不動産投資には様々な税金がかかりますが、不動産を保有しているだけで必要なのが固定資産税です。不動産投資を検討している人の中には、「固定資産税ってなに？」「いくらかかるの？」「節税方法はある？」などの疑問を感じる人もいるでしょう。
本記事では、不動産投資にかかる固定資産税について解説します。税額の計算方法や税金を軽減する特例措置も紹介するので、不動産投資の基礎知識として確認しておきましょう。
目次
不動産投資にかかる固定資産税とは？
まず最初に、不動産投資にかかる固定資産税とはどんな税金なのか、誰がどのようにして支払うのかについて説明します。
固定資産税は土地や建物の所有者にかかる税金
固定資産税は、土地や建物、償却資産の所有者に毎年かかる地方税です。不動産投資をする場合、土地や建物以外は当然ですが、取得費用が10万円以上の塀や駐車場、太陽光発電の設備なども償却資産として課税されます。
所得税とは異なり、不動産経営が赤字の場合でも税金の支払いが必要です。また、不動産収入が多くても少なくても税額は変わりません。
不動産投資には固定資産税のほかにもさまざまな税金がかかります。固定資産税以外の税金について関心がある人は、次の記事を参照して下さい。
納税義務者は1月1日時点の不動産所有者
固定資産税の納税者は、その年の1月1日に対象の固定資産（不動産など）を所有している人です。地方自治体が1月1日時点の所有者に対し、「固定資産税明細書」を送付して税額や納期を通知します。
年度の途中で所有者が入れ替わった場合、旧所有者と新所有者が所有期間に応じて固定資産税を分担する納税方法が一般的です。
固定資産税の支払方法は4種類
地方自治体から送付される固定資産税明細書には、納付書や納付方法の案内が同封されています。地方自治体によって異なりますが、主な支払い方法は次の4種類です。
- 現金払い：地方自治体の窓口や金融機関、コンビニエンスストアで納付書を使って納付
- 口座振替：口座振替依頼書を提出して口座から振替
- ペイジー支払い：納付書にペイジーマークがあればペイジー（公共料金などのインターネットバンキング）で支払い
- クレジットカード払い：各自治体の専用サイトなどを利用してカード払い
地方自治体によっては、電子マネーを使った支払いもできます。
固定資産税は分割払いが一般的
固定資産税は、一括または分割で支払います。一括払いと分割払いの税額や納期は納付書で確認しましょう。固定資産税が高額になる場合、分割払いが一般的です。また、納期は地方自治体によって異なるので注意しましょう。
東京23区と横浜市の分割払いの納期・2021年度：
| 東京23区 | 横浜市 | |
|---|---|---|
| 第1期 | 6月末日 | 4月末日 |
| 第2期 | 9月末日 | 7月末日 |
| 第3期 | 12月27日 | 12月末日 |
| 第4期 | 2月末日 | 2月末日 |
固定資産税の計算方法
固定資産税はいくらぐらいかかるのでしょう。次に、税額の計算方法について説明します。
固定資産税は「固定資産税評価額×税率」
固定資産税の税額は、「固定資産税の課税標準額」に税率を掛けて計算します。
- 税額＝課税標準額×税率
課税標準額は購入価格とは異なります。後述する減額措置がない場合、固定資産税評価額が課税標準額です。つまり、固定資産税の税額は原則「固定資産税評価額×税率」で計算できます。
- 税額＝固定資産税評価額×税率
税率は原則1.4パーセント
固定資産税の「標準税率」は1.4％で、多くの自治体では税率1.4％で固定資産税を算出しています。
ただし、財政上の理由などがある場合、地方自治体は標準税率とは異なる税率を設定できます。1.5～1.7％など標準税率よりも高い税率を採用している地方自治体もあるため、不動産所在地の自治体HPなどで確認しましょう。
5,000万円で購入した不動産（固定資産評価額3,500万円）で税率が1.4％の場合、固定資産税額は49万円（＝3,500万円×1.4％）です。
土地の固定資産税評価額
固定資産税評価額は、国の「固定資産評価基準」に基づいて各地方自治体が決定します。立地や土地の面積、形状などで異なりますが、土地の固定資産税評価額は公示価格の約70％です。
正確な評価額は、地方自治体から送付される「固定資産税明細書」で確認できます。
建物の固定資産税評価額
建物については、再建築価格（同一の建物を再建するのに要する費用）をベースに固定資産税評価額が決まります。新築物件の固定資産税評価額は、再建築価格の約70％です。
ただし、建物は時間の経過とともに劣化が進み価値は下がります。そのため、新築2年目以降の評価額は、再建築価格と経年劣化による減価を考慮して決定されます。実際の評価額は、土地と同じように「固定資産税明細書」で確認しましょう。
地域によっては都市計画税が加算
都市計画法による市街化区域内にある不動産については、固定資産税に加えて「都市計画税」が課されます。都市計画税は、都市整備などの費用に充てるための目的税です。納税は固定資産税と合わせて行います。
都市計画税の税額は「課税標準額×税率」で計算します。税率は市町村によって異なりますが0.3%が上限です。
固定資産評価額の減額措置
基本的な固定資産税の計算方法を説明しましたが、実際には評価額や税額の減額措置で税額を抑えられます。主な減額措置は次の通りです。
- 小規模住宅用地の特例措置
- 新築住宅にかかる減額措置
- 固定資産評価額の免税点（非課税の限度）
減額措置①：小規模住宅用地の特例措置
減額措置の1つ目は、小規模住宅用地の特例措置です。マンションやアパートなど住宅用の土地については、固定資産税や都市計画税を計算するとき課税標準額は次の通り最大1/6に減額されます。
課税標準額の減額割合：
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 住宅用地のうち200㎡までの部分（小規模住宅用地） | 1/6 | 1/3 |
| 住宅用地のうち200㎡を超える部分（一般住宅用地） | 1/3 | 2/3 |
マンションなど複数室ある場合は、「200㎡×部屋数」について小規模住宅用地の特例が適用されます。
固定資産税評価額3,000万円の住宅用地（600㎡）に3室のアパートを所有している場合、住宅用地すべてに小規模住宅用地の特例措置が適用されるため、課税標準額は500万円（＝3,000万円×1/6）になります。
減額措置②：新築住宅にかかる減額措置
新築の場合、建物についても税制上の優遇措置があります。2022年3月31日までに新築された床面積50㎡以上280㎡以下（1室当たり）のアパートやマンションなどが対象です。
条件に該当すれば、次の期間の固定資産税が1/2（居住部分120㎡まで）になります。
- 下記以外の建築物：3年間（5年間）
- 3階建以上の耐火・準耐火建築物：5年間（7年間）
※（）内は認定長期優良住宅の場合です。
減額措置③：固定資産評価額の免税点（非課税の限度）
固定資産の課税標準額が、次の金額に満たない場合は固定資産税は課税されません。非課税となる限度額で、不動産業界では免税点と言われています。
- 土地：30万円
- 建物：20万円
固定資産税を節税する方法について詳しく知りたい人は、次の記事を参照して下さい。
まとめ：不動産投資の収支計画には毎年かかる固定資産税を反映させよう
固定資産税は、土地や建物、償却資産の所有者に毎年かかる地方税です。税額は原則「固定資産税評価額×1.4%」で計算しますが、次の減額措置などがあります。
- 小規模住宅用地の特例措置
- 新築住宅にかかる減額措置
- 固定資産評価額の免税点（非課税の限度）
固定資産税は高額になるため、不動産投資に伴う必須のコストとして収支計画を立てましょう。
