節税効果や保険的な役割も見込める不動産投資では、安定した収入の確保などさまざまなメリットがあります。大阪は国内でも有数の商業圏ですが、投資先エリアとして活用した場合、どのような利点が期待できるのでしょうか。
この記事では、大阪で不動産投資をおすすめする理由を詳細に説明するほか、マンション経営を始める際のポイントなども紹介します。
ぜひ不動産投資の参考にしてください。
不動産投資はエリア選びが大事
不動産投資する場合のエリア選定では、2つのポイントを押さえる必要があります。まず意識したいのは、居住区としてニーズのあるエリアを選ぶことです。居住区エリアには、さらに枝分かれした細かいニーズが存在します。
学生が多いのか、ファミリーに人気があるのか、会社員、または女性人気が高いのか、それらを見極めることで投資する物件も自然と決まります。
また、再開発の予定があれば、そのエリアの物件は安く買って高く売れる可能性があるので、再開発エリアを選ぶのも良いでしょう。いずれにしても、しっかりと下調べしておくことが非常に重要です。
不動産投資先に大阪をおすすめする理由
本題の大阪での不動産投資について見ていきましょう。ここでは、大阪の地域性について解説します。
大阪の地域特性
大阪はそれほど広大な面積を持っているわけではありませんが、独特の文化色が濃く、国内外問わず非常に人気が高い地域です。さらにその中でも、大きく分けて2つのエリア、繁華街がある北部と住宅街のある東部が投資先に向いているとされています。
北部は企業や商業施設が集まっている
「キタ」の愛称で知られる梅田繁華街や、「ミナミ」として知られる心斎橋・難波繁華街は、どちらも北部にあります。その周囲にはオフィスビルや飲食店が軒を連ねているため、不動産投資先として非常に優秀なエリアです。
また、タワーマンションなども集中しているほか、外国人がインバウンドで利用する宿泊ホテルなども多く、物件相場はますます高騰するのが想像できます。
市内東部は住宅地として人気が高い
賑やかな北部の一方で、東部は落ち着いた雰囲気があるため、居住区としてニーズがあり人口が集中しています。また、北部へのアクセスが良い点も人気の理由の一つです。特に寺田町駅や森ノ宮駅、そのほか生野区などもファミリーに人気が高く、中古マンションの需要が高まっています。
地価が上昇している
全国的なインバウンドの増加により、国内の飲食店やホテル、そのほかさまざまな商業施設の売上が伸びているため、いくつかのエリアの地価は上昇傾向にあります。
中でも大阪の地価上昇率は日本一で、2017年における上昇率ランキングTOP10の内、実に上位5位までを大阪のエリアが独占しています。
これは、独自の食文化や芸当文化などが外国人観光客に人気があるためです。加えて、2020年の東京オリンピックや2025年の大阪万博の影響は起爆剤的な役割を担い、リピーターを増やすきっかけになるでしょう。
もちろん商業地の地価がそのまま住宅地の地価に影響を及ぼす訳ではありませんが、少なからずリンクするのは間違いありません。地価上昇率だけで考えれば、自身が持つ物件の価値が上がる可能性が高いのは、大阪の物件といえるでしょう。
融資が期待できる
大阪は東京都よりも好条件の融資が期待できるというメリットもあります。大阪には関西のみならず中国・四国地方の金融機関の支店が集中していますが、中小規模の機関が多いため、貸付先が少ないことが理由です。
さらに、容積率超過などに関しては比較的寛容で、融資審査が通りやすいというのも大阪ならではの特徴です。
物件の価格が都内に比べると安い
同じワンルームマンションであっても、平均で比較すると1500万円以上も都内より物件が安いとされています。もちろん一概にはいえませんが、一等地を対象にした場合、さらにその差は歴然で、より大阪のほうがお得に物件を購入できる可能性が高いのです。
価格相場が高いと家賃もそれなりに高く設定できるので、都内で購入するメリットもありますが、キャッシュフローがうまく生み出せず、結局利益につながらないということもあります。
大阪の場合は物件も低価格低金利なので、返済期間をうまく設定すれば、たとえフルローンであっても利益を生み出せるでしょう。
物件ごとの利回り相場とは？
まず、2種類の利回り相場があることを理解しましょう。
1つ目は、「表面利回り」です。
「年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」
で求められます。
2つ目が「実質利回り」と呼ばれるもので、税金のほか、管理費、修繕費など、必要経費を入れて計算していきます。
ここからは、大阪の物件をタイプごとに分けて、実質利回りの相場を見ていきましょう。
賃貸住宅（ワンルーム）
ワンルーム賃貸の平均利回りは2017～2018年で変化はなく、落ち着きを見せています。5.0％という数字は、全国の主要都市とほぼ変わりありませんが、今後の大阪需要を考慮すると上昇していくと予想されます。
店舗や倉庫
店舗は2018年4月で5.8％、倉庫は5.0％で、それぞれ前年と比較すると、0.1％の減少か前年と同じ平均利回りです。店舗や倉庫の場合、物価も値が張るのでより高い利回りが期待できます。
ただし、企業が撤退するリスクなどもあるので、しっかりとリスクヘッジを行いましょう。
オフィスビル
2018年4月の段階では、御堂筋・梅田ともに平均利回りは前年比-0.1％となっています。地価および物価が人口の増加によって上昇したためと予想されています。
「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体 なにタイプでしょう？
大阪でマンション経営を始める強み
不動産投資に限らず、投資には少なからずリスクがあります。不動産投資の場合、空き室リスクや市場価値の影響などさまざまな点が考えられますが、いくつかのリスクを分散するためには、不動産を複数所有するのも一つの手です。
都内だと物件価格も高いので複数所有するのも難しい場合がありますが、大阪なら比較的手ごろな価格帯で物件を所有できるので、長期にわたって安定したマンション経営が可能です。
大阪でマンション経営を始める際のポイント
基本的には、北区・西区・中央区・福島区・浪速区・天王寺区の都心６区内で物件を探しましょう。いずれも人口は増加傾向にあるため、空き室リスクが軽減されます。加えて、再開発が続く梅田地区への好アクセスによって、長期的な投資で考えた場合でも、物件を高値で売りやすくなるなどさまざまなメリットが受けられるでしょう。
ただし、ワンルームかファミリータイプのマンションにするかは十分考慮しなければなりません。特に都心部では若年層や学生のほうがニーズが高いです。一方で、30～34歳は結婚などを機に市外へと転出する人が多く見受けられます。
都心部ではタワーマンションなどが集中しているため、狙う層をよりピンポイントに定めれば収益を期待できます。しかし、より堅実にいくのであれば、ファミリータイプの物件は地域選択に注意しましょう。たとえば、大阪市以外では、北摂地区などが発展し続けており、注目されています。
まとめ
都内と比較しても物価が安く、初心者でも始めやすいのが大阪での不動産投資です。とはいえ大きな買い物になるので、プロの手を借りて投資を始めると安心です。
