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資産運用

不動産投資で自己破産?そうならないために知っておきたい失敗の原因と対策

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれていますが、運用方法によっては利益を得られないばかりか、自己破産に追い込まれるケースもあります。この記事では、不動産投資で破産に至る経緯、問題点、予防策について詳しく解説します。不動産投資を始める前に、ぜひ参考にしてください。

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そもそも自己破産とは

自己破産とは、自身の抱える負債(借金)の返済が不能になったとき、裁判所に申し立てることによって免責をしてもらう手続きのことをいいます。

免責とは、法律上における支払いの義務を免除してもらうことです。自己破産をすると、原則として借金の返済義務がなくなるため、たとえ1億円の借金を抱えていても、法律上の免責許可があれば借金をゼロにできます。

とはいえ、自己破産はあくまでも借金の返済ができなくなった人に対する救済措置です。誰でも自己破産ができるわけではありません。
自己破産を行うためには、裁判所から支払い不能であることを認めてもらう必要があります。それに加えて、原則として過去7年以内に免責を受けていないことが条件となります。

自己破産するとどうなるのか

自己破産をすると借金の返済が免除されるため、人によってはメリットが大きいと感じるかもしれません。
しかし、自己破産には当然デメリットもあるので、あくまでも最終手段と考えたほうが良いでしょう

具体的に自己破産をするとどうなるのか、3つの面から解説します。

ブラックリストに登録される

ブラックリストへの登録」とは、自己破産した事実が信用情報機関に登録されることをいいます。信用情報機関に登録される情報は、信用度を審査する場合に用いられる情報です。

そのため、自己破産の事実がある場合、信用情報機関の情報を参照するような場面では不利になることが考えられます。
たとえば、住宅や自動車などのローン審査です。金融機関からの融資では、信用情報機関に登録された情報が審査されるため、自己破産をしている場合、ローン全般が組めなくなります。
また、一時的に顧客の支払を立て替えるクレジットカードについても利用できなくなるほか、新規作成もできません。

自己破産の場合は5~10年間掲載されることになるので、その間はローンやクレジットカードを使うことができなくなります。

財産の一部が処分される

自己破産によって免責となるのは、あくまでも支払いが不能となった部分です。生活に必要な財産については引き続き所有することが認められますが、不必要と認められる財産については処分して返済に充てなければなりません。

返済のために処分しなければならないのは、原則99万円を超える現金、時価20万円を超える価値のある物です。たとえば、自動車や自宅、貴金属など、一定の価値がある財産は処分の対象になります。

生活を維持するための必要最低限の家具など、一部の財産は手元に残るものの、多くの財産を所有している場合は、自己破産によってそのほとんどがなくなることを想定しておかなくてはなりません。

官報に名前が掲載される

官報への名前の掲載も、自己破産のデメリットのひとつです。官報とは、法律や公告などが掲載される新聞のようなものです。
官報は、休日以外なら毎日発行されており、自己破産をすると裁判記録として掲載されます。掲載後30日間は、インターネット上で無料の閲覧が可能です。

官報に掲載されるということは、自己破産の事実が公になるということです。たまたま官報を見た人が自分の周囲にいた場合、自己破産をしたことが知られる可能性があります。

このように、自己破産にはメリットだけでなく複数のデメリットもあります。「借金が免除になるから」という理由で、安易に自己破産を選択するべきではないでしょう。
それよりも、自己破産になる前に「破産しないような対策」を講じることが大切です。

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不動産投資に失敗する原因とは

不動産投資に失敗する原因のほとんどが「見通しの甘さ」によるものです。具体的には次のような要因があげられます。

原因1.空室リスクを考えていなかった

空室期間中は家賃収入が得られず、ローンの返済や維持費などはそれまでにプールした事業資金(家賃収入)から捻出することになります。事業資金が枯渇すれば自己資金を切り崩すことになり、破産へとつながります。運用中、常に入居者がいるとは限りません。空室リスクに対処できるよう、ゆとりのある返済計画を立てることが大切です。

原因2.家賃下落を想定していなかった

建物は経年に伴って資産価値が下がっていきます。同時に家賃相場も下落するため、新築当時の家賃設定のままで運用計画を立てると、後になって資金繰りが厳しくなってしまいます。家賃は必ず下がるものと想定し、無理な返済計画や背伸びした物件購入は避けましょう。

原因3.物件を維持する費用が不足してしまった

物件を所有している間は修繕や管理にコストがかかります。修繕や管理にかかるコストとしては、建物や住宅設備の修繕費、万一に備えた保険料の支払い、マンションなら月々の管理費や修繕積立金などが挙げられます。さらに固定資産税も納めなくてはなりません。

コストを無視してローンの返済計画を組むと、空室や家賃下落などが発生した際に自己資金の持ち出しが必要になり、破産に追い込まれることになります。

原因4.利回りだけをみて物件を選んでしまった

超低金利が続く中で不動産投資の高い利回りに魅力を感じる人も多いでしょう。ただし、不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」があることに注意しなくてはなりません。

「表面利回り」は年間家賃収入を、「実質利回り」は年間家賃収入から年間にかかる経費を引いた額をそれぞれ物件の購入価格で割った割合です。一般的に、物件情報に記載されるのは表面利回りで、そこからは実際の収益性は判断できません。

原因5.返済計画に無理があった

家賃収入をそっくりローンの返済に充てるなどの無理な計画では、空室や家賃下落、金利上昇などに対応できず、たちまち苦境に立たされます。頭金なしのフルローンや諸費用込みのオーバーローンを利用した場合、売却してもローンを完済できない可能性もあります。

不動産投資で自己破産にまで追い込まれた事例を紹介

不動産投資の失敗とはどのような状況か、なぜ自己破産に至るのか、物件の種類別に具体的に紹介します。

ワンルームマンション投資での失敗例

ワンルームマンションは物件価格が比較的安いため、頭金や借入金、購入時の諸費用なども低く抑えられます。購入のハードルが低く、不動産投資が初めてという人でもチャレンジしやすいのが特徴です。

その手軽さゆえに安易な気持ちで投資を始める人も少なくありません。空室や家賃滞納、建物の劣化や災害による修繕など、不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。リスクヘッジを怠ると、自己資金の枯渇~ローン滞納~自己破産というコースをたどることになりかねないため注意が必要です。

一棟もの投資での失敗例

アパートやマンションをまるごと購入するのが一棟もの投資です。家賃収入が大きいことがメリットで、空室が発生したとしても他の部屋からの家賃収入があるため、収入がゼロにはなりません。ただし、物件価格は高額で、運用中にかかる経費も多額になります。

リスクの分散ができないため、周辺環境の変化による家賃の下落や、災害などのトラブルが発生したときに受けるダメージは大きくなりがちです。オーバーローンで完済できず、自己資金の持ち出しが必要になった場合は短期間で底をつき、破産を選択せざるを得ない状況になります。

サブリース契約を利用した失敗例

サブリース契約とは、サブリース業者が物件を借り上げて賃貸経営を行うことをいいます。家賃保証があるため、空室の有無に関わらず毎月一定額の賃料が得られるのがメリットです。

注意すべきは、数年ごとに保証賃料の見直しが行われることです。見直し後の保証賃料がローンの返済金額を下回る場合は、その差額を自己資金で充当しなくてはなりません。また、サブリース業者の倒産も想定したほうがよいでしょう。その時点で空室が多ければたちまち資金繰りが悪化し、破産へとつながる可能性があります。

不動産投資において自己破産するには

この項では、不動産投資によって生じた借金を返済できず、自己破産を行うことになったときの流れと必要書類について解説します。

不動産投資における自己破産までの流れ

不動産投資で自己破産に至るケースでは、ほとんどが次のような流れを踏んでいます。

  1. 家賃収入の減少・修繕・災害による損失などで支出が増え、ローン返済に自己資金を使うようになる
  2. 自己資金がなくなり返済を滞納し、金融機関から督促状が届く
  3. 滞納が3カ月ほど続くと、金融機関が債権をサービサー(債権回収会社)に売却する
  4. サービサーが物件を売却し、債権回収を行う
  5. 売却後も残債の返済ができず、自己破産に至る

自己破産に必要な書類

自己破産の申立てには、以下のような書類が必要です。

・自己破産申立書
・陳述書
・住民票(必要に応じて戸籍謄本)
・収入が分かる書類(給与明細など)
・源泉徴収票または課税(非課税)証明書
・預金通帳のコピー
・居住地を証明する書類(不動産登記簿謄本など)
・資産目録
・債権者一覧  など

上記のうち、自己破産の手続きにおいて特に重要な書類が、「自己破産申立書」と「陳述書」です。

自己破産申立書とは、債務者の個人情報や借金の目的などを記載する書類のことです。申立てを行う裁判所で入手できます。家計収支表もセットで提出しなければならないため、事前に準備を進めておきましょう。

陳述書は、自己破産の手続きを進めるにあたって最も重要な書類です。自己破産を選択した経緯、生活の見直しなど、将来の立て直しなどを含めて反省点を記述します。

不動産投資による自己破産を防ぐには

資金繰りが苦しくなってきたと感じたら早めに手を打つことが大切です。ここでは、自己破産を防ぐための対策について解説します。

金融機関に交渉する

融資を受けている金融機関に交渉しましょう。たとえば、返済の一定期間猶予や、毎月の返済額の軽減などです。

なお、2020年5月以降はコロナ禍の支援策として、金融庁から各金融機関に対し、不動産オーナーの相談に柔軟に対応するよう要請が出されています。交渉に応じてもらえる可能性が高いため、すでに資金繰りに不安を感じている場合は早めに相談するようにしてください。

任意売却を検討する

ローンの返済が滞りがちになったら、競売にかけられる前に任意売却を検討してください。競売では市場価格の半額ほどで売却されるのに対し、任意売却では市場価格に近い金額での売却が期待できます。競売でも任意売却でも、売却代金で支払いきれなかった残債は返済を続けなくてはなりません。高い価格で売却できれば返済負担が軽くなり、自己破産にまで至らずに済むでしょう。

なお、通常の売却と異なり、債権者(融資を受けた金融機関)の合意を得る必要があります。また、売却価格は債権者によって決められます。

弁護士に相談する

自己破産の前に、弁護士を介して任意整理か個人再生を行うという方法もあります。

任意整理は、利息分をカットしたり返済期間を延長したりして、月々の返済負担を軽減する方法です。前述の「金融機関への交渉」がこれにあたり、裁判所を通す必要はありませんが、弁護士が間に入ることで交渉がスムーズに進みます。

個人再生は、弁護士を通して裁判所に申し立てを行い、借入金を減額する方法です。持ち家や車などを手放さずに済み、自己破産よりも財産を多く残せます。
 

失敗を防ぐために知っておきたい不動産投資の基本

投資に失敗して自己破産するといった事態を避けるためにも、まずは不動産投資の基本を押さえておきましょう。

事前に知識を蓄えること

不動産投資についての知識がないと、営業トークに流されてしまいがちです。不動産会社も利益を出さなくてはならないため、質問されない限りはデメリットについては触れないケースもあり得ます。インターネットや書籍、セミナーなど、不動産投資について学ぶ方法はたくさんあります。不明点はしっかり質問できるよう、基本的な知識を蓄えておくことが大切です。

市場調査と物件選定は慎重に行うこと

賃貸の需要が少ないエリアや人気のない物件など、誤った物件選びは失敗につながる原因のひとつです。繰り返しになりますが、空室期間が長引くほど資金繰りが苦しくなり、自己資金を圧迫することになります。利回りに惑わされず、収益性のある物件を慎重に選ぶようにしましょう。

収支シミュレーションは厳しめに行うこと

購入前の収支シミュレーションは、あらゆるリスクを想定して厳しめに行います。「空室が3カ月続いたら」「金利が1%上昇したら」「家賃を10%値下げしたら」など、さまざまなシチュエーションを想定してローンの返済計画を立てることが大切です。

住宅設備の交換時期や概算費用なども考えておきましょう。慎重かつ丁寧な計画により、リスク発生時にも慌てずに済みます。

まとめ

不動産投資のリスクは、しっかりとした対策を行うことでほとんどが避けられます。リスクヘッジについて詳しく学ぶために、不動産投資セミナーを利用してはいかがでしょうか。

不動産コンサルティングを行っているSURE INNOVATION(シュアーイノベーション)では対面セミナーに加え、オンラインセミナーも実施しています。参加費無料で気軽に参加できるため、不動産投資のリスクが気になる人は、ぜひお試しください。

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