投資用マンション売却にかかる税金はいくら？費用と税金について詳しく解説

投資用マンションの運用では毎月の家賃収入（インカムゲイン）を得られるほか、購入時よりも高く売却できれば差額が利益（キャピタルゲイン）になるという二重の楽しみがあります。

ただし、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく売却益（キャピタルゲイン）にも税金が課せられるため、利益のすべてを手元に残しておけるわけではありません。

この記事では、投資用マンションを売却したときにかかる税金や費用について解説します。ぜひ参考にしてください。

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投資用マンションの売却にかかる税金とは

投資用マンション売却時には、印紙税や登録免許税の納付が必要です。また、売却益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。印紙税や登録免許税、譲渡所得税について、納付する時期（流れ）や目安額は次のとおりです。

納付タイミング	税金	目安額
売買契約時（譲渡契約時）	印紙税	1万円
代金決済・引渡し後の抵当権抹消登記申請時	登録免許税	2,000円
売却した年の翌年2月16日から3月15日頃	譲渡所得税	－

なお、抵当権抹消登記は代金決済・引渡しを待たずに行っても問題ありません。この場合、印紙税の納付タイミングより早くなることがあります。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書（譲渡契約書）などを課税対象とする税金のことで、売買契約書に印紙を貼付することで納めます。売却益が出たかどうかに関わらず必要なため、準備しておきましょう。

売買契約書の記載金額が10万円を超えるもので、2014（平成26）年4月1日から2024（令和6）年3月31日までの間に作成された契約書には、軽減税率が適用されます。例えば、記載金額が500万円超1,000万円以下の場合は1万円から5,000円にといったように、およそ2分の1程度の税額になります。

軽減税率は契約金額によって異なるため、国税庁のホームページで確認するようにしてください。

記載された契約金額	本則税率	軽減後税率
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超え1億円以下	6万円	3万円
1億円超え5億円以下	10万円	6万円
5億円超え10億円以下	20万円	16万円
10億円超え50億円以下	40万円	32万円
50億円超え	60万円	48万円

参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

抵当権抹消登記の登録免許税

マンション購入時にローンを組んだ場合には、物件を担保とした抵当権が設定されています。抵当権がついたままの物件は売却できない（通常買い手がつかない）ため、ローン完済前に売却する場合には抵当権抹消登記が必要です。

なお抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに、担保にとった不動産を売却して貸したお金を回収できる権利をいいます。投資用マンションの取得に際してローンを組んだとき、その金融機関が抵当権を設定しているのが一般的です。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、「不動産の個数×1,000円」です。単純計算では「（土地1個+建物1個）×1,000円」で2,000円ですが、マンションは敷地をまたいでいることが多いため、その分費用がかかる可能性があることに注意しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得を課税対象として計算される所得税（2037年までは復興特別所得税を含む）と住民税のことです。譲渡所得税の税額は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税＝｛譲渡収入金額 −（取得費＋譲渡費用）｝×税率

売却代金に直接税率を乗じて計算するわけではありません。収入金額や取得費、譲渡費用、税率など各項目の数値については、以下を参考に確認してください。

収入金額

収入金額とは、マンションを売却したときに買主から受け取った代金のことをいいます。なお、固定資産税の精算金などを受け取った場合はこの収入金額に含めることに注意しておきましょう。

取得費

取得費とは、物件の購入にかかった費用全般をいいます。

取得費

物件の購入金額
建築費用
リフォームなどにかかった設備費や改良費
仲介手数料

ただし、投資用物件の場合は、登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金を取得費に含めることはできません。これらの税金は不動産所得を計算するうえで経費として計上され、すでに所得税の課税対象から除外されているためです。

また、建物の取得費は売却時の簿価で計算する必要があります。そのため、取得費の合計から所有期間中の減価償却相当分を差し引いた額で計算するようにしてください。

建物の取得費（簿価）

建物の取得費（簿価）＝建物の取得価額－減価償却費相当額

もし建物代金（建物の取得価額）が不明な場合は、消費税額から逆算するか、建物の標準的な建築価額表を基に建物の取得価額を計算しましょう。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却のために直接かかった費用のことをいいます。仲介手数料、登記費用、印紙代などがこれにあたります。売却のためにマンションの入居者に部屋を明け渡してもらった場合には、その立退料も含めることができます。ただし、より高く売ることを目的に行ったリフォームなど、資産の維持管理にかかった費用は含めることができません。

税率

税率は、物件を所有していた期間によって異なります。売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下だった場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」とし、それぞれ以下の税率が適用されます。

譲渡所得税の税率

短期：39.63％（所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）
長期：20.315％（所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）

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投資用マンション売却時にかかる費用とは

マンション売却時にかかる費用と概算について説明します。売却準備の参考にしてください。

仲介手数料

仲介手数料は、売買の仲介を行った不動産会社に支払う費用です。法令で上限額が決められているため、過剰に請求されていないか確認するようにしてください。例えば、売買価格が400万円を超える取引では、次の計算式で上限額がわかります。

（税抜売買価格×3％＋6万円）×消費税

物件価格は税込で表示されることがほとんどです。物件の税抜価格を調べてから計算するようにしてください。土地部分は非課税のため、消費税分を除くのは建物部分のみです。

仲介手数料の法定上限額

税抜売買価格×3.3％＋6.6万円

司法書士への報酬

抵当権抹消登記は個人でも行えますが、誤りやトラブルを避けるために司法書士に依頼するのが一般的です。相場は1万円ほど。司法書士によっても異なるため、複数の司法書士に問い合わせると良いでしょう。

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投資用マンションの売却にかかる譲渡所得税の負担を軽減するには

不動産の売却益に関して、マイホームには「3,000万円特別控除」などの特例措置がありますが、投資用物件は対象外です。投資用マンションで売却益が得られた際、譲渡所得税の負担を軽減する方法として次の2点を検討してください。

特定事業用資産の買換え特例制度を利用する

事業用資産の買い替えに適用される制度で、売却益の一部を将来に繰り延べることができるため、売却時に納付するはずの譲渡所得税の負担が軽減できます。例えば、投資用マンションを売却し、別の投資用マンションを購入する場合などに利用できる制度です。ただし、利用するには次の要件を満たす必要があります。

売却する物件は10年以上所有していたものであること
売却の前年から翌年までに買い換え資産を購入すること
買い換えた日から1年以内に事業に使うこと

事業用であれば土地や事務所・店舗などにも適用されます。その場合は他にも満たすべき要件があるため、国税庁のホームページで確認してください。

参考：事業用の資産を買い換えたときの特例｜国税庁

特定事業用資産の買換え特例制度の利用要件（一部）

売却する物件は10年を超えて以上所有していたものであること
売却の前年から翌年までに買い換え資産を購入すること
買い換えた日から1年以内に事業に使うこと

事業用であれば土地や事務所・店舗などにも適用されます。その場合は他にも満たすべき要件があるため、国税庁のホームページで確認してください。

参考：国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

5年以上所有してから売却する

前述のとおり、譲渡所得税の税率は、売却する物件の所有期間によって異なります。5年以下の短期所有は39.63％、5年を超える長期所有は20.315％で、倍近い差が生じます。

資産価値が下がりにくいと思われる物件は、売却のタイミングを考えながらも、できれば5年を超えて所有したほうが良いでしょう。

もっとも、投資用マンションの減価償却が進んで簿価が減ると、それだけ譲渡益が多く認識されてしまうことに注意が必要です。

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投資用マンションを売却して確定申告が必要になる条件とは？

投資用マンションを売却する人は、そもそもこれまでに賃貸経営で家賃収入を得ていて、毎年確定申告をしているという人が多いでしょう。そのため、このような場合は投資用マンションの売却有無にかかわらず確定申告が必要な場合が多いです。

なお、相続で取得した投資用マンションをその年中に売却した場合などは少し異なります。相続税ではなく所得税について述べると、会社員の場合、譲渡所得を含め給与所得以外の所得が20万円以下なら確定申告不要、20万円超えなら確定申告が必要です。

ただし、住民税の場合は20万円以下であっても申告が必要であることに注意してください。

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投資用マンションを売却するときの税金に関する注意点

投資用マンションを売却するとき、税金に関する注意点がいくつかあります。それぞれ紹介しますのでチェックしておきましょう。

投資用マンションを売却するときの税金に関する注意点

入居者がいるうちに売却すると売却額が下がる傾向にある
建物の取得価額が過大だと譲渡所得税が大きくなる可能性がある
居住用財産（マイホーム）の各種特例は利用できない
不動産売却で損失が出たとしても損益通算はできない
無申告はバレる可能性が高くペナルティもある
課税事業者であれば消費税を納税することがある

入居者がいるうちに売却すると売却額が下がる傾向にある

投資用マンションを入居者がいるうちに売却すると、売却額が下がる傾向にあります。その理由は内見ができないことのほか、リフォームやリノベができないからです。

もっとも、新オーナーからすると入居者探しを省ける点などはメリットといえます。

建物の取得価額が過大だと譲渡所得税が大きくなる可能性がある

マンション投資をはじめ、不動産投資では減価償却費によって節税を図ることができます。節税のためには土地よりも建物の取得価額を大きくすると有利ですが、あまりに大きいと譲渡所得税が大きくなる可能性があるので注意が必要です。

投資用マンション売却時、建物の取得費は簿価（取得価額－減価償却費相当額）となります。建物の取得価額を大きくとって減価償却が進むと、簿価（取得費）が低くなって譲渡益が高くなります。その結果、譲渡所得税が大きくなる可能性があるのです。

一方、土地の取得価額を大きくした場合は建物の取得費から差し引く減価償却費相当額は比較的少なくなり、結果として売却時の譲渡益も抑えられます。

居住用財産（マイホーム）の各種特例は利用できない

マイホームを売却したときは、3,000万円の控除など各種特例を利用することができます。一方、投資用マンションの売却時は居住用財産（マイホーム）ではないため利用できません。

不動産売却で損失が出たとしても損益通算はできない

投資用マンションの売却で、計算上、譲渡益がマイナス（譲渡損）になることもあります。ただし不動産の譲渡所得は損益通算が認められていないため、給与所得や不動産所得、事業所得などと通算して課税所得を抑えることはできません。

なお、マイホームについては特例によって損益通算が認められる場合もあります。

無申告はバレる可能性が高くペナルティもある

投資用マンションを売却して譲渡所得がある場合、原則として翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。登記情報は税務署も把握しているといわれているため、無申告はバレる可能性が高いと考えるべきでしょう。

無申告によるペナルティには無申告加算税や延滞税があります。無申告加算税については、税務署から指摘が入る前に自主的に申告するほどペナルティが軽くなる制度となっています。

具体的には、自主的な申告の場合は納めるべき税金に対して5％の税率で無申告加算税が課され、税務署から調査の事前通知があった後は10％（納付税額50万円超え部分は15％）、調査後は15％（50万円超え部分は20％）です。

課税事業者であれば消費税を納税することがある

不動産を売却した年に課税事業者であれば、売却金額に応じて消費税の納税義務が生じることがあるため注意しておきましょう。

他に細かな要件はありますが、2年前の課税売上高が1,000万円超えなら課税事業者です。そのため、2年前に同様に投資用マンションを売却していたとすると、その年の売却金額に応じて消費税の納税義務が生じることがあります。

もっとも、住宅家賃は消費税が非課税なので、不動産投資家は免税事業者であることが多いです。

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投資用マンションを高く売るために覚えておきたいキーワード

建物は年月とともに資産価値が下がるため、購入時よりも安く手放すケースがほとんどです。少しでも高い価格で売却するために、次に紹介するキーワードを参考にしてください。

オーナーチェンジ

入居者がいる状態での売買を指して「オーナーチェンジ」といいます。買い手にとってはリフォームや入居者募集の手間がなく、購入後すぐに安定した家賃収入が得られるといったメリットがあります。

しかしながら、入居者がいても家賃の滞納が続いているようでは買い手がつきません。運用中は家賃回収などの管理を不動産管理会社に委託し、トラブルの発生を防ぐことが大切です。

築10年

築年数が古い物件には、家賃を下げなければ入居者が見つかりにくいといったデメリットがあります。また、購入後に設備交換が必要になるおそれがあるため、買い手から避けられがちです。購入希望があったとしても、値下げが条件になるかもしれません。

「築10年」は設備の不良が出始める頃です。築10年までなら入居率や利回りが良い状態で引き渡せるため、高値での売却が期待できます。

12月

「12月」には、その年に業績の良かった不動産投資家などが、節税目的で物件を購入することがあります。また、金融機関が融資に積極的になる決済月（3月・9月）も、不動産市場が活発に動く時期です。取引が比較的スムーズに進むことが期待できるため、これらの時期に売却できるようにスケジュールを考えておきましょう。

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