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不動産投資の仕組みとは?メリット・デメリット・注意点まで徹底解説

by MONEY JOURNAL編集部

低金利が続く時代においては、投資で資産を増やしたいと考えている人も多いです。不動産投資は、正しく運用すれば低リスクで収入を得られる可能性があります。この記事では、これから不動産投資を始めたいという人向けに、不動産投資の仕組み、メリット・デメリット、投資の方法・注意点を解説します。不動産投資の仕組みをきちんと理解して、投資を始める際の役に立ててください。

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不動産投資とは?

不動産投資とは、賃貸・転売などにより収益を上げるために、不動産を購入することをいいます。近年、サラリーマンを中心に、不動産投資をしようという人が増えています。不動産投資は、仕組みを理解して正しく運用すれば、的確に収益を得ることができます。

不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みとしては、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があげられます。バブル時代とは異なり、不動産価格の上昇が期待できない現代では、月々の収入が得られるインカムゲインが主流となっています。

インカムゲイン

インカムゲインは、購入した物件の賃貸料で収益を上げる投資の仕組みで、定期的な収入が得られます。家賃収入からローン返済・物件の管理費などの経費を差し引いた分が収益となります。月々に得られる金額はあまり大きくありませんが、毎月一定金額が長期間得られます。

物件価格が上昇するまでは、インカムゲインで安定した収益を得、価格が上昇した段階で、キャピタルゲインに切り替えるなどの運用方法もあります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、購入物件を売却し収益を上げる投資の仕組みです。購入時よりも高く物件を売却することで高い収益が得られます。バブル期には、物件価格の高騰が続いたため、キャピタルゲインで利益を上げた人が多く存在しました。

最近では、不動産価格の上昇が期待できないため主流とは言い難いですが、リノベーションした優良中古物件を転売し収益を上げている人もいます。キャピタルゲインで収益を上げるためには、不動産に対する豊富な知識が必要となります。

不動産投資の種類

不動産投資の種類について、投資の難易度順に紹介します。

初心者向けの不動産投資

初心者向けに少額から始められる不動産投資について解説します。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、単身者向けのワンルームマンションを購入し、賃貸収入を得る投資方法です。ワンルームマンションへの投資は比較的低予算で始められるので、初心者だけでなく、多くの人に投資物件として活用されています。

不動産投資信託

不動産投資信託は、投資信託会社に出資することで、発生した利益を配当金として分配してもらう投資方法で、REIT(リート))とも呼ばれます。実際に不動産を購入する必要がないため、数万円程度の小額からでも始められます。初めて不動産投資を行う人も手軽に始められます。

中級者向けの不動産投資

不動産投資に慣れてきた中級者向けの不動産投資について解説します。

戸建投資

戸建投資は、戸建の住居を購入して賃貸収入を得る投資方法です。マンションに比べると需要は低いですが、物件の立地場所によってはファミリー層などから高い需要が見込めます。

駐車場投資

駐車場投資は、駐車場代を収益とする投資方法です。月極駐車場とコインパーキングへの投資が多いです。既に土地を持っている人は簡単に始められます。

小口化不動産投資

小口化不動産投資は、数万円から100万円程度小口化して販売される価格の高い不動産を、複数の投資家で共同所有する投資方法です。REITとの違いは、実際に不動産の権利を分割して所有できる点です。

上級者向けの不動産投資

上級者向けの投資額多めの不動産投資について解説します。

アパート経営・マンション投資

アパート経営・マンション投資は、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟買いしてす、すべての部屋からの賃貸収入を得る方法です。高額の初期投資が必要になる分、得られる収益を多くなります。

海外不動産投資

海外不動産投資は、海外の不動産を購入して収益を得る方法です、通貨の分散や節税などの効果が得られます。各国の情勢や法改正によるリスク、融資の制限などには注意が必要です。

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不動産投資の相場

不動産投資によって得られる一般的な利益相場について解説します。

不動産利回りとは

不動産利回りとは、投資額に対する、見込み収益の割合が示されたもので、表面利回りと実質利回りがあります。2つの利益相場について、年間収入150万円、不動産購入価格3000万円、年間経費30万円、購入時の諸費用100万円の場合を例として解説します。

表面利回り

表面利回りは、想定年間収入と不動産購入価格だけで算出します。

(表面利回り)=(想定年間収入)÷(不動産購入価格)× 100=150万÷3000万×100 = 5.00

実質利回り

実質利回りは、物件の購入・維持にかかる諸経費を含め算出します。

(実質利回り)=(想定年間収入 – 年間経費)÷(不動産購入価格 + 購入時の諸費用)×100

       =(150万 – 30万)÷(3000万 + 100万)×100=3.87

理想の不動産利回り

理想の不動産利回りとして、表面利回りで4~5%程度あれば、実質利回りに換算しても十分な収益が得られます。ただし、長期的に利益を生み出し続けるには、不動産利回りだけでなく、立地条件や将来的な賃貸需要にも気を配る必要があります。

不動産投資に必要なコスト

不動産投資を行う際には、不動産の購入費用以外に必要なコストがあります。必要コストは以下のとおりです。

手数料

中古物件を購入する際には、不動産会社へ支払う仲介手数料が必要です。仲介手数料は、「取引価格の3%+6万円+消費税」で計算されます。不動産売買契約書に貼り付ける印紙代や、購入した物件の登記料なども必要となります。

税金

不動産を購入すると、不動産取得税を支払う必要があります。購入後およそ半年が経過してから納付書が届くので覚えておきましょう。また、物件を所有している間は固定資産税や都市計画税なども毎年支払う義務があります。

維持費

不動産の管理・維持のためにも費用がかかります。建物の老朽化に備えた修繕積立金も必要です。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットについて、収入が得られる以外に3つ紹介します。

安定して収入が得られる

立地条件が良く、賃貸需要が高い物件であれば、実質利回りが黒字である限り安定した収入が継続的に見込めます。管理会社に物件管理を委託すれば維持管理のための手間もかかりません。

節税できる

不動産投資を行うことで、所得税や住民税を節税できる可能性があります。減価償却費との損益通算が重要になるのでよく確認しましょう。資産を現金で所持するのではなく不動産に変えておくことで、相続税を減らすこともできます。

生命保険の代わりになる

不動産投資を行うことが、生命保険の代わりになります。ローンを組んで物件を購入した場合は、団体信用保険の加入が義務づけられています。この保険によって、物件の購入者が死亡した場合でも、残された遺族はローンの残額を支払うことなく物件を手に入れられます。

不動産投資のデメリット

不動産投資のメリットについて紹介します。思わぬ損失を被ることのないように、よく理解しておきましょう。

初期投資額が高い

不動産投資を行う際には、物件を購入するための資金が必要であり、初期投資額は高くなりがちです。金融機関から融資を受ける場合でも、初期費用として100万円以上が必要になることは珍しくありません。

空室のため収益が上がらない

空室のために収益が上がらないことは、不動産投資における最大のリスクです。借り手がつかなければ、収入は得られません。維持費などの支出だけが膨らみ、赤字が続いてしまいます。

空室リスクを減らすためにも、賃貸需要の高い物件を選出する知識が必要となります。

資産価値下落の恐れあり

周辺環境・土地の価格・景気の変動によって、不動産の資産価値が下落する恐れがあります。

購入当初ほどの利回りが望めなくなってきた場合は、頃合いをみて売却することも必要です。不動産情報の収集と不動産の勉強は積極的に行うことをおすすめします。

不動産投資の方法

具体的な不動産投資の方法について解説します。

投資の目的を明確にし、情報を集める

最初に、年間で得たい収入額など、不動産投資の目的を明確にしましょう。予算と目標とする利回りが決まれば、購入すべき物件を探す条件が明確になります。その上で、希望条件に合った不動産に関する情報を集めましょう。

物件を選ぶ

目的を設定して情報収集を終えたら、実際に購入する物件を探します。利便性・需要・利回り・投資額などを総合的に考え、設定した目的の達成ができる物件を選びましょう。物件探しにはインターネットや不動産会社を利用するほか、競売物件から探すという方法もあります。

物件を購入する

投資しようと思える物件が見つかったら、その物件を購入します。一般的には不動産会社などへ申し込みを行い、購入手続きを行います。融資を受ける場合は、審査を経た上で物件が引き渡されます。

運用する

入居者の募集、入退居の手続き、家賃の回収や督促、共用部分の清掃など、物件の運用を開始します。これらの業務が大変な場合は不動産管理会社に委託することもできます。

不動産投資をする時の注意点

不動産投資を行う際の注意点を紹介します。リスクを減らすためにも、きちんと注意点を理解しておきましょう。

無理なローンを組まない

投資のための融資を受ける際には、無理なローンを組まないように気をつけましょう。借り手が付かず、空室が続けば、ローンの支払い分だけ赤字となるので注意が必要です。

しっかりとした目標を設定する

不動産投資を行う際は、必ずしっかりとした目標を設定しましょう。はっきりとした目標を設定していない場合、途中で挫折してしまう可能性もあります。いつまでにどれだけの収入を得たいのか、などという目標を明確に設定して、達成に向けたモチベーションを保ちましょう。

不動産投資の勉強をしっかりとする

正しい情報をもとに物件を選定できるよう、前もって不動産投資の勉強をきちんと行いましょう。投資に関するセミナーなどに参加するのも有効です。華やかな広告や業者の宣伝につられて物件を購入したものの、借り手がつかずに出費ばかりかさむというケースもあります。

まとめ

不動産の賃貸・転売などで収益を上げる不動産投資について解説しました。ワンルームマンションなど初心者向けの投資から、海外の不動産への投資など、不動産投資の種類は豊富です。

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