受けられるのは、売却した課税期間に課税事業者として消費税を申告している場合に限られます。免税事業者のまま売却した場合は、調整の対象にならない点に注意しましょう。
売却した場合の計算例
建物部分の消費税120万円が制限された物件を、3年間で家賃288万円を得た後に建物部分1,500万円で売った場合、取り戻せる消費税は約100万円です。課税譲渡の割合は1,500万円÷（1,500万円＋288万円）で約83.9%となり、120万円に掛けると約100.7万円になります。
調整期間中の家賃収入が多いほど課税譲渡の割合は下がり、売却代金が大きいほど取り戻せる金額は増えます。実際の計算は課税期間ごとの収入をもとに行い、端数の処理も細かく定められているため、申告は税理士に依頼しましょう。
個人オーナーが消費税の課税事業者になるケース
ワンルームを数戸貸している個人オーナーの多くは、住宅の家賃が非課税のため消費税の免税事業者です。ただし店舗や駐車場の賃料が多い場合や、建物を売却した場合には、課税売上高が1,000万円を超えて課税事業者になることがあり、仕入税額控除との関係を理解しておく必要があります。
課税事業者になった年は、住宅の家賃が中心のオーナーでも消費税の申告と納税が必要になり、手元に残るお金が減ることもあります。
個人オーナーが課税事業者になる主な条件は、次のとおりです。
- 前々年の課税売上高が1,000万円を超えた
- 前年の1月から6月までの課税売上高と給与の支払額が、いずれも1,000万円を超えた
- インボイス発行事業者の登録をした
店舗家賃や駐車場代が多いと課税事業者になる
個人オーナーでも、店舗や事務所の家賃、区画された駐車場の賃料などの課税売上が年間1,000万円を超えると、2年後から消費税の課税事業者になります。住宅の家賃は非課税売上なので、ワンルームを何戸持っていても課税売上高には含まれません。
店舗や事務所を含む一棟物件を持つオーナーは、課税売上高の推移を毎年確認しておく必要があります。課税事業者になると、受け取った消費税から支払った消費税を差し引いて申告しなければなりません。
建物の売却代金は課税売上に含まれる
見落としやすいのが、賃貸用の建物を売却した代金は消費税の課税売上に含まれ、売却した年の課税売上高が1,000万円を超えると2年後に課税事業者になる点です。土地の売却代金は非課税ですが、建物部分は課税されるため、一棟物件の売却では1,000万円を超えやすくなります。
課税事業者になった年は、住宅の家賃しかなくても消費税の申告が必要になることがあります。物件の売却を計画するときは、翌々年の消費税の扱いまで確認しておきましょう。
賃貸用の建物の売却代金は課税売上です。建物部分が1,000万円を超える売却をすると、2年後に消費税の課税事業者になる可能性があります。
インボイス登録をすると売上規模に関係なく課税事業者になる
2023年10月に始まったインボイス制度で適格請求書発行事業者に登録すると、課税売上高が1,000万円以下でも課税事業者として消費税を申告することになります。店舗や事務所の借主から、仕入税額控除のために登録を求められるケースがあるためです。
住宅だけを貸しているオーナーは、入居者が消費税の控除を使わないため、登録する必要はほとんどありません。店舗を貸している場合は、借主との関係と申告の負担を比べて登録を判断しましょう。
投資用マンションの消費税で注意すること
投資用マンションの消費税は、仕入税額控除を使えない場合でも、所得税の計算や物件価格の比較で正しく扱う必要があります。建物部分の消費税を理解しておけば、物件の購入価格の妥当性や、減価償却で経費にできる金額を正しく把握できます。
営業担当者の説明だけで判断せず、契約書に書かれた消費税額と土地・建物の内訳を自分で確かめる習慣をつけましょう。
投資用マンションの消費税で注意したい点は、次の4つです。
- 物件価格のうち消費税がかかるのは建物部分だけ
- 控除できない消費税は建物の取得価額に含めて減価償却する
- 消費税の還付を約束する営業には根拠を確認する
- 課税事業者になる見込みがあれば税理士に相談する
消費税がかかるのは建物部分だけ
投資用マンションの物件価格のうち、消費税がかかるのは建物部分だけで、土地部分は非課税です。売主が不動産会社の場合、売買契約書には建物の消費税額が記載されており、消費税額から建物の本体価格を逆算できます。
消費税額を10%で割り戻せば建物部分の税抜価格が分かり、減価償却の計算や1,000万円の判定に使えます。個人が売主の中古物件は消費税がかからないため、内訳の確認方法が異なる点に注意しましょう。
控除できない消費税は取得価額に含めて減価償却する
免税事業者のオーナーや、仕入税額控除が制限された建物の消費税は、建物の取得価額に含めて減価償却で経費にします。消費税を払ったこと自体が無駄になるわけではなく、耐用年数にわたって所得税の計算で少しずつ経費に計上される仕組みです。
建物部分の消費税が120万円の新築ワンルームなら、120万円を建物の取得価額に加えて、耐用年数47年で償却していきます。確定申告では、消費税込みの金額で減価償却費を計算しましょう。
消費税の還付を約束する営業には根拠を確認する
居住用のマンションを買えば消費税が還付されると勧める営業には、2020年の改正後も有効な根拠があるのかを必ず確認します。改正前の還付スキームを前提にした説明のまま販売している例もあり、購入後に還付を受けられず資金計画が狂う例もあるためです。
還付を前提に自己資金を少なく見積もっていると、決済後の支払いに困ることもあります。還付の説明を受けたら、担当者に根拠となる条文や国税庁の資料を示してもらいましょう。
課税事業者になる見込みがあれば税理士に相談する
店舗併用の物件を持っている場合や、建物の売却を予定している場合など、課税事業者になる見込みがあるときは、早めに税理士に相談します。課税事業者の選択や簡易課税の届出には提出期限があり、期限を過ぎると翌年まで変更できないためです。
3年以内の調整を受けるには、調整期間中に課税事業者でいる必要があるなど、判断が複雑になる場面も少なくありません。物件を購入する前の段階で、消費税の扱いを含めた収支計画を税理士と確認しましょう。
投資用マンションの仕入税額控除に関するよくある質問
投資用マンションの消費税については、中古物件や法人での購入、簡易課税の扱いなど、個別の状況に応じた疑問もよく聞かれます。判断を誤ると数十万〜数百万円の税額に影響する論点なので、代表的な質問への答えを確認しておきましょう。
いずれも物件の売主や購入する名義、選んでいる課税方式によって答えが変わるため、自分の状況に当てはめながら読み進めてください。
投資用マンションの仕入税額控除について、本章で取り上げる質問は次の4つです。
- 個人が売主の中古マンションにも制限は関係するか
- 法人で購入すれば控除を受けられるか
- 簡易課税を選んでいる場合はどうなるか
- ワンルームの免税事業者に影響はあるか
個人が売主の中古マンションには消費税がかからない
個人が売主の中古マンションは、売主が事業者ではないため物件価格に消費税がかからず、仕入税額控除の制限を考える必要もありません。消費税は事業者が行う取引にかかる税金で、自宅を売る個人は事業者に当たらないためです。
一方で不動産会社が売主の中古物件やリノベーション物件は、建物部分に消費税がかかります。同じ中古ワンルームでも売主によって総額が変わるので、契約前に確認しましょう。
法人で購入しても居住用なら制限を受ける
資産管理法人で投資用マンションを購入しても、住宅として貸す建物であれば、個人と同じく仕入税額控除の制限を受けます。制限は取得する人が個人か法人かではなく、建物の用途と価格で判定されるためです。
法人が控除できない消費税は、法人税の計算で控除対象外消費税として処理します。資産に係る控除対象外消費税は一定の要件で繰延資産として償却するなど扱いが細かいので、顧問税理士に確認しましょう。
簡易課税を選んでいれば制限の影響は受けない
簡易課税制度を選んでいる事業者は、実際に支払った消費税ではなく、売上にみなし仕入率を掛けて納税額を計算するため、制限の影響を受けません。簡易課税は、基準期間の課税売上高が5,000万円以下の事業者が届出によって選べる制度です。
不動産賃貸業のみなし仕入率は40%で、店舗家賃などの課税売上に対して計算します。簡易課税を選ぶと原則2年間は変更できないので、物件の購入予定と合わせて判断しましょう。
ワンルームだけを貸す免税事業者への影響はほとんどない
ワンルームなど住宅だけを貸している個人の免税事業者は、もともと仕入税額控除を使わないため、制限による実質的な影響はほとんどありません。建物部分の消費税は、改正の前後を問わず、建物の取得価額に含めて減価償却で経費にする扱いのままです。
影響が出るのは、店舗併用の物件を持つ課税事業者や、還付スキームを前提にしていた投資家に限られます。住宅だけを貸しているなら、消費税より所得税の経費計上を正しく行うことに力を注ぎましょう。
まとめ
投資用マンションの仕入税額控除は、2020年10月以降に取得した税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物では原則として認められません。住宅の家賃は非課税売上のため、ワンルームを貸しているだけの個人オーナーは免税事業者で、控除を使う場面自体がほとんどないのが実情です。
本記事で解説したポイントは、次の4つです。
- 制限の対象は、2020年10月1日以降に取得した税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物
- 店舗や事務所の部分は、面積などで按分すれば控除できる
- 3年以内に課税賃貸へ転用するか売却すると、控除の一部を取り戻せる
- 建物の売却代金は課税売上になり、2年後に課税事業者になる可能性がある
物件を購入する前に、契約書で土地と建物の内訳と消費税額を確認し、消費税の扱いを含めた収支計画を立てておきましょう。
