投資用マンションの営業を受けた時にどうするか｜対応方法や注意点など解説します！

監修者：桜井鉄郎

企業系ファイナンシャルプランナー。
プライム上場の金融機関に勤務、主に住宅ローンの相談販売を担当。
顧客に対し最適資金計画を提案、マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等について説明。
これらの経験を活かし金融・不動産に特化したライターとして活動中。

保有資格：
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
証券外務員1種（日本証券業協会認定）
ビジネス法務エキスパート（東京商工会議所認定）

「投資用マンションを購入しませんか」という営業電話を受けた時、対応に困ることはありませんか？実際に興味があっても、信用できる話なのかを判断するのは難しいものです。また、しつこい電話をどうにかしたいと思うこともあるでしょう。

この記事では、営業を受けた時の対応方法のポイントや注意点、投資用マンションへの理解を深める方法について解説します。

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投資用マンションの営業を受けた！どう対応したら良い？

最初に、投資用マンションの営業を受けた際に、どのようなことに気をつけて対応すればいいかを詳しく解説します。

信用出来る会社（営業の人間）かどうか見極める

不動産投資は、他の投資と比べても高い買い物です。失敗を回避するためにも、信頼できる相手・信頼できる会社かどうかをしっかりと見極めなければいけません。判断ポイントは、後述する「悪質な業者の見抜き方と電話営業を断るコツ」の項目を参考にしてください。

不動産投資について知識を蓄えよう

正しい判断をするためにも知識を身につけておくことが大切です。具体的には、以下のようなことを知っておきましょう。

不動産投資の種類

不動産投資には、以下のような種類があります。

ワンルームマンション
ファミリーマンション
DINKS（子どもを持たない共働きの夫婦）向けマンション
戸建て
シェアハウス
商業ビル
ホテル
シェアハウス

このような種類がありますが、さらにそれぞれ新築、築浅・中古・築古などに分けられます。

投資用マンションとして、ワンルームマンションがおすすめされる理由

不動産投資には上記で説明したように、多くの種類があります。その中でもワンルームマンションをすすめられた、という経験がある人もいるのではないでしょうか。

ワンルームマンションをすすめられる理由は、ファミリー向けなどに比べて、サラリーマンがローンを組みやすい価格だからです。実際に、不動産販売業者と提携する金融機関から比較的スムーズにローンを組むことができます。また、二人以上の世帯よりも単身者の方が多いため、賃貸需要が高く、つくられる戸数が多いことも理由の1つです。

2LDK・3LDKなどがおすすめされない理由

ワンルームマンションとは逆に、2LDK・3LDKのマンションは、投資物件として難しいと言われています。ワンルームマンションと比べると、そもそもの数が少ないからです。2LDK・3LDKのターゲット層はファミリー層で、単身者に比べて母数が少ないのです。さらに、2LDK・3LDK向けローンを扱う金融機関が少なく、自力で探さなければいけないという難しさもあります。

【その他】新築と中古マンションの違いについて

同じマンション投資でも、「新築・築浅物件」と「中古・築古物件」では違いがあります。黒字体質での運用を重視する場合は、物件の購入価格が比較的安く、利回りが高い「中古マンション」を選ぶのが賢明かもしれません。新築や築浅のマンションの場合は、物件の購入価格が高いことから、利回りが低くなる傾向があります。

しかし、利回りは判断基準の1つであり、立地や物件の特徴など、他にも判断基準となるポイントはたくさんあります。少しでも不動産投資を考えている場合は、営業の話を聞く前に、知識を蓄えておくと良いでしょう。

投資用マンションの電話営業で多いトーク【例】

投資用マンションの電話営業でよくあるトークの例を紹介します。必ずしも電話営業に限った話ではありませんが、このような切り口での会話の意味を理解しておきましょう。

節税できる、所得税が返ってくる（というのはどういう意味か？）

営業を受けた時に、「マンション投資は節税になりますよ」「払った所得税が返ってきますよ」という話を耳にしたことはないでしょうか？この営業トークの意味は、「損益通算」ができる場合に、節税になる、所得税が返ってくる、ということです。

不動産所得が20万円を超える場合、給与所得者でマンション投資を行っている人は確定申告をする必要があります。不動産所得が赤字だった場合に「損益通算」を使うことで、不動産所得の赤字分を会社の給与所得と合算できるのです。そうすると課税対象となる所得が減るので、毎月の給与から源泉徴収されていた所得税の一部が戻ってくる、ということが節税の仕組みです。

サラリーマン（特に高額所得者）にとって、「所得控除以外にも、所得税が一部戻ってくる」ということはメリットが大きいと考えられるので、この営業トークがよく使われています。

ただし、1年目は、登記費用や取得税などのイニシャルコストを経費として計上できるため、戻ってくる税金の額は大きいものの、2年目以降はさほど税金が返ってこないこともあります。これは新築であっても中古物件であっても同じです。

「損益通算」が出来る、ということについての補足

損益通算で節税するには「不動産投資が赤字になること」が前提です。つまり、1年間賃貸運営をした結果、儲けが出ていれば使えないのです。ただし、ローン返済額から家賃収入を差し引いて黒字になる場合でも、帳簿上で赤字なら還付が受けられます。帳簿上では、実際には支払いをしていない減価償却費を経費に含められるため、「帳簿上のみ赤字」ということが起こり得るのです。

減価償却費を計上して「帳簿上のみ赤字」になる場合は、節税として成り立ちますが、「ずっと赤字の状態が続く」場合は投資がうまくいっていないということです。赤字体質が続くと追加融資を受けにくくなる可能性もあります。

あくまで還付金は、支払ったお金の一部が戻ってきているだけです。したがって、「損益通算を使って節税する」ということはありますが、「損益通算を使うことを目的としてマンション投資を行なう」というのはそもそもの視点がズレています。マンションは節税のためのツールではなく、投資商品であることを念頭に置いておきましょう。

「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体なにタイプでしょう？

そもそも不動産営業はなぜ電話営業が多いのか

投資用マンションの販売手法は、昔から電話営業が主体でした。これは、訪問営業よりも効率的に多くの顧客に営業を行なえるためと考えられます。最近では、セミナーやWEB広告といった方法も増えてきていますが、それでも電話営業も行なっている不動産業者が数多くあります。

不動産の購入は金額が大きく、実際に購入する顧客に出会う確率は高くありません。なるべく多くの顧客に積極的にアプローチする手段として、電話営業が有効なのです。また、電話営業は、新築マンションデベロッパー会社の営業マンが比較的多く活用しています。

電話営業を不安に思っていませんか？

不動産業者からの営業電話は詐欺ではないか、と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。実態は手段として電話で営業を行なっているだけで、決して「電話営業だから詐欺」ということはありません。しかし、残念ながら詐欺まがいの行為や、常識外の営業活動を行なっている業者が存在することも事実です。以下では、悪質な業者の見抜き方や電話営業の断り方などを詳しく解説します。

悪質な業者の見抜き方と電話営業を断るコツ

悪質な業者の見抜き方

電話営業で以下のようなことがあった場合、詐欺でなくても悪質な業者の可能性が高いので特に注意が必要です。

会社の名前を偽る、または略称を名乗る
電話の用件が不動産投資の営業である旨を伝えない
なかなか電話を切らせてもらえない
頻繁に電話をかけてくる
メリットだけ説明し、デメリットの部分は説明しない
「今すぐ契約しないと損ですよ」など契約を急がせる
無理やり直接会う約束をしようと説得される
「必ず」「絶対」など誇大表現を使う

上記のようなことがあった場合は冷静に対応し、しっかりと断ることが大切です。不動産業者は、あなたの資産形成をサポートしてくれる重要なパートナーです。そのため、信頼できる業者を見つけ出しましょう。

電話営業を断るコツ

電話営業では、あいまいな対応をしたり長時間話を聞いてしまったりすると、またかかってくる可能性が高まります。電話営業を断るコツは、「まったく興味がないので必要ありません」「二度と電話はかけてこないでください」「自分の情報を削除してください」など、拒否の意思をはっきりと伝えることです。

それでも断り切れない場合には

はっきりと断っても執拗に電話をかけてきたり、担当者を変えて勧誘してきたりする場合には、まず業者名と相手の名前を確認しましょう。次に、「宅地建物取引業法違反に当たる勧誘行為」であることを指摘します。勧誘電話について「宅地建物取引業法」では、具体的に以下のような行為を禁止しています。

契約をとるために脅すような発言をする
「絶対に儲かる」など断定的判断を提供する
断っても勧誘電話をやめない
深夜帯など迷惑な時間に電話をかけてくる
社名や名前、不動産投資の勧誘であることを言わない
自宅に押しかけたり、勤務先に電話をしたりして勧誘をする

上記のようなことをされ、勧誘行為をやめない場合は、監督官庁に相談する旨を伝えます。そうすることで、大半の業者は勧誘をやめるでしょう。万が一、断り切れずに契約してしまった場合は「クーリングオフ」もできます。

「どうしても買う意思がない」「その業者からは買いたくない」といった場合に何より大切なことは、「話を聞かない」「会わない」ということです。そして、最初に対応方法の中でもお伝えした正しい不動産の知識もしっかり蓄えておきましょう。そこで、正しい知識を蓄えるための方法を以下で説明します。

投資用マンションの正しい知識を学ぶ

ここでは、投資用マンションの正しい知識を身につけるための方法を具体的に説明します。

本を読んだり、セミナーへ参加する

知識を身につける方法として、本を読むこと、セミナーへ参加する方法があります。

【本について】

不動産に関する本は、ネットや書店で簡単に手に入れることができ、たくさんの知識を得られます。実際に本を読むことで、自分が買いたい不動産のイメージがつかめるようになるでしょう。さらに、不動産業者が言っていることが正しいかどうか、判断ができるだけの基礎知識を身につけられます。そして、自分で良い物件がどうかを見極められる力がついていきます。

【セミナーについて】

不動産投資セミナーは、対象や目的別に多くのセミナーが開催されています。有料セミナーだけでなく無料セミナーもあるので、勉強のために気軽に足を運べます。不動産投資の基本的な知識を学べて、初心者でも体系的に理解できるでしょう。また、わからないことがあれば、その場で講師に直接質問をすることもできます。