不動産投資は、ポイントを正しく理解していないと、失敗する可能性が高くなります。この記事では不動産投資を始めたい人に向けて、不動産投資で失敗しないためのリスク回避策について解説します。
目次
よくある失敗事例を紹介しつつ、失敗の原因についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
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不動産投資における失敗とは
不動産投資とは、どのような状態を「失敗」というのか、定義について整理しておきましょう。人によって「資産をすべて失うまで失敗ではない」とする観点もあれば、「わずかでも収支が合わなければ失敗」とする観点もあるため、あくまで本記事における定義づけとします。
本記事において不動産投資の失敗とは、「トータルで赤字になること」と定義します。投資用物件を購入して運用を終えるまでの、すべての期間に発生した「収入」と「支出」を計算して赤字になった場合、本記事では不動産投資に失敗したとします。
ローンを組んで物件を購入する場合、30年～40年かけて返済を行うため、家賃収入よりも月々の返済や経費などの支出が多くなることもあります。しかし、運用中の一時的な赤字について、本記事では不動産投資の失敗には当てはまらないものとします。
家賃収入黒字・売却時赤字の場合における失敗
不動産投資の流れに沿って説明します。投資用物件を所有していない場合は物件を購入する時点からスタートします。運用している期間、オーナーには家賃収入が入ります。物件を売却した時には、オーナーには売却による収入が入ります。
物件を手放すときに、収入総額から、購入金額を含む支出の総額を引いたときに赤字であれば、家賃収入が黒字であっても、不動産投資としては失敗したとみるべきでしょう。不動産価格の下落による売却時赤字のケースです。
家賃収入と売却益でみる不動産投資の失敗
空室や家賃の引き下げなどで、家賃収入よりも経費が上回ってしまい単月の収支が赤字状態に陥ると、大きな不安を感じるオーナーも多いです。
ただし、賃貸期間に赤字状態が続いたとしても、売却時に利益が出た場合は、最終的な収支はプラスなので、「不動産投資に成功した」といえます。逆に、同じ状況でも焦って安値で手放すようなことがあれば、収支がマイナスで確定してしまい「不動産投資に失敗した」といえます。
不動産投資の疑問については、以下の記事もご参考にしてください。
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不動産投資の失敗事例
不動産投資の失敗について理解を深めるために、失敗事例を紹介します。
事例①：競売物件を購入して余計な手間がかかる
相場よりも安く購入できる競売物件ですが、購入前の情報が少ないため、前の所有者が立ち退きを拒否したり、建物や設備の老朽化によって多額の修繕費がかかったりする場合があります。このケースでは、そもそも家賃収入が得られないことや、弁護士費用や修繕費などの経費が想定以上に発生することで失敗してしまいます。
事例②：空室が埋まらず家賃収入が入らない
不動産投資において、空室リスクは大きなテーマです。周辺の住環境が良くない物件では入居者がすぐ退去してしまうことも考えられ、運用期間中ずっと広告を出し続ける場合があります。このケースでは、家賃収入が安定しないことや、修繕費や広告費などの経費が想定以上に発生することで失敗してしまいます。
事例③：住人とのトラブルで損害賠償を求められる
所有する物件の不具合により、入居者がケガをしてしまったり、入居者の家具や持ち物に損害を与えてしまったりした場合、オーナーや管理会社が適切に対応できずにトラブルに発展してしまうと、損害賠償を求められる可能性があります。
このケースでは、弁護士費用などの経費のほか、損害賠償による支出が発生して収支が合わなくなり失敗してしまいます。
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不動産投資で失敗する原因とは
不動産投資で失敗する場合、何が原因になるのでしょうか。ここでは、不動産投資で失敗するおもな原因について解説します。
原因①：不動産投資の知識不足
最大の失敗原因は、不動産投資の知識不足によるものです。たとえば、知識がなければ、購入すべきでない物件を見極めることができません。特に初心者は、ブログなど断片的な情報を鵜吞みにして行動してしまいがちです。
また、運用の戦略を立てないまま行動してしまうことも失敗原因になります。
原因②：収益管理の理解不足
利回りなど、収益管理の考え方を正しく理解しないまま不動産投資を始めてしまうことも失敗の原因です。ただし、利回りもあくまで目安にすぎませんので、他のさまざまなポイントを確認したうえで総合的に判断しなければなりません。
また、投資物件に必要な経費を適切に管理できていない場合、知らず知らずのうちに収支が合わなくなる恐れがあります。
利回りに関する詳細は、以下の記事をご参考にしてください。
原因③：物件に関する情報不足
物件に関する情報不足も失敗の原因です。たとえば周辺物件の家賃相場を確認せずに物件を運用した場合、入居者はなかなか集まりません。また、内見や下調べが不十分だと、予期しない修繕費が必要になってしまいます。
他人から勧められるまま物件を選んでしまったり、物件選びを妥協してしまうと、物件に関する情報が不足したまま運用を始めることになってしまうでしょう。
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不動産投資で失敗しないための注意点
本記事で紹介した失敗事例とおもな失敗原因を踏まえ、不動産投資の失敗を避けるためのリスク回避策を解説します。
注意点①：不動産投資に関する知識を身につける
不動産投資を始めるなら、不動産投資に関する基礎的な知識を身につけましょう。たとえば、不動産投資の本を何冊か読んで勉強するだけでも効果的です。また、不動産投資会社のなかには不動産投資に関するセミナーを開催しているところもあります。登壇講師ならではの情報を入手できる場合もあるため、積極的に参加してみてください。
注意点➁：収益管理を理解する
不動産投資の収益管理を理解しましょう。不動産投資の運用には、さまざまな経費がかかります。あらかじめ、何にどれくらいの経費がかかるのか把握しておくことが大切です。不動産投資で所得を得れば、確定申告をして税金を納める義務も発生しますので、税金の知識も必要になるでしょう。
また、満室を前提にした資金計画を立てずに、多少の空室リスクを見込んでローンの返済を行えるよう、返済計画には余裕をもたせておく必要があります。
さらに、一般的に賃貸物件は、年数が経つほど家賃が下がっていきます。新しいライバル物件に対しては、家賃を値下げして対抗することになるからです。利回りについて考える際は、家賃が将来的に下がることを念頭に置きましょう。同時に、無理のないキャッシュフローを継続できるか検討する必要があります。
注意点③：物件情報を収集する
不動産投資のための物件選びでは、ターゲットとそのニーズについても正確に把握する必要があります。投資の目的に応じた物件選びをするうえで、間取りや老朽化度合いを自分の目で確かめることも重要です。
収益性に関しては、エリアや物件のタイプなども考慮して物件を選択することが重要になるでしょう。家賃相場や売買相場も随時チェックし、所有する物件で採算が取れるかどうか定期的にシミュレーションをしましょう。
複数の不動産投資会社から情報を集めれば、より多くの情報を得られ、客観的な判断もしやすくなります。そのほか、官公庁や自治体の人口データや物件の価格相場を参考にすることも有効です。
注意点④：管理会社のサービスを利用する
不動産投資の失敗を回避するためには、不動産投資会社の選び方も重要なポイントです。たとえば、気軽に相談できたり、手厚いサポートを受けられたりするところを選ぶと安心です。信頼できる不動産投資会社をみつけたら、しっかり話し合って失敗を防ぐための対策を考えましょう。
なお、MIRAP-ミラップ-でもマンション投資のワンストップサービスを提供していますので是非チェックしてみてください。
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不動産投資を成功させるためのポイント
ここでは、不動産投資の失敗を回避するだけでなく、成功させるために押さえておきたいポイントについて解説します。
不動産市場の動向をチェックする
不動産の価値や家賃相場は、日々変化しています。不動産市場の動向をチェックしながらタイミングを見計らって投資判断をする必要があります。安く買い、高く売るほか、家賃収入を最適化するためにも、不動産市場はこまめに確認しましょう。
リスクの低い物件から始める
自分の現預金や返済能力をよく考慮し、リスクの低い物件から投資を始めるようにしましょう。例としては、土地勘のある場所の物件に絞ったり、既に入居率が高い物件を選ぶことなどが考えられます。
管理会社を活用する
物件の管理は、管理会社に依頼するとスムーズです。特に、マンション管理に精通していて信頼できる管理会社を選べば、修繕やメンテナンスなど何らかの問題が起きてもきめ細かい対応をしてくれます。
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まとめ：不動産投資の失敗の主な原因は準備不足。事前に準備をしよう
不動産投資で失敗しないためには、不動産投資に関する知識を身につける必要があります。注意点やさまざまなポイントを意識したうえで、物件を選ぶことが大切です。無理のない投資の計画を立て、不動産投資を成功に導きましょう。
