新築ワンルームマンション投資はリスクが大きい？中古と新築を比較します

近年、新築ワンルームマンション投資が注目されています。ワンルームマンション投資には「新築ワンルームマンション」と「中古ワンルームマンション」があります。「どちらが初心者に適しているのか分からない」という人も多いのではないでしょうか。

そこで、本記事では近年耳にすることの多い新築ワンルームマンション投資の概要と、投資の失敗例、投資対象としての新築と中古の比較などを解説します。

より低予算でワンルームマンション投資を始めたい人のために、中古ワンルームマンション投資に関しても説明しています。本記事を読むことで、ワンルームマンション投資の全容と、自分にどちらの投資方法が向いているかがわかります。

本当に儲かるの？新築ワンルームマンション投資の特徴

新築ワンルームマンション投資とは、新築マンションの1室を購入し、第三者に貸すことで家賃収入を得る方法です。マンションやアパートの1棟買いと比べると、1室のみの購入費用で済むため、比較的始めやすいといえます。

また、マンションの場合は管理会社が管理・運営するため、自分で管理する必要がない点も大きなメリットです。戸建て物件を賃貸に出す場合、管理会社に依頼しない限り、管理や修繕を自分で行わなければなりません。

よって、新築ワンルームマンション投資は、自己資金が少なく忙しい人も始めやすい投資方法といえるでしょう。

マンション投資のメリットデメリットについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

投資に失敗する理由とは？よくある失敗例3選

新築ワンルームマンション投資は、出費と管理の手間が少ない資産運用方法と言われています。しかし、ネット上や口コミなどで「新築ワンルームマンション投資は失敗する」と噂をされることもあります。

実は、失敗する人には理由があるため、新築ワンルームマンション投資に問題があるわけではありません。主な失敗の事例は次の3点です。

• 家賃の下落率が想定より高い
• 必ず入居者がみつかるとは限らない
• 節税効果が想定以下である

事例を前もって知っておくと、失敗を避けられます。以下で各事例について解説します。

家賃の下落率が想定より高い

新築マンションの家賃は、下落率が想定以上に大きいことがあります。そもそも、新築マンションの家賃にはいわゆる「新築プレミアム」が上乗せされ、相場より高めに設定されています。新築マンションの人気は高いため、高めの家賃でも入居したい人は多いです。

しかし、いったん入居した後は「中古」扱いされます。そのため、新築プレミアムを上乗せした家賃では入居者が集まりません。よって、家賃を大幅に下げざるを得なくなり、当初の想定よりも低い家賃収入に陥ります。

必ず入居者がみつかるとは限らない

「新築マンションは人気があるので、常に入居者がいる」と思う人もいるでしょう。しかし、必ず入居者がみつかるとは限りません。空室になると家賃収入が得られない一方、ローン返済義務はあるため、赤字になってしまいます。

「新築」は誰も住んだことがない間だけで、一度入居されれば「中古」になります。思ったほど人気がない状態となり、売却しようと思っても空室続きでは即座の売却も困難です。「新築」を高く評価しすぎるのは危険です。

節税効果が想定以下である

新築ワンルームマンション投資をする理由のひとつに、節税効果を挙げる人がいます。「家賃収入が少なくても減価償却費などで節税でき、結果的にプラスとなる」という論理です。しかし、実際には節税効果が想定以下になる可能性があります。

区分マンションの減価償却費は、1室分なのでそこまで高く計上できません。節税効果はあくまでおまけのメリットと考えてください。節税目的で新築ワンルームマンション投資をすると、節税効果が低いために失敗するおそれがあります。

ワンルームマンション投資の新築と中古の比較

投資の失敗例を知ると、新築ワンルームマンション投資への迷いが生じるかもしれません。そこで、新築ワンルームマンション投資と中古ワンルームマンション投資のそれぞれの特徴を紹介し、比較します。

「どちらも区分マンションだから同じでは」と思う人もいるでしょう。しかし、新築と中古ではリスク等がまったく異なります。それぞれの特徴を理解すると、自分に合う投資方法はどちらなのかがわかります。

新築ワンルームマンション投資の特徴とは？

新築ワンルームマンション投資の特徴は、普通より高い家賃であっても入居者が決まることです。また、いったん退去してもすぐに次の入居者が来ると予測されるため、新築ワンルームマンション投資は確実に成功すると思うかもしれません。

しかし、新築ワンルームマンション投資には問題点もあります。どのような問題点なのか、以下で解説します。

データがないため将来のリスク予測が難しい

新築ワンルームマンションには、過去のデータがないため将来のリスク予測が難しい、というデメリットがあります。中古ワンルームマンション投資の場合、過去の成約データがあるため、家賃設定や将来予測を行いやすいです。

一方、新築ワンルームマンションにはそもそも運用実績がないため、予測が困難です。「予想と異なり入居者がまったく決まらない」という事態も起こり得ます。

物件選びは慎重に行う｜新築だからとすぐに決めない

新築ワンルームマンションは運用予測が困難なので、物件選びを慎重に行う必要があります。「新築だから」と飛びついても、入居者が決まるかどうかは未知数です。また、「新築」という魅力は、1回入居した後には「中古」となって消えてしまいます。

新築ワンルームマンション投資で成功するためには、良い物件を見抜けるように相当の不動産知識が必要といえるでしょう。

中古ワンルームマンション投資の特徴とは？

中古ワンルームマンション投資には、新築とは異なる特徴があります。まず、過去の成約実績があるので、購入の判断や家賃設定を行いやすいです。また、物件管理がどのようになされているのか確認することもできます。

さらに、中古ワンルームマンション投資の特徴として、メリット・デメリットが1つずつあるので、以下で解説します。

新築に比べ欠陥のリスクがある

中古ワンルームマンションには、新築と比べて欠陥リスクがあります。建物の修繕や設備交換など、欠陥トラブルによる出費がかさむ可能性があります。欠陥トラブルの元を購入前に見抜くのは、容易ではありません。

物件が一見綺麗でも、運用時に修繕費が発生するかもしれないため、投資シミュレーションに一定の修繕費を組み込みましょう。

価格が安く、安定した家賃収入が得られる

中古ワンルームマンションは、新築よりも価格が安いです。そのため、少ない自己資金でも購入しやすい上に、利回りが新築よりも高くなり投資を早く回収できます。

また、中古ワンルームマンションは成約実績や管理状態があらかじめわかるため、予測が立てやすいです。新築とは異なり、家賃の下落幅が小さく、安定した家賃収入を得られます。

中古ワンルームマンション投資はリスクが低い

新築ワンルームマンションには新築という魅力がある一方、新築プレミアムによって利益を価格に上乗せされ割高になりがちです。場合によっては、広告費や人件費も販売価格に含まれます。

その点、中古ワンルームマンションには新築プレミアムがないため、価格の上乗せもありません。また、リスクを以下3点のように低く抑えられます。

• 少額の資金からでも始められる
• 投資へのリスクは小～中程度で、利回りが高い
• 管理状態が分かるため、管理の質を見極めて購入できる

どのようにリスクが低いのか、以下で解説します。

少額の資金からでも始められる

中古ワンルームマンション投資は、少額の資金で始められます。そもそも、ワンルームマンション投資は、1棟投資よりも少ない資金で行える投資手法です。中古の場合、新築よりもさらに安い値段で買えるため、自己資金が少ない人も取り組めます。

また、頭金0円でのスタートも場合によっては可能です。少額資金で投資できるため、リスクが低く副業としても人気があります。

投資へのリスクは小から中程度で、利回りが高い

中古ワンルームマンションは購入価格が安いため、リスクが新築投資と比べると大きくありません。入居者がいれば安定した家賃収入を得られます。さらに、元々の投資額が少ないので、新築よりも利回りが高くなります。利回りは次の式です。

「利回り＝（年間家賃収入ー年間諸経費）÷購入価格×100」

購入価格が安いほど、利回りが高くなることがわかります。利回りが高いと、投資額をより早く回収できます。

管理状態が分かるため、管理の質を見極めて購入できる

中古マンションなら現時点で管理状態が分かるため、管理の質を見極めて購入できます。入居者の決まりやすさ・定着度にとって、管理の質は重要です。新築マンションでは、物件購入後に管理が始まるため、実際にどう管理されるか分からないという不安があります。

管理会社がどのように管理し、どうトラブルに対応しているのかもチェックしておくことをおすすめします。

中古ワンルームマンション投資におけるポイント

中古ワンルームマンション投資で成功するために、おさえておきたいポイントがあります。次の3点です。

• 不動産投資について学びどんな物件を購入すれば良いか知る
• 税金や手数料など売却時の注意点を知る
• 事前にどのように着地するか出口戦略を決めておく

初心者でもこれらのポイントをおさえておくと、安心して中古ワンルームマンション投資に取り組めます。各ポイントについて、以下で解説します。

不動産投資について学びどんな物件を購入すれば良いか知る

中古ワンルームマンション投資は、積立投資などとは異なり、ある程度の資金が必要です。そのため、一定程度のリスクは負わねばなりません。事前に不動産投資について学んでおくと、リスクを低減させることができます。

不動産投資の仕組みや、適正価格、家賃の決め方、エリアの選び方などがわかると、どのような物件を購入すべきかが分かります。リスクを減らすと、不動産投資は安定的に家賃収入を得られる優れた投資方法です。

ぜひ、積極的に書籍やセミナーで知識を得ておきましょう。

税金や手数料など売却時の注意点を知る

購入した中古区分マンションを売却する時、税金や手数料が必要となることを確認しておきましょう。物件保有期間が5年未満か5年以上かで、所得税と住民税が大きく異なります。

• 5年未満：税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税は9％）
• 5年以上：税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税は5％）

※いずれの場合も復興特別所得税として、上記に加えて基準所得金額×2.1％が課されます。

その他、登録免許税と印紙税も必要です。また、業者の仲介によって売却した場合は、仲介手数料がかかります。

売却する時にどのくらいの税金がかかるか詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

事前にどのように着地するか出口戦略を決めておく

中古ワンルームマンション投資を始める前に、出口戦略を決める必要があります。出口戦略とは、投資している物件をどの段階で売却するのか、あらかじめ決定しておくことです。具体的には次のような視点が必要です。

• 余裕資金を用いる長期保有か、売却目的での短期保有かを決定
• 自分の定めた金額以上に値上がりすれば売却
• ○○円以下に値下がりすれば売却
• ○○年後には売却

つまり、不動産投資から撤退する際にどのような基準で行うかを、あらかじめ決めておきます。保有目的や、利益確定額、損切り額、売却時期を明確にしておくと、計画的に投資ができます。

まとめ：知識をつけてワンルームマンション投資をしよう！

新築ワンルームマンション投資の失敗例や、新築と中古の比較、中古ワンルームマンション投資で成功するポイントなどを紹介しました。新築ワンルームマンション投資はよく知られている一方、新築プレミアムが上乗せされており価格が高く、資金が相当必要です。

その点、中古ワンルームマンション投資なら、新築よりも少ない資金で始められます。しかも、利回りが高い上にマンションの管理状態を見極めてから購入できるため、リスクを最小化できます。ワンルームマンション投資なら、中古物件から検討することがおすすめです。

ただし、成功するためには知識が必要です。不動産投資についてしっかり学んだうえでワンルームマンション投資を行い、安定した利益を獲得しましょう。